ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04046 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQF3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 26 NOVEMBRE 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 21/00299

APPELANTE :

Madame [P] [F]

née le 15 Mai 1962 à [Localité 5] (99)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Katia FISCHER, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [V] [O]

née le 18 Novembre 1968 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009222 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024,en chambre du conseil, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail meublé du 15 mars 2015, Mme [P] [F] a donné en location à Mme [V] [O] une maison sise [Adresse 1] à [Localité 3] (34), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 500 euros. Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.

Le 11 mai 2015, les parties ont conclu une convention de vente et d’achats d’actifs agricoles d’élevage canin et un contrat de commercialisation exclusif et de domiciliation.

Le 1er décembre 2015, la locataire a cessé de verser les loyers dus au titre du bail d’habitation.

Le 22 février 2016, Mme [V] [O] a mis sa bailleresse en demeure d’avoir à effectuer des travaux de mise en conformité du bien.

Par courrier du 16 septembre 2016, la CAF a informé Mme [P] [F] que le logement ne correspondait pas aux normes de décence et en a demandé la mise en conformité avant le 31 mars 2018 avec consignation de l’allocation logement à compter du mois d’octobre 2016.

Sur saisine de Mme [O] et par une ordonnance de référé du 18 octobre 2016, le juge d’instance de Béziers a ordonné une mesure d’expertise judiciaire pour vérifier l’état du logement puis éventuellement décrire et chiffrer les travaux à effectuer au sein de la maison litigieuse. Le rapport d’expertise a été déposé le 19 janvier 2017.

Le 8 décembre 2017, Mme [P] [F] a fait délivrer à Mme [V] [O] un congé pour reprise à son profit devant prendre effet à partir du 15 mars 2018.

Par courrier recommandé en date du 8 juin 2018, Mme [P] [F] s’est vue notifier un arrêté préfectoral de déclaration d’insalubrité remédiable, à propos de la maison litigieuse.

Le 19 juin 2018, Mme [P] [F] a mis en demeure Mme [V] [O] de quitter le logement.

Par acte d’huissier en date du 3 juin 2020, Mme [P] [F] a fait assigner Mme [V] [O] aux fins d’obtenir la validité du congé délivré et l’expulsion de la locataire. Par demandes reconventionnelles, Mme [O] a réclamé le versement d’une réparation indemnitaire ainsi que la prise en charge de la réalisation de travaux sous astreinte.

Le jugement rendu le 26 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Déboute Mme [P] [F] de ses demandes en validation du congé délivré le 14 décembre 2017 et en expulsion de Mme [V] [O] ;

Condamne Mme [P] [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement tels que détaillés dans l’article 2 de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 8 juin 2018, sous astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir;

Condamne Mme [P] [F] à devoir à Mme [V] [O] la somme de 25.460 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [P] [F] à devoir à Mme [V] [O] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne Mme [P] [F] aux dépens.

Le premier juge relève que l’insuffisance de preuves à l’appui du motif du congé pour reprise devait mener à déclarer ce dernier non valide.

Il retient également, à l’appui des diverses constatations effectuées quasiment dès l’entrée dans les lieux de la locataire et par divers organismes habilités, que Mme [P] [F] devait être condamnée à réaliser les travaux préconisés pour remédier à l’insalubrité du logement.

Le premier juge retient que les nombreuses malfaçons du logement existent dès l’entrée dans les lieux de Mme [V] [O] et constituent un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent qui incombait à Mme [P] [F]. Le fait de vivre dans ce logement indécent et insalubre cause nécessairement un préjudice de jouissance à la locataire. Toutefois, le premier juge module ce montant tenant au fait que Mme [V] [O] se disait obligée de rester dans le logement litigieux pour exercer l’activité d’élevage canin pour laquelle elle ne fournit aucun détail et précisait finalement ne plus percevoir de revenus de ladite activité.

Mme [P] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 juillet 2022.

Par ordonnance de référé du 15 février 2023, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sollicitée par Mme [F] a été déclaré irrecevable par la cour d’appel de Montpellier.

Dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2022, Mme [P] [F] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 26 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions ;

Déclarer la demande de Mme [P] [F] recevable et bien fondée ;

A titre principal,

Valider le congé pour reprise adressé à Mme [V] [O] le 8 décembre 2017 ;

Dire que le congé pour reprise adressé à Mme [V] [O] a pris effet depuis le 15 mars 2018 et qu’à compter de cette date, Mme [V] [O] est devenue occupante sans droit ni titre ;

A titre subsidiaire,

Constater la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] et de tous occupants de son chef ;

A titre compensatoire,

Condamner Mme [V] [O] au versement de dommages-intérêts d’une somme de 29.460 euros au titre du préjudice matériel et moral subi par Mme [P] [F] ;

Condamner Mme [V] [O] au versement de dommages-intérêts d’une somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [P] [F] ;

Condamner Mme [V] [O] à payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [V] [O] aux entiers dépens ;

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Mme [P] [F] conclut à la validité du congé délivré pour reprise. Elle affirme qu’elle souhaite voir le logement libéré pour son fils, M. [Z] [R] qui ne dispose pas actuellement de logement et se voit dans l’obligation de se faire héberger par des amis ainsi que de domicilier son adresse postale chez son beau-père, M. [M], pour des raisons administratives.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire, arguant du fait que Mme [V] [O] aurait cessé de payer ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2015 même après une mise en demeure de payer. Elle ajoute également que l’activité d’élevage canin implique la présence de 18 chiens au sein de la maison et serait donc, selon elle, contraire à l’obligation d’user paisiblement du logement. Enfin, la locataire serait à l’origine de plusieurs dégradations et échouerait à rapporter la preuve contraire.

Mme [P] [F] conteste devoir prendre à sa charge les travaux du bien litigieux, affirmant que les désordres se sont manifestés plus d’un an après l’entrée dans les lieux, signe que la locataire en était, selon elle, à l’origine. Elle précise que l’absence de réalisation de l’état des lieux implique de considérer que le logement était en bon état de réparations locatives lors de l’entrée dans les lieux et que Mme [V] [O] n’en rapporte pas la preuve contraire. L’appelante justifie l’absence de réalisation des travaux par le refus de sa locataire de quitter le logement ou de laisser les artisans y accéder.

L’appelante conteste la reconnaissance d’un préjudice de jouissance à l’égard de Mme [V] [O] dès lors que les dégradations ayant causé le préjudice allégué ne seraient pas de son fait mais bien de celui de la locataire. Elle précise qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, sa responsabilité ne peut être engagée puisque le logement est présumé être en bon état. En outre, elle affirme que Mme [V] [O] s’est injustement maintenue dans les lieux, aggravant elle-même le préjudice allégué.

Elle conclut à l’absence de préjudice moral de Mme [V] [O], cette dernière étant, selon Mme [P] [F], à l’origine de la situation dans laquelle elle se trouve et ne démontrant pas en quoi elle aurait subi un préjudice moral.

Si Mme [P] [F] se voyait condamner au dédommagement du préjudice subi par Mme [V] [O], elle sollicite la réparation de son préjudice matériel ainsi que de son préjudice moral. Elle fait valoir que l’existence d’impayés depuis décembre 2015 l’a conduite à rencontrer de fortes difficultés financières, aggravées par le refus de la locataire de quitter le logement ou d’en autoriser l’accès pour les travaux. En outre, elle ajoute que la situation a concouru à créer des tensions au sein de son couple menant même à la séparation définitive.

Dans ses dernières conclusions du 29 décembre 2022, Mme [V] [O] demande à la cour de :

Débouter Mme [P] [F] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Béziers en date du 26 novembre 2021, ayant statué comme suit :

— Condamne Mme [P] [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement tels que détaillés dans l’article 2 de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 8 juin 2018, sous astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— Condamne Mme [P] [F] à devoir à Mme [V] [O] la somme de 25.460 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— Condamne Mme [P] [F] à devoir à Mme [V] [O] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamne Mme [P] [F] aux dépens ;

Dire et juger que Mme [P] [F] ne justifie des éléments justifiant le congé pour reprise ;

Dire et juger que Mme [P] [F] n’a pas respecté ses obligations de bailleur ;

Dire et juger que Mme [P] [F] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent à Mme [V] [O] ;

En conséquence,

Déclarer non valide le congé pour reprise du 14 décembre 2017 délivré par Mme [P] [F] ;

Débouter Mme [P] [F] de sa demande d’expulsion de Mme [V] [O] ;

Reconventionnellement,

Condamner Mme [P] [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner Mme [P] [F] à verser à Mme [V] [O] une somme de 56.500 euros sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux;

Condamner Mme [P] [F] à verser à Mme [V] [O] une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [P] [F] aux entiers dépens.

Mme [V] [O] conclut à l’absence de preuve des conditions de reprise du congé délivré. Elle conteste la véracité de l’attestation du fils de la bailleresse, M. [Z] [R], qui n’est ni manuscrite ni signée et aurait été rédigée deux ans avant l’assignation du 3 juin 2020. Elle ajoute que M. [Z] [R] exerce aujourd’hui son activité en Guadeloupe et qu’il ne peut donc loger dans le bien litigieux.

Elle soutient que Mme [P] [F] a manqué à ses obligations en tant que bailleresse. Elle affirme que le logement a très rapidement présenté des désordres et demeure à ce jour insalubre et dangereux. Mme [V] [O] précise que les travaux n’ont pas été réalisés et qu’une proposition de relogement n’est intervenue.

L’intimée conclut à la condamnation de Mme [P] [F] à lui verser la somme de 56.500 euros à titre de dommages-intérêts. Elle affirme avoir subi un préjudice matériel tenant au fait qu’elle ait dû vivre dans un logement insalubre. Elle ajoute également avoir subi un préjudice moral pour avoir été contrainte de demeurer dans ce logement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024.

MOTIFS

1/ sur la validité du congé :

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, " lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime ou sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au mois un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments légitimes et sérieux ".

Au cas d’espèce, Mme [F] a souhaité mettre un terme au contrat de bail meublé en date du 15 mars 2015, portant sur une maison sise [Adresse 1] à [Localité 3] (34), la liant à Mme [V] [O] par la délivrance d’un congé pour reprise, signifié le 14 décembre 2017 avec prise d’effet au 15 mars 2018.

Ce congé est motivé par l’intention de reprendre le logement afin d’y faire habiter son fils, [Z] [R], qui ne peut prétendre à aucun contrat de bail étant sans ressource et sans emploi.

Mme [O] conteste la validité de ce congé et la réalité alléguée soutenant pour sa part que M. [R] exerce une activité professionnelle en Guadeloupe et que les attestations produites aux débats ne sont ni signées ni manuscrites et rédigées tardivement pour les besoins de la cause.

Cette analyse a été retenue par le premier juge qui a déclaré le congé non valide et a débouté Mme [F] de ses demandes.

En appel, les parties reprennent les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d’insuffisance que la cour fait siens.

La cour rappelle au besoin que si les deux attestations litigieuses ont fait l’objet d’une régularisation en cours de procédure, la preuve rapportée de l’exercice d’une activité professionnelle en Guadeloupe par M. [R] (pièce 17) rend peu crédible la réalité de son hébergement au sein du local litigieux.

C’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré non valide le congé litigieux dont la décision sera confirmée sur ce point.

2/ sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Mme [F] sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire qui s’est abstenue de régler le loyer à compter du mois de décembre 2015, a méconnu l’obligation d’user paisiblement du logement conformément à sa destination en laissant prospérer une activité d’élevage canin et enfin a dégradé le logement.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat des locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles.

S’agissant des dégradations imputées à Mme [O], il est incontestable que Mme [F] ne justifie nullement du comportement fautif de sa locataire qui a au contraire dénoncé l’insalubrité et l’indécence du logement par un courrier recommandé en date du 22 février 2016 lesquelles ont été confirmées par le diagnostic du logement réalisé par l’ARS, le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [K] en date du 19 janvier 2017, éléments confortés par l’arrêté préfectoral du 8 juin 2018 qui a constaté l’insalubrité du logement.

Mme [F] ne peut donc sérieusement soutenir en appel que les dégradations dénoncées ne sont pas de son fait.

Ce moyen sera donc rejeté.

S’agissant du défaut de règlement du loyer et des charges, il n’est nullement contesté que Mme [O] a cessé tout paiement à compter du mois de décembre 2015.

La locataire était tenue de respecter l’obligation de paiement puisque le courrier adressé par la CAF, le 16 septembre 2016, l’informait uniquement de la suspension du versement de l’allocation logement d’un montant de 353 euros et non de la dispense du règlement de sa part de loyer et que par l’ordonnance du 18 octobre 2016, le juge des référés a rejeté la demande présentée par Mme [O] aux fins de consignation du loyer auprès d’un séquestre.

Cela étant, il ne peut être occulté le fait que dès le 22 février 2016 Mme [O] a saisi la bailleresse de difficultés tenant à l’insalubrité du logement (pièce 5-appelante) sans pour autant que celle-ci ne propose de solution ni ne tente de résoudre les désordres dénoncés par sa locataire.

Le 16 septembre 2016, c’est un courrier de la CAF qui informe Mme [F] du non-respect par le logement loué des normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002 et de la consignation de l’allocation logement dans l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité.

Le 19 février 2018, Mme [F] était alertée par l’ARS que le logement litigieux présentait un risque pour la santé et la sécurité des occupants justifiant sa mise aux normes.

Par la suite, le 8 juin 2018, un arrêté préfectoral a constaté l’insalubrité du logement suite au rapport d’enquête de l’ARS du 16 février 2018, et a dispensé Mme [O] du paiement du loyer et des charges au regard du danger manifeste pour la santé des personnes.

Il est notamment souligné l’absence de moyen de chauffage dans l’ensemble du logement, une absence de ventilation dans les pièces de la cuisine et la salle de bains, l’absence de grilles d’aération sur les fenêtres principales, une installation électrique détériorée et anarchique. Ces désordres structurels étaient nécessairement présents lors de la conclusion du bail et traduisent de ce fait un manquement à l’obligation de délivrance par Mme [F] qui ne justifie toujours pas avoir engagé des travaux de réfection.

Il en résulte que l’absence de règlement du loyer et des charges du mois de décembre 2015 au mois de juin 2018, si elle est établie, ne peut cependant caractériser un manquement grave du locataire à son obligation de paiement dans la mesure où le bailleur n’a pas respecté l’obligation de délivrance d’un logement décent et n’a jamais entrepris aucune réfection de sorte que Mme [O] peut valablement opposer une exception d’inexécution.

Ce moyen est donc inopérant.

Enfin, sur la méconnaissance de la destination des lieux, Mme [F] reproche à sa locataire d’exercer une activité d’élevage canin impliquant la présence de 18 chiens au sein même de l’habitation sans que cela ne soit prévu au contrat de bail.

Il n’est nullement contesté que Mme [O] et Mme [F] ont, en parallèle de la signature du contrat de bail, signé deux autres actes :

— Un contrat de vente d’actifs d’un fonds d’actifs agricoles d’élevage canin comprenant des actifs incorporels (enseigne Puppies 34, lignes téléphoniques, le site internet Puppies34.com et son adresse mail associée, la page Facebook, le fichier photos et maquettes de soutien à la vente, le bénéfice du partenariat informel avec la société Royal Canin) et des éléments corporels (véhicule, stock de matériel et consommables d’exposition et de vente) ainsi que le stocke de matériel d’entretien et de toilettage ;

— Un contrat de commercialisation exclusif et de domiciliation entre Mme [F] comme fournisseur et Mme [O] comme revendeur.

Dans le contrat de vente, il est précisé que l’élevage canin est exploité en vertu d’un commodat verbal gratuit portant sur un terrain situé à [Adresse 6], ainsi qu’un terrain attenant de 14a 05ca.

Il s’ensuit que si l’exploitation d’une activité canine par Mme [O] est acquise, pour autant aucun élément ne permet d’affirmer que celle-ci soit réalisée au sein du logement, objet du contrat de bail conclu le 15 mars 2015, comme l’affirme Mme [F] sans produit aucun élément de preuve, alors même que l’intimée a à sa disposition les parcelles situées à [Adresse 6] conformément au contrat de vente d’actifs.

Ce moyen n’est pas fondé.

Il convient en conséquence de débouter Mme [F] de la demande de résiliation du contrat de bail et des demandes subséquentes.

En l’absence de preuve d’un comportement fautif imputable à Mme [O], l’appelante sera également déboutée de ses demandes indemnitaires.

3/ Sur l’insalubrité du logement :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, l’état d’insalubrité du logement litigieux n’est pas sérieusement contestable et résulte de plusieurs pièces versées aux débats ; il s’agit :

— du courrier adressé le 16 septembre 2016 par la CAF qui informe Mme [F] du non-respect par le logement loué des normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002 et de la consignation de l’allocation logement dans l’attente de la réalisation de travaux de mise en conformité ;

— du courrier adressé le 19 février 2018 par l’ARS à Mme [F] l’alertant de ce le logement litigieux présentait un risque pour la santé et la sécurité des occupants justifiant sa mise aux normes ;

— de l’arrêté préfectoral du 8 juin 2018 complété par le rapport de l’ARS faisant le constat de l’insalubrité du logement, et dispensant Mme [O] du paiement du loyer et des charges au regard du danger manifeste pour la santé des personnes tout en préconisant la réalisation des travaux suivants :

o supprimer par des moyens efficaces et durables, les infiltrations d’eau au niveau des fenêtres d’une des pièces principales (salon) ;

o réparer les parties détériorées du logement (notamment le trou en-dessous l’encadrement d’une des fenêtres d’une pièce principale (salon), partie du mur au-dessus de l’encadrement de porte d’une des pièces principales (chambre2) ;

o procéder à la création de ventilation et d’aération dans les pièces de service (cuisine et salle de bains) ;

o rechercher les causes de l’affaissement du plafond de la salle de bain et procéder aux réparations nécessaires ;

o rechercher et supprimer, par des moyens efficaces et durables, les causes liées à la présence de moisissures dans le logement ;

o réfection du revêtement des murs ;

o installer des grilles d’aération sur les fenêtres des pièces principales (salon, chambres 1 et 2) ;

o sécuriser l’installation électrique du logement et prendre toutes les dispositions pour permettre que la remise en service de l’installation électrique se fasse en sécurité notamment en fournissant une attestation délivrée par un professionnel qualifié ;

o mettre en place des moyens de chauffage suffisants et efficaces ;

o rechercher les causes liées aux fissures dans les murs, ainsi que les moyens nécessaires pour y remédier.

Ces désordres sont repris par l’expert judiciaire dans son rapport du 19 janvier 2017 qui relève en effet le non-respect des règles définies par le décret du 30 janvier 2002 dans la mesure où le logement en cause omet de :

— assurer le clos et le couvert et notamment les menuiseries doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau ;

— assurer la conformité aux normes de sécurité des réseaux et branchements d’électricité et de gaz ;

— comporter des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement ;

— comporter des éléments de confort comme une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’expert relève en effet des anomalies affectant l’installation électrique, une isolation thermique inexistante, une absence totale de chauffage excepté dans la salle de bains, une mauvaise ventilation.

Il conclut en faveur de la responsabilité de la bailleresse s’agissant de désordres révélant une non-conformité du logement et suggère une réduction du loyer en cas de non réalisation des travaux de mise en conformité à hauteur de 300 euros par mois.

Il s’en déduit que nonobstant l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement donné à bail présente des désordres structurels nécessairement présents lors de la conclusion du bail et qui traduisent de ce fait un manquement par le bailleur à l’obligation de délivrance, ce dernier ne justifiant toujours pas avoir engagé des travaux de réfection.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a condamné la bailleresse à la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte alors que la mise aux normes du logement n’a pas été réalisée.

Sur ce point, Mme [F] dénonce l’attitude opposante de sa locataire pour justifier de la non-réalisation des travaux en cause. Il conviendra cependant de rappeler que l’arrêté préfectoral d’insalubrité pose l’interdiction d’habiter temporaire pendant la durée des travaux de sorte que faute pour l’appelante de justifier de solution relogement de sa locataire, son argumentation ne peut qu’être rejetée.

Il conviendra néanmoins d’infirmer le jugement déféré en prononçant l’astreinte pour une durée de six mois.

S’agissant du préjudice de jouissance, le premier juge a accordé une indemnisation d’un montant de 380 euros par mois soit une somme totale de 25.460 euros.

Il est justifié que dès le 22 février 2016, Mme [O] a saisi la bailleresse de difficultés tenant à l’insalubrité du logement (pièce 5-appelante) sans pour autant que celle-ci ne propose de solution ni ne tente de résoudre les désordres dénoncés par sa locataire.

Elle peut ainsi valablement prétendre au bénéfice d’une indemnité au titre du préjudice de jouissance qui sera évaluée à la somme de 250 euros par mois à compter du 22 février 2016 ce qui représente la somme de 26.500 euros (jusqu’au prononcé de l’arrêt).

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, le premier juge a accordé à Mme [O] une somme de 5.000 euros au regard des démarches engagées et à l’absence de réaction de la bailleresse.

Si le principe du préjudice subi est acquis en appel compte-tenu des tracasseries administratives et judiciaires occasionnées par l’indécence du logement, le montant des dommages et intérêts devra être néanmoins fixé dans de plus justes proportions.

Mme [F] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 1.000 euros.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelante au paiement d’une somme de 1.500 euros.

Mme [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 26 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers sauf en ce qu’il a condamné Mme [P] [F] :

— au paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir sans limitation de durée ;

— à payer à Mme [V] [O] la somme de 25.460 euros au titre de son préjudice de jouissance ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [P] [F] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement tels que détaillés dans l’article 2 de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 8 juin 2018, sous astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de six mois,

Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [V] [O] la somme de 26.500 euros au titre de son préjudice de jouissance du 22 février 2016 au prononcé de la présente décision,

Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne Mme [P] [F] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [P] [F] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,