4^e Chambre

ARRÊT N°119

N° RG 18/08126 -

N° Portalis DBVL-V-B7C-PMGD

BD / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 1^er avril 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogations du 18 mars 2021, date indiquée à l’issue des débats, et du 25 mars 2021

****

APPELANT :

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e Christian MAIRE de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Matthieu MALNOY de la SELAS L ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Laurent PETIT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SASU MAISON CRE’ACTUEL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine LEVANT, Plaidant, avocat au barreau de BONNEVILLE

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2010, M. E X a confié à la société Cre’Actuel la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain lui appartenant situé rue Toul An Tech à Séné moyennant un prix de 258 115,52 euros. Le contrat prévoyait une durée du chantier fixée à douze mois à compter de l’ouverture du chantier.

Une garantie de livraison à prix et délai convenus a été souscrite auprès de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ci après CEGC.

Le permis de construire a été accordé par arrêté du 12 juillet 2010.

La déclaration d’ouverture du chantier est datée du 23 septembre suivant.

M. X a été convoqué par le constructeur par courrier du 23 février 2012 aux opérations de réception fixées au 29 février suivant. Il ne s’y est pas présenté.

Entre temps, par acte d’huissier du 22 février 2012, M. X a fait assigner la société Cre’Actuel devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes aux fins d’expertise à raison de plusieurs non conformités et d’un retard de livraison. Une ordonnance du 5 avril 2012 a désigné M^me Y en qualité d’expert.

Par ordonnance du 22 novembre 2012, les opérations d’expertise ont été étendues à de nouveaux désordres.

L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2013.

Par actes d’huissier des 30 mai et 2 juin 2014, M. X a fait assigner la société Maison Cre’Actuel et la CEGC devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes pour obtenir une provision sur la base de l’identification des six désordres principaux.

Par ordonnance du 7 octobre 2014, le juge des référés a une nouvelle fois désigné M^me Y pour procéder à une expertise afin de vérifier l’exécution des travaux alléguée par la société de construction et leur conformité à ses préconisations.

Par acte d’huissier du 4 mai 2015, la société Cre’Actuel a fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Vannes en paiement du solde des travaux.

L’expert a déposé son second rapport le 25 juin 2015.

Par acte d’huissier du 29 février 2016, la société Cre’Actuel a fait assigner M. X afin que soit prononcée la réception judiciaire des travaux. M. X a attrait la société CEGC à la cause.

Les deux procédures ont été jointes.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire du 15 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Vannes a :

— condamné M. X à verser à la société Maisons Cre’Actuel la somme de 64 528,88 euros correspondant au solde des travaux, outre les intérêts au taux de 1 % par mois à compter du 15 mars 2012 ;

— prononcé la réception judiciaire de la maison de M. X réalisée par la société Maison Cre’Actuel à la date du 29 février 2012, avec les six réserves retenues par M^me Z dans son premier rapport du 28 novembre 2013 ;

— ordonné à M. X de prendre possession de sa maison sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, prononcée pour une période cinq mois qui seront les cas échéant liquidées devant le juge de l’exécution qui pourra en prononcer une seconde si nécessaire ;

— condamné la société Maison Cre’Actuel à verser à M. X la somme de 4 515,04 euros au titre de l’escalier à reprendre et 8 000 euros de dommages-intérêts ;

— permis la compensation des condamnations réciproques mises à la charge des parties ;

— condamné la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions à prendre à sa charge les condamnations prononcées contre la société Maison Cre’Actuel ;

— condamné M. X aux dépens, ainsi qu’à verser à la société Maison Cre’Actuel la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

M. X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 décembre 2018.

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2020, M. X au visa des articles L230-1 et suivants, R231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1103, 1104 et 1134 du code civil, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions exception faite de celles par lesquelles il a condamné la société Cre’Actuel à payer à M. X les sommes de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 4 515,04 euros au titre de l’escalier et permis la compensation des condamnations réciproques mises à la charge des parties ;

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— condamner la société Cre’Actuel, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant l’arrêt à intervenir, à convoquer M. X par courrier recommandé avec accusé de réception pour procéder à la réception de l’ouvrage, dans les conditions de l’article L231-8 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 3-5 des conditions générales du contrat en date du 21 avril 2010 ;

— dire et juger la société Cre’Actuel irrecevable en sa demande de paiement de la somme de 51 623,10 euros augmentée des intérêts contractuels à compter du 15 mars 2012, en application des dispositions des articles L218-2 du code de la consommation et de l’article 122 du code de procédure civile ;

— dire et juger la société Cre’Actuel mal fondée en sa demande de paiement de la somme de 12 905,78 euros augmentée d’intérêts contractuels à compter du 15 mars 2012 euros au regard des dispositions de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation et l’en débouter ;

Subsidiairement,

— prononcer la réception judiciaire de la maison à la date du 6 janvier 2016, correspondant à la date à laquelle la société Cre’Actuel a fait constater par huissier la réalisation des travaux d’achèvement et de reprise préconisés par l’expert judiciaire M^me Y ;

— débouter la société Cre’Actuel de sa demande tendant à voir la somme de 64 528,88 euros être augmentée d’un intérêt contractuel de 1 % par mois à compter du 15 mars 2012 ;

En tout état de cause,

— condamner la société Cre’Actuel à restituer la somme de 110 217,36 euros réglée par M. X, en vertu de l’exécution provisoire, le 13 mars 2019 et dire et juger que cette somme sera assortie des intérêts légaux capitalisés à compter du 13 mars 2019, conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement ou in solidum la société Cre’Actuel et la société CEGC à payer à M. X les sommes de :

—  139 298,76 euros au titre des pénalités de retard prévues par les dispositions d’ordre public de l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation ;

—  42 248 euros au titre des loyers payés par M. X depuis le 23 septembre 2011 ;

—  4 515,04 euros au titre de l’escalier à reprendre ;

—  8 000 euros au titre de la modification des baies ;

—  30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par M. X ainsi que pour le fait de devoir aujourd’hui subir une configuration de maison qui n’est pas contractuellement celle dont il avait fait choix et qui lui était contractuellement due par Cre’Actuel ;

— condamner solidairement ou in solidum les sociétés Cre’Actuel et CEGC au paiement d’une juste indemnité de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— débouter les sociétés Cre’Actuel et CEGC de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions du 15 janvier 2021, la société Maison Cre’Actuel au visa des articles 1134 et suivants, 1153, 1334, 1344-1, 1792 et suivants, 2239 et suivants du code civil, L232-1 et R231-7 du code de la construction et de l’habitation et L218-2 du code de la consommation, demande à la cour de :

— débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, exception faite des indemnités retenues au titre des travaux de réparation, ainsi que du rejet de la demande de dommages-intérêts formulée par la société Cre’Actuel ;

Par conséquent,

— prononcer la réception judiciaire de la maison de M. X à la date du 29 février 2012, avec les six réserves retenues par l’expert ;

— débouter M. X de sa demande de condamnation de la société Maison Cre’Actuel à l’inviter à se présenter à une réception, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— débouter M. X de ses demandes au titre des pénalités de retard, de réparation du préjudice financier en raison des loyers payés, de préjudice moral, de frais irrépétibles et dépens ;

— dire et juger satisfactoire l’indemnité de 8 000 euros allouée à M. X à titre de dommages-intérêts ;

— dire et juger l’action en paiement du solde des travaux dû, engagée par la société Maison Cre’Actuel, parfaitement recevable et fondée ;

Par conséquent,

— condamner M. X à verser à la société Cre’Actuel la somme de 64 528,88 euros TTC correspondant au solde des travaux restant dû, outre les intérêts contractuellement définis ;

— débouter M. X de sa demande de restitution des intérêts contractuels réglés au titre de l’exécution provisoire du jugement attaqué ;

Subsidiairement, sur les intérêts,

— dire et juger que les intérêts contractuels courent à compter du 15 mars 2012 sur les 20 % restant dûs, soit sur la somme de 51 623,10 euros et à compter de la levée des réserves, soit le 5 janvier 2016, sur les 5 % restant dûs, soit sur la somme de 123 905,78 euros ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

— condamner M. X à verser à la société Maison Cre’Actuel la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. X et la société CEGC de toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que seule la somme de 4 138,77 euros TTC peut être allouée à M. X au titre des travaux de reprise de l’escalier ;

— condamner M. X à verser à la société Cre’Actuel la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. X à verser à la société Maison Cre’Actuel la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2019, la société CEGC au visa des articles L231-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation, demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné la CEGC à garantir le constructeur ;

Ce faisant,

— dire et juger que la caution n’est susceptible d’avoir à intervenir que dans l’hypothèse d’une défaillance du constructeur ;

— constater que les demandes de M. X sont exclusivement pécuniaires ;

— constater que nul n’allègue une quelconque défaillance financière de la société Maison Cre’Actuel ;

En conséquence,

— débouter M. X de ses demandes formées à l’encontre de la CEGC ;

Subsidiairement,

Sur les pénalités de retard de livraison,

— dire et juger que le contrat signé par M. X avec le constructeur prévoit la suspension, de plein droit, du cours des pénalités de retard de livraison, en cas de retard de paiement des appels de fonds par le maître de l’ouvrage ;

— dire et juger qu’en tout état de cause, il résulte des écritures mêmes de M. X que sa maison était habitable à compter du mois de février 2012 et qu’il n’était ainsi pas fondé à en refuser la réception ;

En conséquence,

— débouter M. X de ses demandes formées au titre des pénalités de retard ;

Sur les demandes au titre des loyers exposés et du préjudice moral,

— constater que la CEGC n’est pas l’assureur de la société Maison Cre’Actuel ;

— dire et juger qu’en sa qualité de garant de livraison à prix et délai convenus, elle ne peut être tenue que des dépassements du prix convenu et des éventuelles pénalités de retard ;

— dire et juger que les demandes de M. X formées au titre de ces chefs de préjudice sont dès lors mal fondées et mal dirigées ;

En conséquence,

— débouter M. X de ses demandes formées à l’encontre de la CEGC au titre des loyers exposés et du préjudice moral ;

Sur les travaux de reprise de l’escalier,

— constater que la société Maison Cre’Actuel a proposé d’intervenir, ce qui a été refusé par M. X ;

— dire et juger que la société Maison Cre’Actuel n’a ainsi pas été défaillante, ainsi que rappelé précédemment ;

En conséquence,

— débouter M. X de ses demandes formées au titre des travaux de reprise de l’escalier ;

En tout état de cause,

— dire et juger que c’est une somme de 4 234,38 euros TTC qui doit être retenue au titre de cet escalier ;

Sur la demande au titre des bais vitrées,

— ramener à de plus justes proportions l’appréciation du préjudice qui résulte de la modification des baies vitrées ;

Sur la garantie due par le constructeur,

— condamner la société Maison Cre’Actuel à garantir intégralement la CEGC de toute condamnation qui serait prononcée contre elle ;

Très subsidiairement,

— dire et juger que M. X reste devoir au constructeur une somme de 64 528,88 euros TTC, ainsi qu’il l’a d’ailleurs précédemment admis ;

En conséquence,

— ordonner la compensation entre cette somme et toute condamnation qui serait prononcée à titre

pécuniaire au profit de M. X ;

— dire et juger que la CEGC est fondée à opposer à M. X, en cas de condamnation qui serait prononcée à son encontre, une franchise correspondant à 5 % du prix convenu, soit 12 905,80 euros ;

— dire et juger que cette somme sera déduite de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à la charge de la CEGC ;

En tout état de cause,

— condamner M. X à payer à la CEGC une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé, les faits, de la procédure, des moyens et prétentions de parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2021.

MOTIFS

Sur la réception de l’ouvrage

M. X fait valoir que, selon les article L 231-6 IV et R 231-7 II du code de la construction et de l’habitation, la réception doit être prononcée par écrit, que l’article L 231-8 du même code permet au maître d’ouvrage qui n’est pas assisté de dénoncer les vices apparents non signalés à la réception dans les huit jours qui suivent la remise des clés, dispositions qui justifiaient la clause 3-5 du contrat laquelle prévoyait que le maître d’ouvrage devait être convoqué à la réception au moins huit jours avant la date retenue, ce qui n’a pas été le cas.

Il conteste avoir refusé la réception et la remise des clés, qui devait intervenir au plus tard le 22 septembre 2011, rappelant avoir saisi le garant de livraison dès le 6 octobre 2011. Il soutient que la convocation à la réception n’est en fait que la réponse à son assignation en référé expertise.

Il en déduit qu’il est fondé à obtenir l’organisation de la réception telle que prévue à l’article 3.5 du contrat.

Il ajoute qu’à la date du 29 février 2012, la réception de la maison ne pouvait être prononcée au regard des désordres qui l’affectaient et qui devaient donner lieu à des travaux de reprise importants d’une durée de plusieurs semaines selon l’expert, totalement inconciliables avec une occupation de l’immeuble. Il relève plus particulièrement la nécessité de reprendre les marches de l’escalier, de changer les huisseries extérieures, de modifier la baie du séjour en raison du défaut d’implantation du conduit de cheminée, autant de désordres qui n’ont été repris par la société Cre’Actuel qu’en janvier 2016, comme le confirme le constat d’huissier établi alors, l’expert ayant constaté lors de son second rapport en 2015 l’absence d’intervention de la société avant avril 2015. Il estime subsidiairement que la réception judiciaire pourrait être prononcée seulement le 6 janvier 2016, date du constat de l’exécution des travaux prévus par l’expert rendant la maison habitable.

La société Cre’Actuel sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la réception judiciaire à la date du 29 février 2012 avec six réserves.

Elle soutient que M. X ne s’est pas présenté le 29 février 2012 à la réception uniquement pour majorer les indemnités de retard dont il se prétend créancier et afin de s’exonérer de son obligation de régler le solde de la maison qui représente 25% du prix. Elle relève qu’il a toujours par la suite maintenu cette attitude.

La société intimée fait observer que l’obligation de convoquer le maître d’ouvrage dans un délai minimum de 8 jours avant la date fixée pour la réception ne résulte d’aucune disposition d’ordre de public du code de la construction et de l’habitation. Elle relève que M. X aurait pu aisément contacter le professionnel qui avait établi une liste de désordres affectant l’immeuble dès avant le 29 février 2012. Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’organisation de la réception demandée par l’appelant.

Elle soutient que, dans ces conditions, la réception judiciaire doit être prononcée au 29 février 2012 assortie des six réserves énoncées par l’expert. Elle relève que l’immeuble était en état d’être reçu et habitable à cette date, même si l’expert n’a pas fourni d’indication sur ce point. Elle estime que l’importance des désordres ou des travaux de reprise ultérieurs ne peut être prise en compte pour déterminer l’habitabilité. Elle ajoute que la date de constat de la reprise des travaux définis par l’expert est indifférente quant à la date de réception judiciaire et rappelle que M. X a conservé 25% du prix au lieu des 5% prévus par le code de la construction.

La société CEGC estime que faute d’avoir pu organiser une réception expresse en raison du refus du maître de l’ouvrage, le constructeur peut demander une réception judiciaire à la date du 29 février 2012 , date où l’immeuble était en état d’être reçu avec mention des réserves examinées pendant l’expertise.

Ceci étant, aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement et est en tout état de cause prononcée contradictoirement.

L’article L 231-8 du code de la consommation organise la dénonciation des vices apparents selon que le maître de l’ouvrage se fait ou non assister par un professionnel lors de la réception, mais ne définit aucun délai obligatoire de prévenance de la date fixée pour la réception de l’ouvrage. Le délai de 8 jours évoqué dans cet article concerne le délai accordé au maître d’ouvrage à compter de la remise des clés pour dénoncer des vices apparents qui ne l’ont pas été lors de la réception s’il n’était pas alors assisté d’un professionnel. Ce délai de huit jours est donc postérieur à la réception et à la remise des clés. Les articles L 231-2 et R 231-7 du même code visés par M. X ne prévoient non plus aucun délai de prévenance de la date fixée pour la réception.

En l’espèce, la société Cre’Actuel a adressé à M. X le 23 février 2012 un courrier recommandé lui notifiant la date de fixation de la réception et de la livraison de la maison au 29 février suivant. Il n’est pas discuté que M. X ne s’est pas présenté à cette réunion.

Certes, le délai prévu par le contrat n’est pas respecté, toutefois, le maître d’ouvrage disposait d’un délai suffisant pour contacter un professionnel afin de l’assister lors de la réception, ce d’autant qu’il résulte des pièces produites qu’en novembre 2011, M. X avait demandé à un expert d’examiner l’immeuble et de relever les désordres. En outre, le courrier adressé à M. X lui demandait de confirmer le rendez-vous dès que possible et lui offrait ainsi la faculté de solliciter le report de la réception. Or, M. X ne justifie d’aucun courrier relevant le défaut de respect du délai contractuellement prévu et demandant le report de la réception pour lui permettre d’être assisté par un professionnel.

Même en l’absence d’assistance d’un professionnel à la réception, M. X avait la possibilité de mentionner à titre de réserves l’ensemble des désordres relevés en novembre 2011 par M. A et persistant à la réception. De la même façon, sans assistance à la réception, il conservait la faculté de dénoncer les vices apparents dans les huit jours de la remise des clés, notamment par l’intervention dans ce délai de l’expert amiable déjà consulté.

Son absence à la réception organisée par le constructeur s’inscrit en fait dans la suite de son courrier

du 13 décembre 2011 dont il résulte qu’il avait indiqué ne pas accepter de rentrer dans une maison où devaient être organisés des travaux de reprise des désordres constatés en novembre, notamment la reprise du défaut de positionnement du conduit de cheminée.

Comme l’a relevé le premier juge, M. X n’a pas répondu favorablement aux offres ultérieures de la société Cre’Actuel de prendre possession de la maison que relatent les échanges entre les conseils des parties de novembre 2015 et a maintenu son refus de réception alors qu’à cette époque, comme l’a indiqué l’expert lors de sa seconde expertise et notamment lors de son déplacement sur les lieux du 27 avril 2015, les travaux de reprise qu’il avait définis en 2013 relatifs aux fenêtres, baies et au conduit de cheminée avaient été effectués.

Dans ces conditions, le constructeur est fondé à voir prononcer la réception judiciaire de l’immeuble qui n’est pas exclue par les dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle et la demande de M. X de voir organiser une réception dans les conditions de l’article 3.5 du contrat ne peut être accueillie.

La réception judiciaire ne peut être prononcée qu’autant que l’ouvrage est en état d’être reçu, ce qui pour un immeuble d’habitation suppose qu’il soit habitable. Des travaux de reprise à effectuer ultérieurement ne constituent pas un empêchement au prononcé d’une réception assortie dans ce cas de réserves.

La réception a été proposée par la société Cre’Actuel à la date du 29 février 2012. Le constructeur sur ce point verse aux débats une attestation de M. B de la société Arvor Diagnostic Bâtiment ayant visité l’immeuble à cette date et qui précise que la construction était alors habitable et utilisable sans préjudice des réserves à la réception pouvant exister, rappelant que les revêtements de sols et muraux manquants de même que les équipements sanitaires n’étaient pas prévus au contrat.

Si l’existence de désordres a été confirmée par l’expert judiciaire se rapportant à des non conformités techniques ou contractuelles, ce qui justifiait l’émission de réserves, ceux-ci ne remettaient pas en cause l’habitabilité de l’immeuble à la date du 29 février 2012 et donc la possibilité de le réceptionner et de le livrer au maître d’ouvrage. L’expert a mentionné que la maison n’avait pas fait l’objet d’une réception, ce qui constitait un constat exact à la date de ses opérations, dont on ne peut déduire que la maison ne pouvait être occupée normalement.

Le jugement qui a prononcé la réception judiciaire à cette date, avec les six réserves retenues par l’expert dans son premier rapport d’expertise du 28 novembre 2013, doit donc être confirmé.

Sur le paiement du solde des travaux de la construction

La société Cre’Actuel rappelle que le paiement du prix de l’immeuble était conforme aux dispositions de l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation, que M. X n’a pas réglé les deux derniers appels de fond 8 et 9 qui représentent 64 528,88 euros correspondant aux stades de la réalisation des équipements (95% du prix) et de la réception (100% du prix).

Elle soutient que ne peut lui être opposée la prescription biennale de l’article L 218-2 du code de la consommation puisque ce délai, qui court de la facture du 29 février 2012, a été interrompu par les ordonnances de référé et l’expertise qui comportait une mission d’apurement des comptes entre les parties et par la reconnaissance par M. X de sa dette dans le dire de son conseil du 3 octobre 2013.

Elle estime, en outre, que M. X ne peut opposer l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement de 25 % du prix pendant plusieurs années alors que les travaux étaient achevés dès février 2012, que les désordres avaient été repris à la date du 5 janvier 2016 hormis l’escalier. Elle ajoute que, conformément au contrat, doit être appliqué sur les sommes dues un intérêt contractuel

égal à 1% par mois 15 jours après l’envoi des appels de fonds du 29 février 2012 soit à compter du 15 mars suivant. Elle estime que la facturation le même jour des deux appels de fond était possible puisque les travaux étaient réalisés.

M. X relève que la somme demandée recouvre à hauteur de 51 623,10 euros les appels de fond 6 et 8 faisant double emploi avec ceux datés du 29 février 2012. Il estime que la demande en paiement est prescrite faute d’action dans le délai deux ans de l’émission de la facture et objecte que l’interruption du délai par les assignations en référé est non avenue puisque les demandes ont été rejetées définitivement par les ordonnances.

S’agissant de la somme de 12 905,78 euros soit le solde de 5%, il rappelle qu’il n’est payable qu’à la levée des réserves, qui en l’espèce ne peut être fixée avant le 5 janvier 2016.

Sur le fond, l’appelant soutient que les règles relatives au contrat de construction individuelle ne permettent pas d’émettre deux situations le même jour, qu’il est fondé à invoquer l’exception d’inexécution puisque dans les mois précédents le mois de janvier 2012, il était demeuré sans nouvelle du constructeur et que les travaux étaient interrompus, ce qui l’a conduit à agir en référé expertise.

Sur la prescription des sommes dues

M. X relève à juste titre que le constructeur a émis le 29 février 2012 quatre appels de fonds qu’il verse aux débats et qui font double emploi concernant une somme de 51 623,10 euros correspondant à la construction parvenue au stade de la réalisation des équipements, ce qui implique un règlement de 95% du prix de l’immeuble et une somme de 12 905,78 euros représentant le solde de 5% dû à la réception, soit un total de 64 528,88 euros.

Le point de départ du délai pour agir en recouvrement de la somme de 51 623,10 euros se situe quinze jours après l’émission de l’appel de fonds conformément à l’article 5-5 du contrat, soit à compter du 15 mars 2012. Il apparaît que la société a assigné M. X en paiement de cette situation le 4 mai 2015, soit au-delà du délai de deux ans posé par l’article L 218-2 du code de la consommation. Toutefois, comme le relève l’intimée, ce délai a été interrompu par la reconnaissance par M. X par le biais de son mandataire, son conseil, de la créance de la société Cre’Actuel dans le dire qu’il a adressé à l’expert le 3 octobre 2013. Y était en effet confirmé le montant restant à régler soit 64 528,88 euros recouvrant donc cet appel de fond. La demande est donc recevable.

Concernant la somme de 12 905,78 euros, qui représente le solde de 5 % du prix, en application de l’article R 231-7 du code de la construction et en présence d’une réception avec réserves, elle ne pouvait être demandée à M. X le 29 février 2012 et n’est devenue exigible qu’à compter de la levée de ces réserves. Il est établi par le constat d’huissier du 5 janvier 2016 produit par la société qu’à cette date les désordres avaient été repris, ce que ne discute d’ailleurs pas M. X, hormis l’escalier, désordre pour lequel il demande la confirmation de la reprise du désordre par équivalent selon le montant proposé par l’expert. La demande en paiement de cette somme n’est donc pas prescrite.

Sur le bien fondé de la demande

M. X impute à la société une interruption des travaux dans les mois précédents le début de l’année 2012, manquement de la société à ses obligations, pour justifier de défaut de paiement. Or, il ne produit pas d’autres pièces au soutien de cette affirmation que ses propres courriers (pièces 8 à 12, 14 et 15). L’expertise amiable organisée par M. A le 18 novembre 2011 ne fait pas état d’une interruption des travaux ou d’un abandon du chantier. Les photographies datées de la veille annexées à son rapport mettent en évidence que l’immeuble était en cours d’achèvement. Nombre des désordres dénoncés à cette époque ont en outre été écartés par l’expert. Par ailleurs, à la date du

29 février 2012, les travaux étaient achevés, même si M. X en contestait la qualité et l’immeuble était habitable. Dans ces conditions, M. X ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement. Le jugement qui l’a condamné au paiement de la somme de 64 528,88 euros doit être confirmé. En revanche, la société ne peut obtenir le paiement de l’intérêt contractuel de 1% par mois prévu à l’article 5.5 du contrat à compter du 15 mars 2012 sur l’intégralité de cette somme mais uniquement sur la somme de 51 623,10 euros. Pour le surplus représentant le solde, l’intérêt contractuel sera dû à compter du 5 janvier 2016. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les pénalités de retard

M. X se fondant sur l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation demande le paiement de 1619 jours de retard, arrêtés au 29 février 2016, sur la base d’une indemnisation journalière de 86,04 euros, ce qui représente 139 298,76 euros. Il indique que les travaux devaient être achevés au plus tard le 23 septembre 2011 que le constructeur ne peut se prévaloir d’un retard de paiement pour justifier le retard d’achèvement de l’ouvrage puisqu’il était à cette époque parfaitement à jour du règlement des appels de fond.

La société Cre’Actuel soutient qu’aucune pénalité n’est due puisque le report de l’achèvement et de la réception du 23 septembre 2011 au 29 février 2012 est imputable au maître d’ouvrage qui a conservé illégalement 25% du prix. Subsidiairement, elle demande de limiter les pénalités à la date de la réception judiciaire.

La société CEGC estime que le report de la réception et l’interruption du chantier étaient justifiés si les prestations exécutées n’étaient pas réglées. Elle ajoute que la maison pouvait être livrée le 29 février 2012, ce qui mettait fin aux pénalités de retard, que le décompte ne peut être poursuivi au delà de cette date.

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat doit prévoir les pénalités applicables en cas de retard, lesquelles conformément à l’article R 231-14, ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu. Ce montant de pénalité est rappelé à l’article 3.4 du contrat et représente une pénalité journalière de 86,04 euros.

Si le point de départ du délai d’exécution dont le non respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, la société Cre’Actuel reconnaît dans ses écritures que la maison aurait dû être achevée pour être réceptionnée et livrée le 23 septembre 2011 au plus tard. Comme le relève M. X, elle ne peut invoquer un retard de paiement de sa part pour justifier le défaut de livraison en septembre. En effet, outre que la société ne justifie pas que la maison était en état d’être réceptionnée et livrée au 23 septembre 2011, les pièces produites aux débats par la société démontrent que M. X avait réglé normalement le dernier appel de fonds qui lui avait été présenté le 10 juin 2011 d’un montant de 38 717,33 euros correspondant à 75% du prix de l’immeuble. Le litige est d’ailleurs intervenu entre les parties quand M. X a constaté que la maison n’était pas livrée à la date convenue, ce qui a donné lieu à son courrier de mise en demeure de livrer l’immeuble du 6 octobre 2011 et à la saisine du garant de livraison. L’appel de fond suivant représentant 95% du prix que M. X n’a effectivement pas payé n’a été émis que plusieurs mois après la date de livraison convenue et ne peut être la cause de son report. Dès lors que la maison était réceptionnable avec des réserves et livrable le 29 février 2012, M. X a droit aux pénalités de retard du 23 septembre 2011 jusqu’à cette date, ce qui représente une durée de 159 jours, soit une somme de 13 680,36 euros. Cette somme sera mise à la charge de la société Cre’Actuel et le jugement réformé en ce sens.

Sur les demandes indemnitaires de M. X

Au titre du désordre affectant l’escalier

M. X demande la confirmation de la condamnation de la société Cre’Actuel à lui verser une somme de 4 515,04 euros TTC qui représente le coût de reprise de l’escalier évalué par l’expert sur le fondement de l’obligation de résultat dont elle est débitrice à son égard.

La société Cre’Actuel et la société CEGC objectent que le taux de TVA applicable n’est pas de 20% mais de 10% puisque l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans.

L’escalier n’est pas conforme au DTU et justifiait une réserve. Il n’a pas été repris dans le cadre de la levée des réserves constatée le 5 janvier 2016, ce qui n’est pas discuté par le constructeur. Sa responsabilité contractuelle est engagée au titre de son obligation de résultat et il doit supporter le coût des travaux de reprise. Ceux-ci avaient été fixés à 4 500 euros TTC par l’expert en prenant en compte un taux de TVA de 19,6% applicable à l’époque. Cependant, l’immeuble ayant plus de deux ans, ces travaux entrent dans le champ d’application de l’article 279-0bis du code général des impôts qui prévoit un taux réduit de 10%. En conséquence, la société Cre’Actuel doit être condamnée à verser à M. X la somme de 4 138,77 euros. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur le paiement des loyers réglés jusqu’à la levée des réserves

M. X demande l’indemnisation des loyers versés de septembre 2011 jusqu’au 31 décembre 2015.

La société Cre’Actuel relève que M. X a refusé de prendre possession de l’immeuble qui était habitable, qu’il ne peut demander l’indemnisation d’un préjudice en lien avec le retard déjà indemnisé par les pénalités de retard.

La société CEGC ajoute que la somme demandée n’est justifiée par aucune pièce.

Si les pénalités de retard ne sont pas exclusives de l’attribution de dommages et intérêts complémentaires, il faut néanmoins que les préjudices invoqués ne trouvent pas leur origine dans le retard de livraison, indemnisé forfaitairement par les pénalités mentionnées au contrat. Par ailleurs, ils doivent être corroborés par les pièces produites aux débats. Or, en l’espèce, la demande de M. X est fondée sur un calcul effectué par l’expert, sans que ne soit fournie la moindre pièce relative à un loyer supporté par ce denier à compter de septembre 2011. Il ne produit pas d’élément concernant ses conditions d’hébergement à cette époque. Cette demande ne peut donc être accueillie. Le jugement sera confirmé par substitution de motif.

Sur le préjudice lié à la modification du projet de construction

Il n’est pas discutable que par l’effet des malfaçons imputables à la société Cre’Actuel, et notamment celle relative au positionnement aberrant du conduit de cheminée au dessus d’une baie vitrée du séjour, celle-ci a dû être modifiée afin de permettre la mise en place du foyer convenu. Ainsi elle a dû être remplacée pour partie par une porte vitrée et par une partie maçonnée, ce qui modifie l’aspect du séjour, sa luminosité et les vues sur l’extérieur. La reprise des relevés d’étanchéité à l’étage a entraîné le rehaussement des baies et donc une perte de surface vitrée et de lumière ainsi qu’un accès moins aisé à la terrasse. Ces éléments qui affectent l’agrément de la maison et son aspect occasionnent à M. X un préjudice que le premier juge a justement estimé à 8 000 euros.

Sur le préjudice moral de M. X

M. X soutient avoir subi un préjudice moral important qui justifie l’octroi d’une indemnité de 30 000 euros au regard de la durée du litige et de la gestion catastrophique du chantier par le constructeur qui l’ont empêché de jouir de la maison dans les conditions attendues et des manquements de la société Cre’Actuel comme du garant de livraison aux dispositifs protecteurs d’ordre public.

La société Cre’Actuel fait valoir que le préjudice de M. X est déjà pris en compte dans l’indemnisation des modifications survenues dans l’immeuble. Elle conteste la gestion déplorable que chantier qui lui est imputée et estime que le préjudice dont se plaint le maître d’ouvrage lui est imputable et trouve son origine dans son refus persistant de prendre possession de l’immeuble.

La société CEGC fait en outre valoir que l’indemnisation demandée ne repose sur aucun élément probant.

Si les travaux exécutés par la société Cre’Actuel étaient effectivement affectés de désordres dont la reprise s’imposait pour mettre l’immeuble en conformité avec les règles de l’art et les dispositions contractuelles, il apparaît que M. X a lui-même alimenté le litige et la tension entre les parties et contribué au préjudice qu’il invoque en refusant de façon persistante de prendre possession des lieux et de payer une part importante du montant des travaux. Par ailleurs, il ne produit pas de pièce au soutien du préjudice moral qu’il invoque. Dans ces conditions cette demande doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire de la société Cre’Actuel

Le constructeur sollicite une indemnisation de M. X en ce que le défaut de paiement de ce dernier l’a placée dans une situation difficile ayant dû régler ses sous-traitants sans être payée, ayant proposé sans succès la livraison de la maison malgré les reprises et étant dépeinte comme une société incompétente et malhonnête. Cependant, la société ne produit pas d’éléments sur sa situation financière à la date du chantier, ni ne justifie de difficultés à régler ses sous-traitants, le retard de paiement de M. X étant compensé par le versement d’intérêts contractuels. Par ailleurs les reproches parfois vifs adressés par le maître de l’ouvrage ne sont à l’origine d’aucun préjudice démontré en terme d’image pour la société. Cette demande doit donc être rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Les créances respectives de la société Cre’Actuel et de M. X se compenseront à due concurrence.

Sur la demande de garantie de M. X contre la société CEGC

Se fondant sur les dispositions de l’article L 231-6 du code de la construction, M. X soutient que la société CEGC doit prendre en charge les pénalités de retard et le coût de reprise des travaux ainsi que les préjudices découlant de la défaillance du constructeur qui est caractérisée puisque celui-ci a manqué à son obligation de livrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles et aux règles de l’art dans le délai convenu. Il soutient que la défaillance exigée ne s’entend pas uniquement sous l’angle économique mais concerne également toute inexécution matérielle et juridique et que le garant ne peut lui opposer de franchise.

La société CEGC rappelle qu’elle n’intervient pas en qualité d’assureur de la société Cre’Actuel mais uniquement de garant d’une livraison à prix et délai convenu, ce qui suppose une défaillance du constructeur, qui n’existe pas en l’espèce, puisque celui-ci n’a rencontré aucune difficulté économique et disposait des moyens humains et financiers pour achever la maison et est d’ailleurs intervenu en ce sens. Elle ajoute que la société Cre’Actuel n’est pas non plus défaillante à payer les condamnations mises à sa charge.

En application de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison couvre à compter de la date d’ouverture du chantier le maître d’ouvrage contre les risques inexécution du chantier ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Il doit prendre en charge en cas défaillance du constructeur, le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5% du prix convenu ; les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, les pénalités forfaitaires

prévues au contrat en cas de retard à la livraison excédant trente jours.

Au regard de ces dispositions, la défaillance du constructeur ne recouvre pas uniquement une difficulté de nature économique de ce dernier, mais également les inexécutions contractuelles et techniques de sa part.

En l’espèce, M. X justifie avoir dénoncé à la société CEGC le 6 octobre 2011, puis les 3 et 13 décembre suivant, les désordres affectant la construction ainsi que le retard par rapport à la date de livraison convenue. La société CEGC lui a indiqué que la garantie n’avait pas vocation à s’appliquer à défaut de défaillance avérée du constructeur, indiquant toutefois intervenir auprès de la société Cre’Actuel, ce dont elle ne justifie cependant pas, manquant ainsi à ses obligations.

Elle doit donc prendre en charge le coût des travaux de reprise relatifs à l’escalier permettant de lever la réserve sur ce point, le montant des pénalités de retard et l’indemnisation accordée au maître d’ouvrage du fait des modifications de l’immeuble, sans pouvoir opposer la franchise de 5% prévue à la garantie qui ne concerne que les dépassements du prix convenu pour achever l’immeuble, inexistants en l’espèce. La société CEGC sera condamnée en conséquence in solidum avec la société Cré’Actuel au paiement des sommes accordées à M. X au titre de la reprise de l’escalier, des pénalités de retard et de l’indemnisation des modifications de l’immeuble. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur le recours en garantie de la société CEGC contre la société Cre’Actuel

Conformément à l’article L 313-22-1 du code monétaire et financier dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les établissements de crédit ayant fourni une garantie, que celle-ci soit d’origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d’un recours contre le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue au 3° de l’article 1251 du code civil. Dans ces conditions, la société Cre’Actuel qui conclut au rejet de cette demande sans développer d’argumentation sera condamnée à garantir la société CEGC qui intervient en qualité de caution

des sommes réglées au titre de l’opération de construction litigieuse.

M. X qui succombe sur l’essentiel de ses demandes devant la cour sera condamné aux dépens d’appel, l’attribution des dépens de première instance étant confirmée.

M. X sera condamné à verser à la société Cre’actuel une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en sus de ceux accordés par le premier juge.

Les autres demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,

CONFIRME le jugement sauf en ce qui concerne la somme allouée au titre de la reprise de l’escalier, le rejet de la demande au titre des pénalités de retard, l’application de l’intérêt au taux de 1% par mois sur le solde du prix de la construction, l’absence de condamnation in solidum des société Cré’Actuel et CEGC,

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la société Cre’Actuel et la société CEGC in solidum à verser à M. X

—  4 138,77 euros au titre de la reprise de l’escalier,

—  13 680,36 euros au titre des pénalités de retard,

—  8 000 euros d’indemnité au titre des modifications de l’immeuble,

CONDAMNE M. X à verser à la société Cre’ Actuel la somme de :

—  51 623,10 euros avec intérêts au taux de 1% par mois à compter du 15 mars 2012,

—  12 905,78 euros, avec intérêts au taux de 1% par mois à compter du 5 janvier 2016,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Créa’Actuel à garantir la société CEGC des sommes versées à M. X au titre de l’opération de construction,

CONDAMNE M. X à verser à la société Cre’Actuel une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE M. X aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,