RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04448 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHZM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny- RG n° 11-22-000675

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY (SASU)

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099

C/O Cabinet NEXITY LAMY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869, substitué par M^e Axel MALDONADO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Madame [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 198

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008035 du 06/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur [E] [N]

né le 11 décembre 1963 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

et

Madame [U] [M] épouse [N]

née le 08 Juin 1961 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Jean-Charles BEDDOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : D0631

Ayant pour avocat plaidant M^e Dominique DOLSA, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Emeline DEVIN

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 15 mai 2013, M. [E] [N] et Mme [U] [M] épouse [N] ont consenti à Mme [B] [V] un contrat de bail portant sur un appartement de type F3 ainsi qu’une place de parking n° 00181, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 806 euros et 70 euros de provisions sur charges.

Se plaignant de désordres affectant son appartement et la place de parking, par acte d’huissier du 28 mars 2022, Mme [B] [V] a fait citer M. [E] [N] et Mme [U] [N], pris en la personne de leur mandataire, la société Ammonitia, SAS, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de les condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à :

— effectuer les travaux de réfection et de remise aux normes des réseaux et branchements électriques de son appartement, afin de faire fonctionner l’ensemble des interrupteurs, ainsi que des travaux d’étanchéité de sa place de parking afin qu’elle puisse en jouir paisiblement, ce sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard ;

— les condamner à lui payer une somme de 13.090 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— les condamner aux entiers dépens.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2022, M. [E] [N] et Mme [U] [N] ont fait citer le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy devant ce même tribunal, lui demandant d’ordonner la jonction avec la procédure principale initiée par Mme [B] [V], et afin d’obtenir sa condamnation à :

— les garantir de cette action,

— à réaliser les travaux sollicités par Mme [B] [V], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, visant à faire cesser les inondations sur la place de parking lot 181 dont ils sont propriétaires ;

— juger que le syndicat des copropriétaires devra les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre du trouble de jouissance qui serait justifié par la demanderesse principale ;

— à leur payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens ;

et rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

A l’audience du 9 novembre 2022, Mme [B] [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [E] [N] et Mme [U] [N], représentés par leur conseil, ont également maintenu leurs demandes tout en précisant que la demande de garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires ne porte pas sur l’indemnisation du désordre électrique allégué par Mme [V].

En défense, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son conseil, a demandé au tribunal de :

à titre principal,

— juger que le défaut du système électrique dans le salon ne concerne pas les parties communes de l’immeuble,

— juger que la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien n’est pas rapportée, s’agissant de la présence d’eau sur la place de parking loué à Mme [B] [V],

en conséquence,

— débouter Mme [B] [V] et les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— juger que la demande de travaux au titre de la présence d’eau sur les places de parking est une demande indéterminée,

— juger que Mme [B] [V] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable au titre de l’utilisation de sa place de parking,

— juger que Mme [B] [V] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable au titre du défaut électrique dans son salon,

en conséquence,

— débouter Mme [B] [V] de sa demande de réalisation des travaux d’étanchéité sous astreinte et à tout le moins, la rapporter à de plus justes proportions,

— débouter Mme [B] [V] de sa demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance lié à l’utilisation de sa place de parking,

— débouter Mme [B] [V] de sa demande indemnitaire relative au préjudice lié à l’absence de système électrique aux normes de son salon,

à titre infiniment subsidiaire,

— fixer le montant du trouble de jouissance subi à la somme de 230 euros,

— rapporter à de plus justes proportions la demande indemnitaire du trouble de jouissance lié à l’absence de système électrique aux normes de son salon,

en tout état de cause,

— condamner, in solidum, tout succombant au paiement, outre les entiers dépens, à la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 janvier 2023 le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Dit n’y avoir lieu à jonction ;

Condamne M. [E] [N] et Mme [U] [N] à payer à Mme [B] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié aux désordres électriques,

Condamne in solidum d’une part, M. [E] [N] et Mme [U] [N] et d’autre part, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, à payer à Mme [B] [V] la somme de 8.050 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance lié à l’usage du parking,

Condamne le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à garantir M. [E] [N] et Mme [U] [N] du paiement de la condamnation in solidum de 8.050 euros,

Ordonne au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, de faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble d’inondation sur le parking n°181 de l’immeuble du [Adresse 3] et ce, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

Dit que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 4 mois, à charge pour les requérants, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne in solidum M. [E] [N] et Mme [U] [N], d’une part, et le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, d’autre part, aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 1er mars 2023 par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] demande à la cour de :

JUGER bien fondé l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] en le déclarant recevable,

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure au Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020,

Vu les dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu le jugement du 4 janvier 2023,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts [N] au paiement de la somme de 500 € à Madame [V] à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié aux désordres électriques,

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a retenu la matérialité d’un trouble de jouissance souffert par Madame [V] au titre de sa place de parking,

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance de la place de parking exposé par Madame [V],

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [N] à payer à Madame [V] la somme de 8 050€ à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance lié à l’usage du parking,

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir les consorts [N] du paiement de la condamnation in solidum de 8 050€,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble de d’inondation sur le parking numéro 181,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné, in solidum, le syndicat des copropriétaires et les consorts [N] aux entiers dépens de l’instance.

En conséquence et statuant à nouveau,

' A titre principal,

JUGER que la preuve d’un trouble de jouissance souffert par Madame [V] au titre de sa place de parking n’est pas rapportée,

JUGER que la preuve d’un désordre imputable au vice de construction ou à un défaut d’entretien d’une partie commune de l’immeuble n’est pas démontrée, s’agissant de la présence d’eau sur la place de parking louée à Madame [V],

DEBOUTER Madame [V] et les Consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7],

En conséquence, JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] ne peut être retenue,

' A titre subsidiaire,

JUGER que Madame [V] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain au titre du trouble de jouissance de la place de parking louée,

JUGER qu’il n’existe aucune intervention possible sur l’évent au droit de la place numéro 181 et que le syndicat des copropriétaires ayant réalisé des travaux de création d’une rigole, il n’y a pas lieu d’ordonner, sous astreinte, une obligation de faire à la charge du syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER Madame [V] et les Consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7],

En conséquence, JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] ne peut être retenue,

' A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que l’indemnisation du trouble de jouissance exposé par Madame [V] sera fixée à la somme de 403,20 €,

DEBOUTER Madame [V] et les Consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7],

En conséquence, LIMITER une éventuelle condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à la somme de 403,20 € à Madame [V] au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance,

' En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur [E] [N] et Madame [U] [N] de l’ensemble de leurs demandes incidentes ;

DÉBOUTER Madame [B] [V] de l’ensemble de ses demandes incidentes ;

CONDAMNER, in solidum, tout succombant au paiement, outre des entiers dépens de l’instance, de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mars 2025 aux termes desquelles M. [E] [N] et Mme [U] [N] demandent à la cour de :

Déclarer recevables et bien fondés Monsieur et Madame [N] en toutes leurs demandes.

En conséquence

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts [N] au paiement

de la somme de 500 € à Madame [V] à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié aux désordres électriques,

— INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [N] à payer à Madame [V] la somme de 8 050 € à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance lié à l’usage du parking,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné, in solidum, le syndicat des copropriétaires et les consorts [N] aux entiers dépens de l’instance.

— Pour le surplus le confirmer en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [V] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 500 € liée aux désordres électriques

— Dire Madame [V] prescrite en sa demande de trouble de jouissance lié à l’inondation de son parking à hauteur de 8.610 € et subsidiairement l’en débouter.

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY à garantir Mr et Mme [N] du paiement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre

— CONDAMNER, in solidum, tout succombant au paiement, outre des entiers dépens de l’instance, de la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 août 2023 par lesquelles Mme [B] [V] demande à la cour de :

DECLARER Mme [V] recevable en ses demandes, fins et conclusions

DECLARER recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7],

DIRE ET JUGER Mme [V] recevable en son appel incident

En conséquence,

REFORMER La décision entreprise

INFIRMER la décision en ce qu’elle a condamné les consorts [N] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à verser à Madame [V] la somme de 8.050 euros

INFIRMER la décision en ce qu’elle a débouté Madame [V] de sa demande d’expertise à titre subsidiaire

La CONFIRMER pour le surplus :

CONFIRMER la décision en ce qu’elle a condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à réaliser les travaux nécessaires faire cesser le trouble d’inondation sur le parking n°181 de l’immeuble de la copropriété, et ce sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, pendant un délai de 4 mois maximum,

CONFIRMER la décision en ce qu’elle a condamné les époux [N] çà lui verser la somme 500 en réparation de son préjudice de jouissance en raison des désordres électriques au sein de son appartement.

STATUANT à NOUVEAU

A titre principal :

CONDAMNER les consorts [N] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] in solidum à payer à Madame [V] la somme de 8 610 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance lié à l’usage du parking,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à garantir les consorts [N] du paiement de la condamnation in solidum à hauteur de 8 610 €

A titre subsidiaire :

ORDONNER une expertise judiciaire et désigné tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur place à l’adresse [Adresse 3] au sein de l’appartement de Madame [V] et au sein du Parking de l’immeuble,

— Visiter les lieux,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— Examiner les désordres allégués mentionnés dans l’assignation ainsi que les dommages,

— Rechercher les causes des désordres

— Fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis

— Fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer la ou les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, matériels et immatériels

— Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la suppression définitive des désordres et nuisances et le cas échéant, fixer leur coût.

— Qualifier le préjudice subi et quantifier le son montant

DISPENSER Madame [V], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale (BAJ n°2023/008035) d’avoir à consigner les frais d’expertise

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation Mme [B] [V] au titre du préjudice de jouissance concernant la place de parking en sous-sol

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamné in solidum avec M. et Mme [N] à indemniser Mme [V] pour le 'trouble’ de jouissance lié à l’usage du parking à hauteur de 8.050 euros, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [V] ne démontre ni l’existence de désordres empêchant la jouissance de sa place de parking, ni l’imputabilité des désordres allégués à un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble.

M. et Mme [N] ont formé appel incident et sollicitent également l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à indemniser Mme [V], faisant valoir que la demande est prescrite à leur égard et subsidiairement mal fondée en ce que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres.

Mme [V] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’elle entend actualiser son préjudice à août 2023 inclus, à hauteur de 8.610 euros.

*Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Mme [V] verse aux débats :

— un courriel adressé au mandataire des bailleurs le 15 février 2021 dans lequel elle se plaint d’une 'place de parking inutilisable’ depuis son emménagement

— des photographies de sa place de parking n° 181, inondée, prises les 9 août, 23 et 27 juin, 5 et 9 juillet, 4 août, 14, 16, 26 et 29 novembre, 4, 8, 18, 27 décembre 2023, 2, 8, 18, 23, 25 et 31 janvier, 14 et 19 février, 6 mars, 7 novembre et 26 décembre 2024, 9 et 14, 23 janvier, 7 février, 12 mars 2025

— des photographies des évents de décompression remplis d’eau prises les 19 août, 5, 19 et 26 novembre, 18 décembre 2023, 31 janvier et 6 mars 2024, 12 mars 2025

— un courrier de l’assurance dommages ouvrage Axa adressé à Nexity, syndic de l’immeuble, daté du 9 juillet 2021, relatif au dommage déclaré : 'infiltration d’eau importante au niveau de la place de parking du lot n° 181", déniant sa garantie au motif que le dommage déclaré ne compromet ni la solidité, ni la destination de l’ouvrage, le sous-sol étant prévu inondable.

Il est également versé aux débats, le rapport d’expertise du cabinet Saretec réalisé à la demande de l’assureur dommages ouvrage Axa du syndicat des copropriétaires, et daté du 29 juin 2021, après une réunion sur place le 24 juin 2021, à laquelle étaient convoqués notamment le syndic de l’immeuble Nexity (absent) et Mme [V] (présente).

Il résulte de ce rapport d’expertise amiable contradictoire que :

— une stagnation d’eau de 5 à 10 millimètres a été constatée sur toute l’emprise de la place n° 181 située au deuxième sous-sol et que cette eau provient en majorité de l’évent de décompression situé au niveau de la place n° 167 et dans une moindre mesure de suintements d’eau par les parois périphériques en béton, l’expert ayant constaté que l’évent situé à une hauteur de 80 centimètres au dessus du radier est rempli d’eau et déborde

— le dommage avait fait l’objet de deux précédentes déclarations de sinistre, les 29 septembre 2014 et 12 janvier 2021 (ce que reconnaît expressément le syndicat des copropriétaires)

— une étude géotechnique de 2009 (l’immeuble a été livré en 2011) précise que la nappe d’eau est située à une profondeur comprise entre 4,20 m et 5,30 m et que pour un projet avec deux sous-sols, des prescriptions particulières sont à mettre à oeuvre (cuvelage total ou plancher porté)

— Mme [W] (maître d’oeuvre Cadence Architecte) a indiqué en 2013, lors d’un précédent dossier connexe d’infiltrations au deuxième sous-sol, que ce sous-sol est prévu inondable.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que d’une part, les désordres en sous-sol affectant la place de parking sont bien démontrés par Mme [V] et qu’il résulte du rapport d’expertise amiable, que ces désordres ont pour origine un défaut d’entretien des parties communes en ce que les évents de décompression ne permettent pas à l’eau de s’évaporer.

Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, ce rapport d’expertise amiable rédigé par le cabinet Saretec, missionné par son propre assureur dommages ouvrage, n’est pas le seul élément probant en ce qu’il est corroboré par les deux déclarations de sinistre des

29 septembre 2014 et 12 janvier 2021 qu’il a lui même effectuées, et les photographies prises par Mme [V] des évents de décompression remplis d’eau, l’expert ayant en outre pris soin de citer l’étude géotechnique de 2009 et le témoignage de Mme [W], auxquels il a eu accès.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est dès lors engagée au titre des écoulements et de la stagnation d’eau sur l’emprise de la place de parking n° 181 louée à Mme [V].

*Sur la responsabilité des bailleurs

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Le b/ de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu d'« assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ».

L’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

En cas de manquement à cette obligation, le bailleur est tenu d’indemniser le préjudice de jouissance subi par le locataire.

Il résulte des articles 1725 et 1726 du code civil que le bailleur est tenu de garantir à son locataire la jouissance paisible des lieux loués sauf si le trouble de jouissance est un trouble de fait causé par un tiers ; il doit en revanche sa garantie pour les troubles de droit, c’est à dire si le tiers prétend à un droit sur la chose louée, ce qui n’est pas allégué en l’espèce.

Le trouble de fait consiste dans l’entrave apportée à la jouissance paisible du preneur par suite de simples voies de fait, c’est-à-dire d’un délit ou d’un quasi-délit, sans que l’auteur du trouble prétende à aucun droit sur la chose louée.

Le bailleur ne répond donc pas des nuisances provenant d’un immeuble voisin (3eme civ 15 octobre 2008, pourvoi 07-13.971), des parties communes d’un immeuble en copropriété, pas plus que de celles causées par un copropriétaire du même immeuble (3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119, Bull n° 73).

Si les troubles ne peuvent être imputés au bailleur la demande d’indemnisation dirigée à son encontre doit être rejetée (Civ. 3ème 23 mai 2013, pourvoi 12-13.000).

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Selon M. et Mme [N], la demande d’indemnisation formée par Mme [V] à leur égard est prescrite, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, au motif que Mme [V] 'ne peut solliciter un trouble de jouissance qui remonterait à 2013".

En l’espèce, Mme [V] sollicite l’indemnisation de son trouble de jouissance depuis mai 2013, date du bail et actualise en appel sa demande à hauteur de 8.610 euros, soit jusqu’à août 2023 inclus.

Son action n’est pas prescrite dès lors qu’elle sollicite l’indemnisation d’un préjudice continu depuis 2013.

En revanche, Mme [V] ne peut solliciter l’indemnisation par ses bailleurs de son préjudice de jouissance sur la période antérieure à trois années précédant l’assignation, soit sur la période antérieure au 28 mars 2019.

Il sera donc ajouté au jugement que la demande d’indemnisation dirigée contre M. et Mme [N] est prescrite pour la période antérieure au 28 mars 2019.

Au demeurant, il convient de constater que Mme [V] ne justifie avoir alerté ses bailleurs des désordres affectant la place de parking qu’à la date du 15 février 2021, date à laquelle elle a adressé un courriel à la société Ammonitia, leur mandataire, dans lequel elle se plaint d’une place de parking inutilisable.

Il est justifié par M. et Mme [N] que la société Ammonitia n’est pas restée inactive en ce qu’elle a demandé à plusieurs reprises en 2021 et 2022, au syndic Nexity de nettoyer et évacuer l’eau de la place de parking de Mme [V].

Ainsi, alors que les désordres relèvent de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires, et qu’aucune carence des bailleurs dans la gestion du sinistre n’est démontrée, ni même alléguée par Mme [V], celle-ci doit être déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre M. et Mme [N], infirmant le jugement déféré sur ce point.

L’appel en garantie de M. et Mme [N] dirigé contre le syndicat des copropriétaires, devenu sans objet, doit être rejeté, infirmant le jugement déféré sur ce point également.

*Sur l’indemnisation de Mme [V]

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 no85-14.486 Bull. No164).

La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi.

En l’espèce, s’il est avéré qu’une première déclaration de sinistre a été effectuée par le syndicat des copropriétaires le 29 septembre 2014, aucun élément ne vient démontrer l’ampleur et la durée des désordres et Mme [V] ne justifie d’aucun préjudice étant rappelé qu’elle ne s’est plainte de l’impossibilité d’utiliser sa place de parking qu’à compter du 15 février 2021.

En revanche, il résulte du rapport d’expertise et des photographies prises par Mme [V] que son préjudice est justifié et certain sur toute la période allant de février 2021 à août 2023, soit pendant 31 mois, dès lors que les stagnations sont récurrentes et surviennent à tout moment, indépendamment des conditions climatiques.

Mme [V] verse aux débats des extraits de site de location de parking démontrant qu’une place de parking en sous-sol se loue entre 70 et 100 euros par mois à [Localité 7].

Le syndicat des copropriétaires verse quant à lui des offres de location de parking à [Adresse 9], pour une somme comprise entre 52 et 70 euros par mois, étant observé qu’une place de parking est offerte à la location pour 70 euros par mois, au [Adresse 2], soit dans l’immeuble voisin de celui de Mme [V], lequel a également été livré en 2011.

La somme retenue par le premier juge à hauteur de 70 euros par mois, apparaît donc justifiée.

Il en résulte que Mme [V] doit être indemnisée de son préjudice de jouissance à hauteur de 2.170 euros (70 euros x 31 mois), infirmant le jugement déféré quant au quantum alloué à Mme [V].

Sur la demande de Mme [B] [V] au titre des travaux d’étancheité de sa place de parking

Le premier juge a ordonné au syndicat des copropriétaires, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant un délai maximum de 4 mois, de faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble d’inondation sur le parking n°181 de l’immeuble du [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement de ce chef.

Il fait valoir qu’il a exécuté des travaux de création de rigoles dès lors qu’aucune anomalie n’a été constatée sur les évents de décompression par la société Vasilia Services, admettant toutefois que seule une surélévation de la place de parking, pour laquelle il a sollicité des devis qui seront présentés à la prochaine assemblée générale de copropriétaires, permettrait de supprimer toute présence d’eau.

Mme [V] ainsi que M. et Mme [N] sollicitent la confirmation du jugement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, un rapport d’intervention de l’entreprise Vasilia Services du 12 avril 2023, laquelle n’a décelé aucune anomalie sur six évents de décompression alors que la place de parking n° 181 est inondée.

Néanmoins, il convient d’observer que les évents de décompression vérifiés le 12 avril 2023 sont ceux des emplacements 158, 170-180, 178, 189 et 193.

Or, le rapport d’expertise amiable du cabinet Saretec précité, mentionne que l’eau stagnante sur l’emprise de la place n° 181, provient de l’évent de décompression situé au niveau de la place n° 167.

De surcroît, cette seule vérification ponctuelle ne saurait démontrer que les évents de décompression ne présentent aucune anomalie.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux de création d’une rigole au niveau de l’emplacement n° 183 sur une dizaine de mètres environ et la création d’un réseau encastré en parking depuis l’emplacement n° 183 jusqu’au regard en parking, pour un montant de 2.408,54 euros, ainsi qu’il ressort du devis de l’entreprise Vasilia Services, accepté par le syndic le 16 juin 2023, et des fiches d’intervention du 22 novembre 2023 et 6 février 2024, il apparaît, au regard des photographies produites par Mme [V], que ces travaux sont insuffisants pour mettre un terme aux inondations d’eau affectant sa place de parking.

Le syndicat des copropriétaires l’admet au demeurant puisqu’il énonce dans ses écritures que seule une surélévation de la place de parking, pour laquelle il a sollicité des devis qui seront présentés à la prochaine assemblée générale de copropriétaires, permettrait de supprimer toute présence d’eau.

Il verse aux débats deux devis ayant pour objet la surélévation de la place de parking n° 181, des entreprises Bati-Pro et De Sousa, des 2 et 3 mars 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires n’a pas mis fin aux désordres d’inondation affectant la place de parking n° 181 louée à Mme [V].

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné au syndicat des copropriétaires, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant un délai maximum de 4 mois, de faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble d’inondation sur le parking n°181 de l’immeuble du [Adresse 3].

Sur la demande d’indemnisation de Mme [V] en réparation de son préjudice de jouissance en raison des désordres électriques au sein de son appartement

M. et Mme [N] ont formé appel incident et sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à Mme [V] la somme de 500 euros à ce titre.

Ils font valoir qu’à la réception des doléances de Mme [V] sur le problème électrique, leur mandataire leur a communiqué un devis, qu’ils ne pensaient pas nécessaire de valider, de sorte qu’à défaut de validation, les travaux n’ont pas été réalisés.

Ils précisent que dès qu’ils ont pris connaissance de l’assignation, ils ont mandaté la société Homeserve et que les travaux ont été effectués le 6 mai 2022.

Ils estiment que le préjudice retenu par le premier juge à hauteur de 100 euros par mois pendant 5 mois, soit 500 euros, est exorbitant par rapport au montant du loyer qui s’élève à 1.077 euros par mois et au faible préjudice de jouissance occasionné, Mme [V] ayant pu continuer de jouir sans difficulté de l’intégralité du logement et n’ayant pas été privée d’électricité.

Mme [V] sollicite la confirmation du jugement.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et n’est pas contesté que Mme [V] s’est plainte de l’absence de fonctionnement des interrupteurs du salon à compter du 1er décembre 2021, qu’un devis a été établi le 12 janvier 2022 par la société F.D.S., laquelle a constaté en effet que l’éclairage du séjour ne fonctionnait pas, que néanmoins les travaux n’ont été effectués qu’en mai 2022.

L’existence du désordre n’est pas contestée par les bailleurs, qui font valoir, toutefois, à juste titre, que l’indemnisation allouée en première instance est excessive dès lors que l’éclairage restait possible en actionnant le compteur électrique et que ce défaut n’a concerné que le salon du logement.

Le préjudice de Mme [V] doit être indemnisé à hauteur de 300 euros (60 euros x 5 mois), infirmant le jugement déféré quant au quantum alloué à Mme [V].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— ordonné au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, de faire effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble d’inondation sur le parking n°181 de l’immeuble du [Adresse 3] et ce, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— dit que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de 4 mois, à charge pour les requérants, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Et statuant à nouveau sur les autres chefs réformés,

Condamne M. [E] [N] et Mme [U] [N] à payer à Mme [B] [V] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié aux désordres électriques,

Condamne le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy à payer à Mme [B] [V] la somme de 2.170 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à l’usage du parking,

Déclare la demande d’indemnisation de Mme [B] [V] au titre du préjudice de jouissance lié à l’usage du parking, dirigée contre M. [E] [N] et Mme [U] [N], prescrite pour la période antérieure au 28 mars 2019,

Déboute Mme [B] [V] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance lié à l’usage du parking dirigée contre M. [E] [N] et Mme [U] [N],

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,