VG/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ARÈNES AVOCATS CONSEILS

— SCP AVOCATS CENTRE

— SCP JACQUET LIMONDIN

LE : 09 SEPTEMBRE 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° – 14 pages

N° RG 20/00749 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DI3Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 09 Juillet 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – M. A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et plaidant par la SELARL ARÈNES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 25/08/2020

INCIDEMMENT INTIMÉ

II – M^e C Y

[…]

[…]

Représenté par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

09 SEPTEMBRE 2021

N° /2

III – S.A. MMA IARD, ès qualités d’assureur de la société OPTIALE GESTION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 440 048 882

Représentée par la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

09 SEPTEMBRE 2021

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre,

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

09 SEPTEMBRE 2021

N° /4

EXPOSÉ

M. A X a signé un contrat de mission d’ingénierie et de coordination avec la société Élysée Vendôme, le 1^er novembre 2008, afin de mettre en 'uvre un investissement immobilier loué meublé.

Par acte authentique du 31 décembre 2008 venant réitérer une promesse d’achat signée le 1^er novembre précédent, reçu par M^e C Y, il a acquis de la SARL Alfim trois chambres au sein de la résidence « Le Beau Site », située […], pour la somme de 407.000 euros.

Pour financer cette opération, M. X a souscrit, le 15 décembre 2008, un prêt de 492.984 euros remboursable en une échéance de 495.255,83 euros, au taux de 5,53 % par an, fixée au 31 décembre 2023, auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire (ci-après désignée CRCAMCL).

Dans le même temps, M. X a consenti un bail commercial pour ces trois chambres à la SARL Résidence Le Beau Site, chargée de l’exploitation de la résidence.

Par engagement sous seing privé du 10 août 2009, M. X a acquis pour 1.125 euros de parts sociales dans la société Holding de Tilly, laquelle devait prendre une participation majoritaire dans la SARL Résidence Le Beau Site. Il a également versé 3.375 euros au compte courant de la holding.

Les loyers des deux derniers trimestres de 2009 n’ont pas été réglés à M. X.

Le 8 janvier 2010, une société du nom d’Arcadia Patrimoine lui a fait parvenir le paiement des loyers manquants.

M. X n’a plus perçu de loyers à compter du deuxième trimestre 2010. Une régularisation partielle a eu lieu le 13 janvier 2011.

En décembre 2010, un glissement de terrain a endommagé la résidence Le Beau Site.

Par arrêtés conjoints du Directeur général de l’agence régionale de santé de Basse Normandie et du Président du Conseil général du Calvados, en date du 18 février 2011, l’autorisation de fonctionnement de la résidence a été renouvelée pour 28 lits et une suspension partielle et temporaire de cette autorisation a été ordonnée.

Le 3 mai 2011, il a été annoncé à M. X que la SARL Résidence Le Beau Site avait déposé le bilan le 27 avril 2011.

Le 10 mai 2011, la SARL Résidence Le Beau Site a été placée en liquidation judiciaire.

Par arrêté du 23 mai 2011, le Préfet du Calvados a ordonné la fermeture totale et définitive de l’EHPAD.

09 SEPTEMBRE 2021

N° /5

Le 28 juin 2011, M. X a déclaré une créance de 17.466,63 euros au liquidateur judiciaire.

Le 15 septembre 2011, la SARL Alfim a été placée en liquidation judiciaire.

Suivant actes d’huissier en date des 17, 21, 22 et 24 mars 2016, M. X a fait assigner la SELAS Y Associés ' Touraine Sologne, M^e C Y, M^e Brouard ès qualités de liquidateur judiciaire de la SA Alfim, M^e Penet Weiller, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Optiale Gestion, la SA Covea Risks et la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire devant le Tribunal de grande instance de Bourges.

Suivant actes d’huissier en date du 4 mai 2016, M. X a fait assigner la MMA IARD et la MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de la SA Covea Risks, devant la même juridiction.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 7 juin 2016.

Par ordonnance du 11 janvier 2017 du juge de la mise en état, le sursis à statuer a été ordonné dans l’attente de l’issue pénale de la procédure initiée devant le Tribunal de grande instance de Paris sur plainte de M. X.

M. X a fait réinscrire l’affaire au rôle en produisant un courrier du 15 juin 2017 du Procureur de la République de Paris l’informant du classement sans suite de sa plainte.

Devant le Tribunal, M. X a sollicité :

— constatant l’existence d’un manquement contractuel au devoir d’information et de conseil, juger que la société Alfim, la société Optiale Gestion et Maître C Y ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil à l’égard de M. X,

en conséquence,

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, la SELAS Y et Associés, et Maître C Y à payer à M. X la somme de 1.144.509,22 ' à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire au jour où le jugement sera rendu,

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de

Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, à payer à M. X la somme de 4500 ' à titre de dommages et intérêts,

— fixer ces deux sommes au passif de la liquidation judiciaire de la société Optiale Gestion,

— juger que les sommes allouées à M. X à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels afférents au prêt souscrit par M. X auprès de la CRCAMCL,

09 SEPTEMBRE 2021

N° /6

— condamner la CRCAMCL à payer à M. X à titre de dommages intérêts un montant équivalent aux intérêts conventionnels échus et payés depuis l’entrée en vigueur du contrat de prêt,

à titre subsidiaire,

— constater la nullité de la convention d’intérêts conclue entre la CRCAMCL et M. X,

— dire en conséquence que le taux d’intérêt légal se substitue rétroactivement au taux d’intérêt prévu dans le contrat de crédit immobilier et condamner la CRCAMCL a rembourser à payer à M. X le trop perçu,

en tout état de cause,

— rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires,

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Alfim, la SELAS Y et Associés, et Maître C Y, notaire instrumentaire, à payer à M. X la somme de 7.000,00 ' à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer cette même somme au passif de la liquidation judiciaire de la société Optiale Gestion,

— condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société ALFIM, la SELAS Y et Associés, et Maître C Y in solidum en tous les dépens avec distraction au profit de Maître D Z sur son affirmation de droit,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réplique, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurance mutuelles ont demandé au Tribunal de :

— juger prescrite l’action formée par M. X à l’encontre de la Compagnie MMA IARD ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Optiale Gestion,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la Compagnie MMA IARD « ès qualités d’assureur de la société ALFIM »,

— juger que M. X ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’une part, et d’un préjudice en lien causal avec le manquement reproché, d’autre part, à l’encontre de la société Optiale Gestion,

— débouter ainsi M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la Compagnie MMA IARD ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Optiale Gestion,

très subsidiairement,

— juger que, si par impossible le Tribunal retenait la thèse de M. X, aucune garantie ne serait due au titre des agissements reprochés à la société Optiale Gestion,

en tout état de cause,

— condamner M. X au paiement de la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de Procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par la SCP Jacquet Limondin, Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

09 SEPTEMBRE 2021

N° /7

à titre infiniment subsidiaire,

— faire application de la franchise contractuelle applicable, d’un montant de 10.000 ', laquelle doit être déduite du montant de toute condamnation éventuellement prononcée a l’encontre de la concluante,

— écarter toute demande d’exécution provisoire.

La SELAS Y Associés et M^e Y, pour leur part, ont demandé au Tribunal de :

— juger la mise en cause de la SELAS en qualité de successeur de M^e Y irrecevable ; débouter de ce chef M. X des demandes dirigées contre la SELAS,

— juger la mise en cause de la SELAS et de M^e Y irrecevable comme prescrite et débouter de ce chef M. X,

— constater que la SELAS n’a reçu aucun acte pour le compte de M. X et qu’elle n’a donc pu commettre de faute,

— juger que M^e Y n’a commis aucune faute,

— juger que M. X ne caractérise ni son dommage ni dans son principe ni dans son quantum et le débouter de toutes ses demandes,

— condamner M. X à payer à la SELAS Y Associés de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X à payer à M^e Y de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700

du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e G.

Enfin, la CRCAMCL a demandé au Tribunal de :

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes la concernant,

— condamner M. X au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Bourges a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner la remise au rôle d’ores et déjà effectuée par le juge de la mise en état,

— dit que l’action diligentée à l’encontre de la société Optiale Gestion, de la SA Alfim, de la MMA IARD, de la SELAS « Y Associés Touraine Sologne » et de M^e Y n’était pas prescrite,

— dit l’action de M. X dirigée à l’encontre de la CRCAMCL au titre de la déchéance du droit aux intérêts du contrat de prêt souscrit le 15 décembre 2008 irrecevable pour cause de prescription,

— déclaré que la SAS Optiale Gestion anciennement Élysée Vendôme avait manqué à son obligation d’information et de conseil envers M. X,

en conséquence,

— condamné la MMA IARD ès qualités d’assureur de la SAS Optiale Gestion à payer à M. X la somme de 75.000 ' au titre de la perte de chance,

— mis hors de la cause la SELAS « Y Associés Touraine Sologne » qui ne peut être tenue des fautes éventuelles commises par son prédécesseur,

— dit que M^e C Y et la SA Alfim n’avaient pas manqué à leurs obligations d’information et de conseil,

09 SEPTEMBRE 2021

N° /8

— débouté toutes les parties du surplus de leurs prétentions non présentement satisfaites,

— condamné la MMA IARD ès qualités d’assureur de la SAS Optiale Gestion à payer à M. X la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X à payer à M^e C Y, à la SELAS « Y Associés Touraine Sologne » et la CRCAMCL, chacun, la somme de 1.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la MMA IARD aux entiers dépens,

— accordé à M^e Z le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a notamment retenu qu’en ne faisant pas connaître ouvertement à M. X le sort vain qui avait été réservé à l’arrêté d’extension des travaux, le cabinet Élysée Vendôme n’avait pu que faillir aux obligations qui lui incombaient, peu important que le glissement de terrain ait pu également mettre en péril lesdits travaux, et avait induit en erreur l’acquéreur sur le potentiel locatif du bien et les risques liés à l’opération, une telle information étant déterminante. Il a ainsi retenu à l’encontre du cabinet Élysée Vendôme un manquement à ses obligations d’information et de conseil avisés.

M. X a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 25 août 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2021 auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. X demande à la Cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil, de :

— dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. X le 25 août 2020 à l’encontre du jugement rendu le 9 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de BOURGES,

— dire irrecevable et en tous les cas non fondé l’appel incident interjeté par la société MMA IARD,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

- condamné la MMA IARD ès qualités d’assureur de la SAS Optiale Gestion à payer à Monsieur A X la somme de 75.000 ' au titre de la perte de chance,

- dit que Monsieur C Y n’a pas manqué à ses obligations d’information et de conseil,

- condamné M. X à régler à Monsieur C Y la somme de 1000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté partiellement M. X de ses demandes de dommages et intérêts (1.144.509,22 ' et 4.500 '),

en conséquence, statuant à nouveau sur ces points,

— dire et juger que la société Optiale Gestion et Maître C Y ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil à l’égard de M. X,

— condamner in solidum la société MMA IARD venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, et Maître C Y, à payer à M. X la somme de 1.144.509,22 ' à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire,

09 SEPTEMBRE 2021

N° /9

— condamner in solidum la société MMA IARD venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, à payer à M. X la somme de 4.500 ' à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger que les sommes allouées à M. X à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

— débouter Maître C Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision pour le surplus, et rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires,

en tout état de cause,

— débouter la société MMA IARD et Maître C Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement la société MMA IARD venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, et Maître C Y, à payer à M. X la somme de 7.000,00 ' à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société MMA IARD venant aux droits de Covea Risks ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, et Maître C Y, en tous les dépens avec distraction au profit de Maître D Z sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2021 auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SA MMA IARD demande à la Cour, au visa des articles 2224, 1147 ancien du code Civil, L113-1 al.2 du code des Assurances, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 9 juillet 2020,

— juger prescrite l’action formée par M. X à l’encontre de la Compagnie MMA IARD ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Optiale Gestion,

— juger que M. X ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’une part, et d’un préjudice en lien causal avec le manquement reproché, d’autre part, à l’encontre de la société Optiale Gestion,

— débouter ainsi M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la Compagnie MMA IARD ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Optiale Gestion,

très subsidiairement,

— juger que, si par impossible la Cour retenait la thèse de M. X, aucune garantie ne serait due au titre des agissements reprochés à la société Optiale Gestion,

en tout état de cause,

— condamner M. X au paiement de la somme de 7.000 ' au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— condamner M. X aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par la SCP JACQUET ' LIMONDIN, Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire,

— faire application de la franchise contractuelle applicable, d’un montant de 10.000 ', laquelle doit être déduite du montant de toute condamnation éventuellement prononcée à l’encontre de la concluante,

09 SEPTEMBRE 2021

N° /10

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2021 auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, M^e Y demande à la Cour de :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bourges le 9 juillet 2020 en ce qu’il a jugé l’action de M. X recevable,

et statuant à nouveau,

vu l’article 2224 du code civil,

— dire et juger la mise en cause de M^e Y irrecevable comme prescrite,

— débouter de ce chef M. X de l’ensemble des demandes, fins et conclusions qu’il dirige contre M^e Y,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bourges le 9 juillet 2020 en ce qu’il a jugé M. X mal fondé en ses demandes contre M^e Y,

et y ajoutant,

vu l’article 1240 du code civil,

— dire et juger que M^e Y n’a commis aucune faute,

— dire et juger que M. X ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— dire et juger que M. X ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— débouter M. X de toutes ses demandes,

— condamner M. X à payer à M^e Y la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens, en ordonner la distraction des dépens d’appel au profit de Maître F G, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

09 SEPTEMBRE 2021

N° /11

Il est constant que le point de départ d’une action en responsabilité civile se situe à la date de la manifestation du dommage ou à la date à laquelle il est révélé, si la victime établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, M. X recherche la responsabilité civile de la société Optiale Gestion, venant aux droits du cabinet Élysée Vendôme, et de M^e Y du chef d’un manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil à son égard, lui ayant causé un préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter dans le cadre de l’opération litigieuse.

Il ressort des éléments produits aux débats que M. X a conclu avec le cabinet Élysée Vendôme un contrat de mission d’ingénierie et de coordination en date du 1^er novembre 2008 en vue de réaliser un investissement immobilier locatif, qui s’est concrétisé par la signature d’un acte authentique reçu par M^e Y, le 31 décembre suivant, et d’un contrat de bail commercial sous seing privé concernant les trois chambres ainsi acquises.

Il peut être relevé que les premières difficultés de paiement sont apparues au sujet des loyers des troisième et quatrième trimestres 2009, les paiements ultérieurs n’ayant été que sporadiques.

Toutefois, divers courriers émis par le cabinet Élysée Vendôme devenu la société Optiale Gestion, la société Arcadia Patrimoine et la SARL Holding Tilly entre les mois de novembre 2009 et février 2011, accompagnés ou non de règlements partiels, ont permis à M. X de croire légitimement au caractère passager des difficultés rencontrées.

M. X n’a de ce fait véritablement eu connaissance du dommage subi qu’au moment de l’ouverture de la procédure collective, soit le 10 mai 2011, aucune information préalablement délivrée ne lui ayant laissé entendre que la liquidation judiciaire de la SARL Résidence Le Beau Site était envisagée.

Il convient en conséquence de retenir cette date du 10 mai 2011 comme constituant le point de départ de la prescription extinctive concernant l’action en responsabilité diligentée par M. X.

L’acte introductif d’instance ayant été délivré par exploits d’huissier des 17, 21, 22 et 24 mars 2016, l’action

initiée par M. X à l’encontre des intimés doit être jugée recevable comme non prescrite.

Sur la demande indemnitaire présentée par M. X :

Aux termes de l’article L313-1 du code de l’action sociale et des familles, en sa rédaction applicable au présent litige, l a création, la transformation ou l’extension des établissements et services mentionnés à l’article L312-1 sont soumises à autorisation, sous réserve des dispositions de l’article L313-1-1. ['] Sauf pour les établissements et services mentionnés au 4° du I de l’article L312-1, l’autorisation est accordée pour une durée de quinze ans. Le renouvellement, total ou partiel, est exclusivement subordonné aux résultats de l’évaluation externe mentionnée au deuxième alinéa de l’article L312-8 ['] Toute autorisation est caduque si elle n’a pas reçu un commencement d’exécution dans un délai de trois ans à compter de sa date de notification.

09 SEPTEMBRE 2021

N° /12

L’article 1134 ancien du code civil, en sa rédaction applicable au présent litige, pose pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il peut tout d’abord être estimé que le cabinet Élysée Vendôme (devenu la société Optiale Gestion), qui était titulaire d’une mission d’ingénierie et de coordination au sein du chantier concerné, avait connaissance de l’imminence de la date à laquelle l’arrêté autorisant l’extension de la résidence serait susceptible de devenir caduc, soit le 6 juin 2009, nul n’étant censé ignorer la loi en particulier lorsqu’elle s’applique directement au champ d’exercice de l’activité du professionnel concerné.

Toutefois, il doit être observé que cette extension n’affectait pas ni n’englobait les trois chambres dont M. X est devenu propriétaire, et qu’il n’est nullement démontré qu’une telle extension ait été déterminante du consentement de l’appelant, l’EHPAD au sein duquel il avait acquis ces chambres étant alors d’ores et déjà exploité à l’époque. Il ne ressort pas en effet des documents produits que cette extension ait été supposée avoir pour conséquence une modification favorable des loyers versés ni même une meilleure attractivité ou rentabilité de l’établissement.

Dès lors, il ne peut qu’être considéré que la caducité de l’arrêté autorisant l’extension, le 6 juin 2009, n’a pas en soi porté atteinte au fonctionnement de l’établissement ni au déroulement des baux en cours.

En revanche, il est incontestable que le glissement de terrain survenu courant décembre 2010 soit à l’origine de la suspension partielle et provisoire de l’autorisation d’exploitation par arrêté conjoint du directeur de l’Agence régionale de santé et de la présidente du Conseil général daté du 18 février 2011, de la fermeture provisoire de l’EHPAD suivant arrêté préfectoral du 5 mai 2011, entraînant le déplacement de pensionnaires dans d’autres maisons de retraite, puis de la fermeture totale et définitive de l’établissement, par arrêté préfectoral du 23 mai 2011.

Cet événement ne pouvait être connu ni prévu par le cabinet Élysée Vendôme au moment de l’acquisition par M. X des trois chambres, en décembre 2008. Il relève en revanche des risques encourus par les propriétaires de biens immobiliers, qui peuvent se trouver confrontés à la fragilisation de leur structure par l’action d’événements divers, de tels risques étant inhérents au principe même de l’investissement immobilier.

Il ne peut de ce fait être estimé que le cabinet Élysée Vendôme ait manqué à son obligation d’information et de conseil envers M. X.

M. X reproche par ailleurs à M^e Y de ne pas l’avoir informé du fait que la conclusion d’un bail commercial le lierait très durablement à l’exploitant de l’EHPAD, sauf versement d’une indemnité de résiliation très élevée, ni du risque lié au schéma de défiscalisation, ni de l’imminence de la date de caducité de l’arrêté d’extension de l’établissement, et d’avoir reçu l’acte de vente (ou à tout le moins, de s’être abstenu d’informer M. X des dangers créés par cette situation) alors que les lots de service n’appartenaient pas aux parties communes, ce qui constitue à ses yeux une grave irrégularité.

09 SEPTEMBRE 2021

N° /13

Concernant le premier point, il convient de rappeler que le contrat de bail commercial a été conclu par acte sous seing privé du 31 décembre 2008, sans qu’il n’apparaisse que M^e Y ait été consulté par M. X à son sujet. Aucune responsabilité ne saurait ainsi être encourue de ce chef par M^e Y. Le grief tiré du « risque lié au schéma de défiscalisation », bien qu’il soit fort peu explicité en ses écritures, semble relié par l’appelant aux caractéristiques du bail commercial et sera donc écarté pour la même raison. Il sera observé, à titre surabondant, que rien n’indique que M^e Y ait joué un rôle plus approfondi dans l’opération à but de défiscalisation que celui d’officier ministériel chargé d’authentifier la vente d’ores et déjà conclue par acte sous seing privé, ni que la défiscalisation attendue par M. X n’ait pas produit l’effet recherché, ni enfin que la possibilité de défaillance ultérieure de la SARL Le Beau Site ait été perceptible pour le notaire au jour de la signature de l’acte authentique au point de justifier d’appeler particulièrement l’attention de M. X sur un risque de défaut de paiement des loyers qui, d’une part, ne s’est pas réalisé avant plusieurs mois et, d’autre part, est inhérent au principe même de contrat de bail, contrat dont il vient d’être rappelé qu’il s’est conclu sans intervention de M^e Y.

Le grief fondé sur l’absence d’information quant à l’imminence de la date à laquelle la caducité de l’arrêté autorisant l’extension appelle les mêmes observations que celles qui ont été développées ci-dessus relativement à l’absence de responsabilité de ce chef du cabinet Élysée Vendôme.

Quant au fait que les lots de service prévus n’aient pas appartenu aux parties communes, M. X s’abstient de détailler au regard de quelle norme il constituerait une grave irrégularité.

Il se déduit de ces éléments que la responsabilité civile de M^e Y, à l’encontre de qui aucun manquement à ses obligations d’information et de conseil ne peut être retenu, ne saurait être engagée.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu, infirmant ainsi le jugement entrepris, de débouter M. X de l’intégralité des demandes indemnitaires qu’il présente à l’encontre de la SA MMA IARD, venant aux droits de Covea Risks, ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Optiale Gestion, et de M^e Y.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. X, qui succombe en l’intégralité de ses prétentions, à payer à M^e Y d’une part, et à la SA MMA IARD d’autre part la somme de 2.500 euros au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel, qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

09 SEPTEMBRE 2021

N° /14

M. X, partie succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e F G et de la SCP Jacquet-Limondin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 9 juillet 2020 par le Tribunal judiciaire de Bourges en ce qu’il a jugé recevable comme non prescrite l’action introduite par M. A X ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. A X de l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de la SA MMA IARD et de M^e Y ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. A X à payer à la SA MMA IARD, d’une part, et à M^e C Y, d’autre part, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. A X aux entiers dépens de première instance et de l’instance d’appel et autorise M^e F G et la SCP Jacquet-Limondin, avocats, à recouvrer directement ceux exposés en cause d’appel pour lesquels ils n’auraient pas reçu provision préalable et suffisante.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président de chambre, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. GUILLERAULT L. WAGUETTE