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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02393 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6QM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 FEVRIER 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1221000084

APPELANTE :

CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, Société anonyme dont le siège social est […] à […], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, SIREN numéro 552 046 484, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e FREEMAN substituant M^e Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame Z X Y

née le […] à Bordeaux

de nationalité Française

[…]

[…]

non représentée, assignée en l’étude d’huissier le 02/06/21

Ordonnance de clôture du 26 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 NOVEMBRE 2021,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Myriam GREGORI, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Nelly SARRET, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

- Rendu par défaut

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

La Cour est saisie d’un appel interjeté le 14 avril 2021 par la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM à l’encontre de Madame Z X Y, d’une ordonnance de référé en date du 3 février 2021 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, qui a':

- déclaré recevable l’action en référé,

- déclaré nul le commandement de payer du 16 mars 2020,

- débouté en conséquence la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM de ses demandes de résiliation des baux, d’expulsion et de fixation d’indemnités mensuelles d’occupation,

- condamné Madame Z X Y à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM la somme provision de 2127,95 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêté à la date du 19 janvier 2021, mensualité du mois de décembre 2020 comprise,

- débouté la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM de sa demande de capitalisation des intérêts,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame Z X Y aux dépens comprenant le coût de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du commandement de payer nul.
Par conclusions transmises par voie électronique le 20 mai 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM demande à la Cour d’infirmer la décision entreprise et de':

A titre principal :

- constater l’acquisition de plein droit le 24 août 2020, compte tenu de l’adaptation du délai du fait de l’épidémie de covid-19, de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location de logement conventionné en date du 18 décembre 2019 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, portant sur le logement sis […] à […],

- constater l’acquisition de plein droit le 24 août 2020, compte tenu de l’adaptation du délai du fait de l’épidémie de covid-19, de la clause résolutoire insérée dans contrat de location de place de stationnement en date du 18 décembre 2019 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, portant sur l’emplacement n° 42 sis 4 voie Domitienne à […],

A titre subsidiaire :

- prononcer la résolution judiciaire du contrat de location de logement conventionné, et du contrat de location de place de stationnement,

En toutes hypothèses :

- ordonner l’expulsion de Z X Y ainsi que de tous biens et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

- condamner Z X Y à lui payer, par provision, la somme de 3018,20 euros au titre de la dette locative arrêtée provisoirement au 19 mai 2021, sous réserve des loyers échus au jour de l’arrêt à intervenir, ladite somme devant être augmentée des intérêts légaux à compter l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement,

- fixer les indemnités d’occupations dues au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à la libération effective

des lieux,

- condamner Z X Y à payer par provision lesdites indemnités d’occupation à compter du 24 août 2020 et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux,

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 ancien 1154 du code civil,

- condamner Z X Y à lui payer la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais du commandement de payer infructueux du 16 mars 2020, d’un montant de 97,13 euros TTC.
Régulièrement assignée, Z X Y n’a pas constitué avocat, malgré le rappel de l’obligation d’une telle constitution dans l’acte qui lui a été délivré par la partie appelante le 27 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes de la loi avant toute signification avérée est recevable.

Par deux contrats en date du 18 décembre 2019 la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM a consenti à Z X Y un bail portant sur un logement situé […] ainsi que sur un emplacement de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 207,31 euros et 56,72 euros de provision sur charges pour le logement et de 30,00 euros plus 2,48 euros de charges pour le parking.

Par acte du 16 mars 2020 la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyers pour un montant en principal de 970,57 euros comportant mention des clauses résolutoires insérées aux deux baux liant les parties.

Le premier juge a considéré que ce commandement de payer était nul au motif, d’une part de ce qu’il ne contenait aucun décompte de la dette locative, d’autre part de ce que la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au stationnement n’était pas conforme aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Ce dernier bail prévoit en effet en son article 4.3 intitulé Clause résolutoire une disposition selon laquelle la résiliation de plein droit interviendra, à défaut de paiement du loyer, un mois après une sommation de payer délivrée par huissier, demeurée infructueuse.

Cette disposition du contrat de bail n’entraîne cependant pas la nullité du commandement de payer ; elle tombe seulement sous le coup des dispositions de la loi susvisée et ne produit effet que passé le délai de deux mois après le commandement de payer resté infructueux.

La SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM produit par ailleurs l’acte litigieux dont il ressort :

- d’une part qu’il contient bien la mention selon laquelle il est fait commandement à la locataire d’avoir à payer dans le délai de deux mois,

- d ' a u t r e p a r t q u e l ' h u i s s i e r d e j u s t i c e a e x p r e s s é m e n t m e n t i o n n é q u e l e commandement est délivré en vertu des deux contrats de location 'Et du décompte détaillé en date du 13 mars 2020 annexé au présent acte… correspondant à des loyers et charges demeurés impayés suivant le décompte arrêté à la date du 12 mars 2020' ; ce document versé au débat contient bien en page 4 le décompte arrêté au 12 mars 2020 pour un solde locatif de 970,57 euros.

Il s’en suit que cet acte n’encourt aucune nullité et l’ordonnance entreprise sera réformée en ce sens.

Il convient, par voie de conséquence, de faire droit aux demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM et de juger que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 16 mai 2020, soit deux mois après le commandement de payer, délai prolongé jusqu’au 24 août 2020 compte tenu de l’adaptation du délai du fait de la crise sanitaire lié à l’épidémie de COVID 19, d’autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM à procéder à l’expulsion de la locataire, de condamner Z X Y au paiement provisionnel des loyers impayés à la date du 19 mai 2021 et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le tout selon le dispositif du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu cependant à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Z X Y, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas, cependant, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’appel de la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM ;

Infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

Constate que les deux baux consentis par la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM à Madame Z X Y le 18 décembre 2019, portant sur un logement situé […] et sur un emplacement de parking, se sont trouvés résilié de plein droit par le jeu des clauses résolutoires qui y sont contenues, le 24 août 2020 ;

Déclare en conséquence Madame Z X Y occupante sans droit ni titre, depuis cette date, des lieux loués ;

Dit qu’à défaut pour Madame Z X Y d’avoir volontairement quitté le logement et libéré le parking deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Fixe aux montants des loyers et des charges applicables au jour de la résiliation des baux, soit 264,03 euros (207,31 euros + 56,72 euros) pour ce qui concerne le logement, et 32,48 euros (30,00 euros + 2,48 euros) pour ce qui concerne l’emplacement de parking, les indemnités mensuelles d’occupation que Madame Z X Y devra payer à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux, matérialisée par la remise effective des clés ;

Condamne Madame Z X Y à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM la somme de 3018,20 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 19 mai 2021, à titre de provision;
Déboute la SA CDC HABITAT SOCIAL D’HLM de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame Z X Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MG