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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 23 FEVRIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01533 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OBQF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 FEVRIER 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 11-18-000092

APPELANTS :

Monsieur X E F

[…]

et actuellement

[…]

[…]

Représenté par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-E HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

Madame I E F

[…]

et actuellement

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-E HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

INTIME :

EPIC HABITAT AUDOIS

1 Place Saint-Etienne

[…]

Représentée par M^e David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Décembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Monsieur Y Z a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de :

Monsieur Y Z, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Y Z, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

Le 4 avril 2011, l’office public de l’habitat audois a donné à bail à X E F et I E F une maison à usage d’habitation.

Le 20 février 2018, l’office public de l’habitat audois, invoquant des attitudes qui porteraient atteinte directement à la sécurité et tranquillité des autres locataires, a assigné ses locataires aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et d’obtenir leur expulsion.

Le jugement rendu le 11 février 2019 par le tribunal d’instance de Narbonne énonce dans son dispositif :

• Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail.

• Condamne in solidum X E F et I E F à évacuer ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux occupés, et ordonne en tant que besoin leur expulsion avec l’assistance de la force publique.

• Fixe l’indemnité d’occupation au montant mensuel des loyers et charges et dit que cette indemnité sera révisée conformément à l’évolution des loyers pratiqués par la partie demanderesse pour un logement de même type.

• Condamne in solidum X E F et I E F à payer à l’office public habitat audois la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le jugement constate que l’office public de l’habitat audois bailleur de X E F et I E F a bien un intérêt à agir en ce qui concerne le respect des obligations souscrites par les locataires, notamment celle de jouissance paisible.

Le jugement retient que les enfants de X E F et I E F commettent des troubles de voisinages et des actes de malveillance répétés, constate que les voisins ont rédigé plusieurs courriers pour se plaindre de leurs agissements, notamment d’avoir subi des insultes et des marques d’agressivité.

Le jugement constate que le 24 avril 2018 neuf familles résidant dans la rue ont envoyé une pétition au bailleur pour faire cesser les troubles de voisinage de la famille des locataires, en relatant avoir subi des jets de pierres, des crachats, des insultes'

La mise en demeure le 2 juin 2017 de mettre un terme définitif aux troubles ou de voir le bail résilié est restée sans effet. Le maire saisi de cette situation par une voisine écrit au bailleur pour confirmer les faits et les interventions sans succès de la police municipale, gendarmerie nationale et médiateur. Une deuxième mise en demeure le 20 septembre 2017 demeure sans effet.

Le jugement constate que X E F et I E F ne produisent aucun justificatif des multiples démarches qu’ils prétendent avoir effectué face à cette situation, que le seul courrier produit est du 26 février 2018 auprès de la mairie, à une date postérieure à l’assignation et sans preuve de l’envoi recommandé ou de l’accusé de réception.

Le jugement constate la concordance des faits allégués à l’encontre des locataires qui matérialisent un lien de causalité, que les faits ont eu lieu dans un même ensemble immobilier, et que rien ne prouve que le trouble ait cessé au jour de l’audience.

X E F et I E F ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1^er mars 2019

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 décembre 2020.

Les dernières écritures pour X E F et I E F ont été déposées le 15 décembre 2020.

Les dernières écritures pour Habitat Audois ont été déposées le 19 décembre 2020.

Le dispositif des écritures pour X E F et I E F énonce :

• Constater qu’aucun manquement grave et répété des locataires à leurs obligations ne justifie la résiliation judiciaire du bail.

• Condamner Habitat Audois au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

• Condamner Habitat Audois au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

X E F et I E F soutiennent que le bailleur n’apporte aucune preuve de leurs agissements. Ils indiquent habiter dans les lieux depuis plus de 8 ans et avoir entretenu de bons rapports avec le voisinage, jusqu’à l’arrivée de A B et ses enfants en 2014. X E F et I E F maintiennent que A B a instrumentalisé plusieurs voisins afin d’obtenir leur expulsion et que c’est sur le fondement de ses propos injustifiés et non vérifiés que le bailleur a souhaité les expulser de leur logement. Ils affirment qu’aucune enquête n’a été menée par la mairie puisque le courrier de A B au maire, en date du 18 septembre 2017, précède de seulement 3 jours le courrier adressé par la mairie au bailleur.

Ils soutiennent qu’il n’y a jamais eu aucune tentative de dialogue ou de conciliation. Ils invoquent le fait que le courrier adressé par Habitat Audois à leur encontre suit de 10 jours le courrier envoyé par A B à la mairie, ce qui ne laisse pas le temps d’enquêter sur le sérieux des allégations à leur encontre. Ils précisent s’être eux-mêmes plaints de cette situation par courrier au bailleur en date du 24 juillet 2015, accompagné d’une pétition de sept voisins, afin de s’opposer aux calomnies à leur encontre, sans que le bailleur ne donne de suite. Ils avancent avoir demandé sans succès à rencontrer le maire afin de pouvoir présenter leurs explications.

Plusieurs voisins attestent qu’ils ne causent aucun trouble et soulignent au contraire qu’ils sont des voisins très respectueux dont les enfants sont polis et discrets.

Ils opposent que leur bailleur n’a tenu compte que de la version des faits de A B, sans mener d’enquête interne pour vérifier la véracité de ses dires, que les infractions pénales qui leur sont reprochées ne sont démontrées ni par des plaintes ni par des certificats médicaux ou des convocations pénales, que le traitement du dossier par la mairie s’explique par un conflit qui les a opposés au sujet de la cantine des enfants.

Le dispositif des écritures pour Habitat Audois énonce :

• Dire que, du fait du départ de X E F et I E F en novembre 2020 des lieux objet du bail litigieux, la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et à leur expulsion est devenue sans objet.

• Condamner solidairement X E F et I E F à payer à Habitat Audois une somme de 743, 14 € au titre des indemnités d’occupation, loyers, charges et réparations locatives.

• Déclarer irrecevable la demande nouvelle de X E F et I E F concernant des dommages et intérêts pour procédure abusive ou à défaut, les débouter.

• Condamner solidairement X E F et I E F à payer à Habitat Audois la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Saint-Cluque Sarda Laurens, Avocats au titre de l’article 699 du Code de procédure civile.

Habitat Audois soutient que X E F et I E F n’ont pas eu une utilisation raisonnable du logement loué, comme le montre les doléances adressées par

les voisins au bailleur. Il produit une pétition signée le 24 avril 2017 par neuf familles se plaignant des enfants de X E F et I E F qui cracheraient sur les voitures, insulteraient les voisins et seraient même sortis une fois avec un couteau de boucher pour poursuivre les enfants du lotissement. Il verse également un courrier du maire établissant que l’ensemble des voisins se plaint du comportement de la famille et que le comportement des enfants avait d’ailleurs conduit la mairie à les exclure de la garderie, des études et de la cantine.

Habitat Audois maintient que les plaintes à leur sujet n’émanent pas que de A B mais de neuf familles et qu’il cherche uniquement à protéger la tranquillité de l’ensemble de leurs locataires. Il affirme que toutes les démarches amiables effectuées, même lors de la saisine des services de médiation de la commune, de la police municipale et de la brigade de gendarmerie locale, ont été vaines tout comme les deux mises en demeure adressées à X E F et I E F. Habitat Audois soutient que les attestations produites par les locataires ont été rédigées par des personnes qui n’habitent pas dans la rue concernée ou qui ne vivent pas avec des enfants. Les dépôts de plainte invoqués au sujet de l’agression de J E F et C D par des enfants du quartier ont été classés sans suite et Habitat Audois souligne que les faits relatés par les enfants diffèrent. Le diplôme d’honneur obtenu par K E F ne démontre pas l’absence de nuisance de la famille puisque la majorité des faits relatés concerne leur fils J. Il soutient que c’est du fait de leur comportement que les enfants ont été exclus des services périscolaires de la commune.

X E F et I E F doivent encore 1 165, 51 €, dont il faut déduire les 422, 37 € du dépôt de garantie, au titre des indemnités d’occupations, loyers, charges et réparations locatives.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Habitat Audois soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et donc irrecevable. A défaut, il souligne qu’en première instance, les nombreux détails donnés par le juge pour lui faire droit, établissent l’absence de caractère abusif de la procédure et que c’est seulement un mois après avoir quitté les lieux que X E F et I E F ont considéré que l’action aurait été abusive sans le démontrer.

MOTIFS

La cour constate dans l’examen des pièces produites de part et d’autres, que si la preuve n’est pas apportée que la mésentente familiale de voisinage avec A B implique que celle-ci ait provoquée intentionnellement les témoignages à l’encontre des locataires, X et I E F produisent également de nombreux témoignages de voisins proches ou d’anciens voisins sur leur bon comportement et celui de leurs enfants, sans qu’aucun élément ne permette de mettre en cause l’authenticité et la sincérité des attestations.

Pas plus les témoignages d’un côté ou de l’autre des protagonistes en litige ne sont confortés par des éléments objectifs incontestables.

Il n’est justifié d’aucune enquête de gendarmerie, ni d’une procédure de conciliation, pour situer les circonstances de l’origine du litige de manière impartiale.

Le courrier du directeur général des services de la mairie du 12 mai 2017 informant les époux E F de la radiation de leurs enfants du service de garderie ne comporte aucune motivation.

Le maire ne délivre aucun document concernant l’intervention invoquée de la police municipale de la gendarmerie, ni les motifs qu’il invoque de l’exclusion des enfants de la garderie et de la cantine.

La cour ne trouve pas dans les débats la preuve certaine d’un comportement de mauvais voisinage imputable à la famille E F de nature à fonder la résiliation du bail et l’expulsion des lieux.

La résiliation prononcée par le premier juge avec l’exécution provisoire, et le départ effectif des locataires appelants, fondent leurs prétentions à la réparation d’un préjudice qu’il convient d’évaluer dans le contexte de la situation de litige de voisinage dont les responsabilités sont difficiles à établir à la somme de 2000 € de dommages-intérêts.

Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile, alors qu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, qu’elle en est l’accessoire et la conséquence.

Après compensation avec le solde de tout compte de créance du bailleur dans le montant n’est pas critiqué pour 743,14 €, il conviendra de condamner le bailleur au paiement de la somme de 2000 ' 743,14 = 1256,86 €.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l’instance d’appel.

L’office public de l’Habitat audois supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 11 février 2019 par le tribunal d’instance de Narbonne ;

Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail, et constate le départ des lieux effectif des locataires ;

Condamne l’office public de l’Habitat audois à payer à X et I E F la somme de 1256,86 € ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’office public de l’Habitat audois aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,