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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 21 JUILLET 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02278 – N°Portalis DBVK-V-B7E-OS7P

Décision déférée à la Cour de renvoi par arrêt rendu par la Cour de Cassation le 14 juin 2018 (arrêt n° 575 F-D) qui a cassé partiellement l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Montpellier, en date du 28 février 2017 (RG n° 14/6732) sur appel du jugement du Tribunal de Grande Instance de BEZIERS en date du 13 août 2017 (RG 12/02951)

DEMANDERESSE A LA SAISINE ET APPELANTE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE THAU ET THUET immatriculée au […]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilie audit siège

MOULIN DE THUET

[…]

Représentée par M^e Christine FOMBONNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et par M^e Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE A LA SAISINE ET INTIMEE

Syndicat des copropriétaires ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS rue des néréides, […] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA SOGI PELLETIER demeurant, […], […], […]

[…]

[…]

Représentée par M^e VERGNAUD loco M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 MARS 2021, en audience publique, Monsieur Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour

composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

M. Frédéric DENJEAN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Henriane MILOT

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2021. Le délibéré a été prorogé au 26 mai 2021 puis au 16 juin 2021 et au 21 juillet 2021.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

La société civile immobilière Thau & Thuet est propriétaire du lot 31 dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Immeuble Espace Automobile Bagnas au Cap d’Agde essentiellement composé de garages et d’emplacements de parkings desservis par une voie de circulation.

La société civile immobilière Hôtel Le California est propriétaire du lot n°81, parcelle sur laquelle elle a été autorisée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à construire un hôtel et d’autres lots de garages.

Le 9 juillet 2012 s’est tenue une assemblée générale entérinant plusieurs projets :

• La résolution n°16 entérinait l’annexion des parties communes par l’escalier de secours construit par la société civile immobilière Hôtel Le California, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1956,

• La résolution n°10 adoptait la modification du règlement de copropriété et l’état de descriptif de la division à la suite de la construction de l’hôtel, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1956,

• La résolution n°11 adoptait le principe de la scission du lot 81 de la copropriété, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1956,

• La résolution n°12 adoptait le nouveau règlement de copropriété à la suite de la scission, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1956.

La société Thau & Thuet a contesté la régularité de l’assemblée générale soutenant que l’unanimité était requise s’agissant de la résolution n°16 et qu’il devait être fait application de l’article 28 s’agissant des résolutions n°10, 11 et 12.

Par acte d’huissier du 25 septembre 2012, la société Thau & Thuet a fait assigner le syndicat des copropriétaires Espace Automobile Bagnas représenté par son syndic Foncia Sogiu Pelletier devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°10, 11, 12 et 16 de l’assemblée générale du 9 juillet 2012.

Par jugement du 13 août 2014, le tribunal de grande instance de Béziers :

• Rejeté l’ensemble des demandes formées,

• Condamné la société civile immobilière Thau & Thuet aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Immeuble Espace Automobile Bagnas la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société civile immobilière a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 2 septembre 2014.

Par arrêt du 28 février 2017, la présente Cour a :

• Confirmé le jugement,

• Condamné la société civile immobilière à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’appel.

Pour rejeter la demande d’annulation de la résolution n°16, la présente Cour retenait que la règle de l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 devait être écartée en ce que l’escalier métallique de secours de l’Hôtel Le California n’avait que très peu d’emprise au sol et qu’il n’était pas démontré qu’il soustrayait les parties communes à leur destination de garages.

Pour rejeter les demandes d’annulation des autres résolutions, la présente Cour considérait que l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 avait été respecté au motif que les copropriétaires avaient été complètement et loyalement informés de toutes les conséquences de la scission.

Un pourvoi était formé par la société Thau & Thuet.

Par arrêt du 14 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande en annulation des résolutions n°10, 11 et 12 et a renvoyé l’affaire devant la présente Cour autrement composée.

La Cour de cassation retenait comme moyen d’ouverture à cassation une violation de l’article 455 du code de procédure civile en ce que les juges du fond n’avaient pas répondu aux conclusions de la société Thau & Thuet soutenant que la division en propriété du sol était possible et que l’assemblée générale n’avait pas été informée, préalablement à la décision des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission et plus particulièrement que les documents soumis aux copropriétaires ne faisaient pas état de servitudes à prévoir.

La SCI THAU ET THUET a procédé à la saisine de la cour de renvoi par déclaration du 09/06/2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2020, la société civile immobilière Thau & Thuet demande de réformer le jugement rendu par les premiers juges, de prononcer l’annulation des résolutions n°10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 9 juillet 2012, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes et de le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires Immeuble Espace Automobile Bagnas demande de juger les demandes de nullité des résolutions n°10 et °12 irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et de condamner la société Thau & Thuet au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOYENS DES PARTIES

La société civile immobilière Thau & Thuet soutient une violation de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant du vote des résolutions n° 10, 11 et 12.

Elle explique que deux conditions sont exigées par l’article 28 pour qu’une scission soit envisagée, à savoir que la copropriété comprenne plusieurs bâtiments et que la division du sol en propriété soit possible, que les documents joints à la convocation sont incomplets et illisibles, que les copropriétaires n’ont pas été appelés à se prononcer sur le caractère réalisable de la scission, que la présentation faite de la scission est mensongère, que la réalisation d’un escalier de secours de l’hôtel dans les parties communes contredit les règles de la scission qui implique une propriété du sol divisible et des bâtiments autonomes, que l’autonomie des copropriétés n’est en conséquence pas démontrée, que la mention de servitudes à créer entre l’actuelle copropriété et la nouvelle copropriété démontre l’imbrication des lots entre eux et que les incidences et conditions juridiques et financières n’ont pas été prévues, discutées ou votées.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Espace Automobile Bagnas soutient que les demandes de nullité des résolutions n°10 et 12 sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir car la résolution n°10 a été validée par l’adoption d’une nouvelle résolution de l’assemblée générale du 23 juillet 2013 et que la résolution n°12 a été validée par l’adoption d’une nouvelle résolution de l’assemblée générale du 3 septembre 2015, que ces nouvelles résolutions n’ont pas été contestées et qu’en conséquence, elles sont irrecevables.

S’agissant de la scission, il affirme que les informations fournies était suffisantes pour un accord de principe sur la scission, que les servitudes mentionnées constituent une destination du père de famille et qu’en construisant l’hôtel avant la scission, la copropriété a de ce fait octroyé des servitudes.

SUR CE

Par application des dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, il est

nécessaire qu’une assemblée générale statue sur la demande de retrait du syndicat initial en vue de constituer une propriété séparée, telle que présentée par le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments.

L’assemblée générale statue alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

La résolution n°10 adoptée lors de l’assemblée générale du 09/07/2012 à l’unanimité des votants, dénommée « approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division proposé par la SCI HÔTEL CALIFORNIA » approuve ces documents et précise qu’ils étaient joints à la convocation.

La résolution n°11 adoptée par cette même assemblée générale à la majorité des votants, dénommée « demande de scission de la SCI HÔTEL LE CALIFORNIA lot […]) de la copropriété ESPACE AUTOMOBILES DU BAGNAS » décide la scission de la copropriété entre l’hôtel OZ’INN et les garages de la copropriété Espace Automobile du BAGNAS suivant le plan joint »et, « au vues des indications données par le syndic et des documents joints, approuve les conditions matérielles, juridiques et financières du projet de scission de l’immeuble défini comme suit :

° le plan joint vous propose le nouveau plan de la copropriété et les lots intégrants cette dernières

° le portail, le portillon et les voiries resteront communes à la copropriété

° les servitudes nécessaires seront créées (escalier de secours notamment) ainsi que des conventions de co-utilisation du compteur électrique qui alimente portail et portillon

° l’intégralité des frais nécessitent cette scission actes notariés etc. ainsi que les honoraires du syndic seront à la charge de la SCI Hôtel Le California. »

La résolution n°12, adoptée à la majorité des présents, approuve les adaptations du règlement de copropriété contenues dans le projet joint à la convocation.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI THAU et THUET contre les résolutions 10 et 12

En l’absence de production des documents joints à la convocation, il n’est pas établi que la résolution n°10 a été validée par l’adoption de la résolution 10 de l’assemblée générale du 23/07/2013 selon laquelle « l’assemblée générale, à la suite de la scission votée lors de l’AG du 09/07/2012 concernant l’hôtel OZ’INN et l’adaptation du règlement de copropriété, réitère son accord sur les clés de répartition qui résultent de cette adaptation jointe à la convocation » . Il est en effet impossible de constater l’identité d’objet des résolutions.

Il en est de même s’agissant de la résolution n°12 dont le syndicat des copropriétaires prétend qu’elle a été validée par l’adoption de la résolution 10 de l’assemblée générale du 03/09/2015 selon laquelle « l’assemblée générale décide d’approuver le modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ainsi que la clef de répartition établie par le cabinet MAZAS », l’objet de cette résolution nouvelle ne pouvant être déterminé.

La fin de non recevoir sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions

de première part, il ne peut qu’être constaté que les copropriétaires n’ont pas été appelés à se prononcer sur le caractère réalisable de la scission en ce que les bâtiments étaient matériellement et techniquement séparables alors que cette question est particulièrement importante en l’état de la création d’un escalier de secours par la société HÔTEL CALIFORNIA construit sur les parties communes de la copropriété et la nécessité de créer des servitudes ;

de deuxième part, et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne peut être satisfait aux exigences de l’article 28 de la loi du 10/07/1965 par un accord de principe sur la scission à entériner par un acte notarié.

Ce texte invoque les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. Il s’ensuit que l’assemblée générale doit être précisément informée de ces conditions, jusques et y compris notamment dans la nature et le détail des servitudes à créer ; la référence aux « servitudes nécessaires » à créer est manifestement insuffisante pour répondre aux exigences textuelles.

Il s’ensuit que les résolutions n°10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 9 juillet 2012 seront annulées.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe

vu l’arrêt de la Cour de cassation du 14/06/2018 et la saisine de la cour de renvoi

déclare recevables les demandes d’annulation des résolutions 10 et 12

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de BÉZIERS du 13/08/2014 en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 9 juillet 2012,

statuant à nouveau

Prononce l’annulation de ces trois résolutions

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS à payer à la SCI THAU et THUET la somme de 3000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ESPACE AUTOMOBILE BAGNAS aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

PS