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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 09 MAI 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00589 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 JUILLET 2014 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X N° RG 14/00209 APPELANTE : SARL ANPHI immatriculée au RCS de X sous le n° 350385779 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège Zone Alibert RN 113 11000 X représentée par M^e Marie-Camille PEPRATX- NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE- CAMILLE PEPRATX- NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Catherine GUEROT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant INTIMEE : SARL AUTO BILAN 11 immatriculée au RCS de X sous le n° 344865001 agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège 36 boulevard Jean Jaurès 11000 X représentée et assistée de M^e Alain Y de la SELARL Y-Z, avocat au barreau de X, avocat postulant et plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Mars 2017 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 22 MARS 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Chantal RODIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * ** FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : La SARL ANPHI par acte du 20 novembre 1997 a donné à bail commercial à la SARL AUTO BILAN un local sis à X moyennant un loyer annuel de 9 146,94 € hors charges et hors taxe, pour y exploiter une activité de contrôle technique automobile. A l’échéance du bail celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction. Par acte d’huissier en date du 12 juin 2012, la SARL ANPHI a signifié congé à la SARL AUTO BILAN pour le 31 décembre 2012 en précisant qu’elle refusait le renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction. Par ordonnance de référé en date du 21 août 2012 une expertise a été ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction. L’expert a déposé son rapport le 27 février 2014. Par acte du 28 avril 2014, la SARL ANPHI après y avoir été autorisée a assigné à jour fixe la SARL AUTO BILAN devant le tribunal de grande instance de X. Le jugement rendu le 17 Juillet 2014 par le tribunal de grande instance de X énonce dans son dispositif : • Dit que le fonds de commerce exploité par la société AUTO BILAN sur la zone commerciale Leclerc de X, n’est pas transférable. • Condamne la SARL ANPHI à payer à la SARL AUTO BILAN': • une indemnité d’éviction principale de 310 395 €. • des indemnités d’éviction accessoires':

—  9 650,60 € indemnité de licenciement, – 7 670,57 € indemnité pour pertes sur immobilisation, – 20 000 € coût d’enlèvement et de neutralisations des équipements non réutilisables. • Dit que la SARL AUTO BILAN est redevable d’une indemnité d’occupation de 1 160,15 € par mois hors charges et hors taxes à compter du 1^er janvier 2013 jusqu’au jour de la libération des lieux. • Ordonne l’exécution provisoire. • Condamne la SARL ANPHI à payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Les premiers juges considèrent sur le transfert du fonds, que celui-ci se situe dans un environnement exceptionnel à côté du centre commercial LECLERC, à côté du centre auto LECLERC et bénéficiant d’un parking attenant. Ils ajoutent que pour le type d’activité de la SARL AUTO BILAN à savoir le contrôle technique, l’emplacement du local est un critère essentiel pour s’assurer une clientèle, clientèle qui lui est apportée en l’espèce avec celle très importante du centre commercial voisin. Les premiers juges ajoutent également qu’il est peu probable que les clients qui se rendaient dans ce centre en raison de sa proximité géographique et de cet emplacement permettant d’effectuer d’autres achats dans une même période de temps, se rendent dans les deux autres centres de contrôle exploités par la SARL AUTO BILAN. Le tribunal considère en outre que le bailleur sur lequel pèse la charge de la preuve ne démontre pas que le preneur peut trouver des locaux équivalents à proximité immédiate permettant à la SARL AUTO BILAN de continuer à profiter des retombées économiques de l’emplacement qu’elle occupe aujourd’hui. Les premiers juges écartent ainsi par des motifs circonstanciés plusieurs locaux proposés par le bailleur. Sur le calcul de l’indemnité d’éviction le tribunal de grande instance se réfère au rapport d’expertise soulignant que la moyenne du chiffre d’affaires retenue n’est pas critiquée par les parties et qu’il convient de retenir le pourcentage de 100% proposé par l’expert et non celui de 50% revendiqué par le bailleur. S’agissant de l’abattement de 45% calculé par l’expert, le jugement retient qu’il ne se justifie pas en l’espèce en raison du fait que le critère principal pour les clients potentiels est l’emplacement et qu’en cas de vente il est certain qu’il n’y aura pas perte de clientèle avec report vers un autre centre. Pour fixer l’indemnité d’occupation le tribunal de grande instance retient le montant actuel du loyer. La société ANPHI a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 janvier 2015. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er mars 2017. Les dernières écritures pour la société ANPHI ont été déposées le 31 juillet 2015. Les dernières écritures pour la société AUTO BILAN ont été déposées le 22 juin 2015. Le dispositif des écritures de la société ANPHI énonce : • Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions • Débouter la société AUTO BILAN de son appel incident. • Fixer l’indemnité d’éviction due selon la valeur de déplacement du fonds à un montant de 15 200 € et subsidiairement à un montant de 85 368 € et encore plus subsidiairement à 170 717,25 €. • Débouter la société AUTO BILAN de sa demande de déménagement pour pertes sur immobilisations non amorties. • Statuer ce que de droit sur les indemnités de licenciement.

• Condamner la société AUTO BILAN au paiement d’une indemnité d’occupation de 15 945,75€ par an hors charges et hors taxes à compter du 1^er janvier 2013. • Statuer ce que de droit sur les dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL ANPHI soutient tout d’abord que le fonds est transférable par nature considérant que la société AUTO BILAN ne démontre pas que l’agrément pour le transfert du matériel lui a été refusé au motif que le matériel serait obsolète, ni même qu’il a été demandé. La SARL ANPHI expose également que des possibilités de réinstallation existent contrairement à ce que le jugement critiqué a jugé et elle reprend dans ses écritures auxquelles il sera référé les critères de divers locaux commerciaux vacants et offerts à la location pouvant permettre une réinstallation rapide et à proximité. Sur le report de la clientèle sur les autres établissements du preneur, l’appelant indique que la société AUTO BILAN exploite deux autres centres et est sur le point d’en ouvrir un supplémentaire et ajoute que dans une ville moyenne de la taille de X, le fait de perdre l’une des implantations n’implique pas une perte totale de la clientèle. Elle ajoute que soutenir que le choix par la clientèle de ce centre résulte exclusivement de la proximité immédiate du centre commercial LECLERC revient à nier l’existence d’une clientèle propre. La SARL ANPHI considérant donc le fonds comme parfaitement transférable considère également que ne peut être due qu’une indemnité de déplacement calculée selon la moyenne entre le différentiel de loyer avec une coefficient de pondération de 50% et la méthode de capitalisation soit une indemnité de 15 200 €. Dans l’hypothèse où l’indemnité de remplacement serait retenue, la société ANPHI critique le jugement entrepris en ce qu’il a suivi l’expert dans son évaluation de la valeur du fonds de commerce de centre de contrôle technique automobile à environ 100% du chiffre d’affaires annuel TTC alors que ce taux n’est pas admissible dans la mesure où l’expert s’est basé sur de simples annonces de vente sans vérifier les suites données, et dans la mesure où il ne correspond pas à celui retenu par les tribunaux dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’éviction pour un centre de contrôle technique automobile. Elle critique également le jugement en ce qu’il n’a pas retenu l’abattement de 45% proposé par l’expert soutenant que l’indemnité d’éviction doit représenter le préjudice subi par le commerçant et qu’il est indiscutable que si le fonds de commerce avait été mis en vente il aurait subi une moins-value du fait de la coexistence des autres fonds de commerce de la société AUTO BILAN. Sur l’indemnité de déménagement l’appelante considère que le tribunal ne pouvait allouer la somme de 20 000 € sans aucun justificatif, de même que l’indemnité pour pertes sur immobilisations non amorties ne repose selon elle sur aucun documents justificatifs. Sur l’indemnité d’occupation elle soutient que celle-ci peut être supérieure au montant du loyer si ce dernier correspond à la valeur locative des locaux ce qui selon elle est le cas en l’espèce. Le dispositif des écritures de la société AUTO BILAN énonce: • Confirmer le jugement entrepris sauf sur le coût de l’indemnité principale et sur celle des licenciements. • Condamner la SARL ANPHI à lui payer la somme de 403 520 € au titre de l’indemnité d’éviction et 11 939,62 € au titre du coût des licenciements. • Condamner la SARL ANPHI au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. • Condamner la SARL ANPHI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Y-Z. La SARL AUTO considère tout d’abord que le fonds n’est pas transférable au motif premier que s’agissant d’une activité de contrôle agrée lorsque le matériel est transféré sur un autre site il doit faire l’objet d’un nouvel agrément d’après la réglementation en vigueur ce qui n’est pas possible lorsque le matériel est obsolète. Elle expose ensuite que les locaux dont fait état la bailleresse ne permettaient pas une réinstallation non seulement dans un secteur géographique qui puisse limiter une évasion de la clientèle et en tout état de cause avec des travaux d’aménagements considérables tels que la création d’une fosse. Elle ajoute que si elle possède deux autres centres de contrôle celui exploité dans les locaux de la SARL ANPHI représente 45% du chiffre d’affaires de la société en raison de la réunion de plusieurs facteurs': – l’implantation à la jonction des trois axes routiers majeurs et la proximité d’une centre commercial très important, – les autres centres de contrôle technique sont tous situés au Sud-Ouest et au Sud-Est de la ville et se déplacer plus Nord-Est aurait pour conséquence de se trouver en autoconcurrence avec l’un de ses propres centres. Sur l’évaluation du fonds de commerce elle soutient que celle-ci ne peut être limitée comme suggéré par l’expert à 110% du chiffre d’affaires hors taxes annuel la base de calcul au vu des chiffres en la matière étant à minima de 120% . Elle ajoute que la proposition de l’expert d’un abattement de 45% sur le chiffre d’affaires réalisé est incompréhensible le fait que la société exploite plusieurs centres ne pouvant venir en considération, chaque centre devant être considéré comme une entreprise individuelle. La SARL AUTO BILAN considère donc qu’il faut retenir un coefficient de 130% sur le chiffre d’affaires hors taxes des trois dernières années soit une valeur du fonds de 403 520 €. Sur les indemnités accessoires, elle précise que sur le site en litige il y avait trois salariés dont un à temps partiel, que seul l’un des salariés a pu être reclassé sur les autres sites. Enfin sur l’indemnité d’occupation, la SARL AUTO BILAN soutient qu’elle ne peut en aucun cas être supérieure au montant du loyer considérant que le bailleur avait la possibilité d’assurer la pérennité de l’exploitation en lui proposant un local dont il disposait à proximité ce qu’il s’est abstenu de faire. MOTIFS Sur le transfert du fond': Selon l’article L 145-14 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, toutefois sauf exception, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, sauf preuve contraire du propriétaire, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. La SARL ANPHI critique tout d’abord le jugement dont appel au motif qu’il a considéré que le fonds de commerce exploité par la SARL AUTO BILAN sur la zone commerciale Leclerc n’est pas transférable. Toutefois c’est par des motifs pertinents et circonstanciés au cas d’espèce que les premiers juges ont d’abord considéré que le local commercial litigieux se situe au vu de l’activité pratiquée, à savoir le contrôle technique de véhicules, dans un environnement exceptionnel puisqu’il se trouve à côté d’un grand centre commercial (Leclerc), juste à côté du centre auto du même nom et qu’il bénéficie d’un grand parking automobile attenant. La cour observe également que le centre AUTO BILAN est implanté à la jonction de plusieurs axes routiers majeurs et facile d’accès. Par ailleurs en raison de l’activité particulière de contrôle technique qui s’adresse à une clientèle de propriétaires de véhicules se conformant aux dispositions réglementaires imposant des visites obligatoires périodiques, de la réglementation très précise en ce domaine s’appliquant à tous les centres, les premiers juges ont considéré à raison que ce qui différencie un centre d’un autre c’est essentiellement les prix pratiqués et l’emplacement. De même ils ont pertinemment relevé que dans ce type d’activité il ne se développe pas de relations privilégiées entre le client qui est tenu de respecter des visites à des intervalles réguliers et le professionnel, à l’inverse de la relation qui peut s’instaurer entre un propriétaire de véhicules et un garagiste. Par conséquent en raison de l’importance essentielle de l’emplacement il convient comme l’a fait le tribunal de première instance de déterminer si la SARL AUTO BILAN dispose de locaux à proximité immédiate pour se réinstaller. C’est au bailleur qu’il incombe alors de rapporter la preuve qu’il existe des locaux équivalents à proximité immédiate permettant au preneur de continuer à bénéficier des retombées de l’emplacement qu’il occupe. La cour observe tout d’abord que si l’appelante soutient qu’il n’est pas démontré que le matériel n’est pas transférable car obsolète, il ressort toutefois clairement d’une part du rapport d’expertise que pour ce type d’activité la réglementation est très stricte l’agrément du matériel étant attaché au site et une installation sur un autre site nécessitant un nouvel agrément d’après la réglementation en vigueur, et d’autre part d’une attestation circonstanciée de la SAS META (spécialisée dans l’environnement technique auto) que le matériel du centre AUTO BILAN a plus de dix ans et que les équipements non modifiables doivent être remplacés. L’appelante n’apporte par ailleurs aucune critique sérieuse sur ces éléments. Concernant les locaux équivalents à proximité proposés par la SARL AMPHI, ces derniers ont fait l’objet d’une description par l’expert, puis d’une analyse minutieuse par les premiers juges observant soit leur inadaptation en terme de surface ou de bâtiments soit leur implantation dans un secteur de la ville ne permettant pas de retrouver les retombées économiques de l’emplacement actuel. L’appelante qui critique cette analyse n’apporte toutefois devant la cour aucun élément permettant de la remettre sérieusement en question, pas plus qu’elle ne démontre qu’il existait d’autres locaux de superficie et de caractéristiques équivalentes permettant une réinstallation à proximité. Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a jugée que le fonds n’est pas transférable. Sur l’indemnité d’éviction : Il sera rappelé qu’en cas de fonds non transférable, l’indemnité d’éviction est le plus communément calculée en appliquant un pourcentage sur le chiffre d’affaires annuel réalisé. Le chiffre d’affaires pris en compte est la moyenne du chiffre d’affaires apparaissant en comptabilité au cours des trois dernières années. Le chiffre d’affaires tel que donné par l’expert puis retenu par le tribunal à savoir 310'395 € en moyenne n’est pas sérieusement critiqué par les parties. En revanche celles-ci s’opposent sur le pourcentage qu’il convient d’y appliquer le bailleur soutenant qu’il convient de retenir un taux de 50% et le preneur qu’il convient à minima de retenir un taux de 120 %. Toutefois c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que l’expert avait proposé après une étude détaillée des offres de vente dans ce secteur, de la prise en compte de la diminution du prix de vente annoncé initialement, de l’étude de cas particuliers, et après qu’il en ait été largement débattu dans le cadre de l’expertise, le taux de 100% et qu’il convenait de retenir ce taux. En appel aucune des parties ne produisant d’autres éléments que ceux déjà débattus, le taux de 100% retenu par les premiers juges sera confirmé. Sur l’abattement': L’expert a proposé dans le cadre de son rapport de retenir un abattement de 45 % considérant que cet abattement ne correspondait pas à une règle mathématique, mais prenait en compte le prix que la SARL AUTO BILAN aurait pu obtenir si elle avait été amené à vendre le site concerné, l’expert estimant que dans le cas d’une telle vente AUTO BILAN conservant son nom commercial sur deux autres sites cela aurait un impact sur la fixation du prix de vente de ce site. Toutefois c’est à juste titre que les premiers juges ont écarté l’application de cet abattement en relevant que l’on ne pouvait valablement retenir que le fonds n’est pas transférable au motif que le critère de choix essentiel pour le client était l’emplacement du centre et en particulier sa proximité avec un grand centre commercial permettant au client de pouvoir durant la réalisation de son contrôle technique fréquenter d’autres commerces, puis retenir qu’une partie des clients fréquentant ce centre irait fréquenter les autres établissements du même nom. Cette analyse apparaît d’autant plus pertinente qu’il est constant que lorsque le fonds considéré appartient à une société à succursales multiples il doit être regardé pour le calcul de l’indemnité d’éviction comme une entreprise individuelle. Sur les indemnités accessoires': -indemnités de licenciement, Celles-ci sont accordées au vu des justificatifs, ainsi en première instance au vu de l’attestation du comptable, le tribunal avait alloué à la SARL AUTO BILAN la somme de 9650,60 €. En appel la SARL AUTO BILAN justifie de ce qu’une fois les licenciements réalisés, postérieurement à la décision critiquée le coût des licenciements a été en réalité de 11 939,62 €, la décision de première instance sera donc amendée en ce sens. -indemnités de déménagement ou d’enlèvement des matériels techniques, les premiers juges ont accordé à ce titre une somme de 20 000 €, toutefois force est de constater qu’il n’est produit sur ce point aucun justificatif par la SARL AUTO BILAN, par conséquent la décision querellée sera infirmée sur ce point. -indemnité pour perte sur immobilisation, les premiers juges ont accordé à ce titre une somme de 7670,57 € reprenant sur ce point les conclusions de l’expert basée sur une attestation de l’expert comptable de la SARL AUTO BILAN établie sur question de l’expert judiciaire. La cour observe que ce point aujourd’hui critiqué par l’appelante n’a fait l’objet d’aucun dire en cours d’expertise, par conséquent la décision de première instance sera confirmée. Sur l’indemnité d’occupation : Il est constant qu’à partir du moment où un congé sans offre de renouvellement a été régulièrement délivré au preneur par le bailleur, ce congé a eu pour effet de mettre fin au bail, et si le preneur est autorisé à rester dans les lieux en cours de procédure il est redevable non plus d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation. S’il est également constant que cette indemnité n’est pas soumise au principe du plafonnement et si les juges sont souverains pour déterminer le mode de calcul de cette indemnité, il convient toutefois de raisonner à partir du montant du loyer auquel pourra être appliqué un pourcentage de réfaction ou d’augmentation en fonction des critères de l’espèce et de justificatifs. Les premiers juges ont fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel soit 13 921,80 € considérant que rien ne justifiait de la fixer à une somme plus importante. L’appelante sollicite comme en première instance une somme de 15 945,75 € reprenant en ce calcul la valeur locative de 95 € HT par an et par mètre carré affecté d’un coefficient de minoration de 10% proposée par l’expert. Toutefois la cour observe d’une part que l’évaluation proposée par l’expert de la valeur locative réelle s’est faite sans une analyse approfondie des facteurs locaux de commercialité et des éléments de comparaison puisque là n’était pas la mission essentielle de l’expert, et que de surcroît en cours d’expertise il a été pris acte par l’expert de l’accord des parties sur le chiffre de 13 921,96 € comme loyer annuel HT, soit le montant de l’indemnité d’occupation retenu par le tribunal de première instance. Par conséquent la décision querellée sera confirmée sur ce point. Sur les demandes accessoires': C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le jugement entrepris a condamné la SARL ANPHI au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La SARL ANPHI succombant au principal en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure et au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS': La COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement rendu le 17 juillet 2014, par le tribunal de grande instance de X en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les indemnités de licenciement et de déménagement ou d’enlèvement des matériels techniques. S’y substituant sur ce point, Condamne la SARL ANPHI à payer à la SARL AUTO BILAN 11 la somme de 11'939,62 € au titre des indemnités de licenciement.' Déboute la SARL AUTO BILAN de sa demande d’indemnités de déménagement ou d’enlèvement des matériels techniques. Y ajoutant, Condamne la SARL ANPHI aux dépens de la procédure d’appel. Condamne la SARL ANPHI à payer à la SARL AUTO BILAN 11 la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT MM/NA