ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01415 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYDL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 11-21-002170

APPELANTE :

S.A. [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 467 800 561 dont le siège social est

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e François VILAR, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Michèle TISSEYRE, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [Y] [T]

née le 04 Janvier 1986 à [Localité 9] (37)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-004103 du 24/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Ordonnance de clôture du 12 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, la SA FDI Habitat a donné à bail à Mme [Y] [T] un logement conventionné ainsi qu’un garage sis [Adresse 8].

Ayant été avertie d’une sous-location du logement de manière saisonnière et par le biais de la société Airbnb en août 2021, la SA FDI Habitat a, le 22 septembre 2021, fait procéder par voie d’huissier à une sommation interpellative.

Suivant exploit d’huissier en date du 26 octobre 2021, la SA FDI Habitat a fait assigner Mme [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en résiliation judiciaire du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement contradictoire rendu le 14 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Déboute la SA FDI Habitat de sa demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes ;

Condamne Mme [Y] [T] à verser à la SA FDI Habitat la somme de 1575,89 euros au titre des fruits civils perçus du 8 août 2021 jusqu’au 8 octobre 2021 ;

Constate que les parties s’accordent pour dire qu’un plan d’apurement a été trouvé relativement à la dette locative de Mme [Y] [T] de 852,24 euros au 31 octobre 2022 incluant les frais d’assignation et des droits de plaidoirie et ce à hauteur de 50 euros par mois ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne Mme [Y] [T] aux entiers dépens incluant les frais de la sommation interpellative ;

Déboute la SA FDI Habitat de ses autres demandes ;

Déboute Mme [Y] [T] de ses autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge rejette la demande formulée par la SA FDI Habitat au titre de la résiliation du bail, constatant qu’en sous-louant une partie du logement litigieux, la locataire a commis un manquement qui ne peut être qualifié de grave et répété, dans la mesure où il est établi qu’elle n’a pas ouvert elle-même un compte Airbnb de sorte qu’elle a pu ignorer les avertissements donnés par la société concernant la nécessité d’obtenir l’accord du bailleur, qu’elle n’a sous-loué qu’une chambre et non l’intégralité de l’appartement, pour une durée limitée et qu’elle y a mis fin peu de temps après la sommation interpellative de l’huissier, à compter du 15 octobre 2021.

Il alloue à la SA FDI Habitat la somme de 1 575,89 euros au titre de la restitution des fruits de la sous-location, indiquant que Mme [Y] [T] démontre qu’ils ont été perçus du 8 août 2021 jusqu’au 8 octobre 2021 et relevant sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil qu’il appartient à locataire, les ayant détournés fautivement, de les rembourser.

Le premier juge rejette la demande de délais de paiement formulée par Mme [Y] [T], dès lors qu’elle ne justifie pas de sa situation financière, tant active que passive.

La SA FDI Habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2023, la SA FDI Habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté que les parties s’accordaient sur un plan d’apurement de l’arriéré de loyer à hauteur de 50 euros par mois ;

Prononcer la résiliation du bail de Mme [Y] [T] pour irrespect des obligations en tant que locataire tenant la pratique de sous-location illicite ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Y] [T], des locaux situés à l’adresse précisée en tête des présentes et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dire que selon l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Condamner Mme [Y] [T], au paiement d’une indemnité d’occupation qu’elle devra acquitter mensuellement à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;

Dire et juger que le montant de ladite indemnité sera égal au montant de l’échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de la réglementation afférente aux Habitations à Loyers Modérés ;

Condamner Mme [Y] [T] à la restitution des sous-loyers perçus pendant la période de sous location soit la somme de 3 960 euros ;

Rejeter l’ensemble des demandes plus amples ou contraires de Mme [Y] [T] ;

Rejeter l’appel incident formé par Mme [Y] [T] comme infondé ;

Débouter Mme [Y] [T] de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SA FDI Habitat au paiement de la somme de 2 500 euros à M^e Marion Dejean Peligry, avocat de l’intimée, sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamner Mme [Y] [T], à payer à la SA FDI Habitat la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] [T] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel et la débouter de sa demande à ce titre.

La SA FDI Habitat conclut au bien-fondé de sa demande au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation, soutenant que l’activité de sous-location entreprise par Mme [Y] [T] constitue un manquement grave, eu égard à la nature de logement social des lieux sous-loués et répété, dès lors qu’il est établi qu’elle a sous-loué le bien pendant une période minimale de deux mois à près d’une vingtaine de voyageurs, généralement pour plusieurs nuitées.

L’appelante fait valoir qu’il n’est pas établi que ladite activité ait cessé à compter du 15 octobre 2021, puisque le compte Airbnb n’a pas été supprimé et qu’elle apporte la preuve qu’elle n’a pas cessé aussitôt après la sommation interpellative du 22 septembre 2021, contrairement aux allégations de Mme [Y] [T].

Elle soutient que la locataire a agi en connaissance de l’interdiction, qui figure au bail, qu’elle en a nécessairement été informée lorsqu’elle a accepté les conditions générales de vente de la plateforme, qu’elle a cherché à dissimuler les faits en utilisant le compte de son amie ainsi qu’un pseudonyme et qu’il est établi que son amie avait elle-même obtenu l’accord de son propriétaire pour se livrer à la même activité.

L’appelante considère cette négligence de la locataire particulièrement grave, tenant les nombreux moyens de s’informer à sa disposition, de sorte que sa supposée ignorance serait inexcusable. Elle ajoute que l’intimée ne saurait échapper à l’expulsion en produisant le certificat médical d’un enfant et en alléguant sa bonne foi, arguant qu’en dépit des revenus qu’elle déclare avoir tirés de la sous-location elle n’a procédé ni au règlement en temps et en heure de ses loyers, ni à leur restitution à compter de la demande formulée en ce sens depuis le 31 mars 2022.

L’appelante sollicite la somme de 3 960 euros au titre des revenus de la sous-location, soutenant que la pièce versée aux débats par l’intimée ne permet pas de savoir si elle est exhaustive, de sorte qu’il convient de déduire que le bien a été sous-loué pendant 132 nuitées a minima, à 30 euros la nuitée.

Elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement formulée par Mme [Y] [T], arguant que les fruits seront dus depuis au moins le 31 mars 2022, que l’intimée n’a pas fait preuve de bonne foi en s’abstenant de les restituer de son propre chef et qu’elle ne justifie pas de sa situation économique.

Dans ses dernières conclusions du 7 septembre 2023, Mme [Y] [T] demande à la cour de :

Repousser toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

Rejeter l’appel formé par la SA FDI Habitat comme infondé et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection

de [Localité 7] du 14 février 23 en ce qu’il a :

Débouté la SA FDI Habitat de sa demande de prononcé de résiliation du bail d’habitation formée à l’encontre de Mme [Y] [T], et les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation y afférentes,

Condamné Mme [Y] [T] à verser à la SA FDI Habitat la somme de 1 575,89 euros au titre des fruits civils perçus du 8 août 2021 au 8 octobre 2021 ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où Mme [Y] [T] serait condamnée à régler des sommes autres que celle de 1 575,89 euros au titre des fruits civils perçus du 8 août 2021 au 8 octobre 2021

Déclarer que Mme [Y] [T] pourra bénéficier de délais de grâce et s’acquitter des condamnations prononcées selon un échéancier de 24 mois ;

Faire droit à l’appel incident formé ;

Condamner la SA FDI Habitat à payer à Maître Marion Dejean Peligry, avocat de Mme [Y] [T], demandeur bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Mme [Y] [T] conclut à la confirmation du jugement et de son raisonnement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail et l’a condamnée à la somme de 1 575,89 euros au titre des fruits civils.

A ce titre, elle soutient que le manquement n’est pas suffisamment grave et ne saurait justifier la résiliation du bail, tenant le contexte dans lequel elle a emménagé dans le logement, le très court laps de temps pendant lequel elle a pratiqué la sous-location, le fait qu’elle se soit toujours acquittée en temps et en heure du paiement de ses loyers et charges, l’état de santé de son fils qui nécessite une stabilité environnementale, la bonne foi et la réactivité dont elle a fait preuve. Elle fait ainsi valoir qu’elle ignorait l’interdiction, précisant qu’il ne s’agissait pas de sa propre initiative et qu’elle n’a pas cherché à dissimuler les faits en usant d’un pseudonyme, dans la mesure où c’est son amie, qui pratiquait déjà cette activité, qui lui a proposé d’utiliser son compte Airbnb personnel.

Elle prétend apporter la preuve qu’elle a eu recours que très exceptionnellement et sur une très courte période à la sous-location, qui a cessé, selon elle, dès qu’il le lui a été demandé, arguant que suite à la sommation interpellative son amie a bloqué toute possibilité de louer le logement, précisant que l’annonce ne pouvait être supprimée sans la suppression du compte de son amie.

L’intimée soutient qu’elle apporte la preuve de l’historique complet des paiements effectués sur la période de sous-location, établissant que les revenus tirés de l’activité s’élèvent à la somme de 1 575,89 euros. Elle ajoute avoir indiqué le 12 juin 2023 à la SA FDI Habitat d’ajouter le montant des condamnations prononcées par le jugement, au montant mensuel déjà échelonné de paiement d’arriéré de loyers, selon l’échéancier préexistant.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où elle serait condamnée à régler la somme de 3 960 euros réclamée par l’appelante, Mme [Y] [T] sollicite 24 mois de délais de grâce, arguant de sa qualité de débitrice malheureuse, de sa totale bonne foi et de son respect des plans d’apurement déjà mis en place avec l’appelante.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2025.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation judiciaire du bail :

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles.

En outre, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Enfin, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par la locataire et est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions générales annexées au contrat de location signé entre les parties stipule expressément que « le locataire ne peut sous-louer le logement en tout ou partie de son logement sauf dans le cadre des dispositions de l’article L 441-8-1 du code de la construction et de l’habitat».

Pour démontrer l’existence d’un manquement par Mme [T] à ses obligations tenant cette sous-location non-autorisée du logement, FDI Habitat fait tout d’abord valoir qu’il n’a jamais donné son accord à cette fin à la locataire, et produit une sommation interpellative dressée le 22 septembre 2021 par Me [L], commissaire de justice, aux termes de laquelle l’intimée reconnait procéder à la sous-location de son logement depuis l’été 2021 via le site Airbnb au prix de 30 euros la nuitée sous le pseudonyme de [V] expliquant que l’annonce a été rédigée par une amie.

Le bailleur produit un procès-verbal dressé le 13 octobre 2021 aux termes duquel il est indiqué que malgré la promesse de retirer l’annonce du site, celle-ci était toujours visible à la date du constat avec des réservations prévues en octobre et novembre 2021. Il verse également des captures d’écran démontrant que l’annonce était toujours active au mois de mai 2022.

Mme [O] revendique sa bonne foi et démontre pour sa part que l’annonce est bloquée depuis le 15 octobre 2021 ce qui était toujours le cas le 2 février 2022 expliquant les difficultés à supprimer l’annonce liée au compte d’une amie qui procède également à la sous-location de son bien.

En l’état, si le constat du 13 octobre 2021 comprend des copies d’écran permettant de visualiser plusieurs réservations du mois d’octobre 2021 au mois de mars 2022 avec mention de commentaires de personnes ayant loué la chambre en août et septembre 2021, la cour observe cependant que ce constat, qui n’a pas fait l’objet d’une actualisation en phase d’appel, ne peut suffire à démontrer une sous-location au-delà du mois d’octobre 2021 dans la mesure où il est justifié par l’intimée que cette annonce est bloquée depuis le 15 octobre 2021 ce qui est encore le cas en 2022.

Si ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par l’intimée sans l’autorisation du bailleur, ce qu’elle ne conteste pas et ce pendant près de trois mois d’août à octobre 2021, la cour considère néanmoins à l’instar du premier juge que ce manquement n’apparait pas suffisamment grave et répété pour justifier à lui seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur alors que Mme [O] justifie d’une situation personnelle difficile de telle sorte que la résiliation aurait pour elle et son fils des conséquences manifestement disproportionnées.

Comme le rappelle le premier juge, il est justifié que l’intimée a bénéficié d’une ordonnance de protection rendue à l’encontre de son conjoint la contraignant à quitter la ville de [Localité 9] avec son fils âgé de 11 ans et à changer de nom de famille. Mme [O] justifie du suivi de son fils par un psychiatre confirmant les effets néfastes liés à une modification de son lieu de vie.

Enfin, cette sous-location ne concerne qu’une partie du logement et revêt un caractère résiduel puisque celle-ci a cessé quelques jours après l’intervention du commissaire de justice et de l’établissement de son constat. Aucune pièce postérieure à la date du constat du 13 octobre 2021 démontrant la poursuite de la sous-location ou encore une dette locative persistante n’est produite de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation.

2/ Sur les fruits de la sous-location :

Le bailleur critique le jugement entrepris en ce qu’il lui a accordé la somme de 1575,89 euros au titre des fruits civils perçus du 8 août 2021 jusqu’au 8 octobre 2021 considérant pour sa part que la période de sous-location est plus importante justifiant qui lui soit accordé le remboursement de quatre mois et demi de sous-loyers soit une somme de 3.960 euros.

Comme rappelé précédemment, il n’est nullement justifié que la sous-location se soit poursuivie au-delà du 15 octobre 2021 ni que la somme effectivement perçue soit supérieure à celle retenue par le premier juge alors que le relevé Airbnb porte mention d’un profit financier d’un montant de 1.575,89 euros.

En présence d’un élément objectif dont la valeur probante n’est pas utilement critiquée, la cour confirme le jugement entrepris de ce chef.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera en conséquence confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront mis à la charge de l’appelant qui succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 février 2023 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA FDI Habitat aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,