Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00028

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Évaluation de la parcelle en situation privilégiée
La cour a estimé que la parcelle ne pouvait pas être considérée comme en situation privilégiée et a confirmé l'évaluation à 3 euros/m², en se basant sur des termes de comparaison pertinents.
Rejeté
Calcul de l'indemnité de remploi
La cour a confirmé le mode de calcul de l'indemnité de remploi basé sur l'indemnité de dépossession, sans justification pour un montant supérieur.
Rejeté
Responsabilité des dépens d'appel
La cour a jugé que Monsieur [G] succombait principalement dans ses demandes, et a donc décidé de le condamner aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00028
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00028
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRAS
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIESDONNEVE - GIL AVOCATS
Parties :	S.A.S. SOCIETE D' AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [ Localité 37 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00028 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDQ4

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 Mars 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023

Monsieur [W] [G]

[Adresse 15]

[Localité 38]

Représenté par la SCP DONNEVE – GIL, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Maître VIGO Emeric, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [Localité 37] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée

par son Président en exercice.

[Adresse 24]

[Localité 7]

Représenté par la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par Maître GRAS Philippe, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT – PYRENEES ORIENTALES

DDFIP – CFP [Localité 21] COTE VERMEILLE – SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 3]

[Localité 21]

Représenté par Madame [L] [O], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIERS :

M^me Elodie CATOIRE, greffier et M^me Gaëlle DELAGE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 38] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Localité 31] [Localité 30]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 38] a concédé l’aménagement de cette opération à la société société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Localité 31] [Localité 30]. Ce même arrêté a autorisé la société société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 38] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figure dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée la parcelle cadastrée commune de [Localité 38] section AV n° [Cadastre 10], d’une contenance de 9415 m² appartenant à M. [G].

Par lettre du 8 septembre 2021 la société société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] à notifié à M. [G] l’arrêté de déclaration d’utilité publique.

Par lettre du 26 novembre 2021 la société société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] a notifié son offre d’acquisition à M. [G]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] à M. [G] à la somme globale de 32 069 euros se décomposant en 28 245 euros d’indemnité principale et 3 824 euros d’indemnité de remploi pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 38] section AV n° [Cadastre 10].

Condamné la société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] aux dépens de l’instance et à verser à M. [G] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

M. [G] a interjeté appel de ce jugement le 31 janvier 2024. Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 18 mars 2025, il demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 32 069 euros ;

De fixer l’indemnité principale de dépossession à 235 000 euros sur la base d’un prix de 25 euros/m² et l’indemnité de remploi à la somme de 25 750 euros soit une indemnité globale de dépossession de 260 750 euros ;

De condamner la société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son quatrième mémoire déposé au greffe le 17 mars 2025 la société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] demande à la cour :

De confirmer le jugement du 21 décembre 2023 ;

De rejeter l’appel principal de M. [G] ;

De condamner M. [G] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 17 juillet 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a retenu un prix de 3 euros/m² pour les parcelles cadastrées en zone Ng et Ndg et retient que la parcelle AV n° [Cadastre 10] ne peut pas être retenue en situation privilégiée.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective du bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

M. [G] soutient que la parcelle n’est pas soumise au droit de préemption urbain, que faute de publication régulière de l’acte de création de la ZAC conformément aux dispositions de l’article R.311-5 du code de l’urbanisme et notamment l’insertion dans un journal diffusé dans le département, la date de référence ne doit pas être fixée au 28 mars 2008 mais au 20 août 2017, un an avant l’ouverture de l’enquête publique, qu’à la date de référence, la parcelle était située en zone Ng du PLU et donc doit bénéficier d’une situation très privilégiée.

La société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] répond que l’acte de création de la ZAC a été publié dès lors qu’il a été affiché et est en tout cas exécutoire, que la date de référence est donc le 28 mars 2008,

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence de la parcelle non soumise au droit de préemption doit être fixée en application des dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

L’article R.311-5 du code de l’urbanisme prévoit que : « l’acte qui crée la zone d’aménagement concerté en délimite le ou les périmètres. Il indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l’intérieur de la zone. Il mentionne le régime applicable au regard de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement.

Il est affiché pendant un mois en mairie ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département.

Il est en outre publié :

a) Lorsqu’il s’agit d’une délibération du conseil municipal d’une commune de 3 500 habitants et plus, au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 2121-10 du code général des collectivités territoriales ou, lorsqu’il s’agit d’une délibération de l’organe délibérant d’un établissement public de coopération intercommunale comportant au moins une commune de 3 500 habitants et plus, au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 5211-41 dudit code si un tel recueil existe ;

b) Lorsqu’il s’agit d’un arrêté préfectoral, au recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département.

Chacune de ces formalités de publicité mentionne le ou les lieux où le dossier peut être consulté.

Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité prévues au deuxième alinéa ci-dessus. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en compte pour l’affichage en mairie ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale compétent est celle du premier jour où il est effectué. »

Cet article distingue les formalités d’affichage (un mois en Mairie ou au siège de l’établissement public de coopération intercommunale compétent) prévues au deuxième alinéa qui conditionnent les effets juridiques attachés à la création de la zone, de la publication de l’acte soit dans le recueil des actes administratifs mentionné aux articles R 2121-10 ou 5211-41 du code général des collectivités territoriales soit dans le recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département.

L’article L322-2 du code de l’expropriation fait référence à la publication de l’acte créant la ZAC, et en l’espèce l’acte de création de la ZAC a bien été transmis aux services de la Préfecture le 28 mars 2008. Le fait qu’il n’est pas justifié en l’espèce que l’affichage en Mairie, qui a été effectué sur la période de 28 mars au 2 mai 2008, n’a pas été inséré dans un journal diffusé dans le département, n’est pas de nature à remettre en cause le fait que l’acte de création a été publié au recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département.

La date de référence à retenir pour l’évaluation de la parcelle AV n°[Cadastre 10] est donc bien celle du 28 mars 2008, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la qualification du bien :

M. [G] soutient que la parcelle est destinée à recevoir le parcours de golf, que le permis d’aménager le golf a été obtenu le 8 août 2016, que les autorisations ont été obtenues avant l’ordonnance d’expropriation rendue le 5 janvier 2024, que la parcelle ne doit pas être considérée comme une zone agricole ou naturelle, mais se trouve en situation privilégiée, et que son expert Mme [B] dans son dernier rapport du 27 avril 2023 fixe le prix du marché de ce type de parcelle à 25 euros/m².

La société d’aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] soutient que le bien doit être évalué selon son usage effectif, que dès lors que le bien n’est pas situé en zone constructible, il ne peut être qualifié dans une situation privilégiée, qu’en l’état des accords amiables, le prix de 3 euros/m² doit être retenu.

A la date de référence du 28 mars 2008, la parcelle est située en zone Ndg du POS de 1994, zone destinée au golf hors constructions assimilable à la zone Ng du PLU.

La parcelle AV n°[Cadastre 10] est en nature de pré. Elle est desservie par un chemin communal mais ne bénéficie pas d’un accès direct aux réseaux. Le permis d’aménager n’a été délivré que postérieurement à la date de référence et en tout état de cause ne concerne que la possibilité de créer un golf, la parcelle ne peut être considérée comme en situation privilégiée dès lors que la seule possibilité d’aménager un golf ne rend pas la parcelle constructible, elle sera donc évaluée conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, selon son usage effectif à la date de référence savoir un prés.

Sur la fixation de l’indemnité :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 euros/m², une promesse de vente des consorts [H] d’une parcelle située en zone Ndg dans le périmètre de la ZAC valorisée à 2,75 euros/m², l’acte de donation du 22 octobre 2022 par M. [T] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], issues de la parcelle AV [Cadastre 2] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 8] et [Cadastre 11] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 euros/m². Elle produit aussi l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 6] et AV [Cadastre 1],[Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité de la parcelle objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 9] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 euros/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 12] pour la valeur de 3 euros/m².

L’exproprié demande à la cour de retenir l’évaluation faite par son expert Mme [B] dans son rapport initial du mois de décembre 2021 complété le 27 avril 2023 qui fixe la valeur de la parcelle à 25 euros/m² en s’appuyant sur les termes de comparaison suivants : cessions sur les communes de [Localité 28], [Localité 33] et [Localité 32] en 2016 et 2017, cessions intervenues en juillet 2019 des parcelles AD [Cadastre 22] et [Cadastre 23] sur la commune [Localité 38] en zone A au prix de 17,58 euros/m² ; cession intervenue en juillet 2008 de la parcelle située sur la commune de [Localité 38] cadastrée AR [Cadastre 6] au prix de 40,80 euro /m², le jugement rendu le 14 avril 2010 qui fait état d’une vente amiable des parcelles sises à [Localité 21] HX [Cadastre 4] et [Cadastre 17] au prix de 12 euros/m² et sur [Localité 35] BC [Cadastre 5] à 15 euros/m², et la cession intervenue en janvier 2016 sur la commune de [Localité 29] de la parcelle C[Cadastre 19] au prix de 14,41 euros /m².

Il conteste la prise en compte de la cession du 19 décembre 2019 car les parcelles AV [Cadastre 1], [Cadastre 13], [Cadastre 16] et [Cadastre 18] avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m², et propose de retenir le terme de comparaison correspondant à la vente de la parcelle AN [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 38] le 24 février 2023 au prix de 20 euros /m².

Les actes des cessions intervenues sur les communes de [Localité 28], [Localité 33] et [Localité 32] en 2016 et 2017 ne sont pas produits aux débats, ces cessions ne seront pas prises en compte à titre d’élément de comparaison en l’absence de toutes information relative à la situation et le zonage des parcelles et en l’état de leur éloignement de la parcelle objet du litige.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 1], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 16], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 6] au prix moyen de 2,80 euros en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone 2NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En ce qui concerne la cession intervenue en juillet 2019 des deux parcelles AD [Cadastre 22] et [Cadastre 23], l’acte de mutation n’est pas produit en annexe du rapport de Mme [B], et la cour ne dispose d’aucune information relativement à ces parcelles et à leur zonage, ce terme de comparaison ne peut être retenu.

En ce qui concerne la cession de la parcelle AR [Cadastre 6] située dans le secteur [Localité 34] de la commune de [Localité 38] en juillet 2008, l’acte de cession n’est pas produit aux débats. Eu égard à la superficie de la parcelle (240 m²), à l’ancienneté de la cession et à l’absence d’information sur le zonage au jour de la cession et sur la description de la parcelle, ce terme de comparaison ne sera pas retenu.

En ce qui concerne le jugement du juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales du 14 avril 2010 concernant les parcelles HX264 et HX554, ces parcelles ne sont pas situées sur la même commune, étant situées sur la commune de [Localité 21], mais surtout leur prix a été fixé eu égard à la situation privilégiée des parcelles, situation privilégiées qui n’est pas retenue pour la parcelle AV n°[Cadastre 10], ce terme de comparaison qui a retenu un prix de 12 euros/m² ne sera pas retenu, pas plus que la cession intervenue en 2010 de la parcelle BC[Cadastre 5] dont l’acte de mutation n’est pas produit aux débats.

Enfin en ce qui concerne la cession de la parcelle C[Cadastre 19] de janvier 2016 sur la commune de [Localité 29], il n’est pas justifié du zonage de la parcelle et cette cession est intervenue sur une commune très éloignée de celle de [Localité 38], ce terme de comparaison ne sera donc pas retenu.

M. [G] produit l’acte de cession de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 38], lieudit [Adresse 36] AN [Cadastre 20] d’une superficie de 509 m² au prix de 10 180 euros, vente effectuée par la commune au profit des époux [Z]. Toutefois il n’est pas contesté que cette parcelle se situe au centre du village et qu’il s’agit d’une valeur de convenance, les acquéreurs souhaitant aggrandir le jardin entourant leur maison. Ce terme de comparaison ne sera donc pas retenu.

En l’état des nombreux termes de comparaison concernant des parcelles situées sur la commune de [Localité 38] et quasi exclusivement sur le secteur de la ZAC qui font ressortir une valeur pour les parcelle de terre nue variant de 2,75 à 3 euros/m², le prix de 3 euros/m² sera retenu, le jugement sera confirmé de ce chef. Il sera alloué à M. [G] une indemnité principale d’expropriation égale à la somme de : 9415 x 3 = 28 245 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 28 245 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 3 824 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 32 069 euros.

Sur les autres demandes :

L’exproprié qui succombe principalement sera tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2021 (N°2023/49) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 38] à M. [G] à la somme globale de 32 069 euros pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 38] section AV n°[Cadastre 10] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente