5^e Chambre

ARRÊT N°-327

N° RG 20/06392 – N° Portalis DBVL-V-B7E-RGMJ

S.A.S. LNA ES

C/

S.C.I. DE LA RUE VICTOR HUGO SCI

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Z LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Juin 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. LNA ES

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane CLERGEAU de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SCI DE LA RUE VICTOR HUGO SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Le 18 décembre 1984, M. X et M. Y ont donné à bail commercial à la société Ker Lena un ensemble immobilier situé à Roscoff, […].

Aux termes d’un acte sous seing privé du 31 mai 2002, la SCI de la […] a donné à bail, pour une durée de 12 années, à la société Clinique Ker Lena un immeuble situé […] composé de trois bâtiments principaux à usage de clinique, soit jusqu’au 31 mai 2014

Par acte du 1^er novembre 2007, la SCI de la […] a donné à bail commercial à la Clinique Ker Lena des locaux supplémentaires situés en rez de mer de l’ensemble immobilier sur lequel porte le précédent bail.

Le 9 novembre 2018, la Clinique Ker Lena a délivré 3 congés : un congé avec effet au 30 juin 2019 de l’immeuble […] ; un congé avec effet au 30 juin 2019 des trois bâtiments principaux ; un congé avec effet au 31 octobre 2019 de l’extension en rez de mer.

La société de la […] a signé une promesse unilatérale de vente de ses immeubles au groupe immobilier Réalités, le 21 juin 2019, pour un prix de 4 700 000 euros.

Le 2 juillet 2019, un état des lieux des immeubles a été dressé entre la société Ker Lena et la SCI de la […].

Par acte du 20 décembre 2019, la SCI de la […] a adressé à la société Ker Lena une mise en demeure d’avoir à régler les sommes de 296 073,98 euros au titre de l’indemnité d’occupation et de 13 190,68 euros au titre de la sécurisation et l’assurance notamment.

Le 18 mars 2020, la SCI de la […] a adressé à la société Ker Lena une seconde mise en demeure de payer la somme de 2 609 377,57 euros au titre notamment des indemnités d’occupation et des frais de remise en état des locaux.

Par acte du 26 juin 2020, la SCI de la […] a fait assigner en référé la société LNA Santé aux fins d’expertise, afin de déterminer avec exactitude la nature des travaux de réparations locatives ainsi que leur évaluation.

Par ordonnance de référé du 23 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Brest a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la SAS LNA ES,

— ordonné une mesure d’expertise,

— commis pour y procéder M. B C, […],

— dit que l’expert aura pour mission dans le respect du principe du contradictoire :

* se faire communiquer tous les documents utiles à l’expertise et aviser des que possible le magistrat chargé du contrôle des expertises de tout défaut de communication,

* se rendre sur les lieux, situés, […] et les décrire,

* indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des locaux et chiffrer le coût de l’ensemble des remises en état nécessaires à l’aide de devis,

* donner son avis sur la nature des travaux de remise en état des locaux donnés à bail à la société d’exploitation de la Clinique Ker Lena afin de permettre la distinction de ceux relevant de son obligation de réparation locative et des autres,

* fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction susceptible d’être saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis de part et d’autre,

* d’une manière générale, fournir à la juridiction susceptible d’être saisie tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties,

— dit que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

— dit qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

— dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

— dit que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal pour le 19 avril 2021, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises,

— dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises (le président du tribunal),

— fixé, hormis le cas où elle bénéficierait de l’aide juridictionnelle, à la somme de 10 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner au greffe du tribunal par la SCI Victor Hugo, dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité

de la désignation de l’expert,

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

— dit que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

— débouté la SAS LNA Santé de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la SCI de la […] est tenue aux dépens.

Le 24 décembre 2020, la SAS LNA ES a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 janvier 2021, elle demande à la cour de :

À titre principal :

— juger que la mesure d’instruction sollicitée par la Société de la […] s’avère parfaitement inutile,

— juger que la société Victor Hugo ne démontre pas qu’elle présente un motif légitime à bénéficier d’une mesure d’instruction concernant les immeubles litigieux,

En conséquence :

— infirmer la décision attaquée en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise,

À titre accessoire :

— infirmer la décision attaquée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Victor Hugo au paiement à son profit de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 février 2021, la SCI de la […] demande à la cour de :

— débouter la société LNA de toutes ses demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner la société LNA à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LNA aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la SAS LNA ES explique qu’elle a appris lors du délibéré que la SCI de la […] avait cédé les immeubles litigieux au groupe Réalités le 20 octobre 2020.

Elle indique que, malgré ses protestations, l’expert a débuté ses opérations dès le 3 décembre 2020.

La SAS LNA ES sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise.

Elle considère que la mesure d’expertise réclamée n’est pas utile.

Elle précise que la société Réalités va procéder à une rénovation complète des immeubles concernés et qu’elle a commencé ses opérations de sorte que l’état des immeubles litigieux lui est indifférent.

Selon elle, la mesure d’expertise ne peut améliorer la situation probatoire de la SCI de la […]. Elle allègue que la SCI de la […] ne démontre pas que les immeubles n’aient pas été occupés ou détériorés entre l’état des lieux de sortie et la première réunion de l’expert.

Elle explique que déduire l’état des locaux à leur date de restitution en juillet 2019 à la lumière de leur état en décembre 2020 suppose que l’expert procède par interprétation factuelle juridique qu’il n’est pas en droit d’opérer.

Elle allègue que l’expertise est menée dans la perspective d’une action manifestement vouée à l’échec.

La SAS LNA ES rappelle que la SCI de la […] n’est plus propriétaire du bien immobilier et que l’expertise ne peut avoir lieu sur le bien d’autrui.

En réponse, la SCI de la […] déclare qu’elle a refusé la restitution partielle de locaux, car cette restitution ne pouvait intervenir qu’après la démolition du bâtiment et la reconstitution de la façade.

Elle rappelle que le locataire devait rendre les locaux en bon état des réparations locatives.

Devant la restitution partielle des locaux, la SCI de la […] estime que le gardiennage devait être maintenu par la SAS LNA ES.

Elle signale qu’elle a missionné un rapport d’audit technique auprès du cabinet Lorente qui a mis en évidence un état dégradé des locaux nécessitant des travaux de remise à niveau.

[…] allègue que la démolition de l’extension en rez de mer n’a été réalisée que partiellement et que les lieux n’ont pas été remis dans leur état naturel d’origine.

[…] fait remarquer qu’elle a prévenu le juge des référés de la promesse de vente.

Elle signale que de lourds travaux de rénovation sont prévus à compter du mois de janvier 2021 et que la réunion d’expertise a eu lieu le 22 décembre 2020.

Elle explique que le changement de propriétaires des biens ne retire pas son intérêt à agir.

Elle entend invoquer la mauvaise foi de la société LNA ES.

Elle rappelle que les juges du fond doivent être éclairés sur l’état des bâtiments après leur restitution

par le preneur pour statuer sur son préjudice.

Au visa de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formulées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes ou sociétés appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagée, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Les demandes de la SCI de la […] sont basées sur les dispositions contractuelles ayant lié les parties. Elles sont relatives à l’exécution de ses obligations par la société LNA ES dans le cadre de la restitution des locaux.

Au jour de cette restitution, la SCI de la […] était propriétaire des immeubles. Elle a donc qualité à agir.

Un état des lieux a été réalisé le 2 juillet 2019 alors que les travaux de démolition de l’extension en rez de mer n’avaient pas été effectués.

Certes la société Réalités, nouvelle propriétaire des immeubles, va réaliser des travaux de réaménagement global des immeubles à compter du mois de janvier 2021.

Il est évident que l’état des locaux est aujourd’hui différent de celui existant au jour de la restitution.

Mais l’expert, désigné par l’ordonnance de référé critiquée, a d’ores et déjà commencé sa mission et a procédé à une réunion avec les parties à la fin du mois de décembre 2020 sur place, le changement de propriétaire des immeubles n’est donc pas un obstacle puisque cet expert dispose ainsi des éléments nécessaires pour remplir sa mission.

L’expert sera à même de différencier l’état de l’immeuble au jour de l’état des lieux et celui du mois de décembre 2020, de constater techniquement les éventuels sondages postérieurs au mois de juillet 2019 ainsi que d’éventuelles dégradations volontaires sans pour cela procéder à une analyse juridique.

[…] communique au dossier deux pièces. Le premier, un audit du cabinet Lorente, met en évidence un état dégradé des immeubles, un défaut de mise aux normes des réseaux et protections électriques ainsi que du traitement d’air, l’absence de remplacement et le caractère obsolète de la majorité des équipements techniques, une coupure sauvage du réseau de distribution informatique et téléphonique, la dégradation des chambres et des zones de cuisine du fait de la dépose des équipements. Le second est relatif à l’évaluation des réparations.

Le premier document, même s’il n’est pas contradictoire, met en évidence des points techniques qui n’ont pas été repris dans l’état des lieux du 2 juillet 2019 et qui pourront faire l’objet d’une discussion dans le cadre de l’expertise.

L’expertise est ainsi utile.

Cette utilité doit exister dans les rapports entre la SCI de la […] et la société LNA ES, et non pas dans les rapports entre la SCI de la […] et son acheteur.

Le bail commercial du 31 mai 2002 prévoit : la société preneuse aura la charge de toutes les réparations locatives et travaux d’entretien et devra rendre les lieux loués en bon état desdites réparations à l’expiration du bail. Elle devra notamment faire entretenir et remplacer si besoin est tout ce qui concerne les installations à son usage personnel.

Cette obligation de restitution des locaux en bon état de réparations locatives constitue le fondement de l’action de la SCI de la […].

Il appartiendra à la société de la […] de saisir éventuellement une juridiction aux fins de déterminer si la société LNA ES a ou non respecté ses obligations contractuelles. Cette action n’est pas ainsi manifestement vouée à l’échec.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions.

La société LNA ES, ayant succombé en son appel, est condamnée à payer à la SCI de la […] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

— Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne la société LNA ES à payer à la SCI de la […] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne la société LNA ES aux dépens d’appel.

La greffière La présidente

P/C.Le François P.Le Champion