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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 02 MAI 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00182 Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 DECEMBRE 2014 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 13/04886 APPELANT : Monsieur X Y né le XXX à Berchem-Sainte Agathe de nationalité Française 5 rue de la Peupleraie 1370 JODOIGNE (BELGIQUE) représenté et assisté de M^e Olivier CHARLES-GERVAIS de la SCP TEISSEDRE-SARRAZIN-CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant loco M^e Julie BEAUVOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : Syndicat de la copropriété DOMAINE DU LAC pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GESIM société immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 350 768 115 dont le siège social est à SETE, 3 Quai de la République, elle-même représentée par son gérant en exercice, Parc du Sesquier 34140 MEZE représenté et assisté de M^e François ESCARGUEL de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant loco M^e DEL CUERPO de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTERVENANT VOLONTAIRE: Monsieur Z Y de nationalité Française 2 Domaine du Lac Les Sesquiers 34140 MEZE représenté et assisté de M^e Olivier CHARLES-GERVAIS de la SCP TEISSEDRE-SARRAZIN-CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant loco M^e Julie BEAUVOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Février 2017 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 15 MARS 2017, en audience publique, madame A B, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame A B, Conseillère Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017 qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : X Y est propriétaire du lot n° 2 dans l’immeuble en copropriété dénommé 'DOMAINE DU LAC’ situé à MEZE. Considérant avoir subi des nuisances du fait de la mise en place en 2007 d’un portail destiné à clore la résidence il a sollicité en référé une mesure d’expertise. Par acte en date du 2 septembre 2013, X Y a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'DOMAINE DU LAC’ représenté par son syndic la SARL GESIM devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER, en réparation de son préjudice de jouissance et de la perte de valeur de son lot. Le jugement rendu le 2 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce : ' Déboute X Y de l’ensemble de ses demandes indemnitaires. ' Condamne X Y à supprimer les constructions et travaux réalisés sans l’autorisation préalable de la copropriété, notamment muret en dur, véranda et tracé de parking modifiant le tracé initial, sous astreinte de 50 € par jour de retard. ' Rejette toutes autres demandes. 'Condamne X Y à payer au syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal de grande instance considère sur les demandes principales en indemnisation que les travaux d’installation d’un portail destiné à sécuriser la résidence ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale avec un vote favorable de X Y. Il ajoute que selon le demandeur son préjudice réside dans le fait que l’arrêt des véhicules devant le portail à proximité de son lot génère un préjudice olfactif et sonore, mais que d’une part suite au rapport d’expertise la solution de l’installation d’un intratone et d’une boucle magnétique a été mise en 'uvre évitant ainsi les arrêts moteur en marche des véhicules et que d’autre part le trouble provoqué n’est pas suffisamment grave pour être indemnisé. Le tribunal considère en effet sur la gravité du trouble qu’il s’agit d’une copropriété de 48 logements, dont une partie n’est occupée que pendant la saison estivale et à titre de résidence secondaire et que d’ailleurs les copropriétaires de lots subissant les mêmes nuisances n’ont pas engagé d’action. Le jugement souligne également que cette demande d’indemnisation n’a été présentée qu’en réplique à la demande du syndicat des copropriétaires de démolition de constructions illicites. Sur la perte de valeur du lot, les premiers juges relèvent que pour qu’elle soit indemnisable il faut qu’elle soit définitive ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque notamment en cours de procédure les solutions préconisées par l’expert pour diminuer les nuisances ont été adoptées. Ils ajoutent qu’en outre l’installation d’un portail est source de sécurité objective et que d’ailleurs X Y qui a voté pour cette installation n’en demande pas la suppression. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat de remise en état des lieux, le tribunal de grande instance relève que X Y ne conteste pas avoir procédé à des constructions non autorisées et que ce dernier ne rapporte pas la preuve contrairement à ses affirmations de la démolition effective desdites constructions qui lui a été demandée depuis 2009. X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 janvier 2015. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2017. Les dernières écritures pour X Y et Z Y, intervenant volontaire, ont été déposées le 21 février 2017. Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ ont été déposées le 21 février 2017. Le dispositif des écritures de X Y et Z Y énonce : ' Déclarer recevable l’intervention volontaire de Z Y. ' Infirmer le jugement en toutes ses dispositions. 'Condamner le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ à déplacer le portail et le portillon litigieux sous astreinte de 50 € par jour de retard. 'Subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ à payer à X Y la somme de 21 000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur de son bien et à Z Y la somme de 7200 € au titre du préjudice de jouissance au 31 décembre 2015. 'Condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser Z Y de la somme mensuelle de 75 € en l’absence de ou jusqu’au déplacement du portail au titre du préjudice de jouissance. ' Débouter le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ de ses demandes. 'Condamner le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ à payer à X Y et Z Y la somme de 5930 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance en ce compris les honoraires de l’expert et les frais de constat d’huissier. Sur l’intervention volontaire de Z Y les appelants la justifie par le fait que ce dernier est l’occupant du lot de copropriété appartenant à son fils X. Sur la responsabilité du syndicat les appelants soutiennent l’existence d’un trouble anormal de voisinage rappelant que l’expert a dit dans son rapport que le portail à proximité de la propriété Y constitue une gêne et même des contraintes pour ce dernier avec en particulier les passages répétés, les bruits de moteurs les émanations d’oxyde de carbone. X Y soutient en s’appuyant sur les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que même si l’implantation du portail est nécessaire elle crée un trouble et dévalorise sa propriété et que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction. Les consorts Y soutiennent que la responsabilité du syndicat est également engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas retenu l’une des solutions proposées par l’expert mais seulement mis en place un intratone sans envisager le déplacement du portail. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat, X Y soutient que la construction de la véranda a été autorisée par l’assemblée générale du 13 avril 2007, et que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’une irrégularité dans sa construction. Il ajoute que le muret construit sans autorisation a été détruit, et qu’enfin il n’est pas rapporté la preuve de ce qu’il aurait effectué un quelconque tracé sur son emplacement de parking, ni de ce que ce tracé existe toujours. Le dispositif des écritures du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'DOMAINE DU LAC’ énonce : Au visa de la loi du 10 juillet 1965, ' Confirmer le jugement frappé d’appel ' Rejeter la demande d’ Z Y comme étant infondée. ' Ordonner la remise de la véranda en conformité avec la résolution votée lors de l’assemblée générale du 13 avril 2007 sous astreinte de 150 € par jour de retard. ' Condamner les consorts Y à lui payer la somme de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le syndicat soutient sur les demandes principales que la réalisation des travaux tels que préconisés par l’expert à savoir, la pose d’un intratone et d’une boucle magnétique a bien eu lieu. Il souligne ensuite concernant l’intervention de Z Y qu’outre le fait que celui-ci demande pour la première fois en appel l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, il n’est pas précisé si celui-ci est locataire ou occupant à titre gracieux. Le syndicat ajoute qu’en tout état de cause en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 un préjudice de jouissance pour être indemnisé doit présenter une certaine gravité. Il soutient que ce n’est pas le cas en l’espèce comme le démontre la chronologie des faits puisque X Y a attendu environ 5 ans après la réalisation des travaux du portail pour invoquer un préjudice de jouissance et solliciter reconventionnellement à l’action du syndicat en référé pour la suppression d’aménagements illégaux sur son lot une mesure d’expertise. Le syndicat relève que la notion de troubles de voisinage ne peut recevoir d’application en l’espèce le syndicat des copropriétaires et les consorts Y ne pouvant être considérés comme des voisins. Le syndicat soutient également que les dommages invoqués par X Y sont inhérents au lot qu’il a choisi en acquérant un lot situé à proximité de l’entrée de la résidence. Sur la demande d’indemnisation pour diminution de la valeur de lot le syndicat soutient qu’il faut tout d’abord une diminution définitive ce qui n’est pas le cas en l’espèce suite aux travaux réalisés en 2013, il ajoute ensuite que le syndicat n’a commis aucune faute délictuelle puisque l’installation du portail a été régulièrement voté en assemblée générale pour sécuriser la résidence. MOTIFS : Sur l’intervention volontaire de Z Y en appel : Il résulte des articles 325 et suivants du code de procédure civile que l’intervention volontaire en appel est subordonnée à la seule existence d’un intérêt pour celui qui la forme et d’un lien suffisant avec les prétentions originaires. En l’espèce X Y propriétaire du lot n° 2 dans l’immeuble en copropriété dénommé 'DOMAINE DU LAC’ a intenté une action en justice pour voir statuer sur son préjudice et en particulier sur son préjudice de jouissance suite à l’installation par le syndicat des copropriétaires d’un portail destiné à clore la résidence. Il ressort en outre des pièces produites que Z Y demeure au lot n° 2 'DOMAINE DU LAC’ depuis courant 2006 et qu’il a donc en cette seule qualité d’occupant un intérêt légitime à ce qu’il soit statué sur son éventuel préjudice de jouissance, peu important qu’il soit locataire de son fils ou hébergé à titre gracieux par ce dernier. Par conséquent il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire devant la cour d’appel de Z Y. Sur les demandes d’indemnisation des consorts Y : Les consorts Y soutiennent que l’installation d’un portail automatique pour clore la résidence à proximité du lot n° 2 de X Y entraîne à la fois un préjudice de jouissance et une diminution de la valeur du lot en raison de nuisances sonores et olfactives. -sur le trouble de jouissance : Il est constant que les travaux d’installation du portail ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale du 13 avril 2007, X Y ayant d’ailleurs voté en faveur de cette proposition. Il est également constant que les travaux réalisés pour l’installation de ce portail à l’entrée de la résidence ont été réalisés sur les parties communes de la copropriété et non sur les parties privatives de celle-ci et en particulier sur le lot de X Y, ce qui induit que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut s’appliquer au cas d’espèce. En revanche en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes en raison d’un vice de construction auquel est assimilé un vice de conception ou d’un défaut d’entretien. Si en application de cette responsabilité spéciale qui n’exige pas la commission d’une faute par le syndicat, un copropriétaire ou un tiers peut donc demander à être indemnisé de leur trouble de jouissance c’est toutefois sous réserve de démontrer l’existence de ce trouble et le lien de causalité entre ce trouble et une partie commune ou un élément d’équipement commun. En l’espèce s’il ressort clairement du rapport d’expertise que l’implantation du portail bien que nécessaire pour sécuriser la copropriété crée une gêne pour X Y, toutefois la cour observe que si l’installation du portail entraîne l’immobilisation de véhicules à proximité du portail durant plusieurs secondes ou minutes avec des bruits de moteurs et des émanations d’oxyde de carbone il ne peut être omis qu’une partie de la gêne est également en lien avec l’emplacement du lot n° 2 par rapport à l’entrée dans la copropriété, emplacement choisi par X Y lors de l’achat du lot et qui participe à la réalisation de son préjudice. Enfin dans le cadre de sa mission l’expert a proposé trois solutions pour faire cesser les troubles subis par X Y ou les occupants du bien : la suppression du portail qui n’est pas demandé par les consorts Y, X Y ayant été favorable à l’installation dudit portail lors de l’assemblée générale du 13 avril 2007, le déplacement du portail qui suppose l’acquisition par la copropriété d’une bande de terrain appartement à la mairie, solution rejetée à la majorité requise lors de l’assemblée générale du 17 avril 2009, et enfin la pose d’un intratone et d’une boucle magnétique, solution déjà proposée par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2012 mais refusée par X Y qui a ainsi participé à la persistance de son préjudice. Enfin il apparaît au vu des pièces produites que dès le 6 janvier 2014 le syndicat des copropriétaire a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert pour faire cesser les nuisances à savoir la pose d’un intratone et d’une boucle magnétique, et que l’adoption de cette solution préconisée par l’expert même si elle n’a pas la préférence des consorts Y est de nature à faire cesser le préjudice et à rejeter la demande de déplacement du portail litigieux sous astreinte. Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, la cour tenant compte des seuls troubles en lien direct avec l’installation du portail et de la réalisation des travaux préconisés par l’expert pour faire cesser le trouble en janvier 2014 fixe les dommages et intérêts à la somme de 3500 €, somme qui sera allouée à Z Y qui subit personnellement le préjudice. La décision de première instance sera donc infirmée sur ce point Sur la perte de valeur du lot : En revanche c’est à juste titre que le tribunal de grande instance a considéré que même à supposer que les nuisances aient été de nature à minorer la valeur de marché du lot n° 2 il devait être tenu compte de la réalisation des travaux en janvier 2014 pour dire que la perte de valeur en lien direct avec l’installation du portail n’était plus actuelle et donc rejeter la demande d’indemnisation présentée à ce titre. La décision sera donc confirmée en cette disposition. Sur les demandes reconventionnelles de remise en état des lieux : La cour observe sur les demandes reconventionnelles de remise en état des lieux présentées par le syndicat des copropriétaires qu’il y a eu évolution du litige et que le syndicat s’en tient désormais à demander la remise de la véranda en conformité avec la résolution votée lors de l’assemblée générale du 13 avril 2007 et ce sous astreinte. Il ressort des pièces produites que si l’installation d’une véranda a bien été autorisée par l’assemblée générale du 13 avril 2007, les photographies jointes au procès-verbal de constat d’huissier en date du 26 novembre 2011 démontrent que ce qui a été réalisé ne correspond pas au plan annexé au procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2007 et donc à la construction autorisée par la copropriété. En outre X Y ne démontre pas avoir procédé en la remise en conformité des lieux. Par conséquent la cour ordonne qu’il soit procédé à la mise en conformité avec le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2007 de la véranda installée sur le lot n° 2 par X Y et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de l’arrêt. Sur les demandes accessoires : Il convient en équité de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens tant dans le cadre de la procédure de première instance que dans celle d’appel et de dire qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise qui seront supportés par moitié par chacune des parties. PAR CES MOTIFS : La COUR, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe. Déclare recevable l’intervention volontaire devant la cour d’appel de Z Y. Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER sauf en ce qu’il a débouté X Y de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur de son lot. S’y substituant sur les autres dispositions, Condamne le syndicat des copropriétaires’DOMAINE DU LAC’ à payer à Z Y la somme de 3500 € au titre du préjudice de jouissance en raison de l’installation du portail jusqu’au 6 janvier 2014. Condamne X Y à procéder à la mise en conformité avec le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2007 de la véranda installée sur son lot n° 2, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de l’arrêt. Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens tant dans le cadre de la procédure de première instance que dans celle d’appel. Dit qu’il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise qui seront supportés par moitié par chacune des parties. LA GREFFIERE LE PRESIDENT MM/NA