Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 15 mai 2025, n° 23/05028

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- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- — Sur le paiement des commissions
- 40% sur le chiffre d'affaires hors taxe réalisé par son intervention et action
- 25% sur le chiffre d'affaire transaction réalisé sur le secteur géographique p...
- — Sur la résolution du contrat
- Dispositif

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TGI Carcassonne 29 août 2023

CA Montpellier
Infirmation partielle 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des commissions dues
La cour a constaté que l'agence avait justifié avoir versé une partie des commissions dues et a confirmé le jugement en ce qui concerne le montant des commissions restant dues.
Rejeté
Demande de rappels de commissions
La cour a estimé qu'il n'y avait pas eu de transactions conclues par l'agence durant cette période, déboutant ainsi Monsieur [F] de sa demande.
Rejeté
Comportement fautif de l'agence
La cour a confirmé que les manquements de Monsieur [F] étaient suffisamment caractérisés pour justifier la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.
Rejeté
Droit à indemnité en cas de rupture
La cour a jugé qu'aucune indemnité n'était due en cas de rupture justifiée par une faute grave de l'agent commercial.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 15 mai 2025, n° 23/05028
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/05028
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Carcassonne, 29 août 2023, N° 20/01807
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile MOURGUESKarine BENDAYAN
Cabinet(s) :	KARINE BENDAYAN
Parties :	la SARL Agence Loubat, S.A.S Novilis Immobilier

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05028 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7NG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 août 2023

Tribunal judiciaire de CARCASSONNE – N° RG 20/01807

APPELANT :

Monsieur [T] [F]

né le 07 Avril 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Camille ARNOUX FRANCES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience M^e Karine BENDAYAN de la SELAS KARINE BENDAYAN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE :

S.A.S Novilis Immobilier venant aux droits de la SARL Agence Loubat, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 400 158 382 00053, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée sur l’audience par M^e Cécile MOURGUES, avocat au barreau de CARCASSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et M^me Henriane MILOT, greffière.

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS:

1. L’agence Loubat Immobilier aux droits de laquelle intervient à hauteur d’appel la SASU Novilis Immobilier a signé un mandat d’agent commercial avec M. [T] [F] pour une durée d’un an à compter du 1er mai 2015, puis à durée indéterminée à compter du 1er juin 2016.

2. Le 24 juin 2016 un protocole a été signé précisant les modalités du mandat.

3. Contestant le montant des commissions versées par l’agence, M. [F] l’a faite assigner par acte du 5 juillet 2018 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Carcassonne.

4. Par ordonnance du 18 février 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, désigné Mme [Z] pour y procéder, et débouté M. [F] de sa demande de provision.

5. L’expert a déposé son rapport le 28 octobre 2019.

6. Par acte du 28 octobre 2020, M. [F] a fait assigner la SARL Agence Loubat Immobilier devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en paiement et résiliation judiciaire du contrat d’agent commercial aux torts exclusifs de celle-ci.

7. Par jugement contradictoire du 29 août 2023, le tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du contrat d’agent commercial immobilier à compter du 31 août 2018 aux torts exclusifs de M.[F],

— Débouté M. [F] de ses demandes relatives à la condamnation de la SARL Agence Loubat Immobilier à lui payer des indemnités de préavis et de rupture,

— Condamné la SARL Agence Loubat Immobilier à payer à M.[F] la somme de 4 319,42 ' au titre des commissions restant dues pour la période du 1er juin 2016 au 31 juillet 2018,

— Débouté M. [F] de sa demande tendant à voir fixer le point de départ des intérêts légaux courant sur cette condamnation à la date du 16 mars 2018,

— Condamné la société Agence Loubat Immobilier à payer à titre de rappels de commissions depuis le 1er août 2018 et jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat de mandat le 31 août 2018 une somme établie à 25% du chiffre d’affaires transaction de la société Agence Loubat Immobilier sur le secteur de [Localité 4], cette somme étant à déterminer au vu des pièces comptables qui seront fournies par la société Agence Loubat Immobilier,

— Débouté M. [F] de sa demande d’expertise judiciaire formée sur ce point à ce stade,

— Condamné M. [F] à payer à la SARL Agence Loubat Immobilier la somme de 4 400 ' au titre des redevances et forfaits contractuels dus par ce dernier,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre partie et condamné M. [F] à payer à la SARL Agence Loubat Immobilier l’éventuel reliquat au titre des sommes dues,

— Condamné M. [F] à payer à la SARL Agence Loubat Immobilier la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,

— Condamné M. [F] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris ceux de l’expertise judiciaire,

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

8. M. [F] a relevé appel de ce jugement le 12 octobre 2023.

9. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 27 novembre 2023, M. [F] demande en substance à la cour, au visa des articles 1104, 1217, 1227 et 1343-2 du code Civil, L134-11 et L134-12 du code de commerce et 514 du code de procédure civile, de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

' prononcé la résiliation judiciaire du contrat à ses torts,

' l’a débouté de ses demandes en paiement des indemnités de préavis et de rupture,

' limité à la somme de 4.319,42 euros le montant de la condamnation de la SARL Agence Loubat Immobilier au paiement des commissions restant dues,

' l’a condamné à payer à la SARL Agence Loubat Immobilier la somme de 4 400 ' au titre des redevance et forfait contractuels dus par lui,

' l’a condamné à payer à la SARL Agence Loubat Immobilier la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Agence Loubat Immobilier à lui payer la somme de 27 309,33 ' TTC au titre des commissions dues en application des stipulations contractuelles du 1er juin 2016 au 31 juillet 2018 ;

— Dire que cette somme porte intérêts à compter de la mise en demeure du 16 mars 2018 et ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils sont dus pour une année entière, par application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— Condamner la société Agence Loubat Immobilier à payer à titre de rappels de commissions depuis le 1er août 2018 et jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat de mandat, une somme établie à 25% du chiffre d’affaires transaction de la société Agence Loubat Immobilier sur le secteur de [Localité 4], TVA en sus, cette somme étant à déterminer au vu des pièces comptables qui seront fournies par la société Agence Loubat Immobilier ou à défaut par une expertise judiciaire aux frais avancés de la société Agence Loubat Immobilier ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’agence commerciale aux torts exclusifs de la société Agence Loubat Immobilier ;

— Condamner la société Agence Loubat Immobilier à lui payer les sommes de :

> 4 947,78 ' TTC au titre du préavis de rupture

> 39 582,32 ' au titre de l’indemnité de rupture

— Débouter la société Agence Loubat Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et mal fondées;

— Condamner la société Agence Loubat Immobilier à lui payer la somme de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner en tous dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé.

10. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 16 février 2024, la société Novilis Immobilier demande en substance à la cour, au visa des articles 1104, 1217, 1227 du Code civil, L134-11 et L 134-13 du code de commerce, de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

Y ajoutant,

— Constater que la société Novilis vient aux droits de la société Agence Loubat Immobilier ;

— Ordonner la rectification de l’erreur matérielle en ce que la société Agence Loubat Immobilier doit payer à titre de rappel de commissions depuis le 1er août 2018 et non le 1er juillet 2018 et jusqu’à la résiliation judiciaire du contrat de mandat le 31 août 2018 une somme établie à 25 % du chiffre d’affaires transaction de la société Agence Loubat Immobilier sur le secteur de [Localité 4] ;

— Constater qu’aucun honoraire de transaction n’a été réalisé au mois d’août 2018 sur le secteur de [Localité 4] par la société Agence Loubat Immobilier et qu’aucune commission n’est due pour la période du 1er au 31 août 2018 ;

— Condamner M. [F] au paiement de la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [F] aux entiers dépens de l’instance.

11. Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 février 2025.

12. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION:

— Sur le paiement des commissions

13. Aux termes de l’article 9 du contrat liant les parties :

' sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, l’agent commercial perçoit un pourcentage sur le montant des honoraires hors taxes effectivement perçus par l’agence, soit sur le montant des honoraires restant à l’agence après paiement des honoraires pouvant être éventuellement dus à un ou d’autres confrères ou intermédiaires, pourcentage fixé à :

40% sur le chiffre d’affaires hors taxe réalisé par son intervention et action,

25% sur le chiffre d’affaire transaction réalisé sur le secteur géographique précis de [Localité 4] à compter du 1er juin 2016.'

14. Le protocole signé par les parties le 24 juin 2016 précise ces dispositions dans les termes suivants : 'un secteur géographique bien défini sur [Localité 4] fait l’objet d’un partage systématique sur le chiffre d’affaires ht réalisé au niveau de la transaction et entremise par l’agence même quelque soit l’acteur ou le négociateur. Cette situation porterait sur une rétrocession de 25% ht des honoraires perçus par l’agence à M.[T] [F]. Le taux actuel de 40% est maintenu en dehors de ce secteur'

15. Au titre de la période du 1 er juin au 31 juillet 2018, M.[F] réitère à hauteur d’appel sa demande en paiement de la somme de 27309' précisant se fonder sur les conclusions de l’expert judiciaire, ajoutant que l’agence ne lui a réglé aucune somme au titre de la commission dite de zone alors qu’il lui est dû à ce titre 18305 ' et qu’au titre des commissions personnelles, l’agence reste lui devoir la somme de 8999,83 '.

16. Au soutien de sa demande de confirmation du jugement, la SASU Novilis Immobilier souligne quant à elle que l’expert n’a pas eu pour mission de chiffrer les commissions dues à M. [F] mais seulement les chiffres d’affaires réalisés par l’agence servant de base à leur calcul.

17. L’expert, dont la mission était effectivement de déterminer le montant du chiffre d’affaires de l’activité ' transactions’ de la société Agence Loubat immobilier sur le secteur de la ville de [Localité 4] du 1er juin 2016 au 31 juillet 2018 a déterminé qu’il s’élevait à la somme de totale de 117281,67 ' HT et non de 73238 ' comme soutenu par M. [F] de sorte qu’en application des dispositions contractuelles précédemment rappelées, le montant des commissions auxquelles M. [F] peut prétendre s’élève à 29320,42 ' (117281,67X 25%).

18. La SASU Novilis Immobilier justifie par la production d’une attestation de son expert comptable Fidsud non démentie par une quelconque offre de preuve contraire de M. [F], lui avoir versé la somme de 25000,01' HT de sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Agence Loubat immobilier à payer à M. [F] la somme de 4319,42 ' au titre de la période comprise entre le 1er juin et le 31 juillet 2018, la cour ajoutant à cette condamnation l’application des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020 date de l’acte introductif d’instance, et non comme sollicité par M.[F], à compter de la mise en demeure du 16 mars 2018 au terme de laquelle aucune demande en paiement n’est expressément formulée.

La capitalisation annuelle des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil étant de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera ordonnée.

19. M. [F] sollicite en outre la condamnation de son co-contractant au paiement des commissions de 25% sur les transactions réalisées sur la commune de [Localité 4] au titre de la période postérieure au 1er août 2018 jusqu’à la date de résiliation du contrat .

20. Or, la SASU Novilis Immobilier justifie à hauteur d’appel par une attestation établie par son expert-comptable le 13 février 2024, non démentie par une quelconque offre de preuve contraire de M. [F], de l’absence de transaction conclue par l’agence au mois d’août 2018 sur le secteur de [Localité 4] et M. [F] ne conteste pas qu’une transaction réalisée par lui au cours du mois d’août a fait l’objet d’un règlement d’une commission de 2083,33' Ht le 11 janvier 2019, ce règlement apparaissant sur le relevé établi le 15 juin 2022 par l’expert comptable Fidsud.

21. Enfin, M. [F] ne justifie d’aucune activité concrète de prospection pour le compte de l’agence au-delà du mois d’août 2018.

22. Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de rappels de commissions pour la période postérieure au 1er août 2018, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné l’agence Louvat Immobilier à payer à M. [F] au titre de rappels de commissions une somme à déterminer au titre de la période comprise entre le 1er et le 31 août 2018 . La demande de rectification d’erreur de la disposition du jugement relative à cette période, outre qu’elle est infondée en l’absence d’erreur, est également sans objet eu égard à son infirmation.

— Sur la résolution du contrat

23. Chacune des parties sollicite le prononcé de la résolution du contrat aux torts exclusifs de son co-contractant.

24. La cour ne pourra que partager en tous points l’analyse opérée par le premier juge des éléments de preuve apportés par l’agence quant au comportement fautif de M. [F] en l’état d’attestations et courriels de plusieurs clients de l’agence témoignant de la négligence dont ce dernier avait fait preuve dans l’exécution de ses mandats, manquements que les courriels produits par ce dernier ne permettent pas de démentir, ni d’établir qu’il a réalisé des actes de prospection et a fortiori des ventes, postérieurement au 31 août 2018.

25. M. [F] ne parvient pas davantage à s’exonérer de ses manquements par la faute de sa co-contractante en échouant à rapporter la preuve de ce que l’agence aurait mis obstacle à la poursuite de ses activités en supprimant son accès à sa messagerie professionnelle comme aux locaux de l’agence. Le manquement grave de M. [F] à ses obligations contractuelles est ainsi suffisamment caractérisé.

26. Si comme précédemment relevé, l’agence Loubat Immobilier aux droits de laquelle intervient la SASU Novilis Immobilier était quant à elle redevable d’une partie des commissions dues à M.[F] à hauteur de 4319,42 ', cet impayé ne peut être considéré comme un fait fautif dès lors que M. [F] était lui-même débiteur en application de l’article 3 du mandat d’agent commercial d’une redevance mensuelle d’un montant total de 4400 ' au titre de la mise à disposition d’un bureau et de moyens de communications téléphoniques, dont il ne justifiait pas s’être acquitté, la cour observant qu’il ne le fait pas davantage à hauteur d’appel et demeure même taisant sur ce point. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a d’une part ordonné la compensation des créances réciproques et d’autre part prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [F] à compter du 31 août 2018.

27. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] de ses demandes en paiement d’indemnités de préavis en application de l’article 7 du contrat prévoyant qu’aucune indemnité n’est due à l’agent commercial en cas de rupture justifiée par une faute grave de l’agent commercial.

28. Partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné l’agence Louvat Immobilier à payer à M. [F] au titre de rappels de commissions une somme à déterminer au titre de la période comprise entre le 1er et le 31 août 2018.

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute M. [F] de sa demande de rappels de commissions pour la période postérieure au 1er août 2018.

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit que la condamnation de M. [F] à payer à la SASU Novilis Immobilier la somme de 4319,42 ' est assortie de l’application des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Condamne M. [F] aux dépens d’appel.

Condamne M. [F] à payer à la SAS Novilis Immobilier la somme de 2500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT