ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03038 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OUK3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 JUIN 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/02274

APPELANTE :

Madame [L] [Y] [A] [B]-[S]

née le 24 Février 1952 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

[C], [I] [O]

né le 24 Avril 1930 à [Localité 10] (MAROC)

décédé le 6 mai 2022 à [Localité 14]

Madame [G] [M] épouse [O] en son propre nom et en sa qualité d’héritière de [C] [O]

née le 05 Mai 1937 à [Localité 8] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Karine BEAUSSIER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTERVENANTS :

Monsieur [H] [O] en sa qualité d’héritier de [C] [O]

né le 28 Avril 1956 à [Localité 13] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Karine BEAUSSIER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [K] [O] en sa qualité d’héritier de [C] [O]

né le 21 Mai 1964 à [Localité 12] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Karine BEAUSSIER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2016, les consorts [O] se sont engagés à vendre une maison d’habitation à Mme [S]. L’acte prévoyait une clause selon laquelle les vendeurs s’engageaient à supprimer les anomalies électriques.

L’acte authentique de vente est intervenu le 29 avril 2016.

Monsieur [I] [O] est décédé le 6 mai 2022, ses héritiers étant Monsieur [K] [O] et Monsieur [H] [O] outre Madame [G] [O] née [M].

Mme [B]-[S] se plaignant de plusieurs désordres a fait assigner les consorts [O] devant le juge des référés afin d’obtenir une expertise.

Par ordonnance du 27 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une expertise et désigné Monsieur [D] [E] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 18 janvier 2018.

Faute de parvenir à un accord amiable, par acte du 20 avril 2018, Mme [B]-[S] a fait assigner les consorts [O] aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi par les désordres affectant l’immeuble.

Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Dit que les consorts [O] n’ont pas exécuté leur obligation contractuelle de réparation des anomalies affectant l’installation électrique de l’immeuble vendu par eux à Mme [B]-[S] ;

Condamné les consorts [O] à verser à Mme [B]-[S] la somme de 10 153 euros en réparation de leur préjudice résultant de cette inexécution ;

Dit qu’il n’est pas établi que les consorts [O] seraient des professionnels de l’immobilier ;

Dit que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés convenue lors de la vente est valable et opposable à la demanderesse ;

Débouté Mme [B]-[S] de sa demande d’indemnisation au titre du défaut d’étanchéité de certaines toitures ;

Débouté Mme [B]-[S] de cette même demande en tant qu’elle est fondée sur le dol ;

Débouté Mme [B]-[S] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance ;

Rejeté toutes autres demandes plus ample ou contraire ;

Condamné les consorts [O] à indemniser Mme [B]-[S] de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros ;

Condamné les consorts [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Laissé à la charge de Mme [B]-[S] le coût du constat d’huissier du 15 mai 2017 et celui de la deuxième intervention de M. [W] ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel, enregistrée le 23 juillet 2020, Mme [B]-[S] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Rejeté ses demandes tendant à être indemnisé des défauts d’étanchéité de la toiture de l’immeuble ;

Débouté sa demande fondée sur le dol ;

Débouté s demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 27 mai 2024, Mme [B]-[S] demande à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Juger que les désordres affectant la toiture de l’immeuble vendu constituaient un vice caché qui existait au moment de la vente et qui rendait l’ouvrage impropre à sa destination ;

Juger que les vendeurs avaient connaissance de l’existence de ce vice caché et que la clause exonératoire des vices cachés n’est pas opposable à Mme [B]-[S] ;

Juger qu’une clause de non garantie des vices cachés ne peut exonérer le vendeur, fut-il non professionnel, de son obligation à garantie des vices résultant de travaux qu’il a lui-même effectués ;

Condamner in solidum Madame [G] [O], Monsieur [H] [O] et Monsieur [K] [O] à payer à Mme [B] [S] la somme de 18 684,07 euros au titre

des travaux de reprise de la toiture, cette somme étant indexée sur l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant celui du mois de janvier 2018, l’indexation se faisant à la date à laquelle sera rendue l’arrêt à intervenir ;

Subsidiairement :

Juger que les consorts [O] engagent leur responsabilité décennale sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

Juger que les consorts [O] ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires, les travaux et reprises exécutés sur la couverture n’ayant pas mis un terme aux infiltrations ;

Condamner in solidum les consorts [O] à payer à Mme [B]-[S] la somme de 18 684,07 euros au titre des travaux de reprise de la toiture, cette somme étant indexée sur l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant celui du mois de janvier 2018, l’indexation se faisant à la date à laquelle sera rendu l’arrêt à intervenir ;

Encore plus subsidiairement :

Condamner in solidum les consorts [O] à payer à Mme [B] [S] les sommes figurant ci-dessus sur le fondement du dol ;

En toute hypothèse :

Condamner in solidum les consorts [O] à payer à Mme [B] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les entendre condamner aux dépens de l’appel.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 15 décembre 2023, les consorts [O] demandent à la cour d’appel de :

Accueillir l’intervention volontaire de MM. [H] et [K] [O] ;

Sur l’appel cantonné de Mme [B] [S] :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [B] [S] de ses demandes notamment relatives aux problèmes de toiture, au préjudice de jouissance ;

Dire et juger valable et opposable la clause d’exonération des vices cachés ;

Constater l’absence d’ouvrage susceptible d’induire l’application des dispositions relatives à la responsabilité des constructeurs ;

Constater l’état général apparent du bien et les clauses de l’acte ;

Dire et juger Mme [B] [S] non fondée à agir contre ses vendeurs ;

La débouter de son appel contenant ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Condamner Mme [B] [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 mai 2024.

MOTIFS

L’appel dont est saisie la cour est cantonné au rejet de la demande de Mme [B]-[S] tendant a être indemnisée des défauts d’étanchéité de la toiture de l’immeuble ainsi qu’au débouté de la demande de Mme [B]-[S] au titre du dol et à l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour ce désordre.

Sur la responsabilité des vendeurs du fait de l’étanchéité des toitures

Le premier juge a rejeté la responsabilité des vendeurs au titre de la responsabilité des constructeurs car les constructions en cause avaient été édifiées depuis plus de dix ans avant la vente et que les réparations réalisées par les vendeurs ne peuvent s’apparenter à des constructions mais sont des opérations d’entretien ainsi qu’au titre du vice caché car Mme [B] [S] a valablement renoncé à se prévaloir de vices cachés à l’encontre des vendeurs simples particuliers et elle n’a pas justifié ni de l’antériorité du vice à la vente, ni de son caractère caché ;

Enfin, au titre du dol, Mme [B] [S] n’aurait pas démontré la connaissance des infiltrations par les vendeurs ni leur volonté de vicier son consentement par leur silence, ni du caractère déterminant du dol qu’elle invoque.

Mme [B] [S] (appelante) en concluant à l’infirmation estime qu’au titre des vices cachés, au jour de la vente, les quatre toitures en extension de la maison étaient affectées d’un vice caché les rendant fuyardes et rendaient la maison impropre à sa destination. Elle renouvelle ses moyens de première instance, à savoir que les vendeurs ont procédé aux agrandissements litigieux et avaient dès lors connaissance de l’état de la toiture et des vices qui en résultaient.

Au titre du dol, les vendeurs auraient effectué les travaux d’agrandissement sans autorisation administrative et ont laissé penser à Mme [B] [S] que la maison n’avait pas été modifiée et qu’elle avait reçu un avis de conformité. Ces travaux auraient été réalisés par des constructeurs non déclarés et il n’y aurait aucune garantie pour les agrandissements.

Subsidiairement, la garantie décennale devrait s’appliquer car les vendeurs sont réputés constructeurs en ayant réalisé des travaux au niveau de la toiture dans les 10 ans précédant la vente ou leur responsabilité contractuelle car les reprises, rafistolages et colmatages réalisés par les vendeurs n’ont pas mis un terme aux infiltrations.

Il sera souligné les observations de l’expert, à savoir que ces toitures sont anciennes et que les travaux d’entretien ont été réalisés par les propriétaires successifs, non professionnels et enfin, les pentes sont trop faibles et surtout « l’ensemble de ces malfaçons remontent à l’origine de ces extensions. De 1981 à 2016, soit 35 ans, avec des rafistolages et bricolages périodiques « et de poursuivre « l’élévation de ces extensions remonterait aux années 1984 à 1990 ».

Dès lors, il ne saurait y avoir de garantie décennale, l’immeuble et ses dépendances étant construit depuis plus de trente ans et dans tous les cas bien au delà des dix ans prévus par la garantie décennale.

Concernant la garantie des vices cachés, le premier juge avait relevé que concernant la garantie des vices cachés, Mme [B] [S] avait «  valablement renoncé à se prévaloir de vices cachés à l’encontre de ses vendeurs, simples particuliers comme elle, dont elle n’établit ni qu’ils auraient construit eux-mêmes, sans faire appel à des professionnels, les appendices litigieux au cours des dix années précédant la vente, ni qu’ils pourraient avoir à un titre quelconque la qualité de professionnels de l’immobilier. »

Il sera toutefois noté que l’acte de vente du 29 avril 2016 contenait en son article 9 une clause prévoyant que « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : Des vices apparents, des vices cachés."

Mme [S] a en réalité fait l’acquisition d’un immeuble construit en 1980 qui a fait l’objet d’extensions anciennes avec un vieillissement de tous les « points singuliers » objet de réparations partielles et prodiguées par les propriétaires successifs pour un prix en rapport avec cet état de vétusté, cette situation était apparente.

Enfin le dol invoqué qui serait constitué par la mise en place de lambris PVC qui aurait pour effet d’occulter des traces de coulures ne concerne pas les vices de la toiture décelés par l’expert (mauvaise pente, mauvais entretien des propriétaires successifs) mais des aménagements intérieurs puisque la véranda a été utilisée par les acquéreurs, le premier juge relevant que les traces de coulures étaient soient déjà apparentes avant l’acquisition soit apparues après la vente, dans les deux cas cet élément incertain n’apporte pas la preuve du dol.

La cour dès lors confirmera le jugement par adoption des motifs pertinents et caractérisés du premier juge.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [B] [S], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Accueille l’intervention volontaire de Messieurs [H] et [K] [O] ;

Confirme le jugement du 24 juin 2024 du tribunal judiciaire de Montpellier ;

Condamne Mme [B]-[S] à payer à Madame [G] [O] et Messieurs [H] et [K] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] [S] aux entiers dépens.

le greffier le président