COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 223

Rôle N° RG 17/10235 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BATTZ

SARL HOTEL ALBATROS

C/

SCI JULIEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

SCP DESOMBRE M & J

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Mai 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 09/06388.

APPELANTE

SARL HOTEL ALBATROS agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant 10, Rue I Jaurès, – 06400 CANNES

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e C D, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

SCI JULIEN agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Marie-Claire ROCCA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier mars 1999 à effet au premier avril 1999, Monsieur X, aux droits duquel vient la SCI JULIEN, a donné à bail commercial à Monsieur B A, aux droits duquel se trouve la SARL HOTEL ALBATROS, des locaux sis 10 rue I Jaurès à Cannes, à usage 'd’exploitation du commerce d’hôtel'.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 30 mars 2009, le bailleur a fait délivrer à son preneur un congé sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2009 avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2009, la SARL ALBATROS a saisi le tribunal de grande instance de Grasse aux fins principalement d’annuler le congé. Subsidiairement était sollicitée une expertise.

Par jugement du 28 juin 2011, le preneur a été débouté de sa demande tendant à la nullité du congé. Une expertise a par ailleurs été ordonnée.

L’expert, Monsieur Y, a déposé son rapport le 30 octobre 2012.

Un autre expert, Monsieur Z, a été désigné par ordonnance du juge de la mise en état du 17 janvier 2014, aux fins notamment, de dire si les lieux sont tenus en bon état de réparation locative, s’ils sont en bon état, et afin de donner tous éléments de nature à déterminer si les clauses du bail mettant à la charge du locataire différentes obligations concernant l’état des lieux sont respectées. Ce

dernier a déposé son rapport le 15 avril 2015.

Par jugement contradictoire du 02 mai 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné la SCI JULIEN à payer à la SARL ALBATROS la somme de 63.465 euros outre les frais de mutation (6346 euros), le trouble d’exploitation (1900 euros), les indemnités pour frais de transfert et de réinstallation (PM), les indemnités de licenciement (PM) les frais de déménagement (2500 euros), les frais de publicité et de double frais (15.000 euros)

— condamné la SARL ALBATROS à payer à la SCI JULIEN la somme de 20.000 euros TTC au titre de la remise en état des lieux

— fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL ALBATROS à un montant mensuel de 917,22 euros HC à compter du premier octobre 2009 jusqu’à la libération des lieux

— débouté les parties de leurs demandes

— fait masse des dépens englobant l’expertise de Monsieur Y et celle de Monsieur Z et ceux réservés par les ordonnances du juge de la mise en état du 17 janvier 2014 et du 05 juin 2015 et condamné la SARL ALBATROS et la SCI JULIEN à en payer chacune la moitié avec distraction au profit de Maître C D et de Maitre E F.

Le premier juge, estimant correctes les évaluations de l’expert, les a reprises, s’agissant de l’indemnité d’éviction, des indemnités accessoires et de l’indemnité d’occupation.

S’appuyant sur les conclusions de Monsieur Z, le premier juge a estimé que le preneur avait violé ses obligations contractuelles, tout en retenant un coefficient de vétusté de 60% lié à l’écoulement du temps. Il a également indiqué qu’il devait être tenu compte de ce que le bâtiment devait être réhabilité entièrement pour sa destination. Fort de ces éléments, il a fixé à la somme de 20.000 euros le montant des sommes dues par le preneur au titre de la remise en état des lieux.

Il a rejeté la demande au titre d’un complément d’expertise, faisant valoir qu’il n’existait aucun état des lieux d’entrée et que le preneur n’avait jamais demandé au bailleur d’effectuer des travaux pour les rendre conformes à leur destination.

Le 29 mai 2017, la SARL HOTEL ALBATROS a formé un appel général de cette décision.

La SCI JULIEN a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le premier février 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SARL HOTEL ALBATROS demande à la cour, au visa des articles L 445-9 et suivants du code du commerce, 1719 et suivants du code civil et 1604 et suivants du même code:

— de débouter la SARL ALBATROS [en réalité la SCI JULIEN] de son appel incident

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI JULIEN à lui verser les frais de mutation (6346 euros), les indemnités pour frais de transfert et de réinstallation, les indemnités de licenciement, les frais de déménagements (2500 euros), les frais de publicité et de double frais (15.000 euros)

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme de 1900 euros le trouble d’exploitation

— de fixer à la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts les sommes allouées au titre du

trouble d’exploitation

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 63.465 euros

— de fixer cette indemnité d’éviction à la somme de 150.000 euros

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI JULIEN la somme de 20.000 euros au titre de la remise en état des lieux et de débouter la SCI JULIEN de ses demandes à ce titre

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à un montant mensuel de 917,22 euros HC à compter du premier octobre 2009 et jusqu’à la libération des lieux et de débouter la SCI JULIEN de ses demandes d’augmentation des loyers ou charges locatives

— de dire et juger que le loyer applicable antérieurement au jour du congé se poursuivra sans augmentation

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes et mis à la charge la moitié des frais et dépens qui devront être supportés par la SCI JULIEN

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a omis de statuer sur la demande de désignation de l’expert judiciaire Monsieur G Z avec la mission de

rechercher si les lieux loués à usage exclusif d’hôtel, et suivant bail sous seing privé en

date du 1 er mars 1999, répondait au moment même du bail, et depuis cette date aux

obligations mises à la charge du bailleur pour une exploitation exclusive d’hôtel.

— de donner, à défaut, tous éléments sur les travaux qui auraient dû être exécutés par le bailleur pour permettre une exploitation normale des lieux, au regard notamment

des règles de sécurité et d’exploitation ou de confort en matière d’hôtellerie, le tout permettant une livraison et un entretien normal par le bailleur des lieux loués.

— de donner à défaut tous éléments permettant d’apprécier tous préjudices subis par le preneur depuis le début de son exploitation dans les lieux litigieux.

— de condamner la SCI JULIEN à payer à l’hôtel ALBATROS une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant pour les frais irrépétibles de première instance que d’appel.

— de condamner la SCI JULIEN aux entiers dépens en ce compris le coût des rapports d’expertise Y et Z, conformément aux dispositions de l’article 699

du Code de Procédure Civile, pour les dépens d’appel distraits au profit de Maître Elie MUSACCHIA, avocat aux offres de droit.

Elle note que les locaux sont monovalents et en conclut que le bailleur est tenu de tous les travaux de conformité et de gros travaux lui permettant une exploitation normale.

Elle conteste être à l’origine d’un chauffe-eau non conforme.

Elle souligne que les locaux étaient vétustes dès son entrée dans les lieux.

Elle relève que le second expert, Monsieur Z, a précisé que la chose louée n’était pas conforme à sa destination. Elle en conclut que le bailleur a violé son obligation de délivrance dès le début du bail, en lui louant un bien qui n’était pas conforme à sa destination d’hôtel.

Affirmant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, elle demande que la cour désigne Monsieur Z afin qu’il recherche si les locaux sont monovalents; à défaut, qu’il dise quels travaux auraient dû être exécutés par le bailleur pour permettre une exploitation normale de son fonds de commerce d’ hôtel; à défaut qu’il fournisse tous éléments permettant d’apprécier les préjudices qu’elle a subis en lien avec la violation par son bailleur de son obligation de délivrance.

Elle estime que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieure au dernier loyer payé au jour du congé en raison du très mauvais état des lieux.

Evoquant les troubles d’exploitation subis depuis le début du bail, elle sollicite une indemnisation à hauteur de 100.000 euros. Elle ajoute avoir dû essuyer la résistance abusive du bailleur de lui livrer la chose et d’entretenir les lieux.

Elle affirme que l’état des lieux n’est pas consécutif à un mauvais entretien de sa part mais est lié au défaut de délivrance de la chose du bailleur.

Elle estime que les attestations produites par la SCI JULIEN, qui font état de locaux en très bon état lors de sa prise de possession des lieux, sont de complaisance.

Par conclusions notifiées le 02 décembre 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI JULIEN demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 28 juin 2011 en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré le30 mars 2009, avec prise d’effet au 30 septembre 2009,

— de prendre acte de ce que le bail est parvenu à expiration le 30 septembre 2009, date de prise d’effet du congé,

— de prendre acte de ce que la requérante n’apporte nullement la preuve de ce que son

éviction lui cause un préjudice qu’e1le évalue arbitrairement a la somme de 150.000 €,

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

— de rejeter sa demande tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction a la somme de

150.000 €,

— de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 31.733,00 euros HT et HC,

— d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire sur les indemnités accessoires,

— de fixer l’indemnité d’occupation annuelle due compter du 30 septembre 2009 et jusqu’à parfaite libération des lieux à la somme suggérée par l’expert (soit 1.085,00€/mois, soit

13.020,00 €/an), abstraction faite de l’abattement pour précarité, le locataire ne justifiant pas

d’une baisse de son chiffre d’affaires, la précarité de sa situation ne lui ayant cause aucun

préjudice établi,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— de rejeter la demande de la SARL ALBATROS tendant a la fixation de son indemnité

d’éviction à la somme de 150.000 €,

— de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 63.465 euros HT et HC,

— d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire sur les indemnités accessoires,

— de fixer l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 30 septembre 2009 et jusqu’à

parfaite libération des lieux à la somme suggérée par l’expert (soit 1085,00 €/mois, soit

13.020,00 €/an), abstraction faite de l’abattement pour précarité, le locataire ne justifiant pas

d’une baisse de son chiffre d’affaires, la précarité de sa situation ne lui ayant causé aucun

préjudice établi,

EN TOUTE HYPOTHESE

— de dire et juger qu’en l’état du rapport déposé par Monsieur H Z, expert

judiciaire, le local donné à bail a subi des travaux d’entretien superficiels réalisés par le

preneur, lesdits travaux ayant été exécutés par des non professionnels,

— de condamner la SARL HOTEL ALBATROS à payer à la SCI IULIEN la somme de

76.811,04 € H.T., soit 92. 173,25 € T.T.C., montant de la remise en état du local donné à bail,

EN TOUS LES CAS

— de condamner la SARL HOTEL ALBATROS au paiement de la somme de 7.000 € au

titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les

frais d’expertise,

Elle conteste toute violation de son obligation de délivrance et rappelle que le locataire acceptait de prendre les locaux en l’état, selon les termes du bail commercial. Elle indique que les locaux étaient exploités comme hôtel avant la conclusion du bail et rappelle l’existence d’une cession de fonds de commerce entre Monsieur A et la société HOTEL ALBATROS le premier mars 1999.

Elle fait valoir que son preneur a manqué à son obligation d’entretien, telle que définie contractuellement.

Elle sollicite une diminution de l’indemnité d’éviction, compte tenu de la situation de l’hôtel et du manque d’entretien du preneur. S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient u’il ne peut être retenu l’indemnisation de préjudices non démontrés.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle demande que l’évaluation faite par l’expert soit retenue, mais sans pratiquer d’abattement de précarité, relevant que le preneur ne justifie pas que la précarité de son occupation lui ait causé un préjudice.

Elle précise que la loi PINEL ne s’applique pas au bail liant les parties.

Elle demande que son preneur soit condamné au montant des travaux de remise en état des lieux, sans tenir compte d’un coefficient de vétusté qui ne peut s’appliquer, l’état du bien ne s’expliquant que par la seule carence du locataire à se soumettre à son obligation d’entretien.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2021.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 23 février 2021 par SARL HOTEL ALBATROS

Selon l’ancien article 783 du code de procédure civile, Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Les conclusions notifiées le 23 février 2021 par la SARL HOTEL ALBATROS ne remplissent pas les conditions de recevabilité exigées par ce texte. Elles seront en conséquence déclarées irrecevables et la cour statuera au vu des conclusions qu’elle a notifiées le premier février 2021.

Sur l’effet dévolutif de l’appel:

La SCI JULIEN sollicite la confirmation du jugement du 28 juin 2011 qui n’est pas déféré à la cour. La cour ne statuera donc pas sur la demande tendant à voir déclarer valable le congé délivré le 30 mars 2009, qui ne fait pas partie des questions abordées dans le seul jugement frappé d’appel du 02 mai 2017.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties formulées dans les conclusions d’appel sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Selon l’article 542 du même code, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

La SCI JULIEN, dans le dispositif de ses conclusions, ne demande ni l’infirmation totale ou partielle du jugement déféré. Elle n’a donc pas formé régulièrement son appel incident.

La cour statuerait ultra petita si elle devait fixer en deçà de la somme fixée par le jugement déféré l’indemnité principale d’éviction et au-delà de la somme fixée les indemnités d’occupation et celle du montant de la remise en état des lieux, compte tenu des demandes formées régulièrement par l’appelant. En effet, l’appel est une voie de recours exercée par un plaideur dans son intérêt et la dévolution ne s’opère que dans la limite de la succombance de l’appelant; la cour ne peut en

conséquence infirmer le jugement dans un sens qui serait défavorable à la SARL HOTEL ALBATROS, en l’absence d’un appel incident régulièrement formé par la SCI JULIEN.

Dès lors, il convient de considérer que l’intimé n’a formé aucun appel incident en l’absence de mention, par la SCI JULIEN, dans le dispositif de ses conclusions, de ce qu’elle sollicite l’infirmation du jugement déféré.

Sur l’indemnité d’éviction

A titre préliminaire, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi PINEL (n° 2014-626 du 18 juin 2014) ne s’appliquent pas au bail du premier mars 1999, à effet au premier avril 1999 qui s’est prolongé tacitement depuis cette date. Le bail n’a en effet pas été renouvelé après la date d’application de cette loi; il s’est uniquement prolongé de façon tacite.

Aux termes de l’article L 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’expert a évalué l’indemnité d’éviction en s’en tenant à la perte du fonds de commerce.

Les parties ne discutent pas ce point. L’indemnité d’éviction s’analyse dès lors comme une indemnité de remplacement. Aucune partie ne démontre que la valeur du droit au bail serait supérieure à la valeur du fonds de commerce.

Seule l’activité d’hôtel est prévue au bail.

Pour évaluer la valeur du fonds, l’expert s’est appuyé sur la méthode suivante qui consiste à rechercher la valeur de ce fonds comme s’il devait être vendu, selon les usages de la profession considérée, en tenant compte d’un pourcentage annuel du chiffre d’affaires.

Le preneur n’avance aucune critique sérieuse concernant la méthode de calcul retenue par l’expert et n’apporte à la cour aucun élément permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction à la somme de 150.000 euros.

L’expert a rappelé que les locaux étaient à usage d’hôtel, qu’il s’agissait d’un hôtel meublé composé de huit chambres, situé 10 rue I Jaurès à Cannes, certes situé sur une artère principale, en plein coeur de ville, face à la gare mais en retrait de la rue, si bien que l’hôtel n’est que peu visible, ce qui minore sa valeur. Les locaux sont situés au fond d’une cour, au premier étage, sur un seul niveau. L’expert relève que les locaux ne sont pas en bon état d’entretien (carrelages au sol et carrelages muraux ébréchés ou cassé; peintures des murs et boiseries qui ne sont pas propres; fils électriques qui pendent; alimentations électriques des convecteurs muraux 'plus ou moins rafistolés').

Il s’est appuyé sur la moyenne des chiffres d’affaires réalisés durant les trois derniers exercices, en précisant que les valeurs de fonds en matière de commerce d’hôtel meublé s’établissaient à hauteur de 250 à 900 fois la recette journalière. Il a indiqué qu’une année de chiffre d’affaires représente 300 recettes journalières. Il a appliqué une coefficient de 500 fois la recette journalière, en faisant état de la situation de l’hôtel, en coeur de ville, mais en retrait, si bien qu’il est parvenu à une valeur de 63.465 euros (38.080/300x 500). Il convient de retenir cette méthode utilisée qui est pertinente et

répond aux usages de la profession considérée, méthode non discutée par les parties ainsi que le coefficient utilisé qui tient compte à la fois de l’intérêt et des difficultés de l’emplacement du fonds, de l’aménagement des lieux qui est très simple, de leur état d’entretien très médiocre (en considération des seules obligations du preneur) et des clauses classiques du bail, étant précisé qu’il a pour seule destination celle d’hôtel.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les indemnités accessoires

La locataire sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qui concerne les frais de remploi ou de mutation à hauteur de 6346 euros (calculée à hauteur de 10% de l’indemnité principale), les frais des de déménagement (fixés à 2500 euros) et les frais de publicité et de double frais (15.000 euros). Elle sollicite également la confirmation en ce qui concerne les frais de transfert et de réinstallation et les indemnités de licenciement; s’agissant de ces deux derniers chefs d’indemnités accessoires, le premier juge n’a fixé aucune somme; l’expert avait d’ailleurs indiqué n’avoir obtenu aucune pièce du preneur, aucun devis et noté qu’à la lecture des bilans qui lui avaient été fournis, aucun montant n’apparaissait à la ligne 'salaires et charges sociales'.

La SARL HOTEL ALBATROS ne critique pas sérieusement l’évaluation du trouble commercial ou trouble d’exploitation retenu par le premier juge à hauteur d’une somme de 1900 euros (calculée au moyen d’un pourcentage de 5% du chiffre d’affaire moyen). En effet, l’indemnité pour trouble commercial ou d’exploitation correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l’éviction, comme pendant la période de déménagement ou de réinstallation, ou, à défaut de réinstallation, à celui correspondant à l’arrêt de l’exploitation. D’autres méthodes peuvent être utilisées, notamment par une évaluation à trois mois de résultat d’exploitation, dotations aux amortissements incluses, mais le preneur n’en fait pas étatet la cour ne dispose pas de cette marge brute d’autofinancement. La SARL HOTEL ALBATROS ne peut solliciter la somme de 100.000 euros à ce titre, alors même que la moyenne de son chiffre d’affaires est de 38.080 euros et qu’elle n’appréhende pas le trouble commercial ou trouble d’exploitation comme le préjudice qu’elle subit du fait du non-renouvellement du bail. Elle demande en réalité la somme de 100.000 euros pour réparer le préjudice qu’elle estime avoir subi en lien avec une violation par son bailleur de son obligation de délivrance, ce qui n’a rien à voir avec le trouble commercial ou trouble d’exploitation.

Compte tenu de ces éléments, le jugement déféré sera confirmé s’agissant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires.

*Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est en application de l’article L 145-28 du code de commerce déterminée conformément aux sections VI et VII des baux commerciaux et correspond à la valeur locative de renouvellement exclusive de tout plafonnement laquelle se distingue de la valeur locative de marché.

Il s’agit par cette indemnité de payer pour le preneur l’occupation des lieux.

Le maintien dans les lieux du preneur évincé se faisant aux conditions et clauses du bail expiré, les articles généraux du code civil qui ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux s’appliquent en conséquence à la période de maintien dans les lieux, à défaut de clauses contraires stipulés au bail.

Aux termes du bail, le locataire s’engage à tenir en bon état de réparations locatives les lieux loués et à l’expiration du bail, rendre le tout en bon état. Il s’engage également à exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, sans exception y compris les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil.

Aucune clause du bail ne mettant à la charge du preneur les conséquences de la vétusté, celles-ci incombent au bailleur en application des dispositions supplétives de l’article 1730 du code civil.

Les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générales; étant admis par la jurisprudence que les travaux de mises en conformité de toitures ou de remises en état de la couverture relèvent des grosses réparations visées par l’article 606

du code civil.

La clause du bail prévoyant que le preneur prendra les locaux loués dans l’état ou ils se trouvent n’a pas pour effet de transférer sur ce dernier la charge de la vétusté.

Il ressort de l’expertise de Monsieur Z que les travaux effectués dans les locaux, soit sont dangereux (installation d’un chauffe eau fonctionnant au gaz dans les toilettes avec la pose d’un faux plafond), soit relèvent 'du bricolage d’amateur'. L’expert mentionne ainsi que les menuiseries extérieures ont reçu des couches de peintures sans ponçage, ni égrenage, ni remise en état et précise que les canalisations d’eau ne sont pas même scellées sur les parois. Il fait état de carrelages au sol 'rafistolés', de parois de douche réparés avec des moyens de fortune, d’un 'badigeonnage très succinct’ en matière de peintures et de WC ébréchés et non entretenus. Il conclut son expertise en indiquant que l’état général de l’intérieur de l’hôtel ne reflète pas un bâtiment entretenu par des professionnels.

Par ailleurs, l’expert indique que l’installation de gaz n’est pas conforme pour un bâtiment recevant du public, que l’installation électrique comporte des lacunes et que les plafonds de certaines chambres sont couverts de plaques de polyester expansés non conformes à la réglementation incendie. Il ajoute enfin que les portes d’accès aux chambres ne sont pas des portes coupe feu.

S’il est exact que le bailleur doit délivrer un local en état de servir à son usage, il peut uniquement lui être reproché d’avoir laissé une installation au gaz qui n’était pas conforme et de ne pas s’être soucié de la conformité des lieux loués à la réglementation incendie.

Au-delà de cette difficulté, il est établi que l’état très médiocre d’entretien des locaux ressort uniquement de la violation par le preneur de ses obligations contractuelles.

Le preneur n’établit pas qu’il aurait subi une baisse de son chiffre d’affaires en lien avec une violation par son bailleur de son obligation de délivrance.

Dès lors, le preneur ne peut tirer argument de la violation par le bailleur de ses obligations pour voir diminuer le montant de l’indemnité d’occupation à laquelle il est tenu.

Le preneur ne critique pas utilement la valeur locative exposée par l’expert et il convient de la fixer à la somme de 33.020 euros arrêtée au septembre 2012 (pour la période du 30 septembre 2009 au 30 septembre 2012), soit à un montant de 917, 20 euros par mois. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La cour est suffisamment renseignée par les éléments produits au débat et une mesure d’expertise n’a pas pour objet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. Contrairement à ce qu’indique la SARL HOTEL ALBATROS, le premier juge n’a pas omis de répondre à sa demande de complément d’expertise; il l’en a déboutée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la remise en état des lieux

Le bail stipule que le locataire doit entretenir les locaux en bon état de réparations locatives et à l’expiration du bail, rendre le tout en bon état.

Ainsi qu’il l’a été indiqué précédemment, il s’engage à exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, sans exception y compris les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil. Toutefois, aucune clause du bail ne mettant à la charge du preneur les conséquences de la vétusté, celles-ci incombent au bailleur en application des dispositions supplétives de l’article 1730 du code civil.

En application de l’article L 145-28 du code du commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

A ce jour, le preneur est toujours dans les lieux et ce n’est qu’à son départ que le bailleur pourra, le cas échéant, solliciter, après un état des lieux de sortie, une remise en état de ces derniers.

Dès lors, il convient de rejeter la demande formée par la SCI JULIEN tendant à obtenir une indemnisation au titre de la remise en état des lieux. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie succombe partiellement dans ses prétentions.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fait masse des dépens de première instance comprenant les frais de l’expertise menée par Monsieur I-J Y et ceux de Monsieur H Z et condamné les parties à en payer chacune la moitié.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des parties formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie supportera les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure devant la cour d’appel.

Les parties seront déboutées en outre de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que la SCI JULIEN n’a pas formé régulièrement un appel incident,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées le 23 février 2021 par la SARL HOTEL ALBATROS

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SARL HOTEL ALBATROS à payer à la SCI JULIEN la somme de 20.000 euros au titre de la remise en état des lieux,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de la SCI JULIEN au titre de la remise en état des locaux par la SARL HOTEL ALBATROS, celle-ci, en vertu de son droit au maintien dans les lieux, n’ayant toujours pas quitté les lieux loués,

DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés à l’occasion de la procédure d’appel,

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,