Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 1er octobre 2024, n° 21/06587

TGI Perpignan 7 septembre 2021

CA Montpellier
Infirmation partielle 1 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Nullité des assemblées générales
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait de la convocation de la SCIRAB aux assemblées générales et que les procès-verbaux avaient été régulièrement notifiés, confirmant ainsi la légitimité des charges réclamées.
Accepté
Absence de justification de la créance
La cour a confirmé que le syndicat n'a pas apporté de preuve suffisante pour justifier la totalité de sa créance, mais a validé le montant dû pour la période postérieure au 23 mars 2017.
Accepté
Absence de preuve du préjudice
La cour a constaté que le syndicat n'a pas justifié de préjudice financier, infirmant ainsi la condamnation à payer des dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a condamné la SCIRAB aux dépens de l'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 1er oct. 2024, n° 21/06587
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/06587
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 7 septembre 2021, N° 17/03881
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric FORESTIER
Cabinet(s) :	TRIBILLAC - MAYNARDSCP PECH DE LACLAUSE JAULIN EL HAZMI
Parties :	S.C.I. REALISATION DE L' AMENAGEMENT DE [ Localité 6 ] ( SCIRAB ), son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE CATALAN et pour lui son syndic en exercice la SAS SODESCO DOMIANS IMMOBILIER

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06587 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PGRV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 SEPTEMBRE 2021

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 17/03881

APPELANTE :

S.C.I. REALISATION DE L’AMENAGEMENT DE [Localité 6] (SCIRAB) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent MAYNARD de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD – BELLOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Jérémy POUGET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE CATALAN et pour lui son syndic en exercice la SAS SODESCO DOMIANS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Harald KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JUIN 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière pour la réalisation de l’aménagement de [Localité 6], ci-après la SCIRAB, est propriétaire des lots n° 110 à 119 au sein de la résidence Village Catalan, située à [Localité 6] (66).

Le 30 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a saisi le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir la SCIRAB condamner à lui payer un arriéré de charges de copropriété, pour un montant total de 14 302,79 euros, incluant les frais de recouvrement, outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice financier.

Par jugement rendu le 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

Condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires :

une somme de 10 527,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2019,

une indemnité de 1 500 euros en réparation de son préjudice financier ;

Ordonné l’exécution provisoire du précédent chef de dispositif ;

Condamné la SCIRAB aux dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP Vial-Pech De Laclause-Escale-Knoepffler, avocats ;

Condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté le syndicat des copropriétaires et la SCIRAB de leurs autres demandes.

Sur la demande de nullité des assemblées générales tenues de 2011 à 2018, le premier juge a relevé que la SCIRAB ne produisait pas les procès-verbaux des assemblées générales tenues de 2011 à 2015, de sorte que sa demande d’annulation devait être rejetée en ce qui concernait ces assemblées ; s’agissant de celles des années 2016, 2017 et 2018, que le syndicat des copropriétaires justifiait, contrairement à ce qu’affirmait la SCIRAB, qu’elle l’avait convoquée en 2016 et 2017 et lui avait notifié les procès-verbaux d’assemblées correspondant à ces trois années, et qu’il ressortait des pièces n° 9 et 16 du syndicat des copropriétaires que la SCIRAB n’allait pas toujours réclamer les plis recommandés qui lui étaient adressés, de sorte qu’elle était mal fondée à se plaindre d’un défaut de convocation à ces différentes assemblées générales, pour la débouter de sa demande de nullité des assemblées générales tenues de 2011 à 2018.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, le premier juge a relevé que le même tribunal avait, par un jugement du 23 mars 2017, devenu définitif :

homologué un rapport d’expertise judiciaire établi par un géomètre-expert et jugé que les limites de 1'assiette foncière de la copropriété sur la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1] seront celles qui ont été fixées sur le plan de synthèse figurant à l’annexe 2 du rapport d’expertise, les limites de l’assiette étant définies par la zone déjà bâtie, matérialisée en orangé, ainsi que la zone non bâtie, matérialisée en vert, identifiées sous l’appellation « îlot E », jusqu’à la limite sud, matérialisée en rouge sur le plan, qui concerne le bord extérieur du mur soutenant l’escalier bordant les bâtiments et permettant la desserte vers le chemin bordant le littoral ;

constaté que la SCIRAB acceptait de rétrocéder à titre gratuit au syndicat des copropriétaires la portion de la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1], teinté en vert sur le plan annexe 2 du rapport d’expertise ainsi que ses droits à construire sur l’îlot E, à la condition que les frais de rétrocession restent à la charge du syndicat des copropriétaires ;

qu’il n’était pas contesté que les lots n° 110 à 118 se situaient sur la parcelle dont la rétrocession au syndicat des copropriétaires avait été constatée par le présent tribunal dans la décision précitée ;

pour en conclure que, dès lors, aucune charge de copropriété ne pouvait être réclamée au titre de ces parcelles pour la période antérieure au 23 mars 2017, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de son droit à le faire au titre d’une période durant laquelle l’inclusion des lots n° 110 à 118 dans l’assiette des terrains soumis à son administration était contestée.

Constatant que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucun élément de nature à étayer sa demande durant cette période, omettant notamment de préciser comment elle avait calculé les régularisations de charges pour la période 2011 à 2015, le premier juge a déduit de sa créance tous les appels de provisions et régularisations effectués avant le mois de mars 2017, soit une somme de 13 077,41 euros.

En ce qui concerne la période postérieure au 23 mars 2017, considérant que le syndicat des copropriétaires justifiait du principe et du montant de sa créance en produisant les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues en 2017, 2018 et 2019, ainsi que les relevés généraux de dépenses, appels de provisions et appels de fonds correspondants, le tribunal a condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10 527,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement, en indiquant qu’elle produira intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2019, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnisation du préjudice financier, le premier juge a relevé que la SCIRAB s’était abstenue de payer la plupart des charges de copropriétés dont elle était redevable depuis le mois de mars 2017, que, de la sorte, elle avait manqué à ses engagements contractuels avec le syndicat des copropriétaires et lui avait causé un préjudice financier, qu’il a évalué et retenu pour la somme de 1 500 euros.

La SCIRAB a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 14 février 2022, la SCIRAB demande à la cour de :

« Vu, notamment, les dispositions des articles 10, 10-1, 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu, la jurisprudence citée aux présentes,

Vu les pièces versées au débat ;

La SCIRAB conclut qu’il plaise à la cour d’appel de Montpellier de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné la SCIRAB â payer au syndicat des copropriétaires :

Une somme de 10 527, 66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement, avec intérêts aux taux légal à compter du 18 juillet 2019 ;

Une indemnité de 1 500 euros en réparation de son préjudice financier ;

Ordonné l’exécution provisoire du précédent chef de dispositif ;

Condamné la SCIRAB aux dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP Vial-Pech de Laclause-Escale-Knoepffler avocats ;

Condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté le syndicat des copropriétaires et la SCIRAB de leurs autres demandes ;

Statuant à nouveau,

Juger nulle les assemblées générales des copropriétaires des années 2017, 2018 et 2019 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Village Catalan à payer à la SCIRAB la somme de 5 000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et application de dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser la SCIRAB de toute participation aux frais de la présente procédure. »

Pour l’essentiel, la SCIRAB estime que c’est à tort que le tribunal judiciaire de Perpignan a retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait du principe et du montant de sa créance, au motif, d’une part, que les assemblées générales tenues depuis 2017 hors sa présence sont nulles, faute pour le syndicat des copropriétaires de l’avoir convoquée en sa qualité de propriétaire des lots n° 110 à 118 et d’avoir fixé arbitrairement le nombre de tantièmes/voix constituant le syndicat des copropriétaires, et, d’autre part, que la demande qu’il formule au titre d’un prétendu arriéré de charges est mal fondée, de sorte que la SCIRAB demande l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 10.527,66 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement et, statuant à nouveau, de prononcer la nullité de toutes les assemblée générales tenues depuis 2017 et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

S’agissant du préjudice financier avancé par le syndicat des copropriétaires, la SCIRAB soutient qu’il était défaillant en première instance pour démontrer l’existence d’un quelconque préjudice causé par l’absence de paiement des charges de copropriété, que, dès lors, c’est à tort que le premier juge l’a condamnée au paiement de dommages-intérêts, en réparation d’un prétendu préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions du 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

« Vu les articles 1103 du code civil, la loi du 10 juillet 1965,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 7 septembre 2021 ;

Débouter la SCI pour la Réalisation de l’Aménagement de Banyuls (SCIRAB) de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la SCI pour la Réalisation de l’Aménagement de Banyuls (SCIRAB) à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Village Catalan et pour lui son syndic en exercice :

23 029,98 euros outre intérêts à compter du 18 juillet 2019 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement,

1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier,

5 000,00 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité de 3 000,00 euros allouée en première instance ;

Condamner la SCI pour la Réalisation de l’Aménagement de Banuyls (SCIRAB) aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Vial – Pech de Laclause – Escale – Knoepffler, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour l’essentiel, sur sa créance, le syndicat des copropriétaires avance qu’au 28 août 2017, il était créancier de la SCIRAB à hauteur de 14 302,79 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement, tels que prévus expressément par le contrat de syndic approuvé par les assemblées générales, que les charges de copropriété ont été approuvées par les assemblées générales des 28 juillet 2016, 5 août 2017, 3 août 2018 et 9 juillet 2019, auxquelles la SCIRAB a été régulièrement convoquée et dont les procès-verbaux lui ont été régulièrement notifiées, ajoutant que la réintégration dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires des parcelles en litige implique nécessairement un effet rétroactif, qu’ainsi, au 2 décembre 2019, l’arriéré s’élevait à 23 605,07 euros.

S’agissant de l’indemnisation de son préjudice financier, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement dont appel, pour les motifs pris par le premier juge.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 juin 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété

En lecture du jugement définitif rendu le 23 mars 2017 par le tribunal judiciaire de Perpignan, le premier juge a dit qu’il n’était pas contesté que les lots n° 110 à 118 se situaient sur la parcelle dont la rétrocession au syndicat des copropriétaires avait été constatée dans cette décision, qu’ainsi, aucune charge de copropriété ne pouvait être réclamée au titre de ces parcelles pour la période antérieure au 23 mars 2017, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de son droit à le faire au titre d’une période durant laquelle l’inclusion des lots n° 110 à 118 dans l’assiette des terrains soumis à son administration était contestée.

Le premier juge a toutefois constaté que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucun élément de nature à étayer sa demande durant cette période, omettant notamment de préciser comment il avait calculé les régularisations de charges pour la période 2011 à 2015, de sorte qu’il y avait lieu de déduire de sa créance tous les appels de provisions et régularisations effectués avant le mois de mars 2017, soit la somme totale de 13 077,41 euros.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires reprend cette prétention en affirmant que les éléments qu’il produit au débat répondent en tous points à l’obligation probatoire qui pèse sur lui.

Or, se limitant à cette seule affirmation, sans toutefois apporter de critique en faits et en droit aux motifs pris par le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne lève pas sa carence probatoire et échoue à justifier de sa créance pour la somme totale de 23 029,98 euros, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a déduit de l’arriéré de charges de copropriété tous les appels de provisions et régularisations effectués avant le mois de mars 2017.

S’agissant des appels postérieurs à cette date, la cour constate que le syndicat des copropriétaires justifie de la convocation de la SCIRAB aux assemblées générales et de la notification des procès-verbaux d’assemblées, la cour relevant au surplus des procès-verbaux de 2018 et 2019 que le nombre de voix composant le syndicat, de 9 839, est conforme au règlement de copropriété, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 527,66 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement, cette somme apparaissant dûment justifiée.

2. Sur l’indemnisation du préjudice financier

L’article 1231-1 du code civil visé par le premier juge sanctionne l’inexécution contractuelle mais, même si ses dispositions ne le précisent pas, pour obtenir des dommages-intérêts, le co-contractant doit obligatoirement avoir subi un préjudice, dont il lui appartient de rapporter la preuve, comme entend le rappeler justement la SCIRAB.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que la défaillance de la SCIRAB lui a occasionné un indéniable préjudice financier, la cour constate toutefois qu’au-delà de ses allégations, il n’en justifie aucunement.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCIRAB à lui payer la somme de 1 500 euros, à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice financier.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCIRAB sera condamnée aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

La SCIRAB sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a condamné la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 500 euros en réparation de son préjudice financier ;

Statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du son préjudice financier ;

CONDAMNE la SCIRAB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SCIRAB aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente