ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00114 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PVRS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 DECEMBRE 2022

TJRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-000993

APPELANTS :

Monsieur [S] [L]

ayant pour mandataire la Société NEXITY LAMY, SAS au capital de 219.388.000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est [Adresse 2].

[Adresse 4]

[Adresse 4]

ILE MAURICE

Représenté par M^e Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [P] [L] NÉE [D] Ayant pour mandataire la Société NEXITY LAMY, SAS au capital de 219.388.000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est [Adresse 2].

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par par M^e Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant M^e Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [U] [B]

née le 13 Juin 1996 à Maroc

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Adriana IVANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [E] [B]

née le 03 Juin 1988 à Maroc

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Adriana IVANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 12 novembre 2018 avec prise d’effet au 16 novembre 2018, M. [S] [L] et Madame [P] [D], son épouse, ont consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] portant sur un logement meublé situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 377,17 euros, outre 95 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte en date du 16 novembre 2018, Mme [E] [B] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [U] [B].

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties le 2 octobre 2020.

Par acte d’huissier du 7 avril 2022, les époux [L] ont assigné M. [U] [B] et Mme [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de les voir condamner au paiement des loyers, charges et réparations locatives.

Le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] la somme de 191,11 euros, au titre des loyers et charges et réparations locatives ;

Déboute M. [U] [B] et Mme [E] [B] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève que les défendeurs doivent être condamnés au paiement du loyer du mois d’octobre 2020 en ce que la période de préavis se terminait le 22 octobre 2020 et qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’occupation de ce logement par un autre locataire avant la fin dudit préavis.

Il retient en outre que les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de la consommation réelle d’eau par le locataire.

Le premier juge retient enfin que M. [U] [B] a commis des dégradations locatives et que les époux [L] sont fondés à se prévaloir du cautionnement de Mme [E] [B].

Les époux [L] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 7 septembre 2023, les époux [L] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] la somme de 191,11 euros, au titre des loyers et charges et réparations locatives ;

Condamner solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], la somme de 3.054.74 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives ;

Confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

— Débouté M. [U] [B] et Mme [E] [B] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

— Condamné in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— Rappelé que I 'exécution provisoire est de droit ;

Condamner in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rejeter l’intégralité des demandes, fins, moyens et prétentions de M. [U] [B] et Mme [E] [B].

Les époux [L] concluent à la condamnation des consorts [B] au paiement du loyer d’octobre au prorata, arguant du fait qu’il importe peu que les clés aient été rendues avant la fin du préavis et précisant que les intimés ne rapportent pas la preuve d’un accord verbal en ce sens.

Ils soutiennent rapporter la preuve de la consommation excessive d’eau du locataire due, selon eux, à un mauvais entretien du logement par M. [U] [B] entrainant l’entartrage du réservoir et de ses composants. Ils sollicitent donc le paiement de la consommation réelle d’eau à hauteur de 2.931,02 euros et précise qu’aucune fuite n’a été relevée.

Les appelants font valoir que M. [U] [B] est à l’origine de dégradations locatives à hauteur de 675 euros et a reconnu l’état du logement en signant l’état des lieux de sortie.

Dans leurs dernières conclusions du 8 juin 2023, les consorts [B] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 9 décembre 2022 en ce qu’il :

— Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], la somme de 191,11 euros, au titre des loyers et charges et réparations locatives,

— Déboute M. [U] [B] et Mme [E] [B] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

— Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [E] [B] aux dépens de l’instance,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamner in solidum M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 754,34 euros ;

Débouter M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], de l’intégralité de leur demande ;

Condamner in solidum M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], à payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L], aux dépens liés à la procédure d’appel.

Les consorts [B] contestent la régulation des charges au titre de la consommation d’eau, arguant du fait qu’il existait une fuite qui n’a pas été signalée au locataire. Ils ajoutent que les bailleurs ne justifient pas de la réalité de la surconsommation alléguée.

Ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie, affirmant que le logement a été rendu en bon état et précisant que l’état des lieux de sortie a été beaucoup plus précis et détaillé que celui d’entrée et ne justifierait pas de dégradations locatives.

Les intimés contestent l’existence d’une dette locative et soulignent qu’un accord verbal avait été conclu entre les bailleurs et le locataire l’autorisant à réaliser l’état des lieux de sortie avant la fin de son préavis et l’exonérant du loyer.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale en paiement :

Sur les loyers :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le loyer est dû par le locataire pendant la durée du préavis que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été donné par le bailleur. Lorsqu’il émane du preneur, ce dernier est redevable du loyer et des charges durant tout le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du bailleur.

Il est reconnu que l’acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne valent pas renonciation du bailleur à exiger le règlement du loyer et des charges pendant la durée du préavis.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le locataire était redevable du loyer jusqu’au 22 octobre 2020, date d’expiration du délai de préavis d’un congé donné par M. [B]. Il s’ensuit qu’il est bien redevable de la somme de 203,06 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er au 22 octobre 2020.

La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les charges :

La consommation d’eau fait partie des charges récupérables par le propriétaire aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 ; il lui appartient d’en justifier et il doit être en mesure d’établir la réalité des dépenses dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives.

Les époux [L] produisent l’état des lieux d’entrée établi le 16 novembre 2018 faisant état d’un index pour le compteur d’eau n° 451441 de 105. Lors de l’état de sortie réalisé le 2 octobre 2020, il est porté comme index : 1909.21, ce qui révèle une consommation de 1804 m3. Les bailleurs réclament en conséquence le règlement de cette consommation qu’ils chiffrent à la somme de 2.931,02 euros.

Ces données chiffrées ne sont pas contestables et se retrouvent d’ailleurs reprises dans la pièce 13 relative à l’état des consommations d’eau en date du 8 novembre 2019 et qui révèlent les informations suivantes :

30 octobre 2018 : 1052 ; 28 mai 2019 : 527 ; 6 novembre 2019 : 1008 avec l’annotation suivante 'observations : 903 grosse consommation'.

Les époux [L] expliquent la consommation d’eau par l’entartrage de la cuvette des toilettes et du mécanisme entraînant un écoulement d’eau permanent et produisent une facture émise le 25 septembre 2020 par la société Diallo Art Deco pour une prestation relative à la recherche d’une fuite avec mise à l’épreuve du réseau dont il résulte que :

'après la mise sous épreuve du réseau, il n’a pas été constaté de fuite. Seuls l’entartrage du réservoir ainsi que du mécanisme laissent s’échapper de l’eau en continu. Il apparaît un manque d’entretien du détartrage régulier du réservoir et de ses composants (le robinet d’arrêt étant cassé, celui-ci laissait passer l’eau de manière continue sans possibilité de fermer l’alimentation en eau du wc)'.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les époux [L] établissent le bien-fondé de leur demande étant relevé que la fuite provient d’un défaut d’entretien des toilettes qui est imputable au preneur.

Il sera donc mis à sa charge la somme de 2.931,02 euros.

Sur les dégradations locatives :

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Se prévalant de dégradations locatives, les époux [L] réclament une indemnisation à hauteur de 675 euros et produisent :

* une facture d’un montant de 595 euros émise le 7 novembre 2002 par l’entreprise MV travaux reprenant les prestations suivantes :

— tringle + rideaux ; clic clac ; main d''uvre ; forfait déplacement

* une facture d’un montant de 655 euros émise le 7 novembre 2002 par l’entreprise MV travaux reprenant les prestations suivantes :

— réparation placard (porte, remise en place des planches, 2 jeux de roulettes, bouchon évier, néon cuisine, nettoyage vmc et plan de travail, dégivrage et nettoyage réfrigérateur, remplacement 7 verres eau, 4 assiettes, faitout, carafe, économe et tire-bouchon, cafetière électrique, nettoyage sol, remplacement prise, néon salle de bains, nettoyage vmv, détartrage cuvette, joint lavabo et 3 clés porte entrée ;

En l’état, l’état des lieux d’entrée établi le 16 novembre 2018 décrit de manière globale le logement comme étant en bon état avec mention de la qualification « état d’usage » pour les pièces suivantes:

— Remise de 2 badges magnétiques, 4 clés porte palière, 2 clés boite aux lettres, 1 clé accès commun ;

— Poignée porte palière et rayure sur l’extérieur ;

— Murs cuisine et séjour (accès, droite et gauche) avec traces noires, petite tache rouge, terni, traces tête de lit, trace de rouleau et trace de meubles, trois grosses brulures et plusieurs légères ;

— Fenêtres cuisine et séjour avec boitier de poignée cassé et l’autre manquant et tache peinture ;

— Prise TV mal fixée, un évier rayé ;

— Equipement cuisine : 1 meuble sous évier avec 3 éclats sur les champs, des rayures, un portillon qui ne ferme pas, rayure sur la plaque de cuisson, placard avec fissure structurelle avec au sol des traces de peintures, un cham décollé, nombreuses tâches et champs absents, chaises avec rayures, clic-clac avec taches, un bureau et un meuble TV avec des champs abimés, une table basse avec un gros choc sur pied et rayures sur un pied avec éclat sur le dessus, une table à manger avec rayures sur le dessus et taches de peinture sur les champs ; rideaux et tringles en état d’usage ;

— Salle de bains : murs en état d’usage avec trous de cheville, taches de peinture sur le mur d’accès, mur de gauche avec fissures structurelle, traces d’humidité et rayures, porte avec rayures et taches de peinture, le lavabo avec un joint d’étanchéité décollé avec robinetterie entartrée, un wc entartré, rideau de douche taché en bas et terni, un balai sans embout.

Dans le cadre de l’état des lieux de sortie en date du 2 octobre 2020, les parties ont porté les mentions suivantes :

— Restitution de 1badge magnétique, 4 clés porte palière, 2 clés boite aux lettres, 1 clé accès commun

— Pièces courantes : état des murs en mauvais état avec des traces jaunâtres et diverses taches sur l’ensemble des murs ; état des plinthes moyen avec rayures et éraflures ; état du sol moyen ; serrure porte état moyen avec divers éclats rayures et traces coté extérieur, impacts sur le châssis, et poignée piquée ; portes et ensemble châssis rail porte haute déposée et cassée, avec placard état moyen avec traces et taches sur les murs et sol ;

— Cuisine : état moyen peinture plafond et mauvais état murs qui comprennent diverses traces ; état des plinthes moyen ; sol en mauvais état avec traces de brûlures ; état meubles moyen ; évier sans bouchon de bonde, meuble sous évier en état moyen avec des traces et taches, habillage intérieur avec divers éclats rayures et habillage gondolé ; réfrigérateur non décongelé ; ; applique ne fonctionne pas ; vmc à nettoyer, plaque cuisson à nettoyer et traces autour du foyer avec traces et tache, rayures ; plan de travail à nettoyer et état moyen avec traces blanchâtres angle droit ; four à micro-ondes avec tâches jaunâtres à l’intérieur ; réfrigérateur avec traces habillage intérieur ;

— Pièce principale : plafond mauvais état avec raccord de peinture, trois trous non rebouchés et démarcation ; peinture des murs en mauvais état avec traces éclats fissures et diverses traces sur l’ensemble des murs ; plinthes : état moyen ; sol en mauvais état, à nettoyer avec traces et brûlures ; serrurerie des fenêtres en état moyen et taches et traces ; prise TV descellée ; radiateur état moyen avec éclat peinture

— Meubles : table basse état moyen avec divers éclats et rayures, deux tabourets en état moyen ; un pouf en mauvais état ; matelas mousse deux personnes en mauvais état , une table ronde en état moyen, chaises, étagère, bureau et meuble TV en état moyen;

— Salle de bains et wc : murs en mauvais état avec traces et taches sur l’ensemble ; plinthes avec traces et rayures ; sol en mauvais état avec traces et brulures ; porte état moyen avec taches et traces plus rayures ; joints lavabo état moyen car jauni, joint sous lavabo décollé ; applique ne fonctionne pas; vmc à nettoyer ; abattant wc état moyen avec cuvette entartrée.

La comparaison des deux états des lieux ne permet pas de retenir certaines dégradations dont se prévalent les appelants dont celles en lien avec le remplacement du mobilier (assiettes, faitout, carafe, cafetière électrique') en l’absence de mention précise les concernant dans l’état des lieux de sortie. Il en est de même pour le remplacement des rideaux et des tringles dont l’état de vétusté est attesté par l’état des lieux d’entrée. Il en est ainsi pour le clic clac ou l’état de la cuvette comme le joint lavabo qui présentaient dès l’entrée dans les lieux de M. [B] un état dégradé. S’agissant des clés, il est noté la remise totale de 5 clés ce qui est conforme à l’état d’entrée.

Cette comparaison met toutefois en évidence les dégradations locatives suivantes :

— nettoyage vmc et plan de travail (cuisine et salle de bains) : 30 euros ;

— remplacement néons : 20 euros ;

— bouchon évier : 5 euros ;

— dégivrage et nettoyage réfrigérateur: 5 euros ;

— nettoyage sol : 15 euros

— réparation placard ramené par les époux [L] à 150 euros;

soit un total de 225 euros.

Il convient en conséquence de fixer le montant des dégradations locatives à la somme de 225 euros contrairement à ce qu’a retenu le premier juge qui a évalué les dégradations locatives à la somme de 610 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur la compensation des sommes dues :

Il est justifié que M. [B] a versé un dépôt de garantie de 754,34 euros dont il demande la restitution.

Comme vu précédemment, les intimés sont redevables de la somme de 3.359,08 euros ( 203,06 euros + 2.931,02 euros + 225 euros) en sorte qu’après compensation des sommes respectives dues par chacune des parties, il convient de les condamner au paiement de la somme de 2.604,74 euros. La décision déférée sera infirmée sur ce point

Les intimés seront déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie qui vient en déduction des sommes dues. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les consorts [B], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par les appelants au titre des frais irrépétibles et de condamner les intimés à leur régler la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] la somme de 191,11 euros, au titre des loyers et charges et réparations locatives;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] la somme de 2.604,74 euros au titre des loyers et charges et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

Déboute les parties du surplus du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] à payer à M. [S] [L] et Madame [P] [D], épouse [L] 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [U] [B] et Mme [E] [B] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,