Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre A ARRET DU 02 MARS 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08610 Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 MAI 2013 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 11/01241 APPELANTS : Monsieur N-O X, décédé le XXX Madame F G épouse X née le XXX à ORAN – ALGERIE de nationalité Française 2, rue Fernand de Majellan-Les Perles d’Azur n° 25 11560 SAINT O LA MER Représentés par M^e Sophie PASZEK de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e Hugues MOULY, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIME : Monsieur H A né le XXX à XXX Représenté par M^e Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER et Maître GORRIAS avocat plaidant INTERVENANTES : Madame M, Y, D X, en qualité d’héritière de M. N O X, née le XXX à BEZIERS (34500) de nationalité Française 9 rue Bernard Delicieux 34500 BEZIERS Madame D Y X, en qualité d’héritière de M. N O X née le XXX à XXX par de M^e François LAFONT de la SCP LAFONT, CARILLO, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame Y F X épouse Z, en qualité d’héritière de M. N O X née le XXX à XXX comparante, bien que régulièrement assignée ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Décembre 2016 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2017, en audience publique, J K ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre Madame Caroline CHICLET, Conseiller M^me J K, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Maryline THOMAS ARRET : – par défaut, – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre, et par Madame Maryline THOMAS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous-seing privé du 26 décembre 2009 Monsieur A a acquis des époux X une maison d’habitation située à la Salvetat sur Agout(34). Cet acte précisait que l’immeuble était relié à une fosse septique mise en place en 1989. La vente a été régularisée par acte authentique du 20 mars 2010 mentionnant que l’immeuble était raccordé à une fosse septique mise en place au cours de l’année 2009, le vendeur déclarant que ce système d’assainissement n’avait jamais connu de problèmes de fonctionnement. Constatant qu’aucune fosse septique n’existait et que les eaux usées s’évacuaient directement dans la terre, sous la maison, Monsieur A a obtenu, par ordonnance de référé du 21 septembre 2010, la désignation de Monsieur C en qualité d’expert. En lecture du rapport déposé le 15 juin 2011, Monsieur A, par exploit du 10 août 2011, a assigné devant le tribunal de Grande instance de Narbonne les époux X sur le fondement des articles 1116 et 1641 du Code civil en paiement des sommes nécessaires à la mise en place de cet équipement. Par jugement du 2 mai 2013 ce tribunal a : – condamné solidairement les époux X à payer à Monsieur A les sommes suivantes : – 3 700 € au titre du coût de la mise en état place d’une fosse septique – la somme mensuelle de 209 € à compter du 20 mars 2010 jusqu’au paiement de la somme destinée au financement de la fosse septique – 1 823,28 €au titre des préjudices annexes – 2 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile – condamné solidairement les époux X aux dépens y compris ceux de la procédure de référé et le coût de la mesure d’expertise. N-O et F X ont relevé appel de cette décision le 27 novembre 2013. N-O X est décédé le XXX. Le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 13 juillet 2016, a enjoint à M^e Mattéi-Caillard, notaire à Murviel les Béziers, en charge de la succession de N-O X , de remettre sous huitaine le certificat de notoriété. Le notaire, par courrier recommandé du 30 septembre 2016, a demandé la rétractation de cette ordonnance dans la mesure où aucun acte de notoriété n’a été signé puisque les héritiers présomptifs souhaitent attendre l’issue de ce contentieux pour manifester leur intention d’accepter ou de refuser la succession de leur auteur. H A, par actes d’huissier des 13 et 14 octobre 2014 et 19 décembre 2016, a assigné en reprise d’instance D, M et Y X en leur qualité d’héritières de N-O X. Y X épouse Z a renoncé à la succession de son père. D X a constitué avocat mais n’a pas conclu. Vu les conclusions de F X remises au greffe le 19 décembre 2016, Vu les conclusions de H A remises au greffe le 19 décembre 2016, Vu l’ordonnance de clôture du 20 décembre 2016, MOTIFS H A a appelé en la cause les héritiers de N-O X . Il n’y a plus lieu à exécution par le notaire chargé de la succession de l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 13 juillet 2016. Les parties n’ayant pas souhaité retarder davantage l’issue du litige, la présente affaire ne sera pas renvoyée devant le conseiller de la mise en état pour qu’il soit statué, en audience d’incident, sur la demande de rétractation du notaire. En revanche une copie du présent arrêt disant n’y avoir lieu à exécution de l’ordonnance du 13 juillet 2016 sera adressée à l’officier ministériel. Sur la fin de non-recevoir : Madame X soutient que les époux A, séparés de biens, ont acquis l’immeuble indivisément et qu’ainsi Monsieur A ne peut agir pour le compte de son épouse. Cependant, par acte authentique du 20 mars 2010, Monsieur A a acquis seul l’immeuble, Madame L A née Escribe n’y étant mentionnée qu’en sa qualité d’épouse et non en celle d’acquéreur. Monsieur A est donc recevable à agir seul et la fin de non-recevoir soulevée par F X doit être écartée. Sur l’existence d’un vice caché : L’acte sous-seing privé signé par les parties le 29 décembre 2009 mentionne que l’immeuble est relié à une fosse septique en état de fonctionnement et mise en place en 1989. L’acte authentique du 20 mars 2010 stipule que l’immeuble vendu est raccordé à une fosse septique mise en place au cours de l’année 2009, laquelle n’a jamais connu de problèmes de fonctionnement. Or l’expert n’a pas constaté l’existence d’un dispositif de stockage enterré de type fosse septique avec un regard au sommet. Il précise que le système d’évacuation des eaux vannes est ancien et non opérationnel. Cette absence de fosse septique constitue un vice caché grave puisqu’il rend l’immeuble impropre à son usage d’habitation. L’acte authentique contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui ne peut recevoir application si la mauvaise foi des vendeurs est démontrée. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant l’immeuble. Monsieur A soutient que Monsieur X était un professionnel de l’immobilier et avait exercé une activité au sein d’une entreprise de travaux publics. Cependant un professionnel, au sens de l’article 1643 du Code civil, est celui qui fait un acte dans le cadre de sa profession. Or, en l’espèce, Monsieur X a vendu son propre immeuble dans lequel il n’a effectué aucun travaux. Il ne peut être considéré comme vendeur professionnel dont la mauvaise foi est présumée. Les époux X avaient acquis l’immeuble le 15 décembre 1999 et l’ont revendu à Monsieur A 11 ans plus tard. Ils ne peuvent sérieusement soutenir ne s’être jamais aperçus de l’absence d’une fosse septique puisque seulement deux mois après son acquisition Monsieur A a fait constater par huissier de justice un amas de boues noires et nauséabondes ainsi que la rétention d’eaux usées au pied de l’immeuble. Les vendeurs ont donc nécessairement été confrontés aux mêmes difficultés d’usage de l’immeuble en raison de l’absence de fosse septique et du caractère non opérationnel du système d’évacuation des eaux vannes. Ils ont donc affirmé avec mauvaise foi dans l’acte sous-seing privé que l’immeuble était raccordé à une fosse septique mise en place en 1989 et dans l’acte authentique que cet équipement avait été installé en 2009. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut donc trouver application et F, M et D X doivent donc garantir Monsieur A du vice caché affectant l’immeuble. Sur la réparation du préjudice : Monsieur A opte pour l’action estimatoire et demande des dommages-intérêts équivalents au coût de la mise en place d’un système d’assainissement conforme aux normes de l’année 2009, fosse septique avec épandage, puisque dans l’acte authentique les vendeurs ont affirmé que l’immeuble était raccordé à une fosse septique mise en place cette année-là. Il convient de relever la contradiction existant entre l’acte sous-seing privé et l’acte authentique puisque le premier précise que la fosse septique a été mise en place en 1989 alors que le second indique qu’elle a été installée en 2009. Cependant, quelle que soit l’origine de cette contradiction, affirmation mensongère des vendeurs ou erreur de plume du notaire, il importe de ne retenir que le coût de la fourniture et de l’installation d’une fosse toutes eaux puisqu’une fosse septique est un élément d’un dispositif d’assainissement autonome qui peut être seul ou complété par d’autres dispositifs tel qu’un champ d’épandage. Or, tant l’acte sous-seing privé que l’acte authentique spécifient seulement l’existence d’une fosse septique. Par ailleurs, Monsieur A ne prouve pas que le dispositif d’épandage est indivisible de la fosse septique, seule installation prévue dans l’acte. Seul le devis concernant la fourniture et la pose d’une fosse toutes eaux de 3000 l, à l’exception de la réalisation d’un champ d’épandage, doit être retenu pour la somme de 3 554,85 € TTC. Ce coût sera cependant porté à la somme de 4 000 €TTC puisque l’entreprise supportera des frais de déplacement plus importants dés lors qu’elle s’est trompée d’adresse du chantier : Saint-O la mer dans l’Aude alors que l’immeuble se trouve à plus de 100 km sur la commune de la Salvetat sur Agout dans l’Hérault. Le jugement sera infirmé sur ce point. Les parties ne contestent pas l’évaluation par l’expert à la somme de 625 € de la valeur locative mensuelle du bien. Monsieur A admet avoir acquis cet immeuble comme résidence secondaire mais soutient qu’il doit l’occuper la moitié de l’année, aux beaux jours, puisqu’il est proche de son lieu de travail, ce qu’il ne démontre pas. Il convient donc de considérer une occupation temporaire d’environ quatre mois pendant les périodes de congés et plusieurs week-ends par an. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance de 209 € par mois correspondant au tiers de la valeur locative depuis le 20 mars 2010, date d’acquisition, jusqu’au paiement effectif du coût de mise en place de la fosse septique. Les parties ne contestent pas l’allocation de la somme complémentaire de 1 823,28 € au titre des préjudices annexes et cette disposition sera confirmée. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer à Monsieur A la somme de 3 700 € au titre du coût de la mise en place d’une fosse septique. Et statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant, Dit n’y avoir lieu à exécution par M^e Mattéi-Caillard, notaire à Murviel les Béziers, de l’ordonnance rendue le 13 juillet 2016 par le conseiller de la mise en état et ordonne qu’une copie du présent arrêt soit adressée à cet officier ministériel par les soins du greffe. Déclare recevable l’action de Monsieur A. Dit que l’immeuble acquis par Monsieur A est affecté d’un vice caché. Condamne solidairement F, D et M X à payer à Monsieur A la somme de 4 000 € au titre du coût de la mise en place d’une fosse septique. Dit que les autres sommes mises à la charge des époux X par le jugement seront supportées solidairement par F, D et M X. Condamne solidairement F, D et M X à payer à Monsieur A la somme de 2 500 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,