ARRET N°19/173

N° RG 17/02802 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FIFO

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 14 MAI 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/02802 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FIFO

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur C N O Y

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Eric ALLERIT de la SCP Z ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e DEVAINE, avocat au barreau DES DEUX-SÈVRES

INTIMÉE :

Madame I-J X

[…]

'Le Grand Romefort'

[…]

ayant pour avocat plaidant M^e Q PAYET de la SELARL PAYET FILLOUX, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, President

Madame I VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me A B,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M^me A B, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 30juin 2010, Madame I J X a acquis au prix de 138.000 € de Monsieur C Y un bien immobilier situé 11 Rue La Borderie d’Allaire à Saint-Georges-des-Coteaux (Charente-Maritime). Des fissures sont postérieurement apparues sur l’immeuble.

Soutenant que le vendeur lui avait caché avoir fait réaliser sur le bien d’importants travaux de soubassement et que de tels agisements étaient dolosifs, elle l’a fait citer par acte du 21 avril 2016 devant le tribunal de grande instance de Saintes. Elle a à titre principal demandé de dire le bien vendu affecté d’un vice caché et que son consentement avait été vicié, de prononcer la nullité de la vente, de condamner le vendeur au remboursement des divers frais qu’elle avait exposés et au paiement de dommages et intérêts. Monsieur C Y a à titre principal conclu au rejet de ces demandes, demandé subsidiairement de limiter sa condamnation au remboursement du prix de vente et reconventionnellement de condamner la demanderesse au paiement d’une indemnité d’occupation du bien d’un montant de 35.000 €.

Par jugement du 21 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :

'DIT Madame I-J X recevable en sa demande,

L’Y DÉCLARE en partie bien fondée,

PRONONCE la nullité de la vente portant maison située 11 LA BORDERIE D’ ALLAIRE à […], cadastrée […] passée par-devant Maître P-Q R, notaire à SAINTES, le 30 juin 2010,

DIT que Monsieur C Y devra restituer à Madame I-J S la somme de CENT TRENTE HUIT MILLE EUROS (138.000 €), outre les frais notariés et droits alors payés pour la-dite vente,

DÉBOUTE les parties du surplus et de leurs autres demandes,

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétente,

CONDAMNE Monsieur C Y aux dépens,

CONDAMNE Monsieur C Y à payer à Madame I-J X la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile'.

Sur un vice caché, il a considéré que le délai pour agir avait commencé à courir à compter du mois d’octobre 2014 au cours duquel la demanderesse avait appris que d’importants travaux avaient été réalisés sur le bien par le vendeur, mais qu’il n’était pas démontré que les défauts allégués, cachés, avaient rendu la maison impropre à son usage ou en avaient diminué considérablement cet usage.

Il a qualifié dolosive la dissimulation par le vendeur de ces travaux, et en conséquence prononcé la nullité de la vente.

Par déclaration reçue au greffe le 4 août 2017, Monsieur C Y a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2018, il a demandé de :

'Vu notamment les articles 1110 (ancien), 1116 (ancien) et 1641 et suivants du Code civil visés par Madame X dans ses écritures,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces et éléments du dossier,

REFORMER le jugement prononcé le 21 juillet 2017 par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES, sauf en ce qu’il a débouté Madame X de ses demandes tendant à la condamnation de Monsieur Y à lui servir les sommes de 23.881 euros au titre du remboursement des intérêts de l’emprunt qu’elle dit avoir réglés (réclamation portée en appel à 29.940 euros), de 3.916 euros portant sur le remboursement des cotisations d’assurance emprunteur qu’elle dit avoir payées (réclamation élevée à 4.324 euros en appel), de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral soi-disant éprouvé et de 4.051 euros en remboursement des frais d’aménagements prétendument exposés depuis l’achat du bien,

ET STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal,

DECLARER Madame X irrecevable et en tous cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées sur la garantie légale des vices cachés, le dol ou encore l’erreur ayant soi-disant entaché son consentement,

L’en DEBOUTER,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible la Cour confirmerait le jugement querellé en ce qu’il a fait droit à la demande de Madame X tendant à voir prononcer la nullité de la vente du 30 juin 2010,

Vu les articles 9 du Code de procédure civile, 1961 alinéa 2 du Code général des impôts, 1371 du Code civil et les principes qui régissent l’enrichissement sans cause,

DEBOUTER Madame X de toutes ses demandes autres que celle tendant à se voir restituer le prix principal versé pour l’achat du bien (138.000 euros),

A titre reconventionnel, CONDAMNER Madame X à verser à Monsieur Y la somme mensuelle de 600 euros à titre d’indemnité d’occupation sur le fondement de l’enrichissement sans cause, en contrepartie de la jouissance et de l’avantage qu’elle aura retiré de l’immeuble, à compter du 30 juin 2010 (soit 59.400 euros au 1^er octobre 2018) et jusqu’à sa complète libération des lieux (corps et biens),

ORDONNER la compensation des créances réciproques entre les parties,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux qui la concernent au profit de la SCP Z ' ALLERIT en application de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Il a exposé que des travaux de reprise des désordres ayant affecté le bien avaient été réalisés par la société PLEE TDP, financés par l’assureur dommages-ouvrage, que la réception était intervenue sans réserve le 16 octobre 2008 et qu’à raison de l’apparition des fissures, Madame I J X avait sollicité la SMABTP, assureur décennal de la société PLEE TDP, qui avait admis sa garantie et par voie de conséquence, la responsabilité de son assurée. Ces travaux s’étant révélés efficaces, il n’a pas estimé nécessaire d’en informer sa cocontractante.

Il a en premier lieu soutenu l’irrecevabilité des demandes fondées sur un vice caché, le délai de deux années de l’article 1648 du code civil ayant commencé à courir au plus tard fin 2013. Il a en second lieu soutenu qu’à la date de la vente, le bien n’était affecté d’aucun désordre apparent ou caché et, eu égard à la date d’apparition des fissures, être fondé à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente.

Il a en troisième lieu contesté tout dol, la preuve d’un comportement intentionnel de sa part destiné à surprendre le consentement de l’acquéreur n’ayant pas été rapporté et avoir de bonne foi souhaité ne pas l’inquiéter par le rappel de désordres antérieurs n’existant plus à la date de la vente. Il a observé que la cause des désordres, insuffisance des travaux de reprise réalisés par la société PLEE TDP ou catastrophe naturelle, la commune ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle du 11 juillet 2012, demeurait inconnue. Il a rappelé que le manquement à l’obligation d’information n’était pas à lui seul constitutif du dol. Il a contesté toute erreur sur la substance de Madame I J X. Il a soutenu que le manquement invoqué n’avait pu avoir pour conséquence que la perte d’une chance de contracter à un prix différent.

Il a soulevé la partialité de l’attestation de Madame E F, un litige locatif l’ayant opposé à la fille de cette dernière, et son inexactitude.

Subsidiairement, il a conclu à la réduction des prétentions formées à son encontre, rappelant d’une part les dispositions de l’article 1961 du code général des impôts, d’autre part Madame I J X n’en justifiant pas. Reconventionnellement, il a sur le fondement de l’enrichissement sans cause demandé paiement d’une indemnité d’occupation, le bien ayant été occupé plus de 8 années.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2019, Madame I J X a demandé de :

'- Vu les dispositions des articles 1641, 1644, 1645, 1116 du Code Civil,

- Vu la jurisprudence citée et les éléments et pièces du dossier,

- Recevoir Madame I-J X dans ses écritures, fins et conclusions.

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il prononce la nullité de la vente portant sur la maison située 11 La Borderie d’Allaire à […], cadastrée […] et AE 775 passée par devant Maître P-Q R, Notaire à Saintes, le 30 juin 2010, en ce qu’il condamne Monsieur Y à restituer à Madame X la somme de 138.000 € outre les frais notariés et droits payés pour ladite vente.

- Statuer à nouveau en y rajoutant :

o Le versement de dommages et intérêts en vue du remboursement des intérêts de l’emprunt souscrit par Madame I-J X pour 29.940 €.

o Le remboursement de l’assurance liée aux emprunts contractés pour l’acquisition de la maison pour 4.324 €.

o Le remboursement des frais d’aménagement de la maison pour 4.051 €.

o L’allocation de dommages et intérêts pour une somme de 5.000 €.

- Débouter Monsieur Y de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Condamner Monsieur Y à régler une somme supplémentaire au titre de l’article 700 de 3.000 €, ainsi qu’aux entiers dépens'.

Elle a rappelé que le vendeur ne lui avait transmis aucun document relatif aux travaux réalisés par le vendeur et que la SMABTP, assureur de la PLEE TDP, avait initié une procédure d’indemnisation, avait commis un expert, mais s’était limitée à formuler une offre d’indemnisation provisionnelle de 2.000 €.

Elle a soutenu la recevabilité de sa demande fondée sur un vice caché, le délai de forclusion ayant commencé à courir à compter du mois d’octobre 2014, date de sa connaissance des travaux occultés. Selon elle, le vendeur était tenu à garantie, le vice étant antérieur à la cession et la clause d’exclusion de garantie inopposable à raison de la connaissance du vice par le vendeur.

Elle a maintenu que la dissimulation des travaux et de leur cause était dolosive. Elle a relevé que le rapport d’expertise préliminaire en date du 7 juillet 2007 mentionnait que l’ouvrage était maintenu en observation.

Elle a également, pour les motifs qui précèdent, soutenu l’erreur sur la substance, son consentement ayant été vicié.

Elle a conclu au rejet des demandes de l’appelant et maintenu ses demandes indemnitaires.

L’ordonnance de clôture est du 18 février 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR UN VICE CACHE :

1 – forclusion :

L’article 1648 du code civil dispose que 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Par courrier en date du 30 octobre 2014 adressé aux époux C Y, Madame I J X a indiqué :

'Lors de notre entrevue, jeudi 16 octobre 2014, en présence de ma mère et de mon oncle, j’ai appris que des travaux de brochage avaient été réalisés sur ma maison. Vous avez dit que vous alliez ressortir le dossier concernant les travaux entrepris dans le cadre de la garantie décennale notamment le brochage réalisé suite à une fissure apparue au dessus de la porte d’entrée. Vous deviez me les donner rapidement afin que je puisse entamer des démarches concernant les nombreuses fissures apparues depuis.

[…]

Je ne comprends pas pourquoi, étant propriétaire de la maison depuis 2010, je n’ai pas en ma possession tous les documents concernant la construction et les travaux réalisés dans cette maison notamment ceux effectués en 2008 (factures, assurance garantie décennale toujours en cours, résultats de l’expertise inhérente aux travaux …).

J’espère avoir les documents sous huitaine pour pouvoir poursuivre les démarches qu’il convient.'.

Par courrier en date du 3 novembre 2014, les époux C Y ont confirmé 'que les factures, en copie, n° S.08175 du 04 novembre 2008 d’un montant de 15.516,78 € T.T.C. et n° S.08176 du 04 novembre 2008 d’un montant de 2954,97 € sont conformes aux originaux et décrivent les travaux réalisés sur la maison', et indiqué à l’intimée qu’il 'vous appartient en votre qualité de propriétaire d’intervenir directement auprès de cette société selon les éléments que nous avons transmis par une fiche explicative du 27 octobre 2014".

Aucun élément des débats ne permet de retenir une connaissance antérieure de la réalisation des travaux réalisés sur la maison, objet des factures précitées. Le lien entre l’apparition de fissures et la cause des travaux réalisés sur le bien n’a pu être établi que courant octobre 2014 par Madame I J X. Le délai de l’article 1648 précité n’a ainsi commencé à courir qu’à compter du 4 octobre 2014 visé au courrier en date du 30 octobre suivant.

L’assignation du 21 avril 2016 a été délivrée avant expiration du délai de deux années de l’article 1648 du code civil. La forclusion ne peut dès lors être opposée à Madame I J X. Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 – caractérisation du vice :

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'..

La SMABTP, assureur dommages-ouvrage, avait commis le cabinet d’expertise Ramé en suite de la déclaration faite par les époux C Y. L’expert, dans son rapport définitif en date du 6 octobre 2006 a indiqué :

'11 La Borderie d’Allaire :

on constate l’existence d’un vide de 20 mm entre la plinthe et le carrelage de la cuisine dans l’angle Sud. Un espace de 15 mm est également visible entre l’évier (plan de travail) et le meuble qui doit le supporter, côté cloison de doublage.

Entre les plinthes et le carrelage de la cuisine, un joint avait déjà été mis pour calfeutrer l’espace Visible entre les matériaux, mais le sol a continué de s’affaisser.

En périphérie de la maison, dans les autres pièces, le vide entre plinthes et carrelage varie de 6 à 11 mm environ.

INVESTIGATIONS (réalisées le 20.03.2006)

Après avoir percé le dallage sous le réfrigérateur de la cuisine, l’entreprise TEMSOL a réalisé un essai de résistance au pénétromètre et a recueilli des échantillons des remblais à l’aide d’une tarière à main.

DIAGNOSTIC

Il a été constaté la très faible épaisseur de remblai calcaire de bonne qualité sous le dallage (10 cm au lieu des 30 cm prévus au descriptif en partie courante) et la mauvaise compacité du terrain argileux situé en dessous, cette terre argileuse ayant été apparemment utilisée pour remblayer les fouilles, le sondage ayant été fait à une distance d’environ 35 cm du mur. C’est donc à la fois l’utilisation de remblais de mauvaise qualité associée à une insuffisance de compactage du sol qui apparaissent à l’origine du désordre. La responsabilité de l’entreprise DANIEL ayant mis en 'uvre ces remblais apparaît principalement engagée. Une absence de vérification des remblais utilisés peut être également reprochée au constructeur COBUBAT.

[…]

Brochage des dallages pour les liaisonner aux murs et injection de coulis sous dallage'.

Dans un rapport préliminaire en date du 5 juillet 2007, ce cabinet d’expertise a fait mention du désordre suivant sur la maison :

'RAPPEL DU DESORDRE DECLARE

[…]

[…]

Eté 2005 (6 ans après la réception des ouvrages).

[..]

[…]

Pavillon au n° 11 :

des fissures sur les murs extérieurs sont visibles : microfissures sous les appuis de fenêtres, certaines en escalier, fissure au-dessus de la porte du garage. Ces fissures sont non infiltrantes.

Un éclat d’enduit est Visible à gauche de la baie du séjour.

[..]

'ANALYSE ET CAUSE DU DESORDRE

La forme et l’emplacement des fissures apparaissent comme étant la conséquence d’un léger tassement différentiel des fondations sur le sol argileux. Certaines des fissures ont déjà été constatées lors d’une précédente réunion d’expertise et n’ont pas évolué depuis.

L’ouvrage est donc laissé en observation. En cas d’évolution significative, le désordre devra être redéclaré.

L’éclat d’enduit peut également être la conséquence de ce léger tassement différentiel.

[…]

Néant'.

Dans son complémentaire en date du 3 août 2007, ce cabinet d’expertise a indiqué concernant les désordres :

'DÉSORDRE N° 1

L M DANS LES LOGEMENTS 9 ET 11

CONSTATATIONS

Les nouveaux dommages sont les suivants :

Logement n° 11 :

La baignoire s’est affaissée. Un joint a été ajouté par M. Y. Une fissure est visible sur la cloison de doublage au-dessus de la fenêtre du Séjour. Une fissure est visible sur un carreau à gauche de la porte d’entrée.

NOTA : le jour de l’expertise, la porte d’entrée fermait correctement ainsi que la baie vitrée du séjour.

[..]

DIAGNOSTIC

L’évolution des dommages est mineure par rapport à ceux constatés lors de la précédente réunion d’expertise.

Dans le logement 11, même si la baignoire s’est légèrement affaissée (tant que le renforcement du dallage ne sera pas réalisé, cet L pourra continuer), la réfection du joint a permis d’éviter toute aggravation des dommages. La fissure du carreau à gauche de la porte d’entrée peut d’autre part être uniquement la conséquence d’une absence de joint souple périphérique au niveau du seuil métallique, et non pas le résultat de l’L du dallage.

[..]

Le fond de la réclamation provient en réalité d’une mauvaise appréciation dès le départ de la réparation à réaliser par l’entreprise PLEE TDP. En effet, le brochage chiffré n’a pas pris en compte la totalité de la périphérie du dallage, le technicien intervenu sur le site ayant considéré qu’une reprise partielle était possible. Son chef s’est rendu compte de cette erreur avant travaux et a donc demandé la révision du devis.

[…]

Brochage des dallages sur toutes leurs périphéries pour les liaisonner aux murs et injection de

coulis sous dallage.

DESORDRE N° 2

[…]

Ce désordre n’étant pas lié au premier (les dallages ne sont actuellement pas portés sur les murs), il fait l’objet d’une nouvelle déclaration de sinistre qui est traité dans un autre rapport d’expertise'.

Il n’a pas été produit d’autre rapport d’expertise.

Les travaux de reprise concernant le premier désordre ont été réalisés par la société Plée T.D.P. selon factures n° S 08175 et S 08176 en date du 4 novembre 2008. La réception des travaux, sans réserve, est en date du 16 octobre précédent.

Les travaux reprise ont mis fin aux conséquences apparentes du premier désordre. Toutefois, en l’absence d’intervention sur les 'remblais de mauvaise qualité' et sur 'une insuffisance de compactage du sol qui apparaissent à l’origine du désordre', il ne peut être considéré que ce vice était inexistant à la date de la cession. Il n’était pas apparent. Le second désordre, constaté en 2007, considéré par l’expert d’assurance indépendant du précédent, n’a pas fait l’objet de travaux de reprise. Les causes des fissurations de maçonnerie demeuraient à la date de la vente. Aucun élément des débats ne permet de retenir que ces fissures étaient apparentes à cette dernière date.

Il sera en conséquence retenu qu’existaient à la date de la vente les vices suivants non apparents :

— remblais de mauvaise qualité ;

— insuffisance de compactage du sol ;

— fissurations de maçonnerie.

3 – conséquences des vices cachés :

Ces vices doivent rendent le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise.

L’existence des fissures dont a fait état l’intimée n’est pas contestée en son principe, de même que leur apparition et leur aggravation postérieurement à la vente. Aucune expertise, amiable ou judiciaire, n’a été réalisée postérieurement à la vente, aucun procès-verbal de constat par huissier de justice n’a de même été dressé, de telle sorte que leur importance ne peut pas être déterminée et qu’il ne peut être retenu qu’elles rendent le bien impropre à son usage ou l’en diminue tellement qu’il n’aurait pas été acquis.

La résolution de la vente pour vice caché ne peut dès lors être prononcée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

B – SUR UN DOL :

1 – principes :

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté', qu’il 'ne se présume pas et doit être prouvé'. A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient en conséquence à Madame I J X de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de son vendeur destinées à surprendre son consentement.

2 – éléments constitutifs du dol :

Monsieur C Y n’a informé l’acquéreur ni de la reprise de désordres antérieure à la vente, ni de la cause de ces désordres. Il n’a pas à l’occasion de la vente communiqué à sa cocontractante les rapports d’expertise, ni les factures de travaux. La transmission à l’acquéreur des documents relatifs aux désordres a postérieurement à la vente été des plus laborieuses. Ainsi, Maître G H, notaire successeur de Maître P-Q R, notaire ayant instrumenté la vente, a par courrier en date du 8 janvier 2015 indiqué :

'A la suite de notre entretien en novembre, je me suis rapproché de Met M^me Y en vue d’obtenir des informations sur le sinistre subi et les travaux effectués à la suite. ,

Ils m’ont transmis le rapport de l’expert qui concerne les deux maisons en me précisant que je ne devais porter à votre connaissance que les éléments se rapportant à la votre, ce qui m’est impossible.

Dans leur dernier courrier reçu aujourd’hui, ils m’indiquent que vous devriez établir une déclaration de sinistre concernant les désordres décrits dans les factures en votre possession et qui concernaient le dallage suite à un compactage insuffisant, selon l’expert'.

Une telle réticence dans la délivrance d’informations relatives au bien cédé n’avait d’autre finalité, non de tranquilliser l’acquéreur en ne lui signalant pas des désordres antérieurs à la vente et perdurant, mais au contraire d’éviter de faire naître dans on esprit une inquiétude sur les qualités du bien susceptible de compromettre l’acquisition. Ce faisant, il a déloyalement surpris et provoqué le consentement de l’acquéreur. Madame I J X n’aurait, en connaissance des termes des rapports d’expertise dommages-ouvrage, pas consenti à la vente ou, à tout le moins, consenti à un prix moindre eu égard aux risques d’évolution négative de la construction.

Le dol par réticence étant ainsi caractérisé, le jugement sera confirmé de ce chef.

3 – conséquences :

Le dol est sanctionné par la nullité de l’acte. La nullité impose de remettre les parties dans l’état qui existait antérieurement à la vente annulée. Monsieur C Y doit en conséquence restitution du prix de vente, soit 138.000 euros.

Le dol constituant une faite au sens de l’article 1382 ancien (1240 nouveau), Monsieur C Y en doit réparation des conséquences dommageables, à savoir les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien, soit 29.440 euros, et le coût de l’assurance le garantissant, soit 4.324,46 euros. Il

n’est pas justifié que les autres dépenses ont été constitutives d’un préjudice, ayant été relatives soit à l’occupation du bien, soit à l’acquisition de biens mobiliers que conservera l’intimée.

L’article 1961 du code général des impôts dispose notamment que 'les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil' et qu’en 'cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée'. Il n’y a dès lors pas lieu de condamner l’appelant au remboursement à l’intimée de ces droits ou taxe. Les autres frais liés à la vente, dont il est demandé indemnisation sans qu’ils aient été chiffrés, ne sont pas justifiés.

La réticence dolosive et les tracas notamment judiciaires consécutifs ont été cause pour l’intimée d’un préjudice moral, dont l’indemnisation sera appréciée à 1.500 euros.

Le jugement sera pour ces motifs réformé et il sera fait droit à la demande indemnitaire de Madame I J X hauteur de 35.264,46 euros.

C – SUR UNE INDEMNITE D’OCCUPATION :

Les parties étant replacées dans la situation qui existait avant la vente annulée et cette annulation étant imputable à faute à l’appelant, celui-ci n’est pas fondé à solliciter paiement d’une indemnité d’occupation du bien objet de cette vente.

D – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par Monsieur C Y.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

E – SUR LES DEPENS :

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du 21 juillet 2017 du tribunal de grande instance de Saintes, sauf en ce qu’il :

'DÉBOUTE les parties du surplus et de leurs autres demandes' ;

et statuant à nouveau de ce chef de demande,

CONDAMNE Monsieur C Y à payer à titre de dommages et intérêts à Madame I J X la somme de 35.264,46 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

DÉBOUTE Monsieur C Y de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur C Y à payer en cause d’appel à Madame I J X la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur C Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,