Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 19 mai 2022, n° 17/02767

TI Béziers 3 mars 2017

CA Montpellier
Infirmation 19 mai 2022

Arguments

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Accepté
Renonciation à la clause de remboursement des taxes
La cour a estimé que les vendeurs avaient renoncé à cette clause dans l'acte authentique de vente, qui ne mentionne plus cette obligation.
Rejeté
Responsabilité des acquéreurs pour les taxes d'urbanisme
La cour a jugé que la clause ne s'appliquait qu'aux taxes résultant d'un permis de construire demandé par les acquéreurs, ce qui n'est pas le cas ici.
Rejeté
Faute contractuelle des acquéreurs
La cour a constaté qu'aucune faute contractuelle n'était établie contre les acquéreurs.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les vendeurs à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité aux acquéreurs pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 19 mai 2022, n° 17/02767
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	17/02767
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Béziers, 3 mars 2017, N° 11-16-001354
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Président :	Thierry CARLIER, président
Avocat(s) :	Jordan DARTIERKarine MASSON

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 MAI 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/02767 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NFJM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 MARS 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11-16-001354

APPELANTS :

Monsieur [B] [O]

né le 20 décembre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [X] [E]

née le 23 juillet 1984 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, substitué par M^e Ludivine TAMANI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [J] [D]

né le 11 Août 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [K] [T]

née le 10 Avril 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS, substitué par M^e Léa MALIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 MARS 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 12 mai 2022 et prorogé au 19 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé rédigé le 10 janvier 2013 par Me [I] [P], notaire à [Localité 11] (11), M. [J] [D] et Mme [K] [T] se sont engagés à vendre à M. [B] [O] et à Mme [X] [E] une parcelle de terrain à bâtir de 315 m² sise [Adresse 5] (34) au prix de 105 000 euros.

La parcelle vendue LA n°[Cadastre 3] était issue d’une parcelle de 1 039 m² initialement cadastrée LA n°[Cadastre 1] acquise par M. [D] et Mme [T] pour la diviser en trois lots cadastrés n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] selon document d’arpentage ultérieurement établi le 13 mai 2013.

Cette promesse de vente de la parcelle LA n°[Cadastre 3] était notamment assortie d’une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur au plus tard le 10 avril 2013 d’un permis de construire définitif autorisant la réalisation d’une maison d’habitation de 111 m² de surface de plancher.

Cette condition suspensive était complétée par la clause suivante (page 6) :

« En toute hypothèse, l’acquéreur resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non ».

L’acte stipulait également en page 8 :

« IMPOTS ET TAXES :

L’acquéreur devra acquitter, à compter du jour de l’entrée en jouissance , toutes les charges fiscales auxquelles le bien pourra être assujetti.

En ce qui concerne la taxe foncière de l’année courante, il est convenu qu’il sera procédé entre les parties au décompte jour pour jour de leur quote-part respective en tenant compte de la date d’entrée en jouissance.

L’acquéreur est informé qu’il aura à sa charge les taxes et participations qui résulteront du permis de construire au jour de sa délivrance ».

Le 23 mai 2013, Me [P] a reçu l’acte authentique de vente. Cet acte ne reprenait aucune des mentions afférentes à la prise en charge par les acquéreurs des taxes fiscales ou parafiscales d’urbanisme évoquées dans le compromis de vente du 10 janvier 2013.

Par courrier du 10 décembre 2013, la direction départementale des territoires et de la mer de l’Hérault notifiait à M. [D] et à Mme [T] un avis de taxe d’aménagement d’un montant de 10 324 euros consécutif à l’autorisation d’aménagement accordée par arrêté du maire d'[Localité 6] du 4 février 2013, en l’espèce un permis de construire deux maisons individuelles valant autorisation de division de la parcelle LA n°[Cadastre 1].

M. [O] et Mme [D] refusaient de supporter une quote-part de cette taxe d’aménagement en se fondant sur les dispositions de l’acte authentique signé le 23 mai 2013.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2016, M. [D] et Mme [T] faisaient assigner M. [O] et Mme [E] devant le tribunal d’instance de Béziers en paiement de la somme de 5 118,63 euros correspondant à leur quote-part de cette taxe d’aménagement.

Par jugement du 3 mars 2017 le tribunal d’instance de Béziers a :

' condamné M. [O] et Mme [E] à payer à M. [D] et à Mme [T] la somme de 5.118,63 euros en remboursement de leur quote-part des taxes d’aménagement assortie de l’intérêt aux taux légal à compter du 23 juin 2016 ;

' rejeté leur demande additionnelle de dommages-intérêts ;

' condamné M. [O] et Mme [E] à payer à M. [D] et à Mme [T] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné M. [O] et Mme [E] aux dépens ;

' dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 17 mai 2017, M. [O] et Mme [E] ont relevé appel total de ce jugement.

Vu les dernières conclusions de M. [O] et Mme [E] remises au greffe le 11 mai 2021 ;

Vu les dernières conclusions de M. [D] et de Mme [T] remises au greffe le 28 septembre 2021 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande principale relative à la taxe d’aménagement,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de signature de l’acte de vente sous seing privé du 10 janvier 2013, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des mentions figurant en pages 6 et 8 de la promesse de vente sous seing privé du 10 janvier 2013 que les parties ont entendu mettre à la charge exclusive des acquéreurs M. [O] et Mme [E] toutes les taxes fiscales ou parafiscales ainsi que toutes participations d’urbanisme résultant de la délivrance de leur permis de construire.

Il ressort toutefois des termes de l’acte authentique du 23 mai 2013 que la clause relative aux impôts et taxes a été modifiée par les parties en ces termes :

« IMPOTS ET TAXES

L’acquéreur acquitte, à compter de l’entrée en jouissance, toutes les charges fiscales afférentes au bien.

Concernant les taxes foncières, l’acquéreur remboursera au vendeur, à première demande, le prorata de la taxe foncière couru depuis la date fixée pour la date d’entrée en jouissance jusqu’au 31 décembre suivant. »

Cette clause de l’acte authentique ne comporte donc plus la dernière phrase de la clause « IMPOTS ET TAXES » page 8 de l’acte du 10 janvier 2013 : « L’acquéreur est informé qu’il aura à sa charge les taxes et participations qui résulteront du permis de construire au jour de sa délivrance ». Cette phrase a été supprimée par les parties dans l’acte définitif de vente.

De même, la clause figurant en page 6 de l’acte du 10 janvier 2013: « En toute hypothèse, l’acquéreur resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non » n’a pas été reprise dans l’acte authentique du 23 mai 2013.

Il se déduit donc des mentions de l’acte authentique du 23 mai 2013 que M. [D] et Mme [T] ont entendu renoncer au remboursement par M. [O] et Mme [E] de toute taxe ou participation d’urbanisme tel que ce remboursement était initialement prévu par la promesse de vente signée le 10 janvier 2013.

C’est donc à tort que le premier juge (qui n’a cependant pas pu prendre connaissance du contenu de l’acte authentique du 23 mai 2013 non communiqué par les parties en première instance) a considéré que M. [O] et Mme [E] échouaient à démontrer que leurs vendeurs avaient expressément renoncé à cette clause de l’acte.

Contrairement à l’affirmation figurant dans les motifs du jugement déféré, la renonciation à la clause litigieuse de paiement des taxes et participations d’urbanisme n’était pas subordonnée à l’existence d’une clause expresse de renonciation dès lors qu’il ressort sans ambiguïté des termes de l’acte authentique définitif que les parties ont aménagé l’avant-contrat en supprimant purement et simplement cette clause litigieuse.

En effet, l’objet principal de l’acte authentique de vente est de définir de manière complète et exhaustive la nature de la chose vendue ainsi que le prix, les accessoires du prix et les obligations respectives des parties.

En l’espèce, cet acte définitif de vente a supprimé la clause litigieuse relative aux taxes et participations d’urbanisme qui était contenue dans l’acte sous seing privé du 10 janvier 2013 et les intimés ne sont en conséquence pas fondés à soutenir que certaines clauses de cet acte auraient survécu en contradiction avec la volonté manifestée par les parties de les abandonner lors de la signature de l’acte authentique de vente qui scelle l’accord définitif des parties.

Il en résulte que M. [D] et Mme [T] ont renoncé dans l’acte authentique à se faire rembourser les taxes et participations d’urbanisme et qu’ils ne sont pas fondés à agir de ce chef contre M. [O] et Mme [E].

De surcroît, il convient de préciser que la clause litigieuse (page 6 de l’acte sous seing privé du 10 janvier 2013) invoquée par M. [D] et Mme [T] au soutien de leur demande vise seulement les taxes et participations d’urbanisme consécutives à la délivrance d’un permis de construire octroyé aux seuls acquéreurs M. [O] et Mme [E].

Or en l’espèce, ce sont M. [D] et Mme [T] qui ont bénéficié d’un permis de construire groupé qu’ils ont eux-mêmes sollicité le 21 décembre 2012 en qualité de propriétaire aménageur de cette parcelle, cette demande de permis groupé valant aussi demande d’autorisation de diviser.

Cette autorisation d’opération d’aménagement accordée le 4 février 2013 constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement litigieuse de 10 324 euros mise à la charge de M. [D] et Mme [T], aménageurs bénéficiaires de l’autorisation.

Cette participation ne constitue donc pas une taxe fiscale ou parafiscale consécutive à l’octroi d’un permis de construire au seul bénéfice de M. [O] et Mme [E], seul hypothèse visée par la clause litigieuse insérée à la promesse de vente.

Il convient de relever en outre que cette clause ne prévoyait aucune clé de répartition d’une taxe afférente à la totalité du projet d’aménagement entrepris par M. [D] et Mme [T]. Cette absence de clé de répartition confirme que cette clause ne visait que les taxes d’urbanisme générées par l’obtention d’un permis de construire à la demande et au bénéfice des seuls acquéreurs.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande formée par M. [D] et Mme [T] contre M. [O] et Mme [E] de remboursement partiel de la taxe d’aménagement.

Sur les autres demandes,

Aucune faute contractuelle n’étant établie contre M. [O] et Mme [E] par M. [D] et Mme [T], leur demande complémentaire de dommages-intérêts ne peut qu’être rejetée, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé.

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront intégralement infirmées dans la mesure où les intimés succombent intégralement en appel.

M. [D] et Mme [T] seront donc tenus de supporter l’intégralité des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de condamner ces derniers à verser à M. [O] et à Mme [E] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande complémentaire de dommages-intérêts formée par M. [J] [D] et Mme [K] [T] contre M. [B] [O] et à Mme [X] [E] ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [J] [D] et Mme [K] [T] de leur demande de remboursement de la somme de 5 118,63 euros formée contre M. [B] [O] et à Mme [X] [E] ;

Condamne in solidum M. [J] [D] et Mme [K] [T] à supporter les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Actah et Associés par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] [D] et Mme [K] [T] à payer à M. [B] [O] et à Mme [X] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,