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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 29 MARS 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/01337

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 FEVRIER 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/03430

APPELANTE :

SA EUROPEAN HOMES VENDOME

[…]

[…]

représentée par la SCP AUCHE-HEDOU AUCHE, avocat au barreau de Montpellier, postulant

et par M^e NEYRET, avocat au barreau de Paris, plaidant

INTIMES :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE, VIDAL GARDIER LEONIL avocat au barreau de Montpellier

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE, VIDAL GARDIER LEONIL avocat au barreau de Montpellier

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Janvier 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 FEVRIER 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par Madame Caroline CHICLET, Conseiller, en l’absence de Madame la Présidente empêchée, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 13 septembre 2010 par Maître E F, notaire associé à Castries, les époux C D-B X ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SAS European Homes Vendome un appartement de type 3 et emplacement de stationnement constituant les lots 24 et 65 d’un ensemble immobilier dénommé «'Résidence Les Jardins d’Eole'» sis à […], ZAC de la Draye. Le prix stipulé était de 215'575 euros TTC, sur lequel les époux X ont réglé la somme de 10'778 euros représentant 5% du prix.

Cet acte avait été précédé par un acte sous seing privé de réservation du logement du 10 avril 2010, lequel prévoyait que le logement devait être achevé au plus tard juin
-juillet-août 2011.

L’acte authentique de vente prévoyait que le bien vendu serait achevé et livré au plus tard deuxième trimestre 2011, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

La livraison de l’appartement est intervenue le 20 décembre 2012.

Par acte du 30 mai 2014, les époux X ont fait assigner la SAS European Homes Vendome devant le tribunal de grande instance de Montpellier qui a, par jugement du 16 février 2015, condamné la SAS European Homes Vendome à payer aux époux X la somme de 15'550 euros au titre de leur préjudices liés au retard de livraison de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant assorti de l’exécution provisoire.

La SAS European Homes Vendome’a interjeté appel de ce jugement le 19 février 2015.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 27 août 2015 ;

Vu les conclusions des époux X remises au greffe le11 janvier 2018 ;

Vu les conclusions de la SAS European Homes Vendome remises au greffe le 15 janvier 2018 demandant le rejet des conclusions des intimés du 11 janvier 2018';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2018 ;

MOTIFS :

Sur l’incident de rejet':

Les conclusions des intimés du 11 janvier 2018 reprennent les mêmes demandes et les mêmes moyens que celles du 1^er juillet 2015'; une seule pièce nouvelle est communiquée, qui est un certificat médical du 13 septembre 2017 faisant état de problèmes de santé de M^me X.

La SAS European Homes Vendome a été avisée le 8 décembre 2017 de ce que l’affaire était appelée à la conférence de fixation du 9 janvier 2018, et n’a pas fait état d’une volonté de re-conclure.

Eu égard à l’absence de moyens nouveaux et au peu d’incidence du certificat médical du 13 septembre 2017 sur la solution du litige, l’incident de rejet des conclusions des intimés du 11 janvier 2018 sera écarté.

Sur la durée du retard de livraison':

Les époux X font état d’un retard de livraison de dix-sept mois et vingt jours, tandis que la SAS European Homes Vendome estime que le retard qui peut être retenu n’est que de sept mois, compte tenu de l’abandon de chantier de la société BSC et des abandons successifs des sociétés qui lui ont succédé.

L’acte authentique de vente de l’appartement des époux X précise que sont considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison les jours de retard consécutifs au redressement judiciaire ou à la déconfiture des ou d’une entreprise effectuant les travaux, à la résiliation d’un marché de travaux dus à la faute de l’entrepreneur(') S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis un obstacle à la poursuite des travaux.

La SAS European Homes Vendome promoteur de l’opération les Jardins d’Eole et maître de l’ouvrage, a confié la réalisation de l’opération à une entreprise générale, la société Internationale Constructions qui a le même gérant et dont le siège social est situé à la même adresse que la SAS European Homes Vendome.

L’entreprise générale a sous-traité les travaux de gros 'uvre de la seconde tranche, seule concernée par le présent litige, à l’entreprise SARL BSC, dont le contrat a été résilié le 19 novembre 2010.

Il résulte des conclusions d’un rapport d’expertise privée de M. Z que cette résiliation a pour cause la défaillance de l’entreprise, qui avait exécuté les travaux à hauteur de 44%, ceux-ci nécessitant des reprises estimées par l’expert à la somme de 87'713,33 euros TTC.

Les travaux ont été repris par la société Via Construction suivant contrat du 9 février 2011. L’entreprise Via Construction a informé l’entreprise générale, le 23 mai 2011, de ce qu’une fois les travaux terminés pour les bâtiments B et F, elle ne réaliserait pas les travaux pour les bâtiments G et H (l’appartement des époux X est situé dans le bâtiment H).

Par contrat du 20 juin 2011, les travaux ont été repris par la SARL Karama Construction, qui a également été défaillante dans sa mission. La poursuite des travaux a alors été confiée à une tierce entreprise, M. G H I.

L’expert A, commis par ordonnance du tribunal de commerce de Montpellier, a déposé un rapport le 26 avril 2013, dans lequel il indique que le retard dans l’exécution des travaux imputable à la société est de douze semaines.

Contrairement à l’appréciation portée sur ce point par le premier juge, l’abandon du chantier par la SARL BSC n’a pas pour origine le non règlement des factures validées par l’architecte, mais un différend entre les parties sur la qualité des travaux réalisés et l’apurement des comptes.

C’est en conséquence par une appréciation inexacte des faits de la cause que le premier juge a estimé que l’abandon du chantier par la SARL BSC n’était pas imputable à une faute du sous-traitant.

À la suite de l’abandon du chantier par le sous-traitant, l’entreprise générale a contracté avec la société Via Construction, qui a informé l’entreprise générale de ce qu’elle terminerait les travaux des bâtiments B et F, mais n’exécuterait pas ceux des bâtiments G et H, puis avec la SARL Karama, qui s’est trouvée défaillante, ainsi qu’il résulte des termes de l’expertise judiciaire de M. A.

Les défaillances successives des sociétés BSC et Karama constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison, qu’il y a lieu de retenir à hauteur de 4 mois pour l’entreprise BSC, et de huit semaines pour l’entreprise Kamara, soit un retard de livraison légitime de 6 mois. En revanche, la SAS European Homes Vendome n’est pas fondée à faire supporter aux acquéreurs le retard pris par l’entreprise générale pour contracter avec une autre entreprise, suite à la défaillance du sous-traitant.

En vertu du contrat de réservation et de l’acte authentique de vente, l’appartement devait être livré au plus tard fin août 2011, et non à la date du 1^er mars 2011 comme l’a retenu le premier juge'; la livraison est donc intervenue avec un retard de 15 mois et

20 jours, dont 9 mois et 20 jours qui ne sont pas justifiés par une cause légitime.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par les époux X':

- Le retard de livraison':

Les époux X ont acquis l’appartement litigieux pour y loger leur fille étudiante et en même temps réaliser une opération de défiscalisation. Du fait du retard de livraison, celle-ci a dû trouver un autre logement et les époux X ont loué l’appartement de la résidence «'Les Jardins d’Eole'» à compter du 21 décembre 2012, au prix de 800 euros hors charges par mois.

L’appelante invoque les dispositions du cahier des charges annexé à l’acte de vente, qui limitent la pénalité de retard au montant du loyer mensuel brut prévu dans la grille de prix annexée au contrat de réservation, soit en l’occurrence 674 euros.

Ce cahier des charges est annexé à l’acte de vente à titre de document d’information'; il n’a pas de valeur contractuelle et n’est pas opposable aux époux X'; ce faisant, ils convient d’indemniser les époux X sur la base de la perte de loyer de 800 euros par mois pendant 9 mois et 20 jours, soit une somme de 7'465 euros.

- Sur la perte de défiscalisation':

Les époux X fondent leur demande sur un préjudice certain et réclament à ce titre une somme de 8'483 euros, alors que l’indemnisation d’un report de défiscalisation rendant l’opération moins avantageuse pour les acquéreurs ne peut constituer qu’une perte de chance. Les époux X n’ayant pas conclu sur ce point doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

- Les frais bancaires':

Pour acquérir l’appartement objet du litige, les époux X ont contracté un prêt d’un montant de 70'000 euros, qui n’a été débloqué que lors de la livraison. lls ont néanmoins acquitté des frais accessoires d’un montant de 175 euros au cours de la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime'; ils sont fondés à être indemnisés de cette somme.

- Le préjudice d’agrément':

Les époux X exposent avoir acquis ce logement pour l’occuper à leur retraite, prévue en 2010, au terme de la période de 9 ans de location requise pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation.

Ils sont respectivement nés en 1965 et 1966 et ne justifient pas pouvoir cesser leur activité professionnelle à cette date'; l’indemnisation de l’impossibilité de pouvoir occuper cet appartement dès l’année 2020 ne peut constituer qu’une perte de chance, qui n’est pas alléguée par les époux X'; ils doivent donc être déboutés de leur demande de ce chef.

- Le préjudice moral':

Les tracasseries consécutives au retard de livraison et l’impossibilité de pouvoir loger leur fille dans l’appartement comme ils l’avaient envisagé au départ a causé aux époux X un préjudice moral incontestable qu’il convient d’indemniser à hauteur d’une

somme de 3'000 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile':

Il serait en l’espèce inéquitable de laisser à la charge des époux X les frais exposés non compris dans les dépens'; il y a lieu de condamner la SAS European Homes Vendome à leur payer une somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l’article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute l’appelante de sa demande de rejet des conclusions des époux X remises au greffe le 11 janvier 2018.

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 16 février 2015.

Et, statuant sur le tout pour une meilleure compréhension du litige':

Dit et juge que les époux X peuvent se prévaloir d’un retard de livraison de leur appartement non justifié par une cause légitime de 9 mois et 20 jours.

Condamne en conséquence la SAS Européan Homes Vendome à payer aux époux X les sommes suivantes':

—  7'465 euros au titre des pertes de loyer, ladite somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2012';

—  175 euros au titre des frais bancaires';

—  3'000 euros au titre du préjudice moral.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne la SAS Européan Homes Vendome à payer aux époux X une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Condamne la SAS Européan Homes Vendome aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

NB