17/10/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/02811

N° Portalis DBVI-V-B7F-OHX4

MD / RC

Décision déférée du 27 Mai 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse (19/00564)

MME [S]

[L] [I]

S.A.S. QUARTIER GOLF

S.C.I. QUARTIER GOLF

C/

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU SICOVAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [L] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier BONHOURE, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par la SCP VAN MARIS – DUPONCHELLE, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. QUARTIER GOLF

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 751 785 437, agissant poursuites et diligences de son Président Monsieur [L] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier BONHOURE, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par la SCP VAN MARIS – DUPONCHELLE, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. QUARTIER GOLF

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 532 873 429, agissant poursuites et diligences de son Président Monsieur [L] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier BONHOURE, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par la SCP VAN MARIS – DUPONCHELLE, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU SICOVAL

Prise en la personne de son Président demeurant en cette qualité audit siège social

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

*******

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte du 19 avril 2012, la communauté d’agglomération du Sicoval d’une part, M. [O] [E] (enseignant de golf et représentant la SAS Quartier Golf), Mme [K] [G] (représentant la SCI Quartier Golf, non encore constituée), M. [L] [I], enseignant de golf, et la société Pcoh Participation d’autre part, ont signé un compromis de vente sous condition suspensive d’un terrain de 2 000 m² environ à détacher d’une parcelle d’une plus grande contenance, sise dans le périmètre de la ZAC de l’Hers à [Localité 5], cadastrée Section [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 9], cette division devant résulter d’un document d’arpentage devant être dressé à la diligence et aux frais du vendeur.

Cette promesse était consentie au prix de 140 000 euros HT (70 euros le m²) et sous condition suspensive notamment de l’obtention d’un prêt de 1 400 000 euros sur une durée de 180 mois, au taux maximal de 3,85 % et de l’obtention d’un permis de construire un bâtiment à usage de 'club house’ d’une surface plancher minimale de 150 m².

2. Le même jour, les mêmes parties signaient une promesse de bail emphytéotique d’un terrain de 45 000 m² environ à détacher d’une parcelle d’une plus grande contenance, sise dans le périmètre de la ZAC de l’Hers à [Localité 5], cadastrée Section [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 9], cette division devant résulter d’un document d’arpentage devant être dressé à la diligence et aux frais du vendeur.

Cette promesse était consentie sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 600 000 euros sur 180 mois, au taux maximal de 3,85 % et de l’obtention par le preneur de son permis de construire ou de toute autre autorisation d’urbanisme nécessaire à l’opération projetée.

3. Deux cahiers des charges étaient également signés concernant l’utilisation des terrains dans le cadre de la ZAC de l’Hers.

4. Le 28 juin 2012, les parties signaient un avenant portant sur le cahier des charges de location du terrain par bail emphytéotique désignant comme suit le terrain :

'ARTICLE 1- DÉSIGNATION DU TERRAIN

un terrain situé sur la ZAC de l’Hers à [Localité 5], d’une superficie de 39 960 m² environ à prendre sur la parcelle cadastré section [Cadastre 7]. La surface de plancher développée maximale affectée à ce terrain est de 150 m² à usage de practice et équipements techniques associés.Toute attribution de surface de plancher supplémentaire sur cette parcelle fera l’objet d’un avenant au cahier des charges qui déterminera quantité et le prix des droits à construire nécessaires à la réalisation de la nouvelle opération.

ARTICLE 2 – LE RESTE DEMEURE SANS CHANGEMENT'.

5. La réitération par acte authentique n’est intervenue ni pour le compromis ni pour la promesse de bail.

6. Par l’intermédiaire de leur conseil, la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] ont adressé, le 19 décembre 2016 au Sicoval, une mise en demeure tendant au paiement des sommes suivantes :

—  1 079 149,00 euros à la SCI Quartier Golf

—  361 121,00 euros à la SAS Quartier Golf

—  129 455,00 euros à M. [L] [I].

La Communauté d’Agglomération du Sicoval a rejeté leur demande par courrier du 31 janvier 2017.

7. La sas Quartier Golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] ont dans un premier temps, le 29 mars 2017, saisi le tribunal administratif de Toulouse d’une requête indemnitaire tendant à obtenir la condamnation de la Communauté d’Agglomération du Sicoval au paiement de ces sommes.

Par ordonnance du 7 mai 2019, le tribunal administratif a constaté le désistement d’instance des requérants.

8. Par acte du 27 novembre 2018, la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] avaient entre-temps fait assigner la communauté d’agglomération du Sicoval devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir celui-ci condamner la défenderesse à verser au titre des préjudice subis les sommes visées dans la mise en demeure initiale.

Par jugement contradictoire en date du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la communauté d’agglomération du Sicoval,

— jugé irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la communauté d’agglomération du Sicoval tendant au déblocage du dépôt de garantie,

— ordonné la restitution à la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] du dépôt de garantie de 14 000 euros versé le 3 mai 2012 en la comptabilité de Maître [Y], notaire à [Localité 3] (scp nl notaires – office de [Localité 3] [Adresse 2] – [Localité 3]

— condamné in solidum la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] à verser à la communauté d’agglomération Sicoval la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Toulouse a notamment retenu que les demandeurs ne justifiaient pas d’une quelconque démarche auprès d’établissements bancaires en vue de l’obtention des prêts objets des conditions suspensives, ni avoir appelé l’attention du Sicoval sur les difficultés alléguées par eux à constituer un dossier de demande du fait de l’imprécision de la superficie du terrain objet du compromis de vente ('2000 m² environ'). Ils n’ont pas plus sollicité de prorogation par avenant du délai de réalisation des conditions suspensives. Les premiers juges ont donc constaté que les conditions suspensives n’étant pas réalisées au 30 septembre 2012, la caducité prévue en cas de non réalisation de celles-ci était

acquise à cette date. En outre, le tribunal judiciaire de Toulouse a retenu que le permis de construire modificatif sollicité le 28 juin 2013 avait été refusé par le maire de Labège, et non par le Sicoval de sorte que la mise en demeure du Sicoval aux fins de réitération de la vente et du bail par acte authentique, ne pouvait produire d’effet alors que les promesses étant caduques depuis le 30 septembre 2012.

Relevant que les demandeurs avaient sollicité le déblocage à leur profit du dépôt de garantie pour la première fois dans leurs conclusions n° 6 signifiées le 10 novembre 2020, la communauté d’agglomération du Sicoval, le tribunal a jugé que cette dernière se trouvait irrecevable à soulever la prescription de cette demande au motif que 'cette fin de non-recevoir est elle-même irrecevable pour n’avoir pas été formulée avant toute défense au fond’ de sorte que les premiers juges n’avaient pas à examiner la recevabilité soulevée par les demandeurs.

Relevant que le compromis de vente du 19 avril 2012 stipulait que le versement par les acquéreurs de la somme de 14 000 euros en exécution de la clause pénale dans le 'cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles', le tribunal judiciaire a retenu que la défenderesse ne justifiait pas avoir adressé une mise en demeure aux demandeurs, 'qui sont restés propriétaires du dépôt de garantie’ et que 'par conséquent, la somme de 14 000 euros devait leur être restituée'.

9. Par déclaration en date du 24 juin 2021, la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la sas quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] de leurs demandes d’indemnités à l’encontre de la communauté d’agglomération Sicoval ;

— jugé irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la communauté d’agglomération Sicoval tendant au déblocage du dépôt de garantie ;

— condamné in solidum la sas quartier golf, la sci Quartier Golf et M. [L] [I] à verser à la communauté d’agglomération Sicoval la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les ont condamnés aux dépens les déboutés de leurs demandes plus amples et contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

10. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 février 2022, la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

* les a déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la communauté d’agglomération Sicoval ;

* a déclaré irrecevable le moyen tiré de la prescription de la demande de la communauté d’agglomération Sicoval tendant au déblocage du dépôt de garantie ;

* les a condamnés à verser à Sicoval une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau,

— condamner Sicoval à payer à :

* la sci Quartier golf la somme de 1 098 193,11 euros,

* la sas Quartier golf la somme de 361 121,00 euros

* M. [L] [I] la somme de 129 455,00 euros.

— déclarer prescrite la demande de Sicoval concernant l’attribution du dépôt de garantie,

— débouter Sicoval de son appel incident et confirmer le jugement en ce qu’il leur a ordonné la restitution du dépôt de garantie versé en l’étude de Maître [Y] (étude du [Adresse 8]) et qui s’élève à la somme de 14 000 euros,

— condamner Sicoval à payer aux demandeurs la somme de 5 000,00 euros en application

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour contester la caducité des actes signés entre les parties, opposée par le Sicoval, les appelants soutiennent que l’obtention du prêt à laquelle était conditionnée la perfection de la vente et du bail emphytéotique qui lui étaient liés, était nécessairement retardée par le comportement fautif du vendeur qui n’a pas fait réaliser le document d’arpentage prévu à l’acte à sa charge dès lors qu’il entendait modifier la surface vendue retardant d’autant le dépôt d’un permis de construire modificatif pour tenir compte des modifications du projet rendues nécessaires en fonction de la diminution de surface constructible, rendant ainsi indéterminable l’objet des promesses. Ils ont aussi souligné la diminution de surface louée dans l’avenant en contradiction avec la décision du conseil de communauté du 6 juin 2011 ayant émis un avis favorable à l’implantation du complexe de golf.

Ils ont chiffré les préjudices subis en retenant pour la Sci, les frais d’honoraires d’architecte et d’études techniques ainsi que la valeur du terrain qui devait être acquis et des immeubles devant être construits, pour la Sas les frais d’établissement, la perte des bénéfices envisagés sur quatre années et la valorisation du fonds qui aurait pu être créé soit deux années de bénéfices et pour M. [I] la perte de revenus suite à l’abandon de son métier d’enseignant et de rémunération par la Sas pour l’exercice de l’activité d’enseignant.

S’agissant de la demande en restitution du dépôt de garantie, ils ont demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir qu’ils avaient soulevée dès lors que celle-ci peut être invoquée à tout moment de la procédure et que le moyen tiré de la prescription est fondé. Ils ont, en tout état de cause, sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la restitution de ce dépôt à leur profit en l’absence de mise en demeure à leur égard d’avoir à satisfaire leurs obligations contractuelles.

11. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 novembre 2021, la Communauté d’agglomération du Sicoval, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

* débouté la sas Quartier golf, la sci Quartier golf, et M. [I], de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la communauté d’agglomération du Sicoval ;

* jugé irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la communauté d’agglomération du Sicoval tendant au déblocage du dépôt de garantie ;

* condamné in solidum la sas Quartier golf, la sci Quartier golf, et M. [I] à verser à la communauté d’agglomération du Sicoval 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— réformer le jugement dont appel, en ce qu’il a ordonné la restitution à la sas Quartier golf, la sci Quartier golf et M. [L] [I] du dépôt de garantie de 14 000 euros versé le 3 mai 2012 en la comptabilité de Me [Y], notaire à [Localité 3] (scp nl notaires – office de [Localité 3] [Adresse 2] – [Localité 3]) ;

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 14 000 euros versé le 3 mai 2012 en la comptabilité de Me [Y], notaire à [Localité 3] (scp bl notaires – office de [Localité 3] [Adresse 2] – [Localité 3]) à son profit ;

— condamner in solidum la sas Quartier golf, la sci Quartier golf, et M. [I], au paiement d’une somme supplémentaire de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la Cour ;

— les condamner aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Courrech de la Scp Courrech & associes, avocats, sur son affirmation de droits.

L’intimée soutient que les relations contractuelles se sont éteintes le 30 septembre 2012 avec la caducité des actes signés en avril 2012 dès lors que toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées le 30 septembre 2012, à l’instar de la condition suspensive d’obtention de prêt, s’estimant bien fondée à s’en prévaloir s’agissant d’un compromis de vente et d’une promesse de bail conclus entre professionnels ne prévoyant pas, à la différence des autres conditions, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était stipulée au bénéfice exclusif de l’acquéreur.

La Communauté d’agglomération du Sicoval a aussi opposé la signature par les preneurs de l’avenant après échanges intervenus entre les parties et l’architecte portant tant sur l’affectation d’une surface constructible que sur la précision de la superficie à louer dont la diminution portant sur des bandes de terrain inutiles et inconstructibles induisait une réduction de la redevance. Elle a souligné le fait que la promesse avait été expressément convenue sans garantie de contenance et que le cahier des charges a la même valeur contractuelle et obligatoire que le contrat de promesse lui-même.

Elle a affirmé que le document d’arpentage a bien été établi dans les délais et qu’elle n’a pas manqué à son obligation de loyauté durant toute la période contractuelle ayant expiré le 30 septembre 2012, opposant subsidiairement le manque de diligence des acquéreurs/preneurs et contestant encore plus subsidiairement les préjudices allégués.

Elle a enfin considéré que la demande de déblocage du dépôt de garantie présentée par conclusions du 10 novembre 2020 n’est pas prescrite au motif qu’elle n’a connu l’effectivité du dépôt de garantie qu’à la date où les acquéreurs ont justifié du versement de la somme de 14.000 euros en la comptabilité du notaire, soit le 19 janvier 2021.

En tout état de cause sur le fond, l’intimée soutient que les articles 1231 et 1231-5 dernier alinéa du code civil, n’imposent aucune de mise en demeure lorsque l’inexécution est définitive comme en l’espèce, à la date de la demande.

12. L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2023. L’affaire a été examinée à l’audience du 05 juin 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

13. Il convient de rappeler que le compromis de vente d’un terrain par la Communauté d’agglomération du Sicoval d’une valeur de 140 000 euros à une future Sci Quartier du Golf, a été signé par différentes personnes physique ou morale par ailleurs dénommées 'les preneurs’ et était expressément lié à la conclusion d’un bail emphytéotique pour l’exploitation du golf.

Il est constant que ce compromis de vente contient un chapitre comportant des 'clauses spécifiques au caractère conditionnel du présent contrat’ aux termes desquelles, l’acquéreur a déclaré que le financement du prix d’acquisition nécessitait l’obtention par 'le preneur’ d’un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés pour un montant de 1 400 000 euros sur une durée minimale de 180 mois et selon un taux maximal de 3,85 % hors frais et assurances en s’obligeant à faire sans délai, et au plus tard le 19 mai 2012, toutes les démarches utiles à l’obtention du ou des prêts considérés. Il était précisé à l’acte que la condition suspensive de l’obtention des prêts serait réalisée par l’obtention d’un prêt au plus tard le 19 juillet 2012.

Il est ajouté que dans l’hypothèse où le preneur renoncerait, totalement ou partiellement, à cette condition suspensive, il devrait en informer le bailleur sous forme d’une lettre recommandée avec avis de réception, postée au plus tard le jour de l’expiration délai convenu pour sa réalisation.

La vente était par ailleurs soumise à d’autres conditions suspensives expressément mentionnées dans un titre 'conditions suspensives non liées au financement’ suivi immédiatement du passage suivant : 'Les parties soumettent, formellement, la présente vente aux conditions suspensives suivantes qui ne profiteront qu’à l’acquéreur seulement'.

14. Il suit de ces constatations que la condition suspensive d’obtention d’un financement n’était nullement stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur contrairement aux autres conditions suspensives souscrites dans l’acte. Ce point est d’autant plus patent que dans la promesse de bail le preneur s’était engagé à justifier à première demande du bailleur de la date de dépôt de la ou des demandes de prêts et de la cohérence des prêts demandés avec les énonciations relatives aux modalités déclarées à l’acte et que cet acte ne comporte aucune mention limitant le bénéfice de cette condition au seul preneur, soulignant par la netteté de la présentation de cette condition dans le compromis de vente et par le lien essentiel existant entre vente et bail, la volonté du vendeur et du bailleur public de s’assurer de la viabilité financière de l’opération projetée.

15. Il n’est pas discuté que le financement auquel étaient conditionnés les actes n’est jamais intervenu.

15.1 Il ressort des pièces versées au dossier que la vente portait sur 'un terrain d’une superficie de 2 000 m² environ à détacher d’une parcelle de plus grande contenance’ cadastrée [Cadastre 7] et que la promesse de bail emphytéotique portait sur une autre partie de cette même parcelle [Cadastre 7], pour une surface d’environ 45.000 m².

L’absence de délimitation précise du terrain à détacher ne constitue pas à elle seule une indétermination de l’objet susceptible d’affecter la validité de la promesse de vente ou de bail dont il n’est d’ailleurs pas sollicité l’annulation et il sera constaté que seul le prix résulterait du bornage à réaliser par le géomètre du Sicoval, l’acte de vente prévoyant une superficie prévisionnelle créant à la charge du vendeur l’obligation de délivrer un terrain d’un contenance conforme à cette prévision selon un prix au m² ferme et définitif.

15.2 Il ressort également du dossier que le preneur n’a pu obtenir le financement attendu et il n’est nullement établi un comportement fautif du vendeur. Ce dernier a écrit à la Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées le 18 juin 2012 pour soutenir 'sans réserve’ le projet du preneur pour l’exploitation de cet équipement sportif et ludique pour lequel il a délivré un permis de construire. Celui-ci a effectivement été délivré le 3 juillet 2012 sur la base du cahier des charges de cession du terrain du 19 avril 2012 et de son avenant du 28 juin 2012 autorisant la construction d’une Shon maximale de 1 000 m² sur le terrain.

Il est par ailleurs constant que, par avenant du 28 juin 2012 signé par toutes les parties, il a été expressément convenu entre elles, selon des termes dénués de toute ambiguïté, que la superficie du terrain situé sur la ZAC de l’Hers à prendre à bail sur la parcelle cadastrée est fixée à 39 960 m² et que la surface de plancher développée maximale affectée à ce terrain est de 150 m² à usage de practice et d’équipements techniques associés.

Des échanges par courriels étaient intervenus en avril-mai 2012 entre le vendeur et le cabinet de l’architecte des acquéreurs/preneurs pour mettre en conformité la demande de permis de construire et les cahiers des charge et en vue de 'lancer le géomètre’ (26 avril 2012).

Si un extrait du plan cadastral (pièce n° 21 du dossier de l’intimée) délimitant les parcelles, conforme aux avenants a été établi le 9 octobre 2012 et portant la signature et tampon de la Sci Quartier du Golf et de l’atelier Bec, architectes, il est établi qu’au 30 septembre 2012, date limite de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un financement, la caducité des promesses était acquise et les parties étaient déliées de leurs engagements respectifs sans qu’il soit démontré que celles-ci aient entendu proroger le délai de réalisation de la condition suspensive litigieuse ou le délai de la signature des actes authentiques dont la date limite était contractuellement prévue au 15 octobre 2012.

Il sera spécialement relevé que le permis de construire a été délivré postérieurement aux avenants signés par les acquéreurs/preneurs qui ne démontrent aucun lien de causalité entre la date à laquelle le document d’arpentage a été dressé et la non attribution du financement conformément aux prévisions contractuellement fixées. Les appelants ne produisent strictement aucune pièce attestant des demandes de prêts et des rejets qui auraient été opposés par les établissements bancaires.

Il n’est par ailleurs démontré par aucune pièce l’incidence d’une modification à la baisse des surfaces vouées à être louées sur une impossibilité de modification utile du permis de construire et une imputabilité de cette prétendue impossibilité au vendeur/bailleur. Le cahier des charges du bail emphytéotique expose au contraire que 'suite à une évolution dans le dossier de permis de construire, le projet fait apparaître un besoin de surface de plancher à usage de practice et équipements techniques associés sur le foncier loué’ justifiant la signature de l’avenant et ayant favorisé l’octroi d’un permis de construire définitif dans les délais contractuels.

Ainsi que le rappelle l’intimée en produisant un courrier du 30 septembre 2011, le gérant associé de la société alors dénommée Pcoh Participations et future signataire des actes d’avril 2012, avait indiqué à propos de la redevance : 'au vu de la superficie concernée (45.000 m²) et son montant (environ 38.000 € HT annuels) ne peut être supporté par notre structure à l’heure actuelle'.

À la lumière de cet élément issu des négociations inaugurales de l’opération, il n’apparaît pas que la diminution convenue entre les parties ait été de nature à la date de l’expiration du délai à empêcher l’obtention du financement conditionnant leur réalisation.

15.3 La promesse de vente précise que 'l’absence de production par l’acquéreur d’un justificatif du refus de prêt auquel son achat a été conditionné ne nuira pas à la caducité automatique du contrat sauf l’effet de la clause pénale prévue ci-après’ de sorte qu’en raison de l’automaticité stipulée, la caducité était effective sans mise en demeure préalable. Aucune renonciation au bénéfice de cette condition suspensive d’obtention de prêt n’a par ailleurs été portée à la connaissance du vendeur/bailleur avant l’expiration de ce délai.

L’existence de pourparlers postérieurement à cette date entre les parties ne pouvait venir qu’au soutien, le cas échéant, de la négociation de nouvelles promesses dont les circonstances économiques et d’aménagement du territoire ont pu évoluer et justifier un refus de la communauté d’agglomération du Sicoval de signer tout nouvel engagement sur des bases différentes ou devenues obsolètes.

Les appelants qui en ont la charge ne rapportent donc pas la preuve d’un manquement de l’intimée à la loyauté contractuelle qui ne pouvait s’entendre que durant la période contractuelle ni de surcroît d’une rupture abusive de pourparlers ultérieurs au profit d’un projet concurrent nullement identifié.

15.4 Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sas Quartier Golf, la Sci Quartier Golf et M. [L] [I] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la communauté d’agglomération Sicoval.

16. Il est constant que selon attestation dressée par l’étude notariale Malbosc-Dagot le 18 janvier 2021, les bénéficiaires de la promesse de vente du 19 avril 2012 avaient versé en la comptabilité de Maître [Y], notaire associé, un dépôt de garantie de 14 000 euros.

La Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I] ont sollicité la restitution

de ce dépôt de garantie par conclusions en première instance. La Communauté d’agglomération du Sicoval a pour sa part demandé au premier juge d’ordonner le déblocage à son profit de ce même dépôt de garantie.

16.1 Le jugement entrepris a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir, soulevée par la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I] et tirée de la prescription de cette demande, pour n’avoir pas été présentée avant toute défense au fond.

Si contrairement à cette affirmation, la fin de non-recevoir peut bien être présentée à tout moment de la procédure même en appel par application de l’article 123 du code de procédure civile, force est de constater qu’à la lecture du dispositif des septièmes et dernières conclusions de première instance déposées par les demandeurs, ne figure aucune demande tendant à voir constater la prescription de la demande de la Communauté d’agglomération du Sicoval tendant à l’appréhension de ce dépôt de garantie. Ainsi le premier juge n’était pas valablement saisi d’une telle demande et s’est valablement prononcé sur le fond.

Devant la cour, les appelants soulèvent cette fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs conclusions et sont recevables en application de l’article 123 précité.

16.2 Pour voir écarter la prescription qui lui est opposée, la Communauté d’agglomération du Sicoval affirme qu’elle n’a connu l’effectivité du dépôt de garantie qu’à la date où les acquéreurs ont justifié du versement de la somme de 14 000 euros en la comptabilité du notaire, soit le 19 janvier 2021, date à laquelle les demandeurs ont produit devant le premier juge une attestation notariale datée du 18 janvier 2021, justifiant de l’effectivité de la consignation des fonds et que ceux-ci étant séquestrés dans l’attente de la résolution du litige, le point de départ de l’action en remise desdits fonds ne pouvait être que la date à laquelle le litige trouverait son jugement définitif.

La cour relève que le dépôt de garantie était prévu pour garantir au profit du vendeur l’effet de la clause pénale encourue par l’acquéreur dans la seule hypothèse où ce dernier mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique lorsque toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

Le texte de la convention, en page 18, précise spécialement au titre des 'difficultés’ relatives à la signature de l’acte authentique, dispositions distinctes du passage relatif à la caducité de la promesse et justifiant le versement de ce dépôt de garantie au vendeur : 'La date d’expiration du délai de réalisation de l’acte authentique, toutes conditions suspensives réalisées, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter'.

Il s’en suit que le point de départ du délai de prescription d’une demande d’attribution par le vendeur du dépôt de garantie courrait à compter de la date d’expiration du délai de réalisation de l’acte authentique soit le 15 octobre 2012, jour à compter duquel le titulaire du droit 'aurait dû connaître des faits permettant de l’exercer’ ainsi que le précise l’article 2224 du code civil, le vendeur étant alors fondé à interroger le notaire à compter de cette date pour se voir attribuer le dépôt de garantie litigieux.

Ainsi, à supposer même que la Communauté d’agglomération du Sicoval soit bien-fondée à solliciter cette attribution alors qu’il s’agissait en réalité d’une caducité de l’acte et non d’un défaut de signature de l’acte authentique toutes conditions suspensives réalisées, la demande formée par l’intimée était prescrite pour avoir été présentée plus de cinq années après l’expiration du délai imparti pour signer l’acte authentique.

Recevant la fin de non-recevoir, la cour infirmera le jugement entrepris et déclarera cette demande prescrite. En conséquence, la restitution aux appelants de la somme déposée

sera confirmée par ces motifs substitués à ceux du premier juge.

17. La Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I], parties principalement perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel. Le jugement sera par ailleurs confirmé en ses dispositions relatives aux dépens exposés en première instance sauf à juger que la condamnation des demandeurs à ce titre ne saurait être assortie d’une quelconque solidarité en l’absence de condamnation de ces mêmes parties à une condamnation principale en vertu d’une obligation solidaire

18. Confirmant également le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux frais non compris dans les dépens sauf à juger pour les mêmes raisons que la condamnation des demandeurs à ce titre ne saurait être assortie d’une quelconque solidarité, la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I] seront condamnés à payer également sans solidarité une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en sa disposition déclarant irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I] et celle prévoyant une condamnation in solidum aux dépens et au paiement des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que le tribunal judiciaire n’était pas saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de déblocage du dépôt de garantie au profit de la Communauté d’agglomération du Sicoval.

Déclare la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I] recevables à présenter en appel ladite fin de non-recevoir.

Déclare prescrite la demande de déblocage du dépôt de garantie au profit de la Communauté d’agglomération du Sicoval.

Condamne sans solidarité la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I]

aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Courrech de la Scp Courrech & associés, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne sans solidarité la Sas Quartier Golf, la SCI Quartier Golf et M. [L] [I]

à payer la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et celle de 4 000 euros pour ceux exposés en appel.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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