Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° 222 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13126 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZCK

Décision déférée à la cour : ordonnance du 03 juillet 2024 – président du TJ de Bobigny – RG n° 23/01553

APPELANTE

S.C.I. BARCHAI FRERES, RCS de Bobigny n°404396640, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Christian BREUIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET AMC, RCS de Bobigny n°518512074, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle MOREAU de la SELARL HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0011

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La société Barchai frères est propriétaire des lots n° 63 et 124 dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2]. Elle dispose en outre d’un droit de jouissance exclusive de la cour dont elle doit toutefois permettre l’accès au WC commun ainsi qu’à la conciergerie.

Le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est destiné à usage d’habitation et à usage commercial en ce qui concerne la boutique située au rez-de-chaussée et faisant partie du lot n °1devenu depuis 63.

Le lot n° 63, qui comprend le WC commun situé dans la cour, a fait l’objet d’une réunion avec le lot n° 124. Il est néanmoins donné à bail à un tiers au litige qui y exploite une activité d’agence immobilière.

Le lot n° 124 est à usage de réserve et de hangar. Selon contrat du 6 décembre 2020, la société Barchai frères l’a donné à bail commercial à la société Orient Spa qui y exerce une activité de centre de bronzage, Spa et centre esthétique.

Par acte du 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société Cabinet AMC, a assigné la société Barchai frères devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir enjoint sous astreinte à celle-ci de cesser toute exploitation commerciale du lot n° 124 et d’y faire procéder à des travaux de remise en état.

Par ordonnance contradictoire du 3 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ordonné à la société Barchai frères de cesser ou faire cesser toute exploitation commerciale de la société Orient Spa du lot n° 124 situé dans la copropriété du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis) ;

dit que faute pour la société Barchai frères d’avoir déféré à l’injonction précitée dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ayant vocation à courir durant une durée de trois mois ;

condamné la société Barchai frères a effectué à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble situé [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), les travaux de remise en état des parties communes suivants :

. la dépose de la vitrine en façade du bâtiment F ;

. la dépose du bloc de climatisation installé en toiture du bâtiment F ;

. la dépose de l’équipement de vidéo surveillance installé en façade du bâtiment F ;

. la démolition du bassin construit dans la cour et à sa suite la réfection du sol de la cour ;

. la suppression des raccordements réalisés sur les canalisations de l’immeuble au niveau de la cave ;

dit que faute pour la société Barchai frères d’avoir fait réaliser les travaux précités dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et par travaux (soit 150 euros au total) ayant vocation à courir durant une durée de trois mois ;

condamné la société Barchai frères à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, le cabinet AMC, la somme de 2 500 euros à titre de provision en réparation du préjudice collectif causé par les violations du règlement de copropriété ;

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, le cabinet AMC, de sa demande de provision au titre de la facture du plombier de 181,50 euros ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné la société Barchai frères à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, le cabinet AMC, la somme de 3 642,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société Barchai frères de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Barchai frères aux entiers dépens ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 juillet 2024, la société Barchai frères a relevé appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des chefs.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2024, elle demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise devant la cour d’appel de Paris, en toutes ses dispositions et notamment en ce que le président du tribunal judiciaire de Bobigny dans sa décision du 3 juillet 2024 :

lui a ordonné de cesser ou faire cesser toute exploitation commerciale de la société Orient Spa du lot n° 124 situé dans la copropriété du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis) ;

a dit que faute pour elle d’avoir déféré à l’injonction précitée dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ayant vocation à courir durant une durée de trois mois ;

l’a condamnée à effectuer à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble situé [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), les travaux de remise en état des parties communes suivants :

— la dépose de la vitrine en façade du bâtiment F ;

— la dépose du bloc de climatisation installé en toiture du bâtiment F ;

— la dépose de l’équipement de vidéo surveillance installé en façade du bâtiment F;

— la démolition du bassin construit dans la cour et à sa suite la réfection du sol de la cour ;

— la suppression des raccordements réalisés sur les canalisations de l’immeuble au niveau de la cave ; . a dit que faute pour elle d’avoir fait réaliser les travaux précités dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et par travaux (soit 150 euros au total) ayant vocation à courir durant une durée de trois mois ;

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, le cabinet AMC, la somme de 2 500 euros à titre de provision en réparation du préjudice collectif causé par les violations du règlement de copropriété ;

statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

débouter également le syndicat des copropriétaires de sa demande de cessation de l’exploitation commerciale des lieux sous astreinte dans la mesure où il ne prouve pas qu’il puisse lui être reproché un changement manifestement illicite d’affectation et le syndicat des copropriétaires ne prouvant pas qu’il existe manifestement des troubles de voisinage excessifs ;

déclarer prescrit le syndicat des copropriétaires sur sa demande de cessation de l’exploitation commerciale des lieux ;

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état des lieux sous astreinte dans la mesure où ce syndicat des coproprié’taires ne prouve pas qu’il puisse lui être reproché la réalisation de travaux manifestement irréguliers, et ne prouve pas que ces travaux soient à l’origine des troubles de voisinage excessifs ;

en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident comme étant mal fondé dans son principe et son montant ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 18 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

le recevoir en ses écritures, fins et conclusions et, en conséquence :

confirmer l’ordonnance rendue le 3 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny sauf en ce qu’elle a :

limité l’astreinte assortissant son injonction faite à la société Barchai frères de cesser ou faire cesser toute exploitation commerciale du lot n° 124 sis [Adresse 2], à la somme de 200 euros par jour de retard et à une durée de trois mois ;

limité l’astreinte assortissant sa condamnation de la société Barchai frères à remettre les lieux en l’état, à la somme de 30 euros par jour de retard et par infraction et à une durée de trois mois ;

limité le montant des dommages et intérêts provisionnels en réparation des préjudices collectifs qu’il a subis à la somme de 2 500 euros ;

l’a débouté de sa demande de remboursement provisionnel de la somme de 181,50 euros au titre des frais de plombier exposés pour le contrôle des installations faites par la société Barchai frères.

et statuant à nouveau,

assortir l’injonction faite à la société Barchai frères de cesser ou faire cesser toute exploitation commerciale du lot n°124 sis [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis) sous un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance rendue en première instance, à une astreinte de 500 euros par jour de retard, sans limitation de durée ;

assortir la condamnation de la société Barchai frères à remettre les lieux en l’état sous un délai de huit mois à compter de la signification de l’ordonnance rendue en première instance, à la somme de 100 euros par jour de retard et par travaux, sans limitation de durée ;

condamner la société Barchai frères à lui régler la somme provisionnelle de 7 000 euros en réparation des préjudices collectifs subis ;

condamner la société Barchai frères à lui régler la somme provisionnelle de 181,50 euros en remboursement des frais de plombier exposés pour le contrôle des installations faites par la société Barchai frères ;

débouter la société Barchai frères de l’intégralité de ses demandes ;

condamner la société Barchai frères à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y inclus le coût des deux constats de commissaire de justice ;

rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la recevabilité des demandes formées contre la société Barchaï frères en l’absence de mise en cause de la société Orient Spa

Si dans le corps de ses écritures, la société Barchai frères se prévaut d’une irrecevabilité des demandes du syndicat comme n’étant pas dirigées contre la société preneuse et en l’absence de toute mise en cause de celle-ci, cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de ses écritures de sorte que, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’en est pas saisie.

Au surplus, le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété et, à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété de sorte que, en l’espèce, la demande du syndicat contre le copropriétaire bailleur est bien dirigée et qu’il ne saurait lui être imposé, en sa qualité de tiers au bail litigieux, de mettre en cause le preneur.

Sur la cessation de l’activité commerciale

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Un tel trouble résulte de toute perturbation provenant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par ailleurs, l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

En outre, l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage justifie la compétence du juge des référés, dès lors qu’il est constitutif d’une atteinte manifeste aux droits reconnus à tout propriétaire.

Enfin, si l’article 2227 du code civil dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, applicable à [Localité 6], prévoit que l’usage des locaux définis à l’article L.631-7 dont le changement d’usage est soumis à autorisation, n’est en aucun cas affecté par cette prescription extinctive.

Au cas présent, au soutien de sa demande de confirmation de l’injonction, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’utilisation à des fins commerciales du lot n° 124 contrevient au règlement de copropriété et constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Au regard des dispositions susmentionnées de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, la demande du syndicat des copropriétaires ne saurait être déclarée irrecevable comme prescrite, le législateur ayant entendu écarter les effets de la prescription extinctive dans cette situation.

Au surplus, la société, si elle invoque implicitement la prescription extinctive, n’offre pas de prouver que les conditions de celles-ci sont réunies, aucun usage commercial trentenaire n’étant même allégué.

Cette exception sera rejetée, la décision étant complétée en ce sens.

Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est destiné à usage d’habitation et à usage commercial en ce qui concerne la boutique située au rez-de-chaussée et faisant partie du lot numéro 1 devenu depuis le lot 63.

Ce document, qui est clair et précis, établit, sans que son interprétation soit nécessaire, que seul l’actuel lot n° 63 est à usage commercial, les autres documents, qui ne traduisent aucun accord des copropriétaires, n’étant pas de nature à établir le contraire.

Le simple fait que ce lot soit défini dans le règlement de copropriété comme étant un hangar ou une réserve ne saurait par ailleurs lui conférer un usage commercial.

Or, l’affectation actuelle du lot n°124 à une activité commerciale n’est pas contestée.

En outre, contrairement à ce que soutient la société Barchai frères, aucune autorisation de changement d’usage du lot n°124 n’est démontrée.

En effet, celle-ci ne ressort pas des différents documents qu’elle produit et notamment pas de l’acte de vente du bien, des procès-verbaux d’assemblée générale ou des documents fiscaux.

De plus, la durée trentenaire de l’occupation ne permet pas d’acquérir l’autorisation de changement d’usage d’un local. Cette durée n’est par ailleurs aucunement démontrée ni même alléguée.

En outre, le moyen tiré de l’accord du syndic à l’exercice d’une activité commerciale, même à le supposer établi, est également inopérant dans la mesure où il ne saurait valoir autorisation des copropriétaires pour changer la destination des lieux.

Enfin, s’il est acquis aux débats que la boutique et le hangar ont fait l’objet d’une réunion avant que la société en ait fait l’acquisition, un local affecté à un autre usage ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit son usage (3ème Civ. 13 juin 2024 n°23-11.053).

Au surplus, comme le souligne le syndicat, il ressort suffisamment des attestations circonstanciées et concordantes produites que l’utilisation à des fins commerciales du lot concerné cause aux autres occupants de l’immeuble un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage au regard notamment des nuisances sonores et de la présence d’objets abandonnés dans la cour.

Il s’ensuit que, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, cet usage constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant à la société Barchai frère de cesser ou de faire cesser celui-ci.

La décision sera confirmée de ce chef ainsi que sur l’astreinte dont le premier juge a justement retenu le principe et apprécié le point de départ, la durée et le montant.

Sur les travaux

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

En vertu de l’article 25b de cette loi, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

En outre, le droit de jouissance exclusive d’une partie commune ne dispense pas de l’obtention de cette autorisation lorsqu’elle est nécessaire.

Enfin, la réalisation de travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou sa destination sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation du copropriétaire concerné à procéder à la remise en état des lieux.

Au cas présent, le règlement de copropriété définit notamment comme étant des parties communes le sol, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons et les couvertures.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la société Barchai frères, l’installation d’une vitrine en façade, la pose du bloc de climatisation installé en toiture du bâtiment et la création d’un bassin dans la cour affectent les parties communes. Elles nécessitaient donc une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dont il est acquis qu’elle n’a pas été obtenue.

Concernant le raccordement des installations du local litigieux aux canalisations communes de l’immeuble, son existence et son caractère évidemment illicite résultent suffisamment des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ainsi que du devis produits et ce, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise comme le réclame la société Barchai frères dans le corps de ses écritures sans toutefois reprendre cette prétention dans son dispositif.

Au surplus, il résulte des nombreuses attestations et photographies produites que la création du bassin et la présence d’eau stagnante sont manifestement génératrices d’un trouble anormal de voisinage compte tenu de la prolifération d’insectes et notamment de moustiques qu’elles induisent.

Il s’ensuit que la réalisation des travaux litigieux est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. La décision sera confirmée en ce qu’elle ordonne les travaux de remise en état suivants :

la dépose de la vitrine en façade du bâtiment F ;

la dépose du bloc de climatisation installé en toiture du bâtiment F ;

la démolition du bassin construit dans la cour et à sa suite la réfection du sol de la cour ;

la suppression des raccordements réalisés sur les canalisations de l’immeuble au niveau de la cave.

Elle sera également confirmée sur l’astreinte dont le premier juge a justement apprécié le principe et les modalités.

En revanche, la société appelante soutient, sans être utilement contredite qu’elle a déposé la caméra de vidéo surveillance en amont de la décision de première instance. La décision sera infirmée en ce qu’elle ordonne sous astreinte la dépose de cette caméra, la preuve de la persistance du trouble manifestement illicite de ce chef n’étant pas suffisamment apportée par le syndicat.

Sur les demandes financières

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les manquements graves de la société appelante au règlement de copropriété tels qu’ils résultent de ce qui précède causent à l’ensemble des copropriétaires un trouble de jouissance, lequel constitue un préjudice collectif ouvrant droit à réparation.

La société Barchai frères oppose à cette demande à titre de contestations sérieuses les mêmes moyens de défense que ceux qui ont d’ores et déjà été écartés en amont.

Il s’en déduit que le droit à indemnisation du syndicat n’est pas sérieusement contestable dans son principe. Concernant son montant alloué à titre provisionnel, il a été justement apprécié par le premier juge et sera dès lors confirmé.

Il convient également de mettre à la charge de la partie appelante à titre provisionnel, non seulement, comme l’a fait le premier juge, le coût des deux constats de commissaire de justice, rendus nécessaires par les manquements de la société Barchai frères mais aussi celui de l’intervention du plombier dont la facture est produite et qui est incontestablement justifiée par la nécessité de contrôler les raccordements frauduleux effectués.

La décision sera infirmée sur ce dernier point et confirmée pour le surplus des demandes provisionnelles.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

La société Barchai frères, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’appel ainsi qu’à payer la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision n’étant pas susceptible de voies de recours suspensives, il n’y a pas lieu d’ordonner son exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle enjoint à la société Barchai frères de déposer la caméra de vidéo surveillance et en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de remboursement de la somme de 181,50 euros et l’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare la demande de faire cesser l’usage commercial recevable comme non prescrite ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Barchai frères à procéder la dépose de l’équipement de vidéo surveillance installé en façade du bâtiment F;

Condamne la société Barchai frères à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet AMC, la somme provisionnelle de 181,50 euros au titre du remboursement de la facture de plomberie ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne la société Barchai frères aux dépens de l’appel ;

Condamne la société Barchai frères à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet AMC, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT