ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00743 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QD7K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JANVIER 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE RODEZ

N° RG23/00046

APPELANTE :

Madame [J] [R]

[Adresse 35]

[Localité 5]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [I] [X] VEUVE [R] veuve [R]

[Adresse 19]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jean-Philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Monsieur [H] [R]

[Adresse 39]

[Localité 7]

comparant en personne

Représenté par M^e Jean-Philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocat au barreau de NIMES

Madame [D] [R] épouse [E]

[Adresse 13]

[Localité 31]

Représentant : M^e Jean-Philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame [S] [R] épouse [W]

[Adresse 36]

[Localité 7]

comparante en personne

Représentée par M^e Jean-Philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 DECEMBRE 2024,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 mars 1991, Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière et ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W], nus propriétaires, ont donné à bail à M. [N] [R] une propriété rurale au lieudit " [Adresse 32] ", commune de [Adresse 35], [Localité 5] (12).

La propriété louée comprend des bâtiments d’habitation et d’exploitation, terres de diverses natures, sise commune de [Adresse 35], [Localité 5], sur une superficie de 40 ha 59 a 59 et 1 ha 33 a de bois sis commune de [Localité 33] (Aveyron) ainsi qu’une propriété de montagne sise " [Adresse 37] " commune de [Localité 34] (Aveyron) d’une superficie d’environ 30 ha 7 a 10 cour d’appel.

Les fermages étaient calculés en denrées.

A compter du 1er janvier 1995, les fermages ont été convertis en monnaie, soit 4.242 euros par an.

M. [N] [R] est décédé le 10 février 2018. Il a laissé, pour lui succéder, son épouse Mme [J] [R] et ses deux fils, MM [O] et [K] [R].

Par requête du 11 juillet 2018, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez afin notamment de voir constater le refus de continuation du bail par les ayant droits de M. [N] [R] et prononcer la résiliation du bail consenti à ce dernier.

En réplique, Mme [J] [R], pour elle-même et es-qualité de représentante de son fils mineur, M. [K] [R], et M. [O] [R] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez afin de contester la notification de résiliation du bail ainsi que les mises en demeure délivrées selon lettres recommandées les 19 et 20 juillet 2018 concernant les fermages réclamés.

Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez a dit que Mme [J] [R] pouvait bénéficier du statut de preneur, dont son conjoint était titulaire, à compter du 10 février 2018 et l’a condamnée à payer à Mme [I] [R] la somme de 27.147,66 euros correspondant aux fermages en lui octroyant des délais de paiement sur deux ans.

Par un arrêt du 6 mai 2021, la cour d’appel de Montpellier a confirmé une partie du jugement.

Par un arrêt rendu le 16 novembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des bailleurs.

Par requête du 16 décembre 2022, Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière et ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W], nus propriétaires, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez sur le fondement de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime afin de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez :

— Condamne Mme [J] [R] à payer à Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière, une somme de 15.111,63 euros correspondant aux fermages impayés depuis le 1er avril 2021, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023;

— Prononce la résiliation du bail rural du 10 février 2018, reconnu par le jugement du 19 décembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez et confirmé par l’arrêt définitif du 6 mai 2021, qui a dit que Mme [J] [R] peut bénéficier du statut du preneur, dont son conjoint [N] [R] était titulaire et ce à compter du 10 février 2018 ;

— Ordonne à défaut de libération volontaire préalable des lieux l’expulsion de M. [J] [R] et tous occupants de son chef, si besoin en est avec le concours de la force publique, de l’ensemble des biens objets de la location, bâtiments d’habitation et d’exploitation et terres, sur les parcelles cadastrées :

Section F n° : [Cadastre 30], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], commune de [Adresse 35],

Section E n°[Cadastre 20], commune de [Localité 33],

Section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], commune de [Localité 34] " [Localité 38] " dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 500 euros par mois de retard passé ce délai;

— Dit que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de douze mois à charge pour les parties, à défaut de libération des lieux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

— Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne Mme [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux fermages et charges mensuels normalement exigibles, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des biens loués ;

— Condamne Mme [J] [R] à payer à Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière et ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W], nus propriétaires, une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande indemnitaire de Mme [I] [X], veuve [R], M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W] ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamne Mme [J] [R] aux dépens.

Le premier juge relève que Mme [J] [R] est redevable de nombreuses échéances de fermages qu’elle n’a pas régularisées malgré trois mises en demeure demeurées infructueuses, justifiant le prononcé de la résiliation du bail rural du 10 février 2018.

Il retient que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct du non-paiement des fermages.

Mme [J] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 février 2024.

Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2024 (reprises oralement à l’audience), Mme [J] [R] demande à la cour de :

Rejeter l’ensemble des moyens et demandes des intimés ;

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’action en résiliation du bail rural intentée par les consorts [R] ;

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural dont bénéficier Mme [J] [R] ;

Rejeter la demande de résiliation du bail rural ;

Octroyer des délais de paiement à Mme [J] [R] pour régulariser la somme de 15.111,28 euros au titre des derniers fermages ;

A titre infiniment subsidiaire,

Infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé une astreinte de 500 euros par mois de retard pour quitter les lieux loués ;

Octroyer des délais les plus larges à Mme [J] [R] pour quitter les lieux loués ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [I] [X], veuve [R], M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], Mme [S] [R], épouse [W] à la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Mme [J] [R] soutient que la demande de résiliation du bail à ferme est irrecevable en ce que l’accord de tous les indivisaires était, selon elle, nécessaire pour mettre fin au contrat. En ce sens, elle affirme que MM [K] et [O] [R], nus-propriétaires, n’ont pas manifesté leur accord.

A titre subsidiaire, l’appelante soutient que le bail ne pouvait être résilié dès lors qu’il existait des raisons sérieuses et légitimes d’écarter cette résiliation, tenant aux difficultés financières de la concluante qui se dit « asphyxiée financièrement » par sa belle-famille depuis le décès de son époux.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’infirmation de l’astreinte.

Dans leurs dernières conclusions du 29 octobre 2024 (reprises oralement à l’audience), les consorts [R] demandent à la cour de :

Dire et juger que Mme [J] [R] n’a formulé aucune prétention en cause d’appel ;

Dire et juger que l’appel interjeté par Mme [J] [R] n’est pas soutenu ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez du 15 janvier 2024 en toutes ses dispositions en ce qu’il :

Condamne Mme [J] [R] à payer à Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière, une somme de 15.111,63 euros correspondant aux fermages impayés depuis le 1er avril 2021, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023,

Prononce la résiliation du bail rural du 10 février 2018, reconnu par le jugement du 19 décembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez et confirmé par l’arrêt définitif du 6 mai 2021, qui a dit que Mme [J] [R] peut bénéficier du statut du preneur, dont son conjoint [N] [R] était titulaire et ce à compter du 10 février 2018,

Ordonne à défaut de libération volontaire préalable des lieux l’expulsion de M. [J] [R] et tous occupants de son chef, si besoin en est avec le concours de la force publique, de l’ensemble des biens objets de la location, bâtiments d’habitation et d’exploitation et terres, sur les parcelles cadastrées :

*Section F n° : [Cadastre 30], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], commune de [Adresse 35],

*Section E n°[Cadastre 20], commune de [Localité 33],

*Section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], commune de [Localité 34] " [Localité 38] " dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 500 euros par mois de retard passé ce délai,

— Dit que cette astreinte provisoire court pendant un délai maximum de douze mois à charge pour les parties, à défaut de libération des lieux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

— Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux fermages et charges mensuels normalement exigibles, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des biens loués,

— Condamne Mme [J] [R] à payer à Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière et ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W], nus propriétaires, une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [J] [R] à payer à Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière, et à ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R], épouse [E], et Mme [S] [R], épouse [W], nus-propriétaires, une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les consorts [R] réclament la confirmation du jugement par la cour.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation, ils indiquent que les intimés représentent ¿ des héritiers et que ce sont les mêmes qui ont accordé le bail à [N] [R], sans que cela ne pose une difficulté quant à la validité du bail rural.

Ils soutiennent que le bail doit être résilié dès lors que Mme [J] [R] n’était pas à jour de certaines échéances qu’elle n’a jamais régularisées malgré les différentes mises en demeure de payer. Selon eux, elle reste redevable des échéances dues à compter du mois d’avril 2021 au 1er octobre 2022, soit quatre échéances restées impayées et qui n’ont pas été à ce jour régularisées.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité l’action en résiliation du bail rural :

Selon l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

—  1° effectuer des actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

—  2° donner à l’un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers un mandat générale d’administration ;

—  3° vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

—  4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ;

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Il résulte de ces dispositions que des indivisaires, titulaires des deux tiers des droits indivis, sont recevables à intenter une action en résiliation d’un bail rural. (civ 3ème, 29 juin 2011, n°09-70.894).

En l’occurrence, l’action en résiliation du bail rural pour défaut de paiement des loyers a été intentée par requête du 16 décembre 2022 déposée par Mme [I] [X], veuve [R], en sa qualité d’usufruitière et ses enfants, M. [H] [R], Mme [D] [R] et Mme [S] [R], nus propriétaires.

Si l’indivision réunit Mme [I] [X], veuve [R], M. [H] [R], Mme [D] [R], Mme [S] [R], M. [O] [R] et M. [K] [R], il est néanmoins justifié que l’action en résiliation réunit les deux tiers des indivisaires de sorte que l’action engagée est recevable.

2/ Sur le bien-fondé de la demande :

Selon l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance '

Pour entraîner la résiliation du bail à ferme, deux mises en demeure sont nécessaires sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure.

En l’occurrence, les intimés ont adressé trois mises en demeure les 15 mai, 23 août et 4 novembre 2022 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, les deux premières aux termes de laquelle sont exigés les règlements des échéances au 1er avril 2021 (2.471,77 euros), 1er octobre 2021 (2.448,52 euros) et 1er avril 2022 (2.501,98 euros), et la troisième aux termes de laquelle est exigée l’échéance au 1er octobre 2022 (2.475,25 euros).

Il n’est justifié d’aucune régularisation de sorte que les conditions posées par l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime sont réunies.

Cela étant, Mme [J] [R] se prévaut de raisons légitimes et sérieuses afin de solliciter le rejet de la demande en résiliation du bail rural.

Elle oppose des difficultés financières sérieuses nées du règlement de l’échéancier accordé par la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 6 mai 2021 qui l’a condamnée au paiement d’une somme totale de 37.257,70 euros, qu’elle a été autorisée à régler en 24 versements de 1.550 euros.

Mme [J] [R] relève que les mises en demeure lui ont été adressées alors qu’elle devait déjà faire face au paiement de 24 mensualités de 1.550 euros qu’elle a terminé de régler en juin 2023 et qu’elle s’est trouvée dans l’incapacité financière de régler concurremment le fermage courant.

En l’état, il résulte des éléments versés aux débats et notamment de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 6 mai 2021 que Mme [J] [R] devait régler une somme totale de 37.257,70 euros correspondant à des loyers impayés depuis l’année 2013 dont le paiement a été réclamé par les bailleurs qu’à compter du 13 juillet 2018, soit postérieurement au décès de [N] [R], époux de Mme [J] [R].

Si les circonstances susvisées peuvent expliquer les difficultés financières de Mme [J] [R] et seraient susceptibles de motiver le rejet de la demande en résiliation du bail rural, encore faut-il que Mme [J] [R] justifie de la régularisation de l’échéancier alors que l’effectivité des paiements, dont elle se prévaut et qui sont contestés pour partie par les intimés qui font état d’un restant dû d’un montant de 5.187,38 euros, n’est nullement démontrée par l’appelante.

Elle ne produit en effet aucune pièce financière permettant de vérifier le règlement effectif des 24 mensualités selon l’échéancier fixé par la cour d’appel de Montpellier, ou bien d’apprécier si le retard de paiement repose sur une raison sérieuse et légitime. La cour reste ignorante de ses capacités financières et de la réalité de sa situation personnelle.

Il convient en outre de constater que les premiers juges ont également retenu au titre des échéances impayées les termes arrêtés au 1er avril 2023 pour une somme de 2.650,99 euros et au 1er octobre 2023 à hauteur de 2.563,12 euros ce qui représente à la date du 1er octobre 2023 une dette totale de 15.111,63 euros qui a augmenté depuis la demande en résiliation.

Il s’ensuit que Mme [J] [R] ne justifie pas de raisons légitimes et sérieuses permettant de rejeter la demande en résiliation du bail rural.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural, et ordonné l’expulsion de Mme [J] [R] qui a été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et au règlement de la dette locative.

Pour le surplus, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a prononcé une astreinte de 500 euros par jour de retard qui n’est nullement motivée.

Il est nécessaire de laisser à l’appelante le temps nécessaire de libérer les lieux en considération du fait que l’exploitation a débuté le 28 mars 1991, soit il y a plus de 30 ans, rendant le départ plus difficile à gérer.

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Il convient ainsi d’accorder à Mme [J] [R] un délai de douze mois pour libérer les lieux, objet du bail rural conclu le 28 mars 1991.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

L’appelante sera condamnée à supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Constate la recevabilité de l’action en résiliation engagée par Mme [I] [X], veuve [R], M. [H] [R], Mme [D] [R] et Mme [S] [R],

Confirme le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez sauf en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [J] [R] dans un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 500 euros par mois de retard passé ce délai,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme [J] [R] dispose d’un délai de douze mois pour libérer les lieux loués tels que décrits dans le bail rural du 28 mars 1991, et ce à compter de la notification de présente décision,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [R] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,