Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 26 janvier 2021, n° 18/00403

TI Béziers 18 décembre 2017

CA Montpellier
Infirmation 26 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Absence de consentement pour les travaux
La cour a estimé que la société IJP n'avait pas prouvé l'existence d'un contrat avec le syndicat, en l'absence de consentement explicite.
Accepté
Travaux réalisés sans autorisation
La cour a confirmé que les travaux n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale, ce qui rendait le syndicat non responsable des coûts.
Accepté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a condamné solidairement la société IJP et A B à payer une somme au syndicat pour couvrir les frais non remboursables.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 26 janv. 2021, n° 18/00403
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/00403
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Béziers, 18 décembre 2017
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Bernard BORIESYann GARRIGUEFrançois FERRARI
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETELX MONTPELLIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE NEPTUNA c/ SARL IJP

Texte intégral

Grosse + copie

délivrée le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 26 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00403 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NQHE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG1117000161

APPELANTE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE NEPTUNA, située […] à […], représenté par son syndic en exercice, la Société SOLAGI, Société Anonyme au capital de 125 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le n° 622 920 247, dont le siège social est sis […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

Représentant : M^e François FERRARI de la SELARL ACTAH, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur A B

[…]

Représentant : M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL IJP A l’enseigne LONELEC SERVICES représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

Ile des pêcheurs – LE CAP D’AGDE

[…]

Représentant : M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 novembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 DÉCEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant septembre 2013, la société IJP a procédé à la recherche de fuites concernant l’alimentation de l’appartement de A B situé dans l’immeuble en copropriété Le Neptuna au Cap d’Agde (34). Aux fins de résolution, elle a par la suite installé des canalisations extérieures et a établi deux factures, des 27 septembre et 4 octobre 2013. Elle a ensuite effectué des travaux complémentaires courant juin 2014 pour permettre l’alimentation en eau du cellier de l’appartement de A B et a établi facture en date du 21 août 2014.

Le 27 janvier 2017, la société IJP a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna, en la personne de son syndic en exercice, la société Solagi,

devant le tribunal d’instance de Béziers afin d’obtenir sa condamnation in solidum avec A B au paiement de la somme de 5 744,87 € au titre de la facture du 21 août 2014, outre intérêts à compter de cette date ainsi qu’à la somme de 1 200 € de dommages et intérêts, 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le jugement rendu le 18 décembre 2017 par le tribunal d’instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna, prise en la personne de son syndic en exercice, la société Solagi, à payer à la société IJP exerçant sous l’enseigne Lonelec Services, la somme de 5 744,87 € au titre de la facture émise le 21 août 2014, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’aux dépens ;

• Rejette les demandes à l’encontre de A B, ainsi que la demande de dommages et intérêts ;

• Rejette les demandes réciproques au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement expose que c’est à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté alors par son syndic, Foncia, lui même représenté par M. X, que la société IJP est intervenue pour poser des canalisations extérieures et que la coupure d’alimentation en eau dans le cellier de A B est directement imputable à cette première intervention.

De plus, M. X ne s’est pas expressément opposé à l’intervention et à la prise en charge du premier sinistre par le syndicat des copropriétaires et par son assurance, ce qui a légitimement pu pousser la société IJP à penser qu’il avait donné son accord pour l’intervention et qu’il s’était engagé à honorer la facture. Le propriétaire n’ayant signé aucun devis, il n’a pas exprimé son accord pour le montant des travaux. Seul le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna est engagé par le contrat avec la société IJP et il ne peut opposer les règles de répartition des charges entre la copropriété et les copropriétaires à A B puisqu’elles ne sont pas opposables aux tiers. Toutefois, le caractère abusif de la résistance du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna, prise en la personne de son syndic en exercice, la société Solagi, et A B n’est pas démontré.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 24 janvier 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 novembre 2020.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna ont été déposées le 14 mai 2020.

Les dernières écritures pour la société IJP ont été déposées le 18 mai 2020.

Les dernières écritures pour A B ont été déposées le 18 juillet 2018.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna énonce :

• Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

• Condamner solidairement la société IJP et A B au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna entend qu’il soit relevé par la Cour que c’est l’erreur de la société IJP lors de sa première intervention qui a causé le problème de la coupure d’alimentation en eau du cellier de A B.

Le syndicat soutient sur le fond qu’il n’y a eu aucun échange de consentement à ces travaux, aucun devis n’a été signé par lui. Le syndicat relève à ce titre que le Tribunal a exclu le consentement de A B pour ce même motif. Il soutient qu’il appartient à la société IPJ de justifier qu’elle est leur créancière sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, or elle n’apporte aucune preuve de cette créance.

Le syndicat des copropriétaires affirme au final qu’il n’existe aucun lien contractuel avec la société IJP puisqu’il n’y a aucun ordre de mission, aucun devis et que en tout état de cause le coût de l’alimentation d’un cellier, contraire au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965, ne peut incomber au syndicat des copropriétaires.

Sur le montant, le syndicat relève que le coût ressortant de la facture en litige est « exorbitant » pour ne pas correspondre à une telle prestation. En effet, il est facturé 90 heures de travail, pour un montant de 6 000 €, ceci pour rétablir une alimentation en eau, opération que le syndicat qualifie de très simple. De plus, la société demanderesse ne verse aucune pièce à ce sujet, hormis la facture qu’elle a émise.

Le syndicat entend rajouter que l’alimentation en eau du cellier de A B a été réalisée de manière totalement illicite et qu’aucune obligation ne peut reposer sur une cause illicite. Cette alimentation ne présente aucune des caractéristiques d’une partie commune telle que définie par la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat rappelle qu’une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire pour le type de travaux réalisé dans le cellier et que cette obligation est d’ordre public.

Le dispositif des écritures pour la société IJP énonce :

• Confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence la Neptuna, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Solagi, à lui payer la somme de 5 744,87 € au titre de la facture du 21 août 2014 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence la Neptuna pris en la personne de son syndic en exercice, la société Solagi, à payer à la société IJP, à l’enseigne Lonelec Services, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les frais et dépens de première instance.

La société IJP affirme que les travaux objet de la facture litigieuse étaient des travaux complémentaires à la première intervention pour laquelle l’accord du syndicat des copropriétaires avait été donné par M. X, représentant du syndic Foncia et dont le montant a été réglé. La société IJP précise que c’est le syndicat des copropriétaires, sur demande de A B, qui l’a sollicitée pour rétablir l’eau en urgence dans le cellier sans qu’il ne lui appartienne de savoir quelle était la position du syndicat des copropriétaires puisque c’est M. Y, représentant du syndic, qui l’a mandaté. Aucune anomalie ne peut donc être alléguée concernant le consentement ferme des intimés.

De plus, la société IJP souligne que le silence du syndicat des copropriétaires vis à vis de la transformation des celliers en salle d’eau vaut acceptation. Si une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire sur ce sujet, la faute en revient au représentant du syndic de la période concernée et non pas à la société IJP. Elle ajoute qu’elle n’a commis aucune faute lors de son intervention de 2013 de nature à rendre nécessaire son intervention en 2014 puisqu’elle n’est pas intervenue dans le cellier de A B à cette date.

Concernant le montant de la facture litigieuse, la société IJP soutient qu’il correspond aux travaux nécessaires, d’ailleurs détaillés dans la facture et qu’aucun argument juridique n’est avancé par le syndicat des copropriétaires pour le contester. Elle ajoute que cette facture n’a jamais été contestée en plus de deux ans, depuis son établissement.

Le dispositif des écritures pour A B énonce :

• Confirmer le jugement entrepris ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna, pris en la personne de son syndic, la société Solagi, de l’intégralité de ses fins et demandes ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna, pris en la personne de son syndic, la société Solagi, à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A B soutient que la loi du 10 juillet 1965 établit que les canalisations dont il est question sont réputées, dans le silence ou la contradiction des titres, parties communes et qu’il est donc à la charge du syndic de veiller à son entretien.

De plus, la facture de la première intervention a été réglée par le syndicat des copropriétaires qui a donc implicitement admis que les travaux étaient effectués sur une partie commune. La deuxième intervention étant la suite de la première et portant de nouveau sur des canalisations, concerne donc également les parties communes. Il affirme également que les canalisations pré-existaient à son entrée dans l’immeuble.

Pour finir, A B estime qu’il n’est qu’un tiers au contrat formé entre la société IJP et le syndicat des copropriétaires, et qu il n’est donc lié par aucune obligation contractuelle.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si c’est au débiteur qui se prétend libéré de justifier de son paiement, il appartient d’abord à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

A ce titre, la charge de la preuve de l’existence d’un contrat incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il incombe à la société IJP, réclamant le paiement de la somme de 5 744,87 € pour des travaux réalisés courant juin 2014 sur les parties communes, de prouver l’existence de l’obligation du syndicat des copropriétaires à son égard.

Pour ce faire, elle verse en pièce n° 3 un courriel du 25 juin 2014 par lequel M. Z, de la société IJP, interroge M. X, du syndic Foncia, pour savoir s’il doit faire les travaux, en ces termes : « Merci de me donner votre accord pour faire ces sondages ». Or, contrairement à ce qu’elle soutient, le syndic n’a nullement, selon les termes de ce courriel, « parfaitement donné son accord » pour la réalimentation en eau de l’appartement de A B.

A ce titre, il est rappelé que si le consentement, qui est le fait de se prononcer en faveur d’un acte juridique, peut être expresse ou tacite, le silence ne vaut pas acceptation.

La société IJP ne peut pas non plus, comme l’a retenu le premier juge, tirer consentement de ce que le syndic ne se serait pas expressément opposé à l’intervention et de ce qu’elle aurait pu penser qu’il avait donné son accord pour la réalisation de ces travaux en litige au motif que le syndicat des copropriétaires avait pris en charge le premier sinistre.

Enfin, la société IJP ne peut pas se faire preuve à elle même au moyen de son courrier en date du 30 octobre 2014, adressé à la société Solagi.

Dès lors, en l’absence de consentement du syndic, la société IJP n’était pas en capacité d’exiger du syndicat des copropriétaires le paiement de la somme de 5 744,87 € pour les travaux réalisés courant juin 2014 sur les parties communes.

Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la société IJP.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société IJP et A B seront condamnés solidairement aux dépens de l’appel.

La société IJP et A B seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2017 par le tribunal d’instance de Béziers en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna à payer la somme de 5 744,87 € à la société IJP ;

CONDAMNE solidairement la société IJP et A B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptuna la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE solidairement la société IJP et A B aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT