ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05659 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OJLG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 JUILLET 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 16/02390

APPELANTES :

Madame [D] [U]

née le 07 Février 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES substituant M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Bernadette LLADOS HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014774 du 09/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [S] [U]

née le 10 Juin 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES substituant M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Bernadette LLADOS HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [E] [R] épouse [K]

née le 12 Septembre 1976 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par M^e Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant, non plaidant

Maître [C] [T]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 décembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [R] épouse [K] était propriétaire d’une parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 1] sise [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9] (Hérault) sur laquelle elle a fait édifier deux logements à usage d’habitation.

Selon promesse synallagmatique de vente conclue le 16 janvier 2013 en l’étude de Me [C] [T], notaire à [Localité 9], [V] [B] s’est engagée à acquérir de Mme [K] le lot n°1 consistant en « une maison d’habitation avec jardin sur l’avant et sur l’arrière » comprenant 400/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales au prix de 140 000 euros.

Par acte du 15 février 2013 reçu par Me [T], l’acte sous seing privé du 16 janvier 2013 a été réitéré en la forme authentique. L’acte de vente notarié désignait le bien comme « une maison d’habitation avec jardin sur l’arrière » constituant le lot n°1 et les 400/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes.

Cet acte authentique du 15 février 2013 porte également état descriptif de division de l’immeuble cadastré section D n°[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 9] divisé en deux lots n°1 et n°2 auxquels sont respectivement attribués les 400/1000èmes et les 600/1000èmes des parties communes générales.

[V] [B] est décédée le 21 juillet 2015, laissant pour lui succéder ses deux filles Mme [D] [U] et Mme [S] [U].

Par actes d’huissier signifiés les 27 et 28 juillet 2016, Mmes [D] et [S] [U] ont fait assigner Mme [K] et Me [T] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de la vente pour vice du consentement, à titre subsidiaire la résolution de la vente pour vices cachés et d’être indemnisées de leur dommage par la venderesse et par le notaire.

Par jugement du 22 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a :

' rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de publication de l’assignation et des défauts de qualité et d’intérêt à agir de Mmes [U] ;

' débouté Mmes [U] de leur demande en nullité du contrat ;

' déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés ;

' débouté Mmes [U] de leurs demandes à l’égard du notaire Me [T] ;

' dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

' condamné Mmes [U] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 7 août 2019, Mme [D] [U] et Mme [S] [U] ont relevé appel du jugement.

Vu les dernières conclusions de Mmes [U] déposées au greffe le 8 décembre 2020 aux termes desquelles elles demandent à la cour :

' d’infirmer le jugement en ses dispositions ayant déclaré l’action en garantie des vices cachés irrecevable et les ayant déboutées de toutes leurs demandes ;

A titre principal,

' de constater que le consentement de [V] [B] a été vicié en ce qu’il lui a été laissé croire qu’elle acquerrait un bien comprenant un jardin à l’avant et à l’arrière avec les 400/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes ;

' de prononcer en conséquence la nullité de la vente conclue entre [V] [B] et Mme [K] ;

' de condamner Mme [K] à leur restituer, en leur qualité d’héritières de [V] [B], le prix de vente de 140 000 euros et les frais de 10 000 euros ;

' de dire que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

' de déclarer recevable l’action en garantie des vices cachés ;

' de prononcer la résolution de la vente en raison d’un vice caché affectant le lot n°1 en ce qu’il est dépourvu de son jardin à l’avant du bâtiment ;

' de condamner Mme [K] à leur restituer le prix de vente de 140 000 euros et les frais de 10 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

En toute hypothèse,

' de condamner Me [T] à leur payer 150 000 euros de dommages-intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

' de condamner solidairement Mme [K] et Me [T] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ;

' de débouter Mme [K] et Me [T] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de Mme [K] déposées au greffe le 16 septembre 2020 aux termes desquelles elle sollicite la confirmation du jugement déféré et la condamnation solidaire de Mmes [U] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et appel abusif, 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de Me [T] déposées au greffe le 7 janvier 2020 aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de Mmes [U] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2023.

MOTIFS DE L’ARRET

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de nullité de la vente pour vice du consentement,

Mmes [U] soutiennent que le contrat de vente conclu le 15 février 2013 est nul en raison d’un vice du consentement de [V] [B] sur le fondement de l’article 1109 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Aucun grief de violence n’est articulé par les appelantes qui soutiennent dans leurs écritures que ce vice du consentement porterait sur la désignation du bien vendu décrit dans l’acte sous seing privé du 16 janvier 2013 comme « une maison d’habitation avec jardin sur l’avant et sur l’arrière » qui est devenu dans l’acte authentique du 15 février 2013 « une maison d’habitation avec jardin sur l’arrière ».

La cour relève en premier lieu que l’acte authentique de vente du 15 février 2013 a pu modifier la description du bien immobilier par rapport à l’avant-contrat portant sur le même bien, dès lors que [V] [B] a consenti à cet acte authentique. Si cette modification lui posait difficulté, il appartenait à [V] [B] de refuser de réitérer la vente en faisant valoir un projet d’acte authentique portant sur un bien de nature différente de celui désigné dans la promesse de vente.

Il ressort des mentions de l’acte authentique de vente du 15 février 2013 que la description du bien vendu est précise et conforme à l’état descriptif de division et n’a pas pu induire [V] [B] en erreur quant à la nature exacte du lot de copropriété qu’elle achetait.

La cour partage donc l’analyse des premiers juges dont elle adopte expressément les motifs ayant retenu que la clause décrivant le bien vendu dans l’acte authentique exprimait la dernière manifestation de volonté des parties.

En l’état de cette description précise du bien vendu, Mmes [U] ne sont pas fondées à soutenir que la visite du bien par [V] [B] l’a induite en erreur alors d’une part qu’il n’est pas démontré en quoi la configuration des lieux aurait contredit le statut juridique du terrain situé à l’avant du lot n°1 et alors d’autre part que l’acte de vente exclut sans aucune ambiguïté ce terrain du périmètre de la vente.

Contrairement à la position inverse soutenue par les appelantes, le lot n°1 est parfaitement décrit dans l’état descriptif de division de la copropriété : ce lot n’englobe aucun « jardin sur l’avant » comme partie privative accessoire, étant rappelé qu’il résulte de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès’ »

Le fait que cet état descriptif de division soit inséré dans l’acte authentique du 15 février 2013 n’a porté aucun préjudice à [V] [B], dès lors qu’elle en a eu connaissance au plus tard lors de la vente et qu’elle a consenti à acquérir le lot n°1 désigné dans l’acte de vente conformément à cet état descriptif, c’est-à-dire dépourvu d’espace privatif sur l’avant du bâtiment.

Par ailleurs, la vente le 22 avril 2013 par Mme [K] à Mme [H] [Z] du lot n°2 de la même copropriété incluant un espace privatif à l’avant de son bâtiment est un acte juridique totalement indépendant qui n’entraîne aucune conséquence sur la consistance du lot n°1 vendu le 15 février 2013 à [V] [B].

Mmes [U] ne sont pas fondées à comparer la consistance de ces deux lots, à analyser leurs différents accès et leur configuration respective par constat d’huissier, à faire valoir des règles d’urbanisme ou un dossier de permis de construire, à invoquer l’absence dans l’acte de « référence à une servitude de passage » ni à imaginer une organisation foncière alternative pouvant desservir les lots, et ce dans le seul but de remettre en cause la consistance des deux lots de copropriété et de contester les clauses précises de l’acte de vente du 15 février 2013 qui constitue la loi des parties.

Une éventuelle appropriation abusive de la cour commune située à l’avant du lot n°1 relève le cas échéant des voies de droit à la disposition du copropriétaire lésé et du syndicat des copropriétaires sans qu’une telle situation, sans aucun lien avec le contrat de vente, ne puisse matérialiser une erreur commise par le copropriétaire acquéreur du lot subissant un tel abus.

Le consentement de [V] [B] n’a donc été entaché d’aucune erreur et encore moins d’un quelconque dol en l’absence de man’uvres imputables à la venderesse ayant trompé son acquéreur.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’action en nullité du contrat de vente du 15 février 2013.

Sur la demande de résolution de la vente pour vice caché,

L’article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Il incombe à la partie qui soulève la prescription d’une action d’en faire la démonstration.

En l’espèce, la vente a été conclue le 15 février 2013 et aucune pièce versée aux débats n’établit à quelle date précise [V] [B] a pris connaissance du vice allégué, ce vice étant entendu comme le fait que le « jardin sur l’avant » n’était pas englobé dans son lot de copropriété et constituait une partie commune de l’immeuble affecté à un usage collectif.

L’action engagée par assignation délivrée le 28 juillet 2016 par Mmes [U] devenues propriétaires du bien litigieux en succédant [V] [B] décédée le 21 juillet 2015 est donc recevable, ce en quoi le jugement déférée sera infirmé.

Sur le fond, la cour observe que le lot n°1 acheté le 15 février 2013 par [V] [B] n’englobe pas le « jardin sur l’avant ». L’absence de ce jardin ne constitue donc pas un vice caché mais traduit la simple application de l’acte de vente conclu entre les parties.

Ce changement dans la désignation du lot vendu par rapport à l’acte sous seing privé du 16 janvier 2013 a été accepté par [V] [B] lorsqu’elle a signé l’acte authentique de vente du 15 février 2013.

Il ne peut résulter aucun vice caché d’une caractéristique du bien qui correspond exactement à la désignation contractuelle de ce bien dans l’acte de vente.

L’action en résolution de la vente du 15 février 2013 pour vice caché doit donc être rejetée et Mmes [U] seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes formées contre Mme [K].

Sur l’action en responsabilité contre le notaire,

Le notaire est tenu de renseigner utilement les parties sur leurs droits et obligations résultant de l’acte pour lequel il est requis. Il doit assurer la validité et l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit.

Le notaire répond de toute faute commise dans la mise en 'uvre de cette obligation de conseil et engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

En l’espèce, l’acte authentique de vente décrit précisément le bien vendu qui correspond exactement à la description du lot n°1 par l’état descriptif de division de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété.

Mmes [U] ne sont pas fondées à reprocher au notaire d’avoir modifié la clause décrivant le bien vendu dans l’acte sous seing privé du 16 janvier 2013 alors que [V] [B] a ultérieurement accepté de modifier cet acte préparatoire en consentant expressément à l’acte de vente du 15 février 2013 portant sur le lot n°1 de la copropriété dépourvu d’espace privatif à l’avant du bâtiment.

La description du lot vendu a pu être précisée ou rectifiée par le notaire dans l’acte authentique par rapport à la promesse de vente, sans que ce notaire ne soit tenu d’insérer dans son acte de vente une mention spéciale ou une reconnaissance de conseil donné sur ce point, la désignation précise et correcte du bien vendu dans l’acte définitif étant suffisante.

Il n’est pas davantage requis du notaire, à défaut de demande particulière des parties et en l’absence d’élément conduisant à suspecter une discordance entre les éléments apportés par les parties, de se déplacer sur les lieux pour apprécier la situation exacte ou la consistance matérielle du bien immobilier vendu.

Me [T] n’a pas davantage commis de faute lors de la rédaction de l’état descriptif de division qui définit parfaitement les droits des parties dans le respect des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aucune faute n’est donc démontrée par Mme [U] à l’encontre de Me [T].

La jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les appelantes de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dirigées contre le notaire.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [K] pour procédure abusive,

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en présence d’une faute caractérisée.

En l’espèce, et ainsi que l’ont exactement retenu les premiers juges, Mme [K] ne démontre pas que Mmes [U] auraient commis une faute de cette nature.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mmes [U] succombent intégralement en appel et devront donc supporter les dépens de cette instance.

L’équité commande en outre, au regard des circonstance du présent litige, de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant déclaré l’action en garantie des vices cachés de Mmes [U] irrecevable pour cause de prescription ;

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,

Déclare l’action en garantie des vices cachés de Mmes [U] recevable ;

Déboute Mme [D] [U] et Mme [S] [U] de cette demande de résolution de la vente pour vice caché ;

Y ajoutant,

Met les dépens d’appel à la charge in solidum de Mme [D] [U] et de Mme [S] [U] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier le président