ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02653 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2SB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 MARS 2023

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-014,

APPELANTE :

S.C.I. BALISIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Madame [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTEPLLIER substituant M^e Anne Florence BOUYGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SARL TOURISME ET VOYAGE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTEPLLIER substituant M^e Anne Florence BOUYGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Balisier est propriétaire de plusieurs appartements localisés dans un immeuble, sis [Adresse 6] Montpellier, qu’elle a donné en location aux termes de:

— un bail d’habitation du 5 juillet 2019 consenti à Mme [C] [V], portant sur un appartement situé au 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 680 euros outre 50 euros à titre de provisions sur charges ;

— un bail d’habitation du 15 juillet 2019 consenti à la SARL Tourisme et Voyage, portant sur un appartement situé au 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 680 euros outre 50 euros à titre de provisions sur charges ;

— un bail d’habitation du 15 juillet 2019 consenti à la SARL Tourisme et Voyage, portant sur un appartement situé au 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 950 euros outre 70 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2021, la SCI Balisier a assigné Mme [C] [V] et M. [R] [M], son compagnon, devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [C] [V], ordonner son expulsion et de les voir condamner in solidum au paiement de dommages-intérêts.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2021, la SCI Balisier a assigné la SARL Tourisme et Voyage et son gérant, M. [R] [M], devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de cette société, ordonner son expulsion et les voir condamner in solidum au paiement de dommages-intérêts.

Les locataires ont quitté les lieux et des états des lieux de sortie ont été établis contradictoirement le 3 juin 2022.

Par actes d’huissier du 6 avril 2022, la SCI Balisier a assigné la SARL Tourisme et Voyage devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, aux fins de voir juger le comportement de la preneuse fautif, juger que les fruits des locations de l’appartement du deuxième étage et celui du 1er étage doivent lui revenir, et la voir condamner en conséquence au paiement de la somme de 99.360 euros pour le logement du 1er étage, ainsi que la somme de 49.680 euros pour l’appartement du 2ème étage au titre de sous-locations avec intérêt au taux légal.

Par acte d’huissier du 12 avril 2022, la SCI Balisier a assigné Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, aux fins de voir juger le comportement de la preneuse fautif, juger que les fruits des locations de l’appartement du deuxième étage doivent lui revenir, et la voir condamner en conséquence au paiement de la somme 49.680 euros au titre de sous-locations avec intérêt au taux légal.

Le jugement contradictoire rendu le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Prononce la jonction des procédures enrôlées sous les n° 11 22-773, 11 22-105, 11 22-772, 11 22-861 et 11 22-104 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le n° unique 11 22-104 ;

Dit que le bail, conclu le 5 juillet 2019 entre la SCI Balisier et Mme [C] [V] d’une part et ceux conclus le 15 juillet 2019 entre la SCI Balisier et la SARL Tourisme et Voyage sont régis par la loi du 6 juillet 1989 ;

Se déclare, en conséquence, compétent pour statuer sur les demandes de la SCI Balisier ;

Condamne Mme [C] [V] à payer à la SCI Balisier la somme de 25.200 euros au titre des sous-locations effectuées pour la période du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Condamne la SARL Tourisme et Voyage à payer à la SC1 Balisier la somme de 40.950 euros, au titre des sous-locations effectuées pour la période du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute la SCI Balisier de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ;

Déboute la SCI Balisier de ses demandes de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Balisier de sa demande de communication des bilans sous astreinte ;

Déboute la SCI Balisier de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage à payer à la SCI Balisier une somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [C] [V], la SARL Tourisme et Voyage et M. [R] [M] de leur demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge se déclare compétent pour statuer sur les demandes de la SCI Balisier, relevant que les parties ont entendu soumettre les locations litigieuses au statut des baux d’habitation, qualification qu’il convenait de maintenir.

Il retient l’existence de sous-locations exercées en violation de l’article 13-2 2° des baux litigieux, constatant que cette activité n’est pas contestée ni par Mme [C] [V] ni par la SARL Tourisme et Voyage, qu’elle a débuté dès la prise à bail, et qu’elle est démontrée par les factures établies par ladite société, mentionnant un séjour de familles de demandeurs d’asile et de réfugiés pour un montant mensuel de 1.380 euros, par la consommation importante d’eau, par la sommation interpellative du 1er juillet 2021, faisant état de l’occupation des logements par des personnes sans-abris moyennant finance, et par les attestations de M. [W] [E] et Mme [H] [P], indiquant qu’elles ont vu un grand nombre de va et vient avec de nouvelles personnes à chaque fois.

Toutefois, il limite dans son montant la demande formulée par la SCI Balisier estimant qu’il convient de déduire des sous-loyers le montant des loyers versés par les preneurs durant les périodes où ils n’occupaient pas eux-mêmes les lieux et les mettaient à disposition de sous-locataires, le coût du loyer s’analysant en une dépense utile à la perception de fruits destinés au bailleur.

Le premier juge rejette la demande au titre des réparations locatives, l’estimant injustifiée en l’absence d’état des lieux d’entrée, de factures et de devis fixant leur coût. En outre, il déboute la SCI Balisier de sa demande de communication des bilans, tenant la production des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 de la SARL Tourisme et Voyages. Il relève également le caractère injustifié de la demande d’expertise judiciaire et de celle de dommages-intérêts.

La SCI Balisier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 mai 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions du 29 février 2024, la SCI Balisier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer la décision rejetant l’exception soutenue par les intimées ;

Infirmer la décision déférée sur les préjudices, fruits et travaux ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SARL Tourisme et Voyage pour la période allant du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2022 à payer à la concluante les fruits qu’elle a perçus à hauteur du montant des sommes de :

Premier appartement : 99.360 euros,

Deuxième appartement (type F4) 99.360 euros – type F3 : 99.360 euros ;

Condamner Mme [C] [V] à payer à la concluante au titre des sous-locations perçues pour la période allant du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2022, pour l’appartement qu’elle louait dans l’immeuble appartenant à la concluante, soit la somme de : 99.360 euros ;

Dire que les sommes porteront intérêts à compter de la signification de l’acte introductif d’instance ;

Sur les demandes accessoires (travaux, remise en état) :

Infirmer la décision déférée ;

Condamner Mme [C] [V] à payer à l’appelante la somme de 1.622,45 euros ;

Condamner la SARL Tourisme et Voyage à payer à l’appelante les sommes pour le premier appartement 2.585,41 euros et pour le deuxième appartement 4.423,64 euros ;

Subsidiairement, sur la demande d’expertise et la production des bilans :

Designer tel expert avec mission de se faire remettre l’ensemble des bilans et les déclarations fiscales de Mme [C] [V] et de la SARL Tourisme et Voyage, afin d’évaluer le montant exact des sommes perçues au titre de l’occupation des lieux par des tiers dans le cadre d’un contrat de sous location, ou de tel autre contrat ;

Condamner au besoin les intimées à remettre les bilans et pièces fiscales sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 8ème jour faisant suite à la signification de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition ;

Infirmer la décision déférée ;

Sur les dommages et intérêts :

Condamner les intimées à payer chacune à la SCI Balisier la somme de 5.000 euros ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Condamner les intimées in solidum à payer à la concluante la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la cour d’appel de Montpellier ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux sommations d’interpellation.

La SCI Balisier conclut à la compétence du premier juge pour statuer sur ses demandes, soutenant que le présent litige porte sur l’exécution de contrats de location soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne respectant pas les conditions des dispositions d’ordre public de l’article L 145-1 du code de commerce. A ce titre, elle affirme que Mme [C] [V] ne revêt ni le statut de commerçante ni ne pratique une activité d’hôtellerie, tandis que la SARL Tourisme et Voyage ne justifie pas d’une inscription au registre du commerce de l’exploitation d’une activité d’hôtellerie dans l’immeuble litigieux, de sorte qu’ils ne peuvent revendiquer l’activité commerciale.

L’appelante soutient que les intimées ont pratiqué des sous-locations en violation des baux litigieux et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, arguant que les lieux étaient occupés par des tiers aux contrats moyennant le versement d’indemnités par des organismes tiers, sans qu’il ne soit démontré l’existence de prestations de type hôtelier effectuées au bénéfice des occupants ou encore la connaissance par les autorités administratives ou associations des pratiques des intimées. A cet effet, la SCI Balisier affirme qu’elle est en droit de revendiquer, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, le montant intégral des sommes perçues et non pas après déduction de différentes charges à l’exception néanmoins des loyers principaux, qui ont été acquittés durant trois ans.

Elle soutient que l’activité des intimées est à l’origine d’une suroccupation des lieux ayant entrainé des dégradations locatives, lesquelles seraient justifiées par la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, l’appelante fait valoir que la SARL Tourisme et Voyage s’est présentée pour louer les lieux à usage d’habitation, destinés a priori à loger son personnel, alors qu’en réalité ladite société a transféré une partie des personnes devant loger dans l’hôtel, qu’elle exploite [Adresse 5] [Localité 8], générant ainsi des nuisances. Elle prétend également que Mme [C] [V] s’est servie de sa fonction au sein d’une association pour transférer des personnes en difficultés dans les appartements litigieux afin d’en tirer profit.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer le montant des sommes perçues par les intimées et d’obtenir la production sous astreinte des bilans et déclarations fiscales de Mme [C] [V].

Dans leurs dernières conclusions du 18 septembre 2023, Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage demandent à la cour de :

Dire et juger que lors de la signature des 3 baux litigieux, la SCI Balisier ou son mandataire, professionnel averti de l’immobilier et connaissant les règles en matière de gestion locative, ne pouvait méconnaître sauf ignorance fautive de sa part, la destination hôtelière des locaux loués en raison de l’objet et de l’activité de la SARL Tourisme et Voyage, de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés faisant mention expresse de cette activité à caractère commercial ;

Dire et juger que ces trois baux doivent donc être requalifiés en baux commerciaux soumis aux dispositions des articles L. 145- 1 et suivants du code du commerce ;

Dire et juger que le juge des contentieux et de la protection est incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI Balisier, au profit du tribunal judiciaire de Montpellier ;

Dire et juger que compte tenu de l’activité hôtelière de la SARL Tourisme et Voyage celle-ci n’était pas tenue d’obtenir l’autorisation de sous-location pour mettre à la disposition de sa clientèle hôtelière les locaux loués par la SCI Balisier ;

Dire et juger que la SARL Tourisme et Voyage, en mettant à la disposition de sa clientèle les locaux qui lui étaient loués par la SCI Balisier, exécutait des prestations de service et non des sous-locations ;

Constater que cette clientèle n’avait pas d’obligation de paiement en contrepartie de l’usage des locaux, puisque les nuitées correspondant à son hébergement étaient prises en charge par des tiers non occupants des locaux, et que dans ces conditions, il n’a pu y avoir de sous-locations et de sous-loyers versés ;

Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions contenant condamnation à paiement de sommes à l’encontre de la SARL Tourisme et Voyage et de Mme [C] [V], et dire et juger n’y avoir lieu à paiement à la SCI Balisier de sous-loyers ;

Si par impossible la cour considérait que la SARL Tourisme et Voyage avait irrégulièrement sous-loué les locaux donnés à bail par la SCI Balisier, constater que la somme à lui payer doit correspondre au profit net perçu des sous-locations et non au chiffre d’affaires correspondant aux nuitées facturées ;

Constater que les sommes réclamées sont injustifiées et sans lien avec le bénéfice réel étant résulté des sous-locations après déduction des charges d’exploitation afférentes aux locaux loués et aux charges générales de la SARL Tourisme et Voyage ;

Constater que la SCI Balisier ne justifie pas de ses demandes en paiement alors que la charge de la preuve lui en incombe ;

Dire et juger qu’elle ne justifie pas de ses demandes, fins et conclusions et en conséquence, les déclarer irrecevables et infondées ;

Dire et juger abusives les instances engagées par la SCI Balisier ;

La condamner à payer à la SARL Tourisme et Voyage la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, et au même titre, la somme de 3.000 euros au profit de Mme [C] [V] ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner à payer 4.000 euros à la SARL Tourisme et Voyage et 3.000 euros à Mme [C] [V] ;

La condamner aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage sollicitent la requalification des trois baux litigieux en baux commerciaux soumis à la juridiction judiciaire, soutenant que la SCI Balisier et son mandataire avaient, dès l’origine, connaissance de l’affectation des locaux loués à l’activité hôtelière de la SARL. Elles ajoutent que les locaux loués ne pouvaient servir à l’usage de résidence principale, dans la mesure où les baux ne mentionnaient pas que les lieux serviraient d’appartement de fonction au personnel de la SARL.

Elles prétendent ainsi que l’activité de sous-location n’est pas démontrée, compte tenu du fait que les locaux loués ont été exclusivement affectés à l’hébergement de clients de l’Hôtel des Voyageurs, lesquels n’ont été tenus à aucune contrepartie ou paiement, les nuitées et séjours ayant été prises en charge par l’autorité administrative ou par les associations sollicitantes.

Par ailleurs, les intimées font valoir que la comptabilité complète des exercices 2019, 2020 et 2021 de la SARL a déjà été communiquée à l’appelante. Elles concluent également au rejet de la demande d’expertise judiciaire, affirmant que l’appelante ne justifie ni de l’existence d’une activité de sous-location, ni du quantum de ses demandes de condamnation. A cet égard, elles soutiennent que les sommes réclamées sont illusoires en ce que la méthode d’évaluation de l’appelante ne tient pas compte des nuitées effectives et des charges supportées par le locataire principal.

Elles sollicitent la mise hors de cause de Mme [C] [V], arguant que cette dernière agissait pour le compte de la SARL et non dans le but de se loger personnellement, de sorte que le bail qu’elle a signé aurait dû être établi au nom de la SARL et à titre commercial.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, les intimées opposent que l’appelante a sollicité la résiliation des baux, au motif fallacieux d’une sous-location non autorisée, ainsi que le paiement d’une somme injustifiée.

MOTIFS

Sur la qualification des baux

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le présent titre s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur… [7] résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Le seul intitulé d’un contrat ne suffit pas à lui conférer définitivement sa véritable nature, que le juge devra restituer en analysant son objet, la destination du bail se caractérisant par l’affectation conventionnelle décidée par les parties.

En l’espèce, la SCI Balisier a consenti trois baux d’habitation que les parties ont entendu soumettre à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’un au bénéfice de Mme [V] et les deux autres au profit de la SARL Tourisme et Voyage, étant souligné que ces contrats rappellent textuellement de nombreux articles figurant dans cette loi.

Les dispositions contractuelles des trois baux, s’agissant de la destination des lieux, prévoient expressément que « les lieux loués sont destinés à la résidence principale du locataire, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, étant formellement interdit. La domiciliation du siège d’une entreprise commerciale n’est autorisée que dans les situations strictement prévues par les articles L 123-10 et L 123-11-1 du code de commerce et sous réserve d’en informer préalablement le bailleur dans tous les cas ». Les parties ont ainsi entendu expressément exclure du bail toute activité commerciale.

Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, la SARL Tourisme et Voyage n’a pas revendiqué l’application du statut des baux commerciaux, ni ne s’est prévalue de son activité d’hôtellerie que le bailleur pouvait parfaitement ignorer, cette mention ne figurant pas dans l’acte de location. Quand bien même l’extrait Kbis de la SARL Tourisme et Voyage porte pour objet social l’exploitation d’un hôtel dans le centre-ville de Montpellier, le contrat de bail ne mentionne nullement le numéro d’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés de Montpellier que le bailleur pouvait légitimement ignorer, ni que les deux logements seraient destinés à l’exploitation d’une activité d’hôtellerie exercée dans un autre immeuble.

Dans le même sens, le bail conclu avec Mme [V] ne fait nullement état de son emploi auprès de l’association ISSUE dont l’objet porte sur l’accueil en urgence, l’insertion, l’hébergement et le logement, ni que la location était destinée à accueillir un public en difficulté sociale.

Par ailleurs, les locaux, objet des baux, sont bien des appartements dévolus à l’habitation en sorte que la bailleresse pouvait légitimement considérer qu’ils seraient destinés à l’habitation principale de Mme [V] dont elle ignorait l’intention réelle ou celle des employés de la SARL comme elle le déclare dans ses conclusions.

Enfin, alors que la jurisprudence admet que le domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989 puisse être étendu à d’autres cas que ceux résultant des critères légaux, les parties pouvaient donc volontairement soumettre les baux conclus avec une SARL à la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, les contrats litigieux sont des baux d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les intimées seront en conséquence déboutées de leurs demandes relatives à la requalification du contrat. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef mais également en ce qu’il a reconnu la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur l’existence des sous-locations

Les baux litigieux sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et plus spécialement l’article 8, selon lequel le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il n’est nullement contesté que les logements ont été sous-loués par Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage, cette dernière assurant l’hébergement de personnes seules ou de familles en situation de précarité à la demande des organismes publics, parapublics ou des associations au nombre desquelles figure l’association ISSUE employant Mme [V].

Ces sous-locations sont établies par la sommation interpellative délivrée le 1er juillet 2021 au SIAO qui, interrogé sur les conditions de la mise à disposition des trois appartements, déclare :

« Dans le cadre de la mise à l’abri 115 répondant à la mise à l’abri des personnes sans abri et co-portée par ISSUE, ce dernier étant le décideur et ISSUE assurant l’administration financière des hébergements. La location passe par des bons de prise en charge mensuelle directement auprès de l’hôtel des Voyageurs. La nuitée est fixée en fonction de la composition familiale (bons de prise en charge donnés en copie). La facturation est assurée par l’association GAMMES-ISSUE'

C’est l’hôtel des Voyageurs et plus précisément M. [M] et ce depuis le 1er mai 2021 pour la mise à l’abri 115'

Il y a actuellement cinq ménages’ soit au total 11 personnes ».

Les pièces 6 et 8 confirment également la sous-location des trois appartements comme en témoignent les factures de la régie des eaux ou encore les mails adressés par la gestionnaire des biens. Sont également produits des attestations ou témoignages en ce sens (pièces 11, 12, 13).

Il est par ailleurs constant que cette sous-location n’a pas recueilli l’accord du bailleur, qui en l’absence de preuve contraire, ignorait cette situation, ni que celle-ci a été consentie moyennant une contrepartie onéreuse.

Il convient en conséquence de retenir le manquement fautif des locataires de nature à engager leur responsabilité.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur l’accession des fruits civils

La SCI Balisier réclame la restitution des fruits issus de cette sous-location se prévalant à cet égard des dispositions des articles 546 et 547 du code civil.

Les intimées s’opposent à tout paiement et considèrent de manière subsidiaire que la somme à payer doit correspondre au profit net perçu des sous-locations et non au chiffre d’affaires correspondant aux nuitées facturées. Elles ajoutent que les sommes réclamées sont injustifiées et sans lien avec le bénéfice réel étant résulté des sous-locations après déduction des charges d’exploitation afférentes aux locaux loués et aux charges générales de la SARL Tourisme et Voyage.

Les articles 546 et 547 du code civil disposent que « la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession » et que « Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Il est de jurisprudence constante que sauf sous-location autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (civ 3è 12 septembre 2019 n°18-20.727). Le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils par la sous-location de la propriété immobilière lui cause un préjudice financier qu’il est autorisé à réclamer.

La SCI Balisier est donc fondée à solliciter la restitution des fruits issus de ces sous-locations.

Selon l’article 548, « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement ».

Ces dispositions imposent au propriétaire de rembourser aux tiers les frais qu’ils ont exposés pour parvenir à la perception des fruits.

Cela étant, un arrêt a été cassé en ce qu’il a évalué les fruits issus de la sous-location non autorisée d’un logement conventionné et condamné le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait en être le possesseur de bonne foi (civ 3è 22 juin 2022, n°21.18-612).

La SCI Balisier réclame la restitution de la somme de 99.360 euros pour chaque appartement et à titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant exact des sommes perçues au titre de l’occupation des lieux par des tiers dans le cadre d’un contrat de sous-location.

Le premier juge a retenu un loyer de 1.380 euros par mois et par logement sur une période de 36 mois en se référant à des factures versées aux débats et a déduit de la somme totale, les loyers versés et ce en application de l’article 548 du code civil considérant que les loyers payés par les preneurs s’analysent comme une dépense utile à la perception de fruits destinés à la bailleresse.

S’agissant du montant du loyer retenu et de la période concernée par la sous-location, la cour confirme l’analyse du premier juge dès lors qu’il résulte des factures établies par l’hôtel des Voyageurs mais également d’une facture émanant de la SARL Tourisme et Voyage que le prix de la nuitée est de 46 euros et que sur les mois d’avril, mai et juin 2021, la location a été faite pour le mois entier (pièces 2 et 5).

Par ailleurs, en l’absence de pièces contraires produites par les preneuses notamment sur le taux d’occupation, il convient de considérer que la sous-location a eu lieu tout au long de l’exécution du bail soit du mois de juillet 2019 au mois de juillet 2022 ce qui correspond à une période de 36 mois.

La cour considère que les pièces produites par la SCI Balisier sont suffisantes pour apprécier le montant de sa créance sans qu’il y ait lieu de procéder à une expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de retenir une location pour les trois appartements sur la base d’un loyer mensuel de 1.380 euros et d’une période de 36 mois ce qui représente la somme de 49.680 euros pour chacun des appartements.

Le jugement sera par contre infirmé en ce qu’il a procédé à la déduction des loyers payés par les preneuses, ce qui est contraire à la jurisprudence constante applicable en la matière. De même, il ne saurait être fait application d’une déduction des charges d’exploitation afférentes aux locaux loués et aux charges générales de la SARL Tourisme et Voyage, la cour de cassation rappelant que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait en être le possesseur de bonne foi (civ 3è 22 juin 2022, n°21.18-612).

En conséquence, la SARL Tourisme et Voyage sera condamnée au paiement de la somme de 99.360 euros au titre des fruits de la sous-location et Mme [V] à la somme de 49.680 euros au même titre. Le jugement déféré sera infirmé de ces chefs.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, et selon les dispositions de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel quel sauf la preuve contraire.

Au cas d’espèce, la SCI Balisier peut se prévaloir de cette présomption et il doit être considéré que les trois appartements étaient en bon état en début d’exécution du contrat de bail, les intimées ne produisant aucun élément contraire de nature à remettre en cause ce constat.

S’agissant de l’appartement loué à la société Tourisme et Voyage (T3), il est signalé dans l’état des lieux de sortie diverses dégradations avec une peinture en état d’usage tant pour les murs que le plafond dans l’ensemble des pièces, celle-ci comportant des traces, des trous de cheville ou notée comme étant mal réalisée (gouttes, écailles'), un état de saleté du logement ou encore un manque d’entretien des équipements de la salle de bains avec la présence de tartre, un joint d’étanchéité moisi, les éléments de cuisine sont dégradés (gonflement, portes ne fermant plus, saleté), les équipements de cuisine sont sales, les vitrages sont dégradés.

S’agissant du deuxième appartement loué à la société (T4), il est signalé dans l’état des lieux de sortie diverses dégradations avec une peinture en état d’usage tant pour les murs que le plafond dans l’ensemble des pièces, celle-ci comportant des traces, des trous de cheville ou notée comme étant mal réalisée (gouttes, écailles'), un état de saleté du logement ou encore un manque d’entretien des équipements de la salle de bains avec la présence de tartre, un joint d’étanchéité moisi, une porte de placard ne fermant plus et des murs dégradés, les éléments de cuisine sont dégradés (gonflement, portes ne fermant plus, saleté), les équipements de cuisine sont sales, les vitrages sont dégradés.

Il est produit deux chiffrages établis par Constatimmo, en charge de l’établissement des états des lieux de sortie, sur la base d’une estimation faite par Mme [L], expert amiable, portant sur la réalisation de diverses réparations (peinture, nettoyage, détartrage, fuite, remplacement caches, clés,' pièce 5) pour le premier appartement à hauteur de 2.585,41 euros et pour le deuxième appartement pour une somme de 4.423,64 euros.

Ces dégradations, qui résultent des deux états des lieux établis de manière contradictoire, sont incontestables et doivent donner lieu à réparation. En outre, le chiffrage donné par l’appelante reprend chacune des prestations et est conforme aux prestations assurées sans paraître toutefois excessif.

Ce chiffrage n’est pas utilement contesté par la SARL Tourisme et Voyage, qui sera donc condamnée au paiement de ces sommes auxquelles il conviendra de déduire les dépôts de garantie versés pour les sommes de 950 et 680 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SARL Tourisme et Voyage au paiement de la somme de 5.379,05 euros.

S’agissant de l’appartement mis à disposition de Mme [V], il est signalé dans l’état des lieux de sortie diverses dégradations avec une peinture en état d’usage tant pour les murs que le plafond dans l’ensemble des pièces, celle-ci comportant des traces, des trous de cheville ou notée comme étant mal réalisée (gouttes, écailles'), chocs, peinture ternie, fissures, un état de saleté du logement ou encore un manque d’entretien des équipements de la salle de bains avec la présence de tartre, un joint d’étanchéité moisi, les éléments de cuisine sont dégradés (champ manquant), joints moisis, les équipements de cuisine sont sales avec traces de choc, poignées manquants pour le placard, les vitrages sont dégradés, de la rouille est relevée sur le garde-corps. (pièce 4).

Il est produit un chiffrage établi par Constatimmo, en charge de l’établissement de l’état des lieux de sortie, sur la base d’une estimation faite par Mme [L], expert amiable, portant sur la réalisation de diverses réparations (peinture, nettoyage, détartrage, fuite, remplacement caches, clés') pour une somme de 1.622,47 euros.

Ces dégradations, qui résultent d’un état des lieux contradictoire, sont incontestables et doivent donner lieu à réparation. En outre, le chiffrage donné par l’appelante reprend chacune des prestations et est conforme aux prestations assurées sans paraître toutefois excessif.

Ce chiffrage n’est pas utilement contesté par Mme [V], qui sera donc condamnée au paiement de cette somme de laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie versé pour une somme de 680 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] au paiement de la somme de 942,47 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé de ces chefs.

Sur la demande de dommages-intérêts

Cette demande sera rejetée dans la mesure où la SCI Balisier ne justifie pas de l’existence d’un préjudice propre ni n’explique pas les incidences éventuelles des sous-locations susceptibles d’ouvrir droit à indemnisation.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

La demande présentée par les intimées au titre du préjudice moral sera également rejetée, celles-ci succombant en leurs prétentions.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les intimées à verser chacune la somme de 1.000 euros.

Les intimées, qui succombent, seront condamnées aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision rendue le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions, excepté sur le montant des sous-locations et sur le rejet des dégradations locatives,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [C] [V] à payer à la SCI Balisier les sommes suivantes assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision :

—  942,47 euros au titre des dégradations locatives,

—  49.680 euros au titre des fruits de la sous-location,

Condamne la SARL Tourisme et Voyage à payer à la SCI Balisier les sommes suivantes assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente assigantion :

—  5.379,05 euros

—  99.360 euros au titre des fruits de la sous-location,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage à payer à la SCI Balisier la somme de 1.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [V] et la SARL Tourisme et Voyage aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président