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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/08188 – N° Portalis DBVK-V-B7A-M5CJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 SEPTEMBRE 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/00018

APPELANTS :

Monsieur X, O-P, E A

né le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

et

Madame Y, Z, F G épouse A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

et

Société AYRDEB PROMOTION, RCS Montpellier 518 160 775, au capital de 50.000' agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Natalie COUGNENC, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Soizic DELEPINE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES :

Société AA N C Q R AG, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e H LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

[…] AH AI-AJ S-AL T et H I SCP titulaire de l’office notarial, immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 325 775 955, représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Y AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 31 Août 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Monsieur J K ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. J K, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé intitulé « promesse de vente de biens et droits immobiliers sans emprunt » signé le 9 septembre 2009, la SARL Auteuil Investissement s’est engagée à vendre à M. X A et à son épouse M^me Y G, avec faculté de substitution, un appartement situé […] à Paris (18^e).

L’appartement était vendu au prix de 175 000 euros, outre le paiement d’une commission d’agence de 10 000 euros et des frais de notaire évalués dans l’acte à hauteur de 13 000 euros.

La promesse stipulait le paiement au plus tard le 14 septembre 2009 d’une indemnité d’immobilisation de 17 500 euros venant en garantie de l’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale en cas de désistement de la vente par l’une des parties.

Le contrat imposait une réalisation définitive de la vente, avec paiement préalable de l’intégralité du prix, avant le 15 novembre 2009.

Par courrier du 3 novembre 2009, M. et M^me A informaient la SARL Auteuil Investissement de la substitution de la SARL Ayrdeb Promotion aux bénéficiaires de la promesse.

La signature de l’acte authentique, initialement prévue au plus tard le 15 novembre 2009, était reportée au 17 décembre 2009 mais n’avait finalement pas lieu.

Un litige naissait alors entre les parties lorsque la SA Auteuil Investissement se prévalait de la caducité de la promesse de vente faute pour M. et M^me A d’avoir payé le prix et signé l’acte définitif de vente dans le délai contractuellement requis.

Par jugement du 12 décembre 2012, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. et M^me A de leur demande d’annulation de la promesse de vente pour défaut d’enregistrement et de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation retenue par la société Auteuil Investissement.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2014, M. et M^me A et la SARL Ayrdeb P r o m o t i o n o n t f a i t a s s i g n e r l e u r n o t a i r e l a S C P AA-N-C-Q-R-AG ainsi que la SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I, notaire du vendeur, aux fins de voir établir un manquement à leur devoir d’information, de conseil et de mise en garde et les voir condamner solidairement à verser 25 500 euros de dommages-intérêts à M. et M^me A et 50 000 euros à la SARL Ayrdeb Promotion.

Par jugement contradictoire du 20 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

' débouté les époux A et la SARL Ayrdeb Promotion de l’intégralité de leurs demandes ;

' c o n d a m n é i n s o l i d u m l e s d e m a n d e u r s à p a y e r à l a SCP AA-N-C-Q-R-AG une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum les demandeurs à payer la même somme à la SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I sur le même fondement ;

' condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens de l’instance ;

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 22 novembre 2016, M. et M^me A et la SARL Ayrdeb Promotion ont interjeté appel de la décision.

Vu les dernières conclusions de M. et M^me A et de la SARL Ayrdeb Promotion remises au greffe le 20 février 2017 ;

V u l e s d e r n i è r e s c o n c l u s i o n s d e l a S C P L e G o n i d e c d e Kerhalic-AI-S-T-I remises au greffe le 13 avril 2017 ;

V u l e s d e r n i è r e s c o n c l u s i o n s d e l a S C P AA-N-C-Q-R-AG remises au greffe le 7 avril 2017 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de cet acte et, le cas échéant, de le leur déconseiller.

Ce devoir de conseil du notaire concernant l’acte authentique qu’il instrumente s’étend aux actes juridiques préparatoires à cet acte, notamment lorsqu’il intervient dans la préparation ou la rédaction d’un acte sous seing privé préliminaire à l’acte authentique.

Ni les compétences particulières d’une partie, ni la présence à son côté d’un conseiller ou d’un autre notaire, ne dispense l’officier ministériel de ce devoir de conseil dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

En l’espèce, il n’est pas allégué ni démontré par aucune des parties que l’un des notaires mis en cause soit intervenu dans la préparation ou dans la rédaction de la promesse unilatérale de vente signée le 9 septembre 2009.

La SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I était chargée de r e c e v o i r l ' a c t e a u t h e n t i q u e d e v e n t e t a n d i s q u e l a S C P AA-N-C-Q-R-AG intervenait à cet acte à la demande des acquéreurs.

L’action en responsabilité est exercée par M. et M^me A et la SARL Ayrdeb Promotion à l’encontre des deux notaires.

S u r l a f a u t e r e p r o c h é e à l a S C P L e G o n i d e c d e Kerhalic-AI-S-T-I,

La promesse de vente objet du litige stipule en son article 2 page 5 la clause suivante :

« Aucune forme particulière n’est imposée au bénéficiaire pour manifester sa décision d’acquérir : tous les moyens d’expression seront donc admissibles sous la seule réserve pour le bénéficiaire de s’en réserver une preuve : celui utilisé devra obligatoirement, pour être valide, être accompagné du versement entre les mains du notaire chargé d’authentifier le contrat de la vente d’une somme égale au prix exigible lors de la réalisation de la présente promesse et aux frais et droits occasionnés par cette vente et évalués par le notaire.

A défaut, le bénéficiaire sera déchu de son droit de demander la réalisation de la vente promise, sans qu’il soit besoin pour le promettant de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité quelconque ».

M. A accusait réception le 11 décembre 2009 du courriel de confirmation de la réunion de signature de l’acte authentique à l’étude de la SCP Le Gonidec, notaire du vendeur, le 17 décembre 2009 après-midi.

Dès lors, il appartenait à M. et M^me A de verser préalablement la totalité du prix sur la comptabilité du notaire, conformément à la clause précitée, et de se présenter au rendez-vous de signature le 17 décembre 2009.

C’est seulement le 15 décembre 2009 que le notaire de M. et M^me A, par l’intermédiaire de M. U-V W, a écrit à M. D (de la SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I) en ces termes :

« Je fais suite à notre conversation de ce jour et vous confirme la nécessité de reporter le rendez-vous de signature.

Mon client me précise en effet que l’accord d’un des copropriétaires du bâtiment n’a pas encore donné son accord (sic) pour que mon client puisse annexer le palier ;

Par ailleurs, mon client n’entend pas régler une quote part des frais de mise en copropriété qui n’est ni une conséquence ni la suite de la signature de l’acte authentique ».

M. et M^me A appuyaient leur demande par des motifs contradictoires, non sérieux ou non justifiés, tels que :

' leur indisponibilité le 17 décembre 2009 (d’après leur courriel daté du 5 janvier 2010) alors qu’ils s’étaient déclarés le 9 décembre 2009 disponibles pour ce même rendez-vous de signature ; cette indisponibilité alléguée pour la date du 17 décembre 2009 n’est pas davantage établie par la production du certificat de décès du père de M. A qui n’est intervenu que le 16 janvier 2010 ;

' leur refus de payer la somme de 973,98 euros de frais de mise en copropriété et leur détermination à bloquer la vente au motif d’une divergence d’interprétation contractuelle portant sur un litige mineur au regard du prix de l’immeuble et qui ne

constituait pas un obstacle légitime à la signature de l’acte authentique ;

' leur volonté, non envisagée dans la promesse de vente, d’obtenir la cession d’un palier prélevé sur les parties communes de l’immeuble à leur profit.

A u c u n e f a u t e n e p e u t ê t r e r e p r o c h é e à l a S C P L e G o n i d e c d e Kerhalic-AI-S-T-I en ce qu’elle aurait omis d’alerter M. et M^me A sur les conséquences de l’absence de versement préalable du prix conformément à une clause contractuelle particulièrement explicite du contrat liant les parties.

L’application de cette clause n’appelait de la part du notaire aucun devoir spécifique de conseil, y compris après la prorogation du délai de signature de l’acte authentique jusqu’au 17 décembre 2021, cette prorogation emportant nécessairement report du délai butoir de versement du prix à cette même date.

M. et M^me A ne pouvaient pas ignorer qu’une nouvelle prorogation devait nécessairement être acceptée par la SARL Auteuil Investissement et que la totalité du prix devait être payé lors de la notification de la décision d’acquérir.

Par courrier du 18 décembre 2009, M^e T notifiait à M^e N que la SARL Auteuil Investissement entendait appliquer strictement la clause contractuelle précitée conditionnant la validité du consentement définitif du bénéficiaire acquéreur au versement préalable de l’intégralité du prix entre les mains du notaire chargé de la vente.

La caducité de la promesse de vente était définitivement acquise. C’est vainement que M. et M^me A tentaient de la contester, alors même qu’ils n’avaient toujours pas versé le 18 décembre 2009 le prix exigible depuis le 15 novembre 2009. Les bénéficiaires de la promesse persévéraient dans leur demande le 5 janvier 2010, toujours sans verser le prix de vente au notaire.

Contrairement à la position soutenue par les appelants dans leurs écritures, le notaire n’était pas tenu de les alerter sur les conséquences d’une décision dont ils n’ignoraient pas qu’elle les exposait à un échec de la vente en cas de refus de la société promettante.

Ainsi que le rappelle le jugement déféré par des motifs que la cour adopte, M. et M^me A étaient parfaitement en mesure de payer le prix dont le montant s’élevait à 175 000 euros, outre la commission d’agence de 10 000 euros et les frais d’acte notarié et la provision pour frais d’acte de 13 000 euros également mentionnée en page 8 de la promesse. Aucun décompte définitif du notaire des vendeurs n’était nécessaire pour procéder à ce paiement.

Le contrat stipulait très précisément que la caducité était encourue à défaut de paiement du prix et de signature définitive dans le délai requis, sans nécessité de mise en demeure ni d’une quelconque formalité. La simple application de cette clause contractuelle acceptée par M. et M^me A n’exigeait de la part de la SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I aucune intervention spécifique liée à son devoir de conseil en qualité de notaire.

Il ressort donc des précédents développements que l’échec de la vente est la conséquence du seul comportement de M. et M^me A qui ont fait preuve d’une particulière désinvolture d’une part en ne versant pas le prix qui était dû depuis le 15 novembre 2009, d’autre part en exigeant, l’avant-veille et sans motif valable, un

nouveau report de signature de l’acte authentique.

Le devoir de conseil du notaire ne lui impose pas de pallier la négligence du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sous seing privé, ni de l’avertir des conséquences de sa légèreté blâmable quant au défaut de versement du prix et de signature de l’acte authentique avant la date limite qu’il a convenue avec son promettant.

E n l ' a b s e n c e d e f a u t e d é m o n t r é e c o n t r e l a S C P L e G o n i d e c d e Kerhalic-AI-S-T-I et alors que les appelants ont seul contribué à la survenue de leur préjudice, ces derniers seront déboutés de leur demande contre le notaire.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

S u r l a f a u t e r e p r o c h é e à l a S C P AA-N-C-Q-R-AG,

Le courriel de M. et M^me A du 7 septembre 2009 sollicitait l’avis de M^e M N principalement sur les aspects fiscaux de l’opération.

Les appelants n’indiquent pas précisément quel est le reproche qu’ils adressent à leur notaire concernant cette demande d’avis faite après signature de la promesse objet du litige.

Il ressort par ailleurs de la rédaction de ce courriel que le bénéficiaire de la promesse a été particulièrement vigilant et qu’il avait pris connaissance avec attention de toutes les clauses du contrat, notamment de celle afférente au paiement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale associée.

La clause relative au versement préalable du prix de la vente était une clause habituelle et dépourvue de toute ambiguïté. Cette clause ne requérait donc aucune information ni mise en garde de la part du notaire, tout particulièrement en faveur d’un marchand de bien particulièrement familier des transactions immobilières.

Le fait que M^e N ait reçu par courriel du 7 septembre 2009 une copie de la promesse de vente n’a pas mis à la charge du notaire une obligation de contrôler l’exécution par M. et M^me A des clauses contractuelles, y compris de celles de ces clauses qui étaient assorties d’un délai de rigueur.

L’obligation de paiement préalable du prix était clairement stipulée à l’acte, de même que la sanction attachée à une défaillance des acquéreurs concernant ce paiement.

Une telle clause n’appelait donc aucune intervention spécifique de la part de la SCP AA-N-C-Q-R-AG au titre de son devoir de conseil.

Le défaut de paiement du prix par M. et M^me A résulte de leur choix personnel et délibéré de ne pas y procéder avant la date limite du 15 novembre 2009. Ce prix n’était pas versé à la nouvelle date de signature le 17 décembre 2009 et il ne l’était pas davantage le 5 janvier 2010 alors que M. et M^me A continuaient d’exiger la réitération de la promesse de vente devenue caduque.

En outre, le courriel de M. A du 4 novembre 2009 n’a pu qu’induire en erreur leur notaire M^e N en l’informant de ce qu’ils allaient déposer les fonds « aujourd’hui ou demain ». Le contexte de ce courriel laisse entendre qu’il s’agissait du prix de vente de l’appartement, et non du capital social comme le soutiennent les appelants dans leurs écritures.

Au lieu de respecter leur engagement contractuel, M. et M^me A ont eux-mêmes fait échec à la vente et multiplié les difficultés :

' création de la SARL Ayrdeb Promotion en vue d’une acquisition sous le régime de marchand de biens alors qu’il ressort de leur courrier que cette acquisition visait à loger temporairement leur fils et à se constituer un pied-à-terre personnel à Paris, et ce sans aucun lien avec l’objet social de la société ni avec le régime fiscal favorable de marchand de biens ;

' tentative d’achat concomitant d’une partie commune de l’immeuble alors que la promesse de vente ne comportait aucune clause ni condition relative à ce projet d’achat de partie commune ;

' contestation relative à la prise en charge de frais de mise en copropriété dont le montant limité à 973,98 euros ne changeait pas significativement l’économie de l’opération et ne justifiait pas le refus de signer l’acte authentique.

La caducité de la promesse litigieuse résulte donc d’une négligence imputable aux seuls époux A ainsi que l’a pertinemment retenu le jugement déféré aux termes de motifs qui sont adoptés par la cour d’appel.

M. et M^me A et la SARL Ayrdeb Promotion ne démontrent aucune faute imputable à leur notaire de nature à engager sa responsabilité civile quant à la caducité de la promesse de vente.

En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a rejeté l ' a c t i o n e n r e s p o n s a b i l i t é d i r i g é e c o n t r e l a S C P AA-N-C-Q-R-AG.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. X A, M^me Y G épouse A à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

' 4 000 euros à la SCP Le Gonidec de Kerhalic-AI-S-T-I ;

' 4 000 euros à la SCP AA-N-C-Q-R-AG

Condamne in solidum M. X A et M^me Y G épouse A aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,