Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 19 janvier 2021, n° 18/03506

TI Carcassonne 5 mars 2018

CA Montpellier
Confirmation 19 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Indécence du logement
La cour a estimé que les locataires n'ont pas prouvé l'indécence du logement, et que les plaintes concernant le dysfonctionnement de la chaudière étaient tardives et imputables à un défaut d'entretien de leur part.
Rejeté
Indécence du logement
La cour a confirmé que l'indécence n'était pas prouvée et que le départ des locataires était précipité, sans permettre au bailleur d'intervenir.
Rejeté
Indécence du logement
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas justifié par les éléments présentés, notamment en raison de l'absence de preuve d'indécence.
Rejeté
Départ sans préavis
La cour a confirmé que le départ des locataires était irrégulier et que la demande de compensation était irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

L'affaire concerne un litige entre Madame A B épouse X, représentée par Me Andréa ALESSI, avocat postulant substitué par Me Sandro ASSORIN, et Monsieur C D, représenté par Me Sébastien LEGUAY, au sujet d'un bail d'habitation. Les époux X reprochent au bailleur le défaut de délivrance d'un logement décent et demandent des indemnités pour préjudice de jouissance, frais de déménagement, préjudice moral, et frais non remboursables de procédure. Le tribunal d'instance de Carcassonne a rendu un jugement en faveur de M. C D, condamnant les époux X à payer diverses sommes. La cour d'appel de Montpellier a infirmé partiellement le jugement, confirmant certaines condamnations, mais rejetant les demandes relatives au préjudice de jouissance, aux frais de déménagement et au préjudice moral. A X a été condamnée à payer des frais non remboursables exposés en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 janv. 2021, n° 18/03506
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/03506
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Carcassonne, 5 mars 2018, N° 11-17-000207
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Charlotte BARTHELEMYSandro ASSORIN

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03506 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NXNJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MARS 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11-17-000207

APPELANTE :

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Andréa ALESSI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Sandro ASSORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003025 du 11/03/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur C D

né le […] à CARCASSONNE

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Sébastien LEGUAY de la SELARL SEBASTIEN LEGUAY, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant substitué par M^e Charlotte

BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 17 Novembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 DECEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

* *

Le 12 octobre 2013, C D a donné à bail aux époux Y et A X une maison d’habitation.

Les locataires ont quitté les lieux le 1^er novembre 2015.

Par acte d’huissier du 28 avril 2017 les époux X ont fait assigner C D pour faire retenir sa responsabilité de délivrance d’un logement indécent, et sa condamnation à payer un préjudice de jouissance correspondant à un tiers des loyers versés, outre des frais de déménagement, un préjudice moral, et l’indemnisation des frais non remboursables de procédure.

Le jugement rendu le 5 mars 2018 par le tribunal d’instance de Carcassonne énonce dans son dispositif :

• Condamne Y et A X à payer à C D les sommes de :

• 100 € en remboursement de la facture d’entretien de la chaudière,

• 709 € en réparation de la vitre de l’insert cassée,

• 831,29 € en paiement des loyers d’octobre et novembre 2015,

• 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne les époux X aux dépens.

Le jugement expose que les époux X n’ont commencé à se plaindre de dysfonctionnement de la chaudière qu’après 16 mois d’occupation des lieux, que le précédent locataire apporte la preuve d’un bon fonctionnement, qu’ils n’ont pas produit la facture d’entretien de la chaudière pour l’année 2014 alors que le chauffagiste intervenu le 30 avril 2015 mentionne que le gicleur est très sale, que le ventilateur est obstrué par la poussière et des poils de chien, que l’entretien régulier aurait évité ces problèmes, de sorte que les désordres sont imputables au manquement des locataires à leur obligation d’entretien.

Le jugement relève que le courrier du 8 octobre 2015 de l’agence habitat et développement ne décrit pas les anomalies dont il déduit les caractères d’un logement indécent, que le courrier du 23 octobre 2015 par l’agence régionale de santé indique que les désordres constatés ne justifient pas la mise en 'uvre d’une procédure de déclaration d’insalubrité, que la même agence écrivait au maire pour signaler un risque particulier d’intoxication en cas d’utilisation de la cheminée et une non-conformité de l’installation électrique devant être vérifiée, et au propriétaire pour le mettre en demeure d’y remédier.

Le jugement observe que les époux X ont reconnu devant un conciliateur que la vitre de l’insert avait été changée à l’entrée dans les lieux et s’est fendue pendant leur temps d’occupation, de sorte que le risque résulte de leur propre négligence.

Le jugement retient l’obligation de paiement des loyers jusqu’à la date de prise de possession par le bailleur par l’état des lieux de sortie du 25 novembre 2015, alors que le congé délivré par le locataire n’a pas respecté les formes légales.

Le jugement laisse à la charge du bailleur la partie du loyer d’octobre 2015 qui devait être couverte par la CAF, mais pas pour le mois de novembre alors que les époux X n’avaient pas libéré les lieux mais qu’ils avaient déjà transférés l’aide au logement sur un autre bail.

A X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 5 juillet 2018.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 novembre 2020.

Les dernières écritures pour A X ont été déposées le 7 octobre 2020.

Les dernières écritures pour C D ont été déposées le 20 mai 2020.

Le dispositif des écritures pour A X énonce :

• Infirmer le jugement du 5 mars 2018.

• Condamner C D à verser à A X les sommes de :

• 5592 € en réparation du préjudice de jouissance correspondant à un tiers des loyers versés pendant la période d’occupation des lieux,

• 600 € en réparation des frais de déménagement qu’ils ont été contraints d’engager du fait de l’indécence du logement,

• 1000 € en réparation du préjudice moral,

• 1400 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

• 324,86 € en compensation entre les loyers d’octobre novembre 2017 et la caution.

A X expose que l’état des lieux d’entrée relève plusieurs désordres et n’apporte pas la preuve d’un entretien de la chaudière par l’ancien locataire, que l’état des lieux indique que le premier entretien doit être effectué par le bailleur qui ne l’a pas fait, et que pendant deux ans elle a seulement pu utiliser la cheminée.

Elle indique avoir envoyé un courriel au bailleur pour obtenir communication de la facture de l’intervention du chauffagiste du 30 avril 2015 pour la payer.

Elle relève que la condamnation pour la réparation de la vitre cassée de l’insert ne pouvait être fondée sur un simple devis.

Sur l’indécence du logement, elle expose que la lettre de la caisse d’allocations familiales du 8 octobre 2015 relève un diagnostic de non-conformité du logement et la suspension du versement de l’allocation qui devra rester à la charge du bailleur, que l’association habitat et développement a écrit au bailleur qu’il devait réaliser les travaux de mise en conformité, que l’agence régionale de santé a écrit au maire pour signaler des infractions au règlement sanitaire départemental, les risques d’intoxication en cas d’utilisation de la cheminée et la non-conformité de l’installation électrique, mais également un problème d’évacuation des eaux pluviales.

Elle expose que le bailleur n’a jamais engagé les travaux de mise en conformité.

Elle soutient que le départ des lieux en raison de l’indécence du logement dispense du paiement des loyers du délai de préavis et donc des loyers d’octobre et novembre 2015.

Elle soutient que l’impossibilité d’utiliser la chaudière et le risque d’intoxication par la cheminée l’a exposée à des risques sanitaires, ainsi que son mari et ses cinq enfants jeunes, de nature à justifier un préjudice équivalent à un tiers du montant du loyer, que la suspension de l’allocation logement est exclusivement imputable à la délivrance d’un logement indécent par le bailleur.

Le dispositif des écritures pour C D énonce :

• Confirmer l’ensemble des dispositions de la décision de première instance.

• Condamner A X au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

C D produit une attestation du précédent locataire relatant une restitution à l’état neuf et l’absence de tout dysfonctionnement de la chaudière avec un entretien annuel régulier, alors que les précédents bailleurs des époux X attestent de leur mauvais comportement locatif.

Il constate comme le premier juge que les plaintes de dysfonctionnement de la chaudière sont tardives alors que l’état des lieux d’entrée n’indiquait pas une vitre cassée, et l’attestation du chauffagiste intervenu en 2015 sur l’absence d’entretien antérieur.

Il précise que les locataires ont quitté les lieux sans préavis ni congé régulièrement délivré, que l’état des lieux par huissier le 24 novembre 2015 constate les désordres laissés par les occupants.

Il conteste l’argument d’impossibilité d’utiliser la chaudière alors qu’elle alimente l’eau chaude notamment pour la salle de bain.

Il observe que les locataires ont quitté les lieux quelques jours seulement après la visite du contrôleur de l’état de conformité des locaux sans avoir laissé le temps au bailleur de vérifier et d’intervenir.

Il demande de rejeter la compensation avec le dépôt de garantie, alors que la demande est irrecevable pour n’avoir été formalisée qu’en appel, et au titre de la prescription de trois ans acquises le 1^er novembre 2018, et alors que l’état des lieux du 24 novembre 2015 démontre les dégradations imputables aux occupants.

MOTIFS

La cour observe comme le premier juge que les locataires entrés dans les lieux le 12 octobre 2013 n’ont commencé à se plaindre du dysfonctionnement de la chaudière qu’au mois de février 2015, sans aucune justification d’un préjudice d’alimentation en eau chaude, que le bailleur a fait intervenir avec diligence un chauffagiste le 30 avril 2015 qui a constaté que le problème relevait d’un encrassement résultant d’un défaut d’entretien par les occupants, et du non-respect de l’obligation d’un entretien annuel, alors que le précédent locataire atteste du bon fonctionnement à son départ.

La cour observe également que la vitre de l’insert de la cheminée avait été changée à l’entrée dans les lieux, de sorte qu’elle n’a pu être cassée que pendant l’occupation des époux X, donc seuls responsables d’un éventuel risque d’intoxication, alors que le conduit de cheminée avait été ramoné quelque jours avant l’état des lieux d’entrée.

Concernant la nécessité de réviser l’installation électrique, la cour observe qu’elle n’est révélée que par une mise en demeure du 22 octobre 2015 à la suite de la visite des lieux par un agent de l’ARS, laquelle a fait l’objet d’une réponse du bailleur le 6 novembre 2015 à toutes les questions soulevées, sans que le départ précipité des locataires le 1^er novembre ait permis au bailleur d’intervenir utilement, et sans que soit non plus démontré par les locataires un quelconque préjudice effectif résultant de l’état de l’installation électrique, ni une urgence à quitter les lieux alors que l’ARS n’a pas retenu une procédure d’insalubrité.

Par ces motifs ajoutés à ceux pertinents du premier juge qu’elle adopte, la cour confirme le rejet des prétentions de A X au bénéfice d’un préjudice de jouissance, et aux indemnisations annexes de frais de déménagement et d’un préjudice moral.

La cour confirme également la condamnation qui en résulte au remboursement de la facture d’entretien de la chaudière, et au paiement du devis de réparation de la vitre de l’insert, la production d’une facture n’étant pas une condition nécessaire d’appréciation du préjudice.

La cour confirme également la condamnation au paiement de la part du loyer d’octobre restée à charge du locataire sortant après le versement de la CAF, et du loyer de novembre en l’absence de prévenance du bailleur du départ précipité.

Il est équitable de mettre à la charge de l’appelant qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée, pour un montant de 2000 €, et de confirmer la condamnation prononcée sur ce fondement en première instance.

A X supportera les dépens de l’appel, et la cour confirme la condamnation aux dépens par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 5 mars 2018 par le tribunal d’instance de Carcassonne ;

Condamne A X à payer à C D la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel ;

Condamne A X aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,