ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01584 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OR2B

auquel est joint le N° RG 20/02171

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 FEVRIER 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

N° RG 15/02682

APPELANTE :

Madame [F] [V] épouse [R]

née le 28 Décembre 1943 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

qualités : Appelant dans 20/01584 (Fond) – Appelant dans 20/02170 (Fond),

INTIMES :

Monsieur [X] [B]

né le 02 Décembre 1967 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

qualités : Intimé dans 20/01584 (Fond)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/007176 du 22/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Maître [E] [K]

Notaire Associé de la SCP [K]-DENAMIEL-

[K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-

JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/02170 (Fond)

Ordonnance de clôture du 02 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié établi en date du 21 juin 2001 par Me [E] [K], M. et Mme [T] et [F] [R] ont acquis des consorts [W] le bien situé [Adresse 5] à [Localité 6] cadastré section D n°[Cadastre 3].

Selon acte notarié établi par le même notaire en date du 9 novembre 2004, M. [X] [B] a acquis des mêmes consorts le bien situé [Adresse 1] sur la même commune cadastré section D n°[Cadastre 4].

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2011, M. [B], se plaignant de ne pas avoir accès à la cour devant supposément lui appartenir, a assigné en référé les époux [R] pour obtenir la démolition de la porte lui interdisant d’accéder à la cour.

Selon une ordonnance de référé en date du 8 juin 2011, l’expertise a été confiée à M. [E] [H], géomètre expert, qui a constaté une incohérence entre la possession et les titres.

Le 5 juin 2011 une assignation au fond a été délivrée par M. [B] à Mme [R].

Le 4 juin 2018, Mme [R] a fait délivrer une assignation en intervention forcée à Me [K] lui reprochant de n’avoir pas procédé aux vérifications nécessaires, et en sollicitant sa condamnation afin qu’elle soit relevée et garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, outre au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 25 février 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a statué comme suit :

— Condamne Mme [R] à restituer à M. [B] la cour située sur la parcelle cadastrée communes d'[Localité 6], section D n°[Cadastre 4], qu’elle occupe sans droit ni titre depuis 2001 ;

— Condamne Mme [R] à remettre en état les lieux comme décrit par M. [H] dans son rapport déposé le 3 avril 2012, à savoir faire démolir le mur faisant obstacle à l’accès, par M. [B], à la cour située à l’arrière de sa maison située sur la parcelle D [Cadastre 4] ;

— Dit que la précédente condamnation est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé trois mois après la signification du présent jugement et ce, pour une durée de trois mois ;

— Condamne Mme [R] à verser à M. [B] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la privation de jouissance de sa cour qu’elle lui a imposée ;

— Dit que la chambre du rez-de-chaussée donnant sur la cour et la cave situées dans la zone de la parcelle D [Cadastre 4] désignée sous la lettre « D » dans le croquis des lieux annexé par l’expert judiciaire à son rapport du 3 avril 2012 appartiennent à Mme [R];

— Ordonne l’exécution provisoire des précédents chefs de dispositif ;

— Ordonne le partage égal des dépens entre M. [B] et Mme [R] ;

— Condamne Mme [R] à verser à Me [K] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de toute autre demande.

Par déclaration au greffe du 17 mars 2020 enregistrée sous le numéro 20/01584 Mme [R] a relevé appel de cette décision à l’encontre de M. [B].

Par déclaration au greffe du 3 juin 2020 enregistrée sous le numéro 20/02170 Mme [R] a relevé appel de cette décision à l’encontre de M. [K].

Le 01 octobre 2020 la jonction entre les deux procédures est intervenue sous le numéro 20/01584.

Vu les conclusions de Mme [R] remises au greffe le 20 août 2024, par lesquelles elle sollicite la réformation du jugement et demande à la cour de :

— Débouter M. [B] de sa demande tendant à condamner Mme [R] à restituer la cour ;

— Débouter M. [B] de sa demande tendant à condamner Mme [R] à faire les travaux consistant à remettre en état les lieux comme décrit par M. [H] dans son rapport du 3 avril 2012 ;

— Supprimer la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux ;

— Débouter M. [B] de sa demande en dommages et intérêts ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la chambre du rez-de-chaussée et la cave appartiennent à Mme [R] ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que Me [K] n’avait pas engagé sa responsabilité ;

— Ce faisant dire et juger que Me [K] notaire, garantissant l’efficacité des actes juridiques engage sa responsabilité et doit relever et garantir Mme [R] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ;

— Juger que les dépens seront supportés par les intimés ;

— Condamner les intimés au paiement de la somme de 2 .500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de Me [K] remises au greffe le 03 mai 2024, par lesquelles il sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes ainsi que de de lui verser :

— La somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts,

— La somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP d’avocats.

Vu les dernières conclusions de M. [B] remises au greffe le 20 mars 2024, par lesquelles il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que la cour litigieuse est la propriété de M. [B], a condamné Mme [R] à restituer cette cour à M. [B] et à la remise en état des lieux sous astreinte, et en ce qu’il l’a condamnée à réparer le préjudice de jouissance qui résulte de son appropriation illicite de la cour.

Mais il demande la réformation du jugement en ce qu’il a limité la réparation de la privation de jouissance de la cour, limité le montant et la durée de l’astreinte, débouté M. [B] de la reconnaissance de ses droits réels sur la chambre du rez-de-chaussée et partagé les dépens.

Il demande à la cour de :

— Déclarer que l’ensemble immobilier appartenant à M. [B] sur la parcelle cadastrée commune d'[Localité 7] sur Tech section D n° [Cadastre 4] comprend la chambre du rez-de-chaussée actuellement occupée par Mme [R].

— Déclarer que Mme [R] occupe cette chambre sans droit ni titre depuis 2001.

— Condamner Mme [R] à restituer la cour et la chambre du rez-de-chaussée ainsi qu’à la remise en état des lieux sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamner Mme [R] à régler à M. [B] la somme de 3.600,00 euros en réparation de la privation de jouissance de la cour et 1.000,00 euros en réparation de la privation de jouissance de la chambre du rez-de-chaussée qu’elle le lui a imposé.

— Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée par l’ordonnance en date du 02 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la propriété de la cour et ses conséquences

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Le tribunal a indiqué que :

— La cour litigieuse appartient à M. [B] comme en atteste l’acte de vente et le rapport de l’expert judiciaire.

— Le titre de propriété de Mme [R] ne mentionne pas de cour.

— Mme [R] doit restituer la cour et procéder à la remise en état des lieux.

Mme [R] soutient que :

— Selon le rapport de l’expert elle a acquis le bien en 2001 en l’état, la porte étant déjà murée et l’accès à la cour ne pouvait se faire que par la partie occupée par Mme [R].

— La cour est visée dans les annexes de l’acte authentique de vente.

— Il existe une copropriété de fait entre les propriétés de M. [B] et Mme [R].

M. [B] soutient que :

— Selon le rapport de l’expert judiciaire la propriété de M. [B] sur la cour est établie.

— Mme [R] ne peut revendiquer un droit réel sur la cour à partir d’une occupation des lieux contraire à son titre et dont elle jouit de manière illégitime depuis moins de 30 ans.

Il apparaît que :

— seul le titre de propriété de M. [B] mentionne la présence d’une cour sur le derrière, le titre de propriété de Mme [R] ne mentionnant qu’une maison d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée à usage de cave, mais aucune cour comme justement indiqué par le premier juge.

— l’accès à cette cour depuis la porte du garage de M. [B] a été muré par des carreaux de plâtre maçonnés depuis l’extérieur, comme il ressort du procès-verbal de constat du 29 novembre 2006.

— les actes authentiques ne signalent nullement l’existence d’une copropriété, les biens vendus étant privatifs, bien que cédés par les mêmes propriétaires, et à des dates différentes.

— comme signalé par l’expert judiciaire, le mandat de vente du 11 novembre 1999 des biens [W] indique clairement que la cour est rattachée à la propriété [B].

— le premier juge a valablement précisé que la cour objet du litige entre les parties appartient à M. [B] nonobstant l’état dans lequel Mme [R] a trouvé les lieux lorsqu’elle en a pris possession.

— le courrier du 11 avril 2011 de l’agence immobilière Revimmo indique que lors de la visite des lieux en 2001 par les époux [R], l’accès à la cour s’effectuait par le couloir d’entrée, et qu’il n’existait aucun autre passage que le couloir de l’immeuble pour accéder à cette courette.

— l’expert judiciaire précise que le muret modifiant le passage a été réalisé avant le 21 juin 2001, donc antérieurement à l’acquisition de Mme [R], qui n’étant pas propriétaire de la cour, et n’ayant manifestement pas obstrué elle-même l’accès à la cour appartenant à M. [B], n’avait nécessairement pas réalisé des travaux de rétablissement de l’accès à la cour dont elle revendiquait la propriété.

— la prétention de la propriété de la cour par Mme [R] s’avérant inexacte, le premier juge l’a justement condamnée à démolir sous astreinte le mur obstruant l’accès du propriétaire M. [B].

— la nécessité d’augmenter le montant de l’astreinte n’est pas rapportée, puisque par définition l’exécution de la destruction du mur n’a pas encore pu se réaliser de façon non contrainte, en l’absence d’exécution provisoire ordonnée et compte tenu de la procédure d’appel diligentée.

Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives à la restitution de la cour et à la destruction sous astreinte du mur obstruant l’accès.

Sur la propriété de la chambre du rez-de-chaussée et de la cave

Le tribunal a indiqué que :

— Mme [R] est propriétaire de la chambre, mentionnée dans les annexes de son titre de propriété.

— Mme [R] est propriétaire de la cave.

— les mentions figurant au cadastre ne sont pas, seules, une preuve suffisante de la propriété.

Mme [R] soutient que :

— Selon l’acte authentique de vente, la chambre et la cave lui appartiennent.

— Elle est pleinement propriétaire des surfaces qu’elle occupe actuellement.

M. [B] soutient que :

— Le cadastre fait figurer cette chambre litigieuse dans l’ensemble immobilier propriété de M. [B].

— L’expert judiciaire estime à cet effet que le plan cadastral confirme que cette chambre est la propriété de M. [B].

Il apparaît que :

— seul l’acte de propriété de Mme [R] mentionne la présence d’une cave, laquelle ne figure nullement sur l’acte de propriété de M. [B].

— le titre de M. [B] ne mentionne pas plus l’existence d’une chambre au rez de chaussée, comme justement signalé par le premier juge.

— le diagnostic amiante et l’état parasitaire annexés à l’acte de vente de Mme [R] mentionnent l’existence d’une chambre au rez-de-chaussée.

— comme justement indiqué par le premier juge, les mentions figurant au cadastre ne sauraient constituer une preuve suffisante de la propriété de M. [O] sur la chambre du rez-de-chaussée sur cour occupée par M. [R].

— les avis de taxe foncière produit par M. [B] ne justifient nullement de sa taxation au titre de la chambre du rez-de-chaussée, et ne permettent pas plus d’identifier de façon certaine une taxation au titre de la cave.

Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives à la chambre du rez de chaussée et à la cave.

Sur la réparation du préjudice

L’article 1240 (ancien 1382) du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le tribunal a indiqué que :

— Le préjudice soulevé par M. [B] est purement éventuel et disparaîtra avec la destruction du mur.

— L’importance de son préjudice de jouissance est relativisé en ce que M. [B] était disposé à céder la pleine propriété de la cour à Mme [R].

Mme [R] soutient que :

— Les trois agences immobilières contactées estiment la valeur de la cour à 2.500 euros.

— La somme de 3.000 euros réclamée au titre du préjudice de jouissance est supérieure à la valeur intrinsèque de la cour à l’achat.

— Aucun justificatif n’est rapporté concernant la valeur du préjudice de jouissance de la cour, dont le tribunal ne justifie en rien son estimation fixée aux deux tiers de la valeur d’achat de la cour.

M. [B] soutient qu’il a subi un préjudice de jouissance depuis 2004, lequel mérite réparation à hauteur de 3.6000 euros soit 200 euros par an.

Il apparaît que :

— l’absence d’accès à sa cour par M. [B] depuis son acquisition de l’immeuble en 2004 n’est pas contestable.

— ce préjudice est en lien direct avec l’obstruction de la porte du garage par un mur, maintenu par Mme [R] pendant qu’elle contestait la propriété de la cour à M. [B].

— Mme [R] en empêchant ainsi l’accès à la cour a occasionné un préjudice de jouissance certain, dont le montant a été valablement quantifié par le premier juge, compte tenu du peu d’intérêt manifesté par M. [B] qui a attendu de nombreuses années avant de revendiquer l’usage de la cour, en l’ayant même proposée à la vente.

Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives au préjudice de M. [B].

Sur la responsabilité du notaire

Il est de jurisprudence établie que le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Le tribunal a indiqué que la responsabilité civile de Me [K] ne peut être engagée du fait d’une occupation des lieux ne correspondant pas aux titres.

Mme [R] soutient que :

— Le notaire doit garantir l’efficacité juridique des actes qu’il reçoit et doit procéder aux vérifications nécessaires pour garantir l’efficacité des actes de ventes.

— Me [K] a vendu deux fois la cour sur des parcelles différentes, il se doit de relever et garantir Mme [R] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— Le préjudice allégué par Me [K] n’est pas démontré.

Me [E] [K] soutient que :

— Les titres juridiques étaient conformes à l’acte établi, puisque celui-ci reprenait la désignation des biens identiques à celle des actes d’acquisition des époux [W] puis de la donation à leurs enfants.

— Aucune des parties, ni les vendeurs les consorts [W], ni les acheteurs [R] ou [B], n’ont informé le notaire qu’il y avait eu une modification en ce qui concerne l’accès à la cour.

— Mme [R] lui a fait subir un préjudice d’image qui doit être réparé.

Il apparaît que :

— Me [K] a rédigé les deux actes de vente à Mme [R] puis à M. [B], avec la désignation des biens cédés reprise d’une façon identique à celles des actes d’acquisition des époux [W] puis de donation à leurs enfants, sans qu’il soit justifié que le notaire ait été informé d’un quelconque changement concernant les biens cédés.

— Mme [R] indique elle-même ne pas avoir modifié les lieux acquis, lesquels comportaient déjà à la date de son acquisition la présence du mur, dont elle ne justifie nullement d’en avoir avisé le notaire, alors même qu’elle pouvait constater son accès exclusif à une cour ne figurant pas dans son titre de propriété, qu’elle a manifestement signé sans signalement de cette difficulté au notaire rédacteur.

— M. [B] indique s’être aperçu de la difficulté d’accès à sa cour que postérieurement à son achat, ce qui par définition confirme qu’il n’a pu aviser le notaire d’une quelconque difficulté préalablement à la vente par les consorts [W], qui manifestement se sont dispensés d’informer leur notaire d’une modification des lieux.

— le premier juge a mentionné à bon droit qu’aucune des parties à ces différents actes n’ayant informé le notaire instrumentaire d’une modification en ce qui concernait l’accès à la cour, sa responsabilité civile ne saurait être engagée.

— Mme [R] n’a pas fait preuve d’une légèreté fautive en appelant en la cause le notaire rédacteur, compte tenu de la difficulté réelle reconnue postérieurement par le notaire qui s’est déplacé postérieurement aux actes « pour comprendre la difficulté et essayer de la résoudre » comme il l’indique lui-même dans ses conclusions.

Le jugement sera confirmé concernant le débouté de la demande de dommages et intérêts justement explicité dans la motivation.

Par conséquent le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il conviendra de condamner Mme [R], partie perdante en appel, aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP d’avocats Vial -Puech de Laclause -Escale conformément à l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne Mme [F] [R] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP d’avocats Vial Puech de Laclause Escale.

Condamne Mme [F] [R] à payer en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2 000 euros à M. [B] et de 1 000 euros à Me [K].

Le greffier, Le président,