République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/06/2020

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N° de MINUTE : 20/502

N° RG 19/00145 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SCFZ

Jugement (N° 18/000450) rendu le 03 décembre 2018 par le tribunal d’instance de Lille

APPELANTE

SA Logis Metropole agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur Z X

né le […]

de nationalité française

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/19/000989 du 12/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame A X épouse X

née le […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e B-C Y, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 25 février 2020 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

F G, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2020 après prorogation du délibéré en date du 7 mai 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par F G, président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 décembre 2019

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Suivant acte sous seing privé en date du 26 août 2014 à effet du 27 août suivant, la société anonyme d’HLM Logis Métropole a donné à bail à M. Z X et M^me A X, son épouse, un immeuble à usage d’habitation situé à Lille, […], pour une durée de trois mois renouvelable, moyennant un loyer mensuel d’un montant de 418,82 euros, outre une provision sur charges de 89,07 euros et un dépôt de garantie de 418,82 euros.

D’importants travaux ont été entrepris dans l’immeuble collectif par la S.A d’HLM Logis Métropole.

Saisi par les locataires, le tribunal d’instance de Lille, par jugement contradictoire du 3 décembre 2018 auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, a condamné la SA d’HLM Logis Métropole à payer à M. et M^me X la somme de 918,82 euros au titre de la réduction du loyer, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, condamné la SA d’HLM Logis Métropole à payer à Maître B C Y la somme de 1 200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et condamné la SA d’HLM Logis Métropole aux dépens.

Par déclaration du 7 janvier 2019 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, la SA d’HLM Logis Metropole a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2019, la SA d’HLM Logis Métropole demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs prétentions, subsidiairement de limiter la période d’indemnisation pour les travaux intérieurs à 9 jours, de limiter la période d’indemnisation pour les travaux extérieurs à la période allant du 22^e jour à 1 mois et 4 jours au plus, date à laquelle le débâchage a eu lieu, de réformer la décision déférée en ce qu’elle s’est basée sur un mois complet de loyer pour indemniser les locataires, de limiter le montant de l’indemnisation à leur reste à charge, soit d’avril 2017 à

septembre 2017: 141,05 euros en part à charge et d’octobre 2017 à décembre 2017: 144, 05 euros (baisse de 3 euros de l’APL),en janvier 2018: 141,90 euros et en février 2018 : 212, 31 euros, de condamner M. et M^me X solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2019, M. et M^me X demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé avoir lieu à appliquer l’article 1724 du code civil et condamné la S.A d’HLM Logis Metropole à payer à Maître Y la somme de 1 200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, d’infirmer le jugement pour le surplus et notamment sur le quantum, de condamner la SA Logis Métropole à leurs payer la somme de 470,05 euros par mois à compter du 1^er avril 2017 jusqu’à justification par le bailleur d’un procès verbal de travaux de réhabilitation de l’immeuble sis au […], de condamner la SA Logis Métropole à payer la somme de 3 000 euros au bénéfice de Maître Y en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, charge à lui à renoncer aux bénéfices de l’aide juridictionnelle.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE :

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 1724 du code civil, 696 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991;

sur la demande en paiement de M. et M^me X:

M. et M^me X fondent leur action sur l’article 1724 du code civil lequel énonce que :

'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.'

Le premier juge a alloué, en application de l’alinéa 2 de cet article, une réduction de loyers de 918,82 euros à M. et M^me X ventilée de la manière suivante : 500 euros au titre des travaux de désamiantage de l’immeuble effectués en extérieur du 25 août au 4 octobre 2017 et 418,82 euros au titre des travaux à l’intérieur du logement menés du 20 novembre au 19 novembre 2017.

La société bailleresse admet que la nature des travaux réalisés entrent dans le champ d’application de l’article 1724 du code civil en limitant sa critique du jugement aux moyens pris d’une durée des travaux intérieurs de moins de 21 jours compte tenu des replis de chantier, de l’absence de preuve d’une perte totale ou partielle de la jouissance du logement et de l’absence de diminution de jouissance de la chose louée pendant les travaux extérieurs. A titre subsidiaire la société Logis Métropole fait valoir que l’indemnisation ne peut avoir lieu que pour la période courant au-delà des 21 jours et que la diminution de loyer doit être calculée à partir du reste à charge supporté par les locataires après déduction de l’aide au logement dont ils bénéficient.

En l’espèce, M. et M^me X sont locataires d’un appartement à usage d’habitation de type 3 d’une surface habitable de 68,04 mètres carrés au sein d’un ensemble collectif. Le logement et

l’immeuble ont fait l’objet d’importants travaux au cours de l’année 2017 et M. et M^me X ont, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 27 novembre 2017 par la société Logis Métropole, sollicité le remboursement des loyers acquittés depuis avril 2017 compte tenu de conditions de vie 'très difficiles’ générés par les travaux qui les ont empêchés de pouvoir occuper normalement l’appartement.

Il résulte des conclusions de la société Logis Métropole évoquant des travaux ayant fait l’objet d’un plébiscite de la part des habitants de l’immeuble, des articles de presse produits aux débats par M. et M^me X et du programme des travaux intérieurs et extérieurs relatifs au logement de M. et M^me X dressé par correspondance électronique du 25 janvier 2018 de la société Cabre en charge de leur exécution que la société bailleresse a entrepris une réhabilitation totale du logement et de l’immeuble collectif. En effet les travaux concernent les menuiseries extérieures, ébrasement, colonnes d’évacuation des eaux usées, eaux vannes et WC, plomberie, faïence, menuiserie intérieur, électricité, sols et peinture du logement litigieux ainsi que le renforcement et le désamiantage des balcons des façades avant et arrière.

Dans ces conditions, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et ce que soutient la société Logis Métropole, il n’y a pas lieu de distinguer selon que les travaux ont été réalisés à l’intérieur du logement ou à l’extérieur pour calculer la durée totale des travaux qui doit être calculée de manière globale.

Au vu du programme de travaux dressé par la société Cabre, les travaux relatifs aux balcons ont duré du 2 mai 2017 au 13 juin suivant, puis de 4 septembre au 3 novembre 2017 étant précisé qu’il résulte d’une correspondance de la société Logis Métropole en date du 9 juin 2017 et d’une affichette rédigée par la société Cabre et la société Logis Métropole en date du 18 juillet 2017 que l’accès aux balcons a été interdit à compter de juin 2017 et la porte-fenêtre condamnée à compter du 18 juillet 2017. Les travaux dans le logement de M. et M^me X ont eu lieu une demi-journée en semaine 29, deux jours en semaine 35, le 12 octobre, les 20, 21, 22, 24, 29 et 30 novembre 2017 puis du 7 au 12 décembre et du 14 au 19 décembre 2017.

Les travaux ont donc duré plus de 21 jours à compter du 2 mai 2017, en l’absence de preuve de travaux ayant débuté au mois d’avril 2017 comme allégué par les locataires, et M. et M^me X ont donc été privés de la jouissance totale de leur balcon, accessoire de leur logement certes non spécifié dans le bail mais dont l’existence n’est pas contestée par la société Logis Métropole, du 9 juin 2017 jusqu’au 3 novembre 2017, soit pendant toute la période estivale, et ont subi une perte partielle des pièces de leur logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux de remplacement des sols et de réfection des peintures du 7 décembre 2017 au 19 décembre 2017.

Il n’est pas démontré une perte de jouissance du logement pendant les autres travaux intérieurs, étant précisé que les photographies ni datées, ni localisées produites par M. et M^me X sont dénuées de force probante. Par ailleurs, M. et M^me X ne démontrent pas que les travaux ont perduré au delà du 19 décembre 2017 et qu’ils ont au delà de cette période subi une perte de jouissance de leur logement ou accessoires.

La réduction de loyer est due en cas de perte partielle ou totale de jouissance de la chose louée et non en cas de gêne générés par les travaux. Contrairement à c e que soutient la société Logis Métropole , cette réduction est due pendant toute la période de travaux dès lors qu’ils excèdent 21 jours et le montant de la réduction de loyers ne doit pas être retranchée de l’aide au logement dont les locataires sont seuls bénéficiaires, cette aide fût-elle versée directement au bailleur.

Au vu de la perte partielle du logement pendant les travaux menés du 7 décembre au 19 décembre 2017 et de la perte totale de la jouissance du balcon, il sera alloué une réduction totale de loyers pour la période courant du 2 mai 2017 au 19 décembre 2017 de 1 200 euros. Le jugement sera réformé sur le montant de la réduction de loyers.

Sur les mesures accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’indemnité de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En cause d’appel, la société Logis Métropole sera condamnée aux dépens et condamnée à payer à Maître Y une indemnité au titre de l’article 37 précité de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf à le réformer sur le montant de la condamnation au titre de la réduction de loyers prononcée à l’encontre de la société Logis Métropole ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne la société Logis Métropole à payer à M. et M^me X la somme de 1 200 euros au titre de la réduction de loyers ;

Condamne la société Logis Métropole à payer à Maître B C Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne la société Logis Métropole aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président

D E F G