Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 7 mai 2025, n° 21/18024

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- I. Sur la demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale du 25 jui...
- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de la demande de la SCI Senachamps
- Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation partielle 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de la demande d'annulation
La cour a confirmé que la SCI Senachamps, présente et ayant voté, ne pouvait pas être considérée comme opposante à l'assemblée générale, rendant sa demande d'annulation irrecevable.
Rejeté
Calcul erroné des votes
La cour a jugé que les résolutions avaient été adoptées conformément aux règles de calcul des voix, et que la SCI Senachamps n'avait pas prouvé ses allégations.
Rejeté
Charges non justifiées
La cour a confirmé que les résolutions avaient été adoptées à la majorité requise et que la SCI Senachamps n'avait pas établi la preuve de ses allégations.
Accepté
Partie perdante en appel
La cour a jugé que la SCI Senachamps, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens et verser la somme demandée au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 7 mai 2025, n° 21/18024
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/18024
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTJean-Marc HUMMELMarie-Catherine VIGNESAriel FERTOUKH
Cabinet(s) :	G 2 & HGRV ASSOCIESBDL AVOCATSCABINET FERTOUKH
Parties :	Société ATRIUM GESTION, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES c/ S.C.I. SENACHAMPS

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18024 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPSI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 14/12930

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] ET [Adresse 1] [Localité 5] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 018 503

C/O Société ATRIUM GESTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : E1735

INTIMEE

S.C.I. SENACHAMPS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 257 231

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J0079

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

L’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est géré par la société Loiselet et Daigremont Patrimoine venant aux droits de la société Loiselet et Daigremont Entreprises, en qualité de syndic.

La société SIEL était propriétaire de plusieurs lots de parking dépendant de cet immeuble qu’elle a apportés en apport du capital social de la SCI Senachamps constituée le 30 décembre 2008.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 25 juin 2014 dont la SCI Senachamps a demandé l’annulation par assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Paris le 26 août 2014.

Dans le cadre d’instances distinctes l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SCI Senachamps a également demandé l’annulation des assemblées générales des 3 octobre 2011, 20 juillet 2012, 1er juillet 2013 et 25 juin 2014.

S’agissant de l’assemblée générale du 25 juin 2014, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 24 septembre 2021 (RG tribunal 14/12930), a :

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] en date du 25 juin 2014 présentée par la SCI Senachamps,

— annulé les résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] en date du 25 juin 2014,

— rejeté la demande d’annulation des résolutions 15.1 à 16.2, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] en date du 25 juin 2014,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— rejeté les demandes présentées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de dispense aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires présentée par la SCI Senachamps sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe le 14 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] a interjeté appel de cette décision.

La clôture devant la cour a été ordonnée le 4 décembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon conclusions notifiées le 8 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], appelant, demande à la cour de :

— Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

[Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 5] en son appel, et le DECLARER bien fondé,

— Débouter la SCI Senachamps en son appel incident tendant à réformer le jugement

entrepris en ce qu’il l’a déboutée en sa demande d’annulation en intégralité de l’Assemblée

Générale du 25 juin 2014,

— Débouter la SCI Senachamps en son appel incident tendant à réformer le jugement

entrepris en ce qu’il l’a déboutée en sa demande d’annulation des résolutions N°15.1 à 16.2

et 18 à 24 de l’Assemblée Générale du 25 juin 2014,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2021 par la 8ème Chambre ' 3ème Section du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a déclaré irrecevable la SCI Senachamps en

sa demande d’annulation en intégralité de l’Assemblée Générale du 25 2014,

— Confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2021 par la 8 ème Chambre ' 3 ème Section du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a débouté la SCI Senchamps en sa demande d’annulation des résolutions N°15.1 à 16.2 de l’Assemblée Générale du 25 2014,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions

N°5, 6, 7, 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 25 juin 2014,

Statuant de nouveau,

— Débouter la SCI Senachamps en sa demande d’annulation des résolutions N°5, 6,

7, 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 25 juin 2014, car mal fondée en fait et en droit,

Pour le surplus

— Débouter la SCI Senachamps en son appel incident au titre des frais irrépétibles de

procédure de première instance,

— Condamner la Société Senachamps à payer au Syndicat des Copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, la somme de 10.000' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la Société Senachamps en tous les dépens, dont distraction au profit de la SELARL BDL Avocats, représentée par Maître Frédéric LALLEMENT, Avocat au

Barreau de PARIS, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Suivant conclusions notifiées le 16 mars 2022, la SCI Senachamps, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Senachamps de sa demande

d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2014;

Statuer à nouveau,

— Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 25 juin 2014 de l’immeuble [Adresse 6],

[Adresse 6] ' [Adresse 1] ' [Localité 5] ;

A titre subsidiaire :

— Confirmer le jugement en ce qu’il à prononcer la nullité des résolutions n°5, 6, 7, 8, et

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI SENACHAMPS de sa demande

d’annulation des résolutions suivantes : 15.1 à 16.2, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24

' Statuer à nouveau

' Prononcer la nullité des résolutions pour lesquelles la SCI SENACHAMPS a voté

contre notamment les résolutions suivantes : 15.1 à 16.2, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 ;

En tout état de cause :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

[Adresse 6] et [Adresse 4] ' [Localité 5], représenté par son syndic la société LOISELET & DAIGREMONT de toutes ses demandes.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Senachamps de l’article 700 du

Code de procédure civile

Statuer à nouveau

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

[Adresse 6] et [Adresse 4] ' [Localité 5], représenté par son syndic la société LOISELET & DAIGREMONT au paiement de la somme de 5.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens pour la procédure en première en instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] et [Adresse 4] ' [Localité 5], représenté par son syndic la société LOISELET & DAIGREMONT au paiement de la somme de 5.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens pour la procédure en appel ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI SENACHAMPS d’être

dispensée de toute participation aux condamnations précitées par application de

l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Statuer à nouveau

— Dire que la société SCI Senachamps sera dispensée de toute participation aux

condamnations précitées par application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 25 juin 2014 :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Senachamps est irrecevable à demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale du 25 juin 2014 alors que, présente et représentée, elle a voté en faveur de certaines résolutions.

La SCI Senachamps rappelle qu’elle conteste la régularité des assemblées générales des 3 octobre 2011, 20 juillet 2012 et 1er juillet 2013 de sorte que lorsque ces assemblées générales auront été annulées, la désignation du syndic le sera également. Elle en déduit que le syndic n’a pas pu être nommé lors de cette assemblée et qu’il n’avait pas qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 25 juin 2014.

Réponse de la cour :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2014 que la SCI Senachamps n’apparaît pas dans la liste des copropriétaires absents et non représentés. Elle apparaît expressément comme ayant voté à l’encontre de certaines résolutions mais certaines d’entre elles 1, 2-1, 2-2, 3), adoptées à l’unanimité ont nécessairement été adoptées avec un vote de la SCI Senachamps en faveur de celles-ci. De même, la SCI Senachamps a voté en faveur de la résolution 10-4 relative à l’élection de l’un de ses associés au conseil syndical.

Dès lors, la SCI Senachamps présente et représentée lors de l’assemblée générale contestée n’a pas la qualité d’opposant et doit être déclarée irrecevable en sa demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 25 juin 2014, peu important que l’irrégularité invoquée soit tirée de l’absence de mandat du syndic pour convoquer l’assemblée générale (Civ 3è, 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-18.312, Bull Civ 2011, III n° 139), absence de mandat qui demeure en l’état de ses écritures à l’état de simples allégations : le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 15.1 à 16.2, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 de l’assemblée générale du 25 juin 2014 :

La SCI Senachamps soutient que ces résolutions encourent la nullité dès lors que les votes ont été calculés contrairement aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence en la matière prévoyant que les voix des copropriétaires doivent être calculées en proportion des tantièmes de copropriété afférents à leurs lots et non en proportion des tantièmes de charges.

Elle relève qu’il est indiqué au procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2014 que le nombre de tantième retenu est de 100 398 alors qu’il résulte du titre de propriété des lots concernés que les tantièmes représentent 11 488. Ainsi les tantièmes de copropriété afférents aux lots des copropriétaires est de 110488 et ce nombre aurait dû être utilisé lors de l’assemblée générale du 25 juin 2014 afin de comptabiliser les votes des copropriétaires.

La cour constate au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2014 que 18 copropriétaires sur 40 étaient présents ou représentés totalisant ensemble 79811/100398 tantièmes.

Résolutions 15.1 à 16.2 :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires observe que la SCI Senachamps se borne à reprendre les arguments de ses écritures prises devant le tribunal judiciaire. Il relève que c’est à juste titre qu’il a réparti les frais de climatisation en charges communes générales dès lors que la SCI Senachamps emprunte les parties communes de l’immeuble et notamment la galerie commerciale dont les parties communes sont constituées de voies de circulation.

Concernant plus spécifiquement ces résolutions, la SCI Senachamps se réfère à la jurisprudence selon laquelle les lots indépendants n’ont pas à contribuer aux charges des éléments d’équipements communs et des services collectifs ne présentant pour eux aucune utilité (Civ 3è, 18 juillet 1979).

En l’espèce, les charges en question n’emportent aucune amélioration ou aucun service pour les parkings. La SCI Senachamps ne bénéficiant pas de ces services ne doit pas être contrainte à participer à leur financement.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire conduite par Mme [N] [S] a écarté divers postes de charges générales et de fait, sont considérées comme des charges spéciales ne pouvant être facturées à la SCI Senachamps, les charges d’eau froidre, EDF, FFRIGORIES, chauffage, téléphonie et climatisation.

Réponse de la cour :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2014 que la SCI Senachamps apparaît opposante aux résolutions 15.1 à 16.2.

Ces résolutions concernent :

résolution 15.1: l’adaptation de la convention d’honoraires de maîtrise d’oeuvre pour la rénovation des locaux techniques de production d’eau glacée ( CLIMATECH),

résolution 15.2 sur l’appel des fonds correspondants à ces travaux,

résolution 16.1: l’adoption de la mission de la société Property S2 en vue de la réalisation d’un appel d’offres pour le renouvellement des contrats de maintenance multitechnique

résolution 16.2 sur les appels de fonds correspondants à cette mission.

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et n’apparaissent pas avoir été calculées au regard du nombre de tantièmes de parties communes.

Il résulte des documents joints à la convocation à l’assemblée générale (pièce 1 SDC) que la société Climatech s’est vu confier la production d’un dossier de consultation pour la rénovation du local technique d’eau glacée tandis que la société Property S2 se voyait confier, pour le renouvellement de contrats de maintenance multitechniques, une mission tendant à dépouiller les offres des entreprises dans le cas d’appels d’offres, et de réaliser l’analyse des offres.

C’est par des motifs pertinents et circonstanciés que la cour adopte que les premiers juges, après avoir examiné l’expertise comptable dont la SCI Senachamps se prévaut pour affirmer qu’elle devrait échapper au paiement de ces charges, ont rejeté la demande d’annulation des résolutions 15-1 à 16-2 étant observé :

— que l’expertise comptable dont se prévaut la SCI Senachamps dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] n’affirme pas comme elle l’indique qu’elle serait dispensée du paiement desdites charges mais que celles-ci devraient être considérées comme des charges spéciales dont elle a déterminé la quote part incombant à la SCI.

— qu’il incombe à la SCI Senachamps d’établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions ce qui implique la production du règlement de copropriété qu’elle ne produit pas en cause d’appel, tout comme elle ne l’avait pas produit devant les premiers juges de sorte qu’elle échoue à établir la preuve de ses allégations,

— que la majorité recueillie par les résolutions contestées n’apparait pas avoir été déterminée sur la base des tantièmes des parties communes, peu important que la détermination du nombre de tantièmes des parties communes diverge entre la SCI Senachamps et le syndicat des copropriétaires puisque les dépenses contestées apparaissent échapper aux règles de vote édictées par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 15-1 à 16-2 de l’assemblée générale du 25 juin 2014

Résolutions 18 à 24 :

Moyen des parties :

Le syndicat des copropriétaires relève que les résolutions contestées portent notamment sur les sprinklers présents dans le parking. Ces dispositifs sont des parties communes générales entretenues par le syndicat des copropriétaires. Il note que si la SCI Senachamps prétend procéder à l’entretien de ces sprinklers, elle ne verse pour autant aucune facture permettant de l’établir.

La SCI Senachamps affirme prendre en charge ces postes compte tenu de la carence du syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour :

La résolution 18 porte sur l’approbation du compte travaux de remplacement de deux rideaux d’air chaud de l’entrée décompté en charges générales.

La résolution 19 porte approbation des comptes 'remplacement de postes de contrôles de l’installation des sprinkleurs’ décomptés en charges réseau sprinkleurs.

La résolution 20 porte approbation des comptes 'levée des réserves suite au dernier rapport de vérification des sprinkleurs dans le parking’ décomptés en charges réseau sprinkleurs.

La résolution 21 porte approbation des comptes 'levée des réserves suite au dernier rapport de vérification de l’installation des sprinkleurs dans la galerie marchande’ décomptés en charges réseau sprinkleurs.

La résolution 22 porte approbation des comptes 'plan de masse installation sprinkleurs et des schemas d’instruction’ décomptés en charges réseau sprinkleurs.

La résolution 23 porte approbation des comptes 'remplacement des collecteurs d’alimentation DN 150 situé sur la rample’ décomptés en charges réseau sprinklers.

La résolution 24 porte approbation des comptes 'mise en conformité des ascenseurs du batiment C’ décomptés en charges ascenseurs.

La SCI Senachamps est bien opposante à ces résolutions relatives à des dépenses d’entretien entraînées par des équipements communs. C’est donc à bon droit qu’elles n’ont pas été adoptées en détermination de la quote part des parties communes des copropriétaires ayant pris part aux votes.

La SCI Senachamps ne développe aucun autre moyen pour contester la régularité de ces résolutions et n’établit pas la preuve qu’elle prendrait en charge les postes de charge relatifs aux sprinklers. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à l’annulation des résolutions 18 à 14 de l’assemblée générale du 25 juin 2014.

Résolutions 5 à 9 de l’assemblée générale du 25 juin 2014 :

Le syndicat des copropriétaires relève que la SCI Senachamps a développé pour la première fois le moyen tiré de l’irrégularité du calcul des votes dans ses conclusions signifiées le 15 janvier 2019 tandis que dans l’exploit introductif d’instance, seul un moyen tiré de la mauvaise gestion de la copropriété avait été excipé. Elle en déduit que le nouveau moyen développé au-delà du délai de contestation de l’assemblée générale est irrecevable.

Au fond, et considérant que la SCI Senachamps prétendrait que ces résolutions seraient nulles car le nombre de tantièmes retenus serait de 100 398 et non de 110 488, elle expose les modifications intervenues dans la réparition des quotes parts de parties communes dont elle soutient qu’elles seraient opposables à la SCI Senachamps qui ne constitue qu’une émanation de la société SIEL qui a pris part au vote de l’assemblée générale ayant adopté lesdites modifications.

La SCI Senachamps demande la confirmation du jugement entrepris.

Réponse de la cour :

Sur la recevabilité de la demande de la SCI Senachamps :

Il n’est pas contesté que la SCI Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires pour voir annuler en son entier l’assemblée générale qui s’est tenue le 25 juin 2014. Dès lors, la demande d’annulation des résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 était virtuellement comprise dans la demande principale, le délai de forclusion de l’action en nullité des résolutions de l’assemblée générale ayant été interrompu par la délivrance de l’assignation aux fins d’annulation de l’assemblée générale en son entier (Civ 3è, 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.573, publié).

La demande en annulation des résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 est donc recevable.

Au fond :

La résolution n° 5 concerne l’approbation des comptes de l’exercice 2013. Elle a été adoptée à une majorité de 75145/79811.

La résolution n° 6 concerne le quitus de gestion au syndic. Elle a été adoptée à une majorité de 75145/79811.

La résolution n° 7 concerne la désignation du syndic et l’approbation de son contrat de mandat. Cette résolution a été adoptée à une majorité de 75145/100398.

La résolution n° 8 concerne l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2014. Elle a été adoptée à la majorité de 75145/79811.

La résolution n° 9 porte sur le vote du budget de l’exercice 2015. Elle a été adoptée à la majorité de 75145/79811.

La SCI Senachamps est bien opposante à ces résolutions.

Le moyen de la SCI Senachamps, pour obtenir l’annulation de ces résolutions, consiste à affirmer que ces résolutions ont été adoptées sur le fondement de règles de calcul erronées dès lors qu’aurait dû être pris en compte le nombre de tantièmes de parties communes dont il indique qu’il est pour l’ensemble du syndicat de 110 488 (100 398 selon le syndicat) et non les tantièmes de charges générales.

Le syndicat justifie que lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2006, à laquelle assistait la société Siel, la répartition des parties communes a fait l’objet de modifications non publiées dont il résulte que les tantièmes de parties communes sont de 110 398.

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes.

Quelles que soient les divergences entre le syndicat et la SCI Senachamps sur le nombre de tantièmes de parties communes, il apparaît que ni l’un ni l’autre des chiffres avancés par ces parties n’ont servi de base de calcul aux résolutions 5, 6, 8 et 9 dont l’objet n’entre pas dans les prévisions de l’article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc à bon droit que le tribunal a ordonné l’annulation de ces résolutions.

S’agissant de la résolution n° 7, celle-ci apparaît avoir été votée conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Senachamps relève qu’il résulte du titre de propriété des lots concernés que les tantièmes représentent 110 444 et non 100 398 comme indiqué.

Le syndicat des copropriétaires expose, pour sa part, que la base des 100 398 tantièmes résulte d’une nouvelle grille de répartition des parties communes votée lors de l’assemblée générale non contestée du 20 juin 2006 à laquelle la société SIEL était présente ou représentée (pièce 30 SDC).

Il admet toutefois que le modificatif du règlement de copropriété en résultant n’a jamais été publié à la conservation des hypothèques.

En l’espèce, il a été constitué par acte authentique du 30 décembre 2008 la SCI Senachamps composée de deux associés, M. [R] et la société SIEL qui a apporté la pleine propriété de 420 emplacements de parking concernant un 'ensemble immobilier n° 1 sis [Adresse 3]' et un 'ensemble immobilier n° 2 'concernant l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1]'. Il résulte de cet acte que les tantièmes des parties communes concernant ce second ensemble immobilier sont de 110 486 (et non110 488 comme le prétend la SCI).

Les modifications apportées dans la répartition de ces tantièmes par l’assemblée générale du 20 juin 2006, ne sont nullement mentionnées.

Ainsi, l’acte transférant à la SCI Senachamps la propriété de lots de parking dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] ne comporte aucune mention expresse aux modifications apportées à la répartition des quotes parts de parties communes résultant de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 20 juin 2006.

Selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

De jurisprudence constante, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires qu’à compter de leur publication au fichier immobilier (Civ 3è, 31 janvier 1996, n°93-18.318, BC III, n°29).

Cependant, il résulte de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, pris en son dernier alinéa, que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté dans les actes conventionnels réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

La SCI Senachamps constitue l’ayant droit particulier de la société SIEL.

En l’absence de publication au fichier immobilier des modifications apportées au règlement de copropriété par la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 20 juin 2006, les modifications apportées au calcul des tantièmes de parties communes ne sont pas opposables à la SCI Senachamps tout en devant être appliquées par le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il apparaît que la résolution n° 7 aurait été adoptée quel que soit le nombre de tantièmes de parties communes retenu, qu’il s’agisse de celui devant être retenu par le syndicat ou qu’il s’agisse de celui demeurant opposable à la SCI Senachamps.

Dès lors, il n’y a pas lieu à annulation de cette résolution. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .

La SCI Senachamps doit être considérée comme partie perdante en cause d’appel puisqu’elle succombe dans plusieurs de ses prétentions dont dans sa prétention principale.

Dès lors, elle doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 8000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a annulé la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] en date du 25 juin 2014 ;

Statuant à nouveau :

Rejette la demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] en date du 25 juin 2014 présentée par la SCI Senachamps ;

Y ajoutant,

— Condamne la SCI Senachamps aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Frédéric Lallement, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI Senachamps à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de la SCI Senachamps tendant à être dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE