ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02631 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNM5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/05502

APPELANTE :

S.A.R.L. GALZIN SUD

enregistrée sous le n° 539 321 240 au R.C.S de RODEZ , prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

S.A.S. COUTON TERRISSE PRIMEUR

enregistrée sous le n° 831 036 660 au R.C.S. de MONTPELLIER, prise en la personne de son président dont le siège social est situé,

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julie BORJA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. CYT

enregistrée sous le n° 415 284 009 au R.C.S. de MONTPELLIER, prise en la personne de son gérant dont le siège social est situé,

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Agnès SANRAME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 juillet 2015, la SCI Cyt a donné à bail commercial à la SARL Galzin Sud des locaux sis sur la parcelle cadastrée section BN [Cadastre 3], [Adresse 2] à Saint-Jean de Védas (34) à usage de boulangerie avec 12 places de parking.

Sur la même parcelle se trouvait une maison d’habitation non concernée par le bail.

Par acte notarié du 2 août 2017, la société Cyt a donné à bail commercial à la SAS Couton Terrisse Primeur l’autre partie de la parcelle section BN numéro [Cadastre 3] avec deux places de parking.

Depuis juin 2017, un litige oppose la SARL Galzin Sud et la SAS Couton Terrisse Primeur au motif de l’utilisation par cette dernière des places de stationnement dédiées à l’activité de la boulangerie.

Une convention d’entente a été envisagée pour régler les conditions d’occupation des places de parking avec une indemnisation à hauteur de 500 euros hors taxes par mois pour la SARL Galzin Sud.

Par courrier du 9 juillet 2018, la SCI Cyt a donné son accord à une sous-location par la société Galzin à la SAS Couton Terrisse Primeur qui n’a pas abouti.

Le courrier de mise en demeure de la SARL Galzin Sud en date du 10 juillet 2018 et adressé à la SCI Cyt est resté sans effet.

Par exploit introductif d’instance en date du 6 novembre 2018, la SARL Galzin Sud a assigné la SCI Cyt devant le tribunal judiciaire.

Par exploit introductif d’instance en date du 18 juillet 2019, la SCI Cyt a assigné la SAS Couton Terrisse Primeur devant le tribunal judiciaire.

Le jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute la SARL Galzin Sud de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI Cyt et de la SAS Couton Terrisse Primeur ;

Déboute la SAS Couton Terrisse Primeur de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum la SARL Galzin Sud et la SCI Cyt à payer à la SAS Couton Terrisse Primeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Galzin Sud aux entiers dépens.

Le premier juge a retenu que la SAS Galzin Sud ne démontrait pas la faute de la SCI Cyt, qui avait certes consenti un second bail commercial avec seulement deux places de parking à la société Couton Terrisse Primeur, mais ne rapportait pas la preuve d’une occupation des places louées à la boulangerie par les clients du commerce des primeurs ni du fait que ce stationnement allégué pouvait gêner les clients de la boulangerie. Selon le tribunal, la SAS Galzin Sud n’apportait pas non plus la preuve d’un préjudice.

Le premier juge a rejeté la demande de la SAS Couton Terrisse Primeur tendant à voir condamner la SARL Galzin Sud pour procédure abusive dès lors qu’il a relevé que le rejet des prétentions de la SARL ne pouvait justifier une procédure abusive.

La SARL Galzin Sud, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 2 novembre 2022, la SARL Galzin Sud demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 10 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamner pour les causes sus énoncées la SCI Cyt à payer à la SARL Galzin Sud la somme de 22.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation de juin 2017 à février 2021, à parfaire, par un tiers, locataire de la SCI Cyt, de tout ou partie des 12 places de stationnement dédiées à la SARL Galzin Sud, aux termes d’un bail en date du 27 juillet 2015,

Condamner pour les causes sus énoncées la SCI Cyt à payer à la SARL Galzin Sud la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation de mars 2021 au 31 mai 2022, à parfaire, par un tiers, locataire de la SCI Cyt de toute ou partie des 12 places de stationnement dédiées à la SARL Galzin Sud, aux termes d’un bail en date du 27 juillet 2015 ;

Dire et juger que la SCI Cyt sera redevable d’une indemnité de 500 euros par mois à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au jour où aura cessé l’occupation des 12 places de stationnement dédiées à l’activité de boulangerie exploitée par la SARL Galzin Sud ;

Débouter la SCI Cyt de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SARL Galzin Sud ;

Débouter la SCI Cyt de ses demandes formées dans le cadre d’un appel incident ;

Débouter la société Couton Terrisse primeur de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SARL Galzin Sud ;

Débouter la société Couton Terrisse primeur de ses demandes formées dans le cadre d’un appel incident ;

Condamner la SCI Cyt au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL Galzin Sud soutient que la SCI Cyt a manqué à son obligation de bailleur en ne lui assurant pas la jouissance exclusive des 12 places de parking comprises dans le bail.

La SARL fait valoir que la SCI Cyt a commis plusieurs « imprudences » tenant au fait qu’elle a loué, par un bail commercial, un local qui avait vocation à être une maison d’habitation, a laissé au locataire la possibilité d’exercer une activité qui engendre un flux de clientèle aussi important que celui de la boulangerie et l’a autorisée à supprimer les places de parking comprises dans le bail de la SAS Couton Terrisse Primeur pour créer une avancée.

La SARL Galzin Sud soutient qu’elle a subi un préjudice tenant à l’exploitation de ses places de parking par la SARL qu’elle évalue, aux termes de l’accord tripartite, à la somme de 500 euros par mois soit 8.000 euros sur la période de juin 2017 à février 2021.

L’appelante conclut au débouté de la demande de dommages-intérêts de la SAS Couton Terrisse Primeur. Elle affirme que la SAS savait que seules deux places de parking étaient incluses dans le bail et précise qu’elle ne rapporte pas la preuve que la SARL serait à l’origine d’une quelconque modification du nombre de places.

Dans ses dernières conclusions du 16 août 2022, la SCI Cyt, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 10 mai 2022 en ce qu’il a rejeté la SARL Galzin Sud de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI Cyt ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Cyt de sa demande de paiement de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SARL Galzin Sud et a condamné in solidum la SARL Galzin Sud et la SCI Cyt à payer à la SAS Couton Terrisse Primeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu à la condamnation in solidum de la SCI Cyt à payer à la SAS Couton Terrisse primeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL Galzin Sud au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure engagés en première instance par la SCI Cyt ;

A titre subsidiaire,

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI Cyt à l’encontre de la SAS Couton Terrisse Primeur ;

Condamner la SAS Couton terrisse primeur à relever et garantir la SCI Cyt de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge ;

Condamner la SAS Couton Terrisse Primeur à verser à la SCI Cyt la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI Cyt soutient que l’action de la SARL Galzin Sud est infondée en ce qu’elle ne justifie pas ne pas pouvoir jouir des douze places de parking et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice. Elle précise que deux places ont spécialement été créées pour que la SAS Couton Terrisse Primeur n’utilise pas celles de la boulangerie et alors même que les douze places ne sont pas toutes occupées en permanence. En outre, selon elle, le constat d’huissier du 22 mai 2018 ne fait que décrire les lieux sans préciser à qui appartiennent les voitures stationnées.

Subsidiairement, si la SARL Galzin Sud démontre l’existence d’un préjudice, la SCI Cyt soutient que la SAS Couton Terrisse Primeur doit être condamnée à relever et garantir la SCI de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge dès lors que la SCI affirme avoir fait le nécessaire pour que la SARL conserve le même nombre de places. Elle précise ne pas disposer d’un pouvoir de police qui lui permettrait de contrôler qui peut stationner sur les places.

Dans ses dernières conclusions du 2 août 2022, la SAS Couton terrisse primeur, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur l’appel interjeté ;

Confirmer le jugement contesté en ce qu’il a débouté la société Galzin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que la société Galzin est défaillante dans la démonstration de l’utilisation de ses places de stationnement par la société Couton Terrisse ;

Dire et juger que la société Galzin est défaillante dans la démonstration de la preuve de ses allégations ;

Débouter la société Galzin et la société Cyt de leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de la concluante ;

A titre reconventionnel

Condamner la société Galzin à payer à la société Couton terrisse la somme de 2.000 euros en réparation des préjudices subis ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement la société Cyt et la société Galzin à payer à la société Couton Terrisse la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS soutient que la SARL Galzin Sud ne rapporte pas la preuve de l’utilisation des places de stationnement ni du fait que sa clientèle a du mal à se garer. Au surplus, la SAS précise que la SARL a transformé trois des quatorze places disponibles en deux places PMR et ne pourrait donc se prévaloir du manque de places.

La SAS conclut au débout de l’appel en garantie de la SCI Cyt à qui il revient de d’assurer la jouissance paisible des preneurs pendant la durée du bail.

La SAS sollicite le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 2.000 euros tenant au comportement de la SARL Galzin Sud qui lui aurait occasionné un préjudice de par son comportement belliqueux et sa mauvaise foi.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 août 2024.

MOTIFS

1/ Sur le trouble de jouissance:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer la chose louée, et de garantir au locataire sa jouissance paisible. Il doit garantir le locataire du trouble de jouissance en lien avec les agissements d’un autre locataire.

Il n’est nullement contesté que la SCI Cyt a consenti un bail commercial à la SARL Galzin Sud portant sur des locaux sis sur la parcelle cadastrée section BN [Cadastre 3] d’une contenance de 30a 32ca, [Adresse 2] à Saint-Jean de Védas (34) à usage de boulangerie comprenant « au rez de chaussée deux pièces, un bureau-boutique, un wc, un lavabo, un bureau d’angle et une partie du terrain attenant figurant en teinte verte sur le plan qui demeurera joint et annexé après mention ».

Le document annexé permet de visualiser effectivement les 12 places de parking situées devant le local commercial, mais également de situer l’habitation qui a fait l’objet d’un bail conclu postérieurement, par acte notarié du 2 août 2017, entre la société Cyt et la SAS Couton Terrisse Primeur portant l’autre partie de la parcelle section BN numéro [Cadastre 3] comprenant deux places de parking située sur le devant du nouveau commerce avec cette mention que les deux places sont« intérieures » en présence d’un portail coulissant et d’une clôture.

Le plan situe de manière très précise la présence des 12 places au bénéfice de la société appelante ainsi que deux autres places indépendantes accordées à la société Couton Terrisse.

Il résulte cependant du procès-verbal de constat établi par Me [S] le 22 mai 2018 qu’une extension a été ajoutée au local occupé par la société Couton Terrisse de sorte que les deux places situées sur le devant du local n’existent plus et que l’emplacement bénéficiant à la société appelante est occupée par le véhicule du gérant de la société Galzin Sud.

Pour autant, il ne peut en être déduit de cette seule constatation que les places destinées à l’usage exclusif de la société Galzin sont nécessairement occupées par la clientèle du magasin de primeurs.

En effet, il résulte tant du plan annexé au contrat de location que de la prise de vue Google que la parcelle BN n°[Cadastre 3] dispose en nombre d’autres emplacements de parking situés sur la droite de ladite parcelle de sorte que l’argumentation développée par la société Galzin Sud, selon laquelle la suppression des deux places bénéficiant à la société Couton Terrisse entraîne nécessairement l’occupation par la clientèle de la société intimée des places mises à sa seule disposition en l’absence de toute autre zone de parking, est inopérante.

En outre et le cas échéant, il ne peut être exclu qu’un certain nombre de clients se rendent dans les deux commerces si bien qu’il ne peut être retenu l’existence d’un trouble de jouissance.

Enfin, à l’instar de ce qu’a indiqué le premier juge, en-dehors de l’occupation de l’emplacement bénéficiant à la société appelante par le véhicule du gérant de la société Galzin Sud constatée par le commissaire de justice le 22 mai 2018, il n’est pas démontré l’occupation habituelle ou même occasionnelle de ses places de parking par les véhicules de clients de la seule société Couton Terrisse ni d’ailleurs l’existence d’un stationnement gênant de nature à priver la clientèle de la boulangerie de l’accès aux places dévolues au commerce excluant de ce fait la preuve d’un quelconque préjudice.

Faute de preuve, le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts :

La société Couton Terrisse réclame la condamnation de la société appelante au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts dénonçant la mauvaise foi et le comportement belliqueux de la société Galzin Sud.

Cette demande sera rejetée en appel, l’engagement d’une procédure judiciaire ne pouvant à elle seule traduire une faute, la société Galzin Sud pouvant légitimement revendiquer l’exécution d’un contrat qu’elle considère comme n’étant pas respecté par les parties appelées en la cause.

3/ Sur les demandes accessoires :

La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la société appelante, qui succombe, à la charge des dépens.

L’équité commande enfin de la condamner à payer à chacun des intimés la somme de 1.500 euros en application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Couton Terrisse de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Galzin Sud à payer à la SCI Cyt et la société Couton Terrisse la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL Galzin Sud aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,