MARS/AM

Numéro 17/

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 02/02/2017

Dossier : 15/00136

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

D-O A

J-Bernadette A

C/

F Y

B C épouse Y

F X

SCP MATTEI – X – MENDRIBIL – MATTEI – GUEIT-DESSUS MATTEI

XXX

SARL ADIOME

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 février 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 18 octobre 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur D-O A

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame J-Bernadette A

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de Maître Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame B C épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE

Maître F X

XXX

XXX

SCP MATTEI – X – MENDRIBIL – MATTEI – GUEIT-DESSUS MATTEI

XXX

XXX

représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son gérant Monsieur L M

représentée et assistée de la SCP MONTAGNE ASSOCIES, avocats au barreau de PAU

SARL ADIOME

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 10 DECEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

* **

*

Le 8 février 1991, la commune de Labenne a accordé un permis de construire aux époux A pour l’édification d’une maison neuve dans le lotissement Les Tulipiers.

Suivant acte notarié en date du 13 mai 2005, reçu par M^e X, notaire associé à Pau, les époux A ont vendu à la SCI Maxlauda un bien immobilier sis commune de Labenne comprenant une maison à usage d’habitation, divers abris, une piscine et une dépendance à usage d’appartement.

Suivant acte notarié en date du 10 novembre 2011 reçu par M^e Darmendrail, notaire à Hasparren, la SCI Maxlauda a vendu ces mêmes biens aux époux Y. Étaient annexés à l’acte notarié, les divers diagnostics obligatoires réalisés par la Sarl Adiome Agence Diagnostic, laquelle a attesté de la conformité de la maison avec les prescriptions applicables aux installations d’assainissement au réseau collectif.

Rapidement après la prise de possession des lieux, les époux Y, alertés par les mauvaises odeurs provenant de la dépendance, ont découvert que les eaux usées et pluviales de ce logement étaient évacuées par un puisard enfoui sous la terrasse et non par le réseau public.

L’autorité administrative municipale les a enjoint de réaliser les travaux de mise en conformité en raccordant le logement annexe au réseau public.

Mise en cause par les acquéreurs au titre de sa garantie, la SCI Maxlauda n’a pas donné suite à la demande de prise en charge des travaux.

Par acte d’huissier du 1^er août 2012, les époux Y ont fait assigner la SCI Maxlauda devant le tribunal de grande instance de Dax, en paiement des travaux de raccordement du logement annexe au réseau public. Au soutien de leur action, ils faisaient valoir que le vendeur doit expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, qu’il est tenu de délivrer un bien conforme aux spécifications contractuelles déterminées par les parties, qu’il a un devoir

général de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur l’obligeant à l’informer des faits déterminants de son consentement, et ce même en l’absence d’obligation légale spécifique d’information et qu’il est tenu à la garantie des vices cachés, même en présence d’une cause exclusive de responsabilité, lorsqu’il a volontairement dissimulé l’existence du vice à l’acquéreur.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2012, la SCI Maxlauda a fait assigner en garantie, la société Adiome pour faute contractuelle dans l’établissement du diagnostic, et les époux A au titre de la garantie des vices cachés.

Par acte d’huissier du 29 mai 2013, les époux A ont appelé en garantie M^e X et la SCP Mattei – X – Mendribil – Mattei – Gueit-Dessus Mattei pour faute délictuelle dans la rédaction de l’acte notarié.

Le tribunal de grande instance de Dax, par jugement en date du 10 décembre 2014 a :

— condamné la SCI Maxlauda à payer aux époux Y la somme de 11 888,77 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2012, au titre des travaux de raccordement,

— condamné la SCI Maxlauda à payer aux époux Y la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné M. D A et M^me J A à relever indemne la SCI Maxlauda de la condamnation au titre des travaux de raccordement, – débouté la SCI Maxlauda de ses demandes formées contre la société Adiome, M^e X et la SCP notariale à laquelle appartient ce dernier,

— condamné la SCI Maxlauda aux dépens de l’instance l’opposant aux époux Y, en ce compris le coût de constat d’huissier et aux dépens afférents à son appel en garantie contre la société Adiome,

— condamné la SCI Maxlauda à payer aux époux Y une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Adiome une somme de 1 500 € sur le même fondement,

— condamné les époux A aux dépens de l’appel en garantie formé à leur encontre par la SCI Maxlauda et aux dépens de son appel en garantie contre le notaire et la SCP notariale,

— condamné les époux A à garantir et relever indemne la SCI Maxlauda des condamnations prononcées au profit des époux Y au titre des dépens et des frais irrépétibles dans la limite pour ces derniers de la somme de 1 500 €,

— condamné les époux A à payer à M. X et à la SCP notariale une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire des condamnations prononcées au profit des époux Y,

— autorisé M^e Guilhemsang à procéder au recouvrement direct des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux A ont relevé appel de ce jugement le 13 janvier 2015.

Ils indiquent que la dépendance servait d’atelier de couture pour M^me A, qu’elle ne disposait que d’un seul point d’eau, et qu’elle ne pouvait être qualifiée de local à usage d’habitation. Ils expliquent avoir opté pour une solution individuelle de traitement des eaux usées à savoir l’installation d’une fosse septique.

Ils soutiennent que c’est la SCI Maxlauda qui a procédé à la transformation des lieux et a caché celle-ci à ses acquéreurs.

Par ailleurs, selon eux, le seul problème lié au raccordement de cette dépendance au réseau d’assainissement ne suffisait pas à fonder l’action des époux Y, en garantie des vices cachés.

Concernant l’appel en garantie de la société Maxlauda, ils indiquent que son action aurait due être initiée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, que tel n’a pas été le cas, et ils lui opposent donc la forclusion de celle-ci.

Il soulignent également la responsabilité de la société Adiome qui a effectué l’intégralité des diagnostics joints à l’acte notarié, et la responsabilité du notaire lors de la rédaction de l’acte de vente du 13 mai 2005.

Par conclusions transmises par RPVA le 24 avril 2015, la SARL Adiome demande à la Cour de :

A titre principal,de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Dax en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— dire que l’action introduite par les époux Y tend à obtenir une réduction du prix d’achat de la maison en raison d’un vice caché affectant le raccordement de la dépendance de cette maison au réseau d’assainissement collectif,

— dire que la SCI Maxlauda ne peut être garantie par la SARL Adiome de sa condamnation à restituer aux époux Y une somme correspondant à la moins-value résultant des travaux nécessaires au raccordement de la dépendance au réseau d’assainissement collectif, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable,

— débouter la SCI Maxlauda de cette demande dirigée contre la SARL Adiome,

A titre subsidiaire,

— dire que le diagnostic réalisé par la SARL Adiome ne concernait que la seule maison principale faute pour la SCI Maxlauda d’avoir demandé et permis au diagnostiqueur de poursuivre et réaliser sa mission sur la dépendance,

— dire que la faute de la SCI Maxlauda à l’égard de la SARL Adiome exonère cette dernière de toute responsabilité,

— dire que l’éventuelle défaillance de la SARL Adiome n’est pas à l’origine du non raccordement de la dépendance au réseau d’assainissement collectif,

— débouter la SCI Maxlauda de toutes ses demandes dirigées contre elle,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que seuls les époux A, en construisant de manière illégale, sans autorisation administrative, une dépendance dans le garage de leur maison sont à l’origine du non raccordement de cette dépendance au réseau d’assainissement collectif,

— condamner les époux A à relever indemne et garantir la SARL Adiome de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— condamner la partie défaillante à lui verser une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il n’y a pas de lien de causalité entre son éventuelle faute de diagnostic et le vice caché de l’immeuble, dont la SCI Maxlauda doit répondre. Elle a rappelé avoir fait un diagnostic assainissement exclusivement sur l’habitation principale et ne pas avoir eu accès, pour l’assainissement, à la dépendance contrairement à ce qui avait été le cas pour ses précédents diagnostics. Elle souligne également, en tant que de besoin, que les époux A ont effectué des transformations, au mépris de refus administratifs.

Par conclusions transmises par RPVA le 9 juin 2015, les époux Y demandent à la Cour de :

Vu les articles 1134, 1147 et 1602 et suivants ainsi que 1641 du code civil,

Vu les articles L. 1331-1 et suivants du code de la santé publique,

— statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l’appel interjeté par les époux A mais à tout le moins le dire infondé,

— confirmer l’intégralité du jugement déféré,

— condamner les époux A, ou en tout état de cause, la SCI Maxlauda ou tout autre partie succombante, à leur payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SCP Velle-Limonaire & Decis en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes contraires. Ils indiquent, que la société Maxlauda ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés affectant le réseau d’assainissement, vice dont elle avait connaissance. Ils rappellent s’être très rapidement rendu compte après leur entrée dans les lieux de l’existence de problèmes d’évacuation des eaux usées en raison des odeurs dégagées.

Ils ont maintenu leurs demandes faites en première instance contre la SCI Maxlauda, de paiement des travaux de raccordement et de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions II transmises par RPVA le 22 juillet 2015, les époux A demandent à la Cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Dax du 10 décembre 2015,

— débouter les époux Y de leurs demandes compte tenu des clauses d’urbanisme rappelées à l’acte de vente conclu avec la SCI Maxlauda le 10 novembre 2011 et faute de caractériser une atteinte à l’usage du bien au sens de l’article 1641du code civil,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Maxlauda de son appel en garantie à leur encontre compte tenu de la forclusion de l’action et de la faute liée au changement de destination des lieux qui leur est imputable,

A titre subsidiaire,

— dire que la SARL Adiome a commis une faute en ne procédant pas à un contrôle des installations d’assainissement de la dépendance à l’usage d’appartement et qu’elle a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil vis-à-vis des époux A,

— la condamner à les relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de la SCI Maxlauda ou des époux Y,

A titre encore plus subsidiaire,

— dire que les notaires instrumentaires ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— dire que, M^e X de la SCP Mattei – X – Mendribil – Mattei – Gueit-Dessus Mattei devra les relever indemnes des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et intérêts au profit de la SCI Maxlauda ou des époux Y,

— condamner la SCI Maxlauda à leur payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Paulian en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions additionnelles transmises par RPVA le 16 septembre 2015, la SCI Maxlauda demande à la Cour :

— d’accueillir son appel incident,

Au principal,

— de réformer le jugement du tribunal de grande instance Dax,

— de débouter les époux Y de toutes leurs demandes à son encontre, Subsidiairement sur les appels en garantie, si le jugement était confirmé sur sa mise en cause,

— confirmer le jugement de Dax sur la condamnation des époux A à la relever indemne de toutes les condamnations au titre des travaux de raccordement ainsi que tous les dommages-intérêts qui ont été alloués aux différentes parties,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la responsabilité de l’étude notariale et de la SARL Adiome,

Par voie de conséquence,

— les condamner solidairement avec les époux A à relever et garantir la SCI Maxlauda de toutes les condamnations à intervenir au profit des époux Y,

— condamner les époux A à lui verser une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner les défendeurs à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société Maxlauda fait valoir qu’elle a été volontairement trompée par les époux A, lors de l’acquisition du bien dans la mesure où ils lui ont dissimulé la véritable situation administrative et juridique de la dépendance qu’ils avaient eux-mêmes construite.

Concernant la forclusion, elle fait valoir que ce moyen n’a jamais été soulevé devant le tribunal et devra être rejeté pour ne pas avoir été soulevé in limine litis.

En toute hypothèse, ils indiquent avoir découvert le vice lors de l’assignation qui leur a été délivrée, puisqu’ils ignoraient totalement cet état de choses avant.

Dans leurs conclusions récapitulatives transmises par RPVA le 12 octobre 2015, M^e X et la SCP X – Mendribil – Mattei-Gueit Dessus-Mattei demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes formées à leur encontre,

Y ajoutant,

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil,

— dire les époux A mal fondés en toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de M^e X,

— les en débouter,

— débouter la SCI Maxlauda de son appel en garantie,

En tout état de cause,

— condamner les époux A au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— autoriser M^e F. Piault et M^e Lacrampe-Carrazé, avocats associés, à procéder à leur recouvrement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir, que l’acte de vente du 13 mai 2005 reprend la description des biens qui avait été faite dans le compromis de vente du 6 octobre 2004, sur les déclarations des vendeurs auxquels il appartenait de délivrer un bien conforme aux dispositions contractuelles. Par ailleurs, les divers diagnostics techniques annexés à l’acte de vente faisaient aussi état d’une dépendance à usage d’habitation.

Ils rappellent, que le coût des travaux de remise en état et de non-conformité ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire rédacteur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2016.

SUR CE

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur à deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il résulte de la promesse synallagmatique de vente du 6 octobre 2004, que l’immeuble vendu par les époux A, comprenait une maison d’habitation, avec abri de jardin, abri forage, piscine et dépendance à usage d’appartement.

Les diagnostics effectués le 20 septembre 2004, par la société Aquitaine Expertise Conseil font expressément mention d’une dépendance à usage d’appartement composée au rez-de-chaussée d’un séjour kitchenette, d’une chambre, une salle d’eau avec WC, une bagagerie, une réserve.

L’acte de vente du 13 mai 2005 précisait en page 14, « le vendeur déclare que l’immeuble présentement vendu est raccordé au réseau public d’assainissement ».

Lors de la vente par la SCI Maxlauda aux époux Y, de ce même ensemble immobilier, suivant acte notarié du 10 novembre 2011 reçu par M^e Darmendrail, notaire à Hasparren, la description de la dépendance était la suivante : un appartement comprenant une salle à manger avec coin cuisine, une chambre, salle d’eau avec WC.

Des informations complémentaires relatives à l’urbanisme, il résultait au chapitre assainissement eaux usées, en page 15 : concernant l’évacuation des eaux usées, le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public, ainsi que le confirme un certificat de raccordement établi par la société Adiome en date du 21 septembre 2011 demeuré ci-annexé dont la conclusion est la suivante : « le jour de la visite, nous avons constaté le respect par cette maison (ci-dessus précisée) des prescriptions techniques applicables aux installations d’assainissement au réseau collectif.

Suivant procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2011, à la demande de M. Y, il était établi que les eaux usées et les eaux de pluie de la maison annexe située au nord-ouest de la maison principale étaient raccordées ensemble dans un puisard.

La non-conformité de raccordement au réseau public d’assainissement a été attestée par la commune de Labenne le même jour. Il est spécifié que l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de l’annexe s’effectue par un puisard.

Les époux Y ont fait établir le 3 avril 2012, un devis par la société Epuratec afin de chiffrer le coût de la neutralisation de la fosse existante et les raccordements des eaux de la maison annexe à l’égout par poste de relevage. Le montant total des travaux était évalué à 11 888,77 €.

Il apparaît que la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans une espèce relative à des faits matériels similaires, a, dans un arrêt en date du 28 janvier 2015, jugé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance en vendant un immeuble comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, alors qu’il a été constaté que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles. Dès lors, la Cour, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, ordonne la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’expliquer, le cas échéant, sur les conséquences de l’action pour non-conformité qui aurait vocation à s’appliquer aux faits de l’espèce, au regard de la jurisprudence sus-indiquée, alors que le premier juge avait retenu la responsabilité des vendeurs sur le fondement de l’action en garantie des vices cachés, s’appliquant à un défaut rendant la chose impropre à son usage.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 28 janvier 2015,

Faisant application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

Ordonne la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état du mercredi 08 mars 2017 à 8 H 30.

Invite les parties à conclure sur les conséquences de l’éventuelle application au présent litige, de l’article 1604 du code civil, en raison du non-respect par les vendeurs de leur obligation de délivrance et en premier lieu, M^e Antoine Paulian, avocat des appelants.

Sursoit à statuer sur toutes les demandes jusqu’à la réouverture des débats.

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND