Cour d'appel de Versailles, 16e chambre, 7 décembre 2023, n° 22/07521

TGI 9 novembre 2022

CA Versailles
Confirmation 7 décembre 2023

Arguments

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Rejeté
Acquiescement à la résiliation amiable du bail
La cour a estimé que la société Maison et services ne pouvait prétendre à une résiliation anticipée du bail, car l'administrateur judiciaire n'avait pas acquiescé à cette résiliation et avait expressément demandé le paiement des loyers jusqu'à la fin de la période triennale.
Rejeté
Violation de l'obligation de délivrance du local
La cour a jugé que la société Maison et services ne prouvait pas les manquements allégués de la bailleresse, rendant ainsi sa demande de résiliation judiciaire infondée.
Rejeté
Dysfonctionnements des locaux
La cour a constaté que les preuves fournies par la société Maison et services ne suffisaient pas à établir les manquements de la bailleresse, et a donc rejeté la demande de résiliation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a confirmé que la société Maison et services était redevable des loyers échus jusqu'à la fin de la période triennale, en raison de l'absence de preuve de manquements de la bailleresse.
Accepté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable d'allouer une somme à la société Boat pour couvrir ses frais de justice, en raison de la décision favorable rendue.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de la société Maison et services et de la société Prest'alliance contre le jugement du tribunal judiciaire de Chartres, qui avait débouté la première de sa demande de résiliation du bail commercial et l'avait condamnée au paiement de loyers impayés. La question juridique principale était de savoir si le congé donné par la société Maison et services était valable et si des manquements de la bailleresse justifiaient une résiliation judiciaire. La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que le congé n'avait d'effet qu'à l'expiration de la période triennale et que les manquements allégués n'étaient pas prouvés. En conséquence, la cour a condamné les appelantes à payer des frais supplémentaires et a confirmé toutes les dispositions du jugement contesté.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 16e ch., 7 déc. 2023, n° 22/07521
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/07521
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 9 novembre 2022, N° 21/00812
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie RIVIERE-DUPUYGuillaume BAIS
Cabinet(s) :	SCP IMAGINE AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE PAR ABREVIATION SCP D'AVOCATS GUILLAUME BAIS ET
Parties :	S.A.R.L PREST' ALLIANCE, MAISON ET SERVICES, ETABLISSEMENT PREST' ALLIANCE, S.A.R.L MAISON ET SERVICES [ Localité 6 ] c/ S.A.R.L. BOAT

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 DECEMBRE 2023

N° RG 22/07521 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSG3

AFFAIRE :

MAISON ET SERVICES [Localité 6]

ETABLISSEMENT PREST’ALLIANCE

S.A.R.L. BOAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHARTRES

N° RG : 21/00812

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07.12.2023

à :

M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES

M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocat au barreau de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L MAISON ET SERVICES [Localité 6]

N° Siret : 503 281 446 (RCS Chartres)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L PREST’ALLIANCE

N° Siret : 415 265 628 (RCS Laval)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 – N° du dossier E0000AQP

APPELANTES

****************

S.A.R.L. BOAT

N° Siret : 494 234 347 (RCS Chartres)

[Adresse 8]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032 – N° du dossier 2021151

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Novembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Maison et services est une société de services à la personne.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, la société Boat a donné à bail commercial de sous-location à la société Maison et services [Localité 6] le lot 12 (local commercial) et le lot 7 (local de stockage) dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 12 juillet 2019 jusqu’au 11 juillet 2028, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors TVA, outre une provision sur charge mensuelle de 116,63 euros HT.

La société Prest’alliance s’est portée caution solidaire de la société Maison et services [Localité 6] par acte sous seing privé du 28 juin 2019 pour un montant maximal de 18 000 euros pour la durée du bail.

Par jugement du tribunal de commerce de Chartres du 12 mars 2020 une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Boat et la Selarl AJA Associés prise en la personne de Me [H] [Z] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire, ce dont la société Maison et services [Localité 6] a été informée par message en date du 31 mars 2020.

Par courrier recommandé du 29 janvier 2021, la société Maisons et services [Localité 6] a informé Me [H] [Z] es qualités de son départ des lieux susvisés donnés à bail le 31 janvier 2021.

Par actes d’huissier des 23 et 27 avril 2021, la société Boat et Me [H] [Z], en qualité d’administrateur judiciaire de cette dernière ont assigné la société Maison et services [Localité 6] et la société Prest’alliance devant le tribunal judiciaire de Chartres en règlement du solde locatif resté impayé.

Par jugement du tribunal de commerce du 30 avril 2022, la société Boat a bénéficié d’un plan de redressement par continuation.

Par jugement contradictoire rendu le 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

débouté la société Maison et services [Localité 6] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

dit que le congé donné par la société Maison et services [Localité 6] prend effet au 11 juillet 2022

condamné in solidum la société Maison et services [Localité 6] et la société Prest’alliance à payer à la société Boat les sommes suivantes, dans la limite de la somme de 18 000 euros concernant la société Prest’alliance :

36 638,71 euros au titre des loyers dus entre le 1er novembre 2020 et le 11 juillet 2022

299,31 euros au titre des charges locatives entre le 1er novembre 2020 et le 31 janvier 2021

débouté la société Boat de ses demandes supplémentaires concernant les loyers, les charges locatives, les taxes foncières, les dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement

condamné la société Maison et services [Localité 6] à payer à la société Boat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Prest’alliance à payer à la société Boat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

débouté les sociétés Maison et services [Localité 6] et Prest’alliance de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Maison et services [Localité 6] aux dépens et accordé à M^e Guillaume Bais le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 15 décembre 2022, la SARL Maison et services [Localité 6] et la SARL Prest’alliance ont relevé appel de cette décision.

Par ordonnance de référé en date du 6 avril 2023 du premier président de la cour d’appel de Versailles les demandes d’arrêt d’exécution provisoire de la décision dont appel et de consignation des condamnations à titre subsidiaire des sociétés Maison et services [Localité 6] et Prest’alliance ont été rejetées.

Dans leurs premières et dernières conclusions transmises au greffe le 3 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la SARL Maison et services [Localité 6] et la SARL Prest’alliance, appelantes, demandent à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 9 novembre 2022 en ce qu’il a débouté la société Maison et services de sa demande de résiliation du bail et l’a condamnée avec la société Prest’alliance au paiement de l’arriéré des loyers jusqu’au 11 juillet 2022 et des charges locatives arrêtées au 31 janvier 2021

En conséquence,

constater que le congé donné par la société Maison et services au 31 janvier 2021 à Maître [Z] est valable

En tout état de cause,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Boat à compter du 31 janvier 2021

débouter la société Boat de toutes ses demandes, fins et conclusions

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 9 novembre 2022 en ce qu’il a débouté la société Boat de ses demandes au titre du paiement des charges locatives et des taxes foncières de 2021 à 2028, des réparations locatives et des dommages et intérêts pour résistance abusive

condamner la société Boat à payer à la société Maison et services la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamner la société Boat à payer à la société Prest’alliance la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

la condamner aux dépens.

Dans ses premières et dernières conclusions transmises au greffe le 26 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SARL Boat, intimée, demande à la cour de :

débouter la société Maison et services et la société Prest’alliance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 9 novembre 2022 en ce qu’il a :

débouté la société Maison et services [Localité 6] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

dit que le congé donné par la société Maison et services [Localité 6] prend effet au 11 juillet 2022

condamné in solidum la société Maison et services [Localité 6] et la société Prest’alliance à payer à la société Boat les sommes de 36 638,71 euros au titre des loyers dus entre le 1er novembre 2020 et le 11 juillet 2022 et 299,31 euros au titre des charges locatives entre le 1er novembre 2020 et le 31 janvier 2021, dans la limite de la somme de 18 000 euros concernant la société Prest’alliance

condamné la société Maison et services [Localité 6] à payer à la société Boat la somme de 2 500 euros et la société Prest’alliance la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Maison et services [Localité 6] aux dépens

Y ajoutant,

condamner la société Maison et services et la société Prest’alliance à payer à la société Boat la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamner la société Maison et services aux entiers dépens qui seront distraits par Maître Biais conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 octobre 2023.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 8 novembre 2023 et le délibéré au 7 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail en date du 12 juillet 2019

Le tribunal a retenu que l’administrateur judiciaire de la SARL Boat n’avait pas acquiescé à la résiliation du bail, qu’aucune faute de la bailleresse de nature à entraîner la résiliation du bail n’était établie, que le congé donné par la sous locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 janvier 2021 avait par conséquent produit effet à l’expiration de la première période triennale au 11 juillet 2022.

En cause d’appel, la société Maison et services [Localité 6] fait valoir que suite à ses deux courriers en date des 2 octobre 2020 et 29 janvier 2021 informant sa bailleresse par l’intermédiaire de son administrateur judiciaire de son départ des lieux donnés à bail le 31 janvier 2021, ce dernier dans l’exercice de sa mission et pour le compte de la bailleresse a acquiescé à la résiliation amiable du bail à cette date par l’acceptation des clés, la réalisation d’un état des lieux de sortie et leur reprise à compter du 1 février 2021.

À titre subsidiaire, l’appelante sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse en date du 31 janvier 2021 compte tenu de la violation par cette dernière de son obligation de délivrance du local en bon état d’usage et de réparations. Elle fait valoir de nombreux dysfonctionnements de nature à rendre les locaux dangereux, portés à la connaissance de la bailleresse à de nombreuses reprises.

Concernant la demande de résiliation amiable anticipée, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L 145-4 al 1 et 2 du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

La SARL Boat et la société Maison et services [Localité 6] ont conclu un bail commercial de sous location soumis au statut des baux commerciaux qui précise que la locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans les formes de l’article L 145-9 du code de commerce par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception et au moins 6 mois à l’avance conformément aux dispositions de l’article susvisé.

Les parties s’accordent quant à la restitution des clés par la locataire le 31 janvier 2021 et l’établissement d’un état des lieux de sortie à l’initiative de la SARL Boat, versé aux débats en pièce 4 bis par la bailleresse.

Par ailleurs, la SARL Boat verse aux débats en pièce n° 7 un courrier du 8 février 2021 de son conseil en réponse à celui du 29 janvier 2021 de sa locataire l’informant de son départ des lieux donnés à bail au 31 janvier 2021, précisant 'vous êtes tenu d’un paiement de vos loyers jusqu’à la fin de la première période triennale qui se termine le 11 juillet 2022.'

L’appelante ne peut par conséquent prétendre que sa bailleresse avait acquiescé à une résiliation anticipée au 31 janvier 2021 renonçant ainsi au bénéfice des loyers échus jusqu’à l’expiration de la période triennale prenant fin le 11 juillet 2022 alors qu’elle avait par le courrier susvisé expressément exprimé l’inverse et ce par conséquent malgré la remise des clés à la bailleresse par voie postale qui ne pouvait que les réceptionner et l’établissement de l’état des lieux de sortie par cette dernière suite au départ de la locataire, nécessaire pour préserver ses droits en cas de dégradations.

Concernant une résiliation judiciaire du bail susvisé aux torts de la SARL Boat, il convient de relever que pour démontrer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance du local en bon état d’usage et de réparations, l’appelante verse aux débats en cause d’appel les mêmes pièces que devant le tribunal. Or, ce dernier avait à juste titre retenu que, les courriers émanant de la locataire en date des 2 et 15 octobre 2020 adressés à l’administrateur judiciaire par lesquels elle prétend à divers désordres, l’attestation de la société Sacassa non signée et les courriers faisant état d’un différend entre les parties ne pouvaient suffire à justifier des manquements allégués en l’absence d’un quelconque procès verbal, de photos ou de devis des travaux rendus nécessaires alors que la bailleresse justifiait de l’intervention de techniciens les 10 décembre 2019 et 14 janvier 2021, intervenus pour le chauffage et l’installation électrique.

Le tribunal a également à juste titre considéré que le trafic de stupéfiants dans l’immeuble en cause ne peut être reproché à la bailleresse faute de démontrer que l’appelante en a informé cette dernière, ce qu’elle ne fait pas davantage devant la cour.

Le tribunal sera par conséquent approuvé en ce qu’il a considéré que la locataire ne démontrait pas les manquements allégués et ne justifiait pas de sa demande de résiliation du bail commercial.

Il s’en déduit que le congé régulièrement donné par la société Maison et services [Localité 6] à sa bailleresse par lettre recommandée en date du 29 janvier 2021 n’a pu avoir d’effet qu’à l’expiration de la période triennale au 11 juillet 2022.

Le jugement contesté sera confirmé en ce qu’il déboute la société Maison et services [Localité 6] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et dit que le congé donné par cette dernière a pris effet au 11 juillet 2022.

Sur la demande en paiement au titre du solde locatif

Le tribunal a condamné la locataire au paiement des sommes de 36 638,71 euros au titre des loyers impayés du 1er novembre 2020 au 11 juillet 2022 et de 299,31 euros au titre des charges locatives entre le 1er novembre 2020 et le 31 janvier 2021.

Il sera relevé que la société Boat n’a pas demandé l’infirmation du jugement contesté en ce qu’il a rejeté ses demandes en paiement au titre des loyers, charges et taxes foncières arrêtés au 11 juillet 2028 et rejeté sa demande au titre des réparations locatives à hauteur de la somme de 24.820,40 euros.

Devant la cour la société Maison et services [Localité 6] fait valoir que la bailleresse ne lui ayant pas fourni un local conforme à sa destination contractuelle, le paiement des loyers devait être suspendu.

Elle ajoute que le préjudice au titre des différents manquements de sa bailleresse subi du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021 s’élève à la somme totale de 8 469,80 euros, que les loyers échus sur cette période représentent la somme de 5 400 euros de telle sorte qu’ après compensation, la société Boat reste lui devoir la somme de 3 069,80 euros.

Il sera précisé que la société Maison et services [Localité 6] ne formule au dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour aucune demande en paiement à l’encontre de la bailleresse à ce titre.

Comme préalablement expliqué, le congé délivré à la bailleresse par la locataire a pris effet au 11 juillet 2022, à l’issue de la période triennale.

Il sera ajouté que la locataire ne conteste pas avoir pu exercer son activité dans les lieux loués jusqu’à la date de son départ le 31 janvier 2021 et ce malgré les différents dysfonctionnements prétendus. Elle ne peut dès lors prétendre à une exonération du paiement des loyers mis à sa charge en exécution du bail, indépendamment de l’éventuelle existence de ces dysfonctionnements.

Il s’en déduit que les loyers échus jusqu’au 11 juillet 2022 sont dus par la société Maison et services [Localité 6].

Par ailleurs, comme ci-dessus énoncé, la locataire chiffre son préjudice consécutif aux dysfonctionnements allégués du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021 à la somme totale de 8.469,80 euros soit un montant supérieur aux loyers échus pour cette période.

Or, il sera rappelé comme préalablement jugé que la locataire ne rapporte pas la preuve des manquements de sa bailleresse à son obligation de délivrance. Elle ne peut dès lors prétendre à l’indemnisation d’un quelconque préjudice consécutif, qui après compensation réduirait à 0 euro le solde locatif pour cette période.

En l’absence d’exonération du paiement des loyers et de créance de la société Maison et services [Localité 6] à l’encontre de la bailleresse cette dernière est redevable de la totalité des loyers échus du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Maison et services [Localité 6] au paiement de la somme de 36 638,71 euros correspondant aux loyers impayés du 1er novembre 2020 au 11 juillet 2022.

Les appelantes n’ont développé aucun moyen en contestation de leur condamnation au paiement des charges. En revanche, le tribunal a constaté que la bailleresse avait procédé à la régularisation des charges locatives comme prévu au contrat en date du 13 octobre 2020 de laquelle il résultait un montant réel de 99,77 euros TTC par mois et en a justement déduit que la locataire restait devoir pour la période du 1er novembre 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021, la somme totale de 299,31 euros.

La société Prest’alliance en sa qualité de caution n’a pas contesté devoir garantir la locataire autrement qu’en soutenant l’absence d’arriéré locatif de cette dernière, alors qu’elle reste redevable des sommes de 36 638,71 euros correspondant aux loyers impayés du 1er novembre 2020 au 11 juillet 2022 et de 299,31 euros au titre des charges impayées au 31 janvier 2021. Elle sera par conséquent solidairement condamnée au paiement de ces sommes dans la limite de son engagement de 18 000 euros.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité commande d’allouer la somme de 5 000 euros à la société Boat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Maison et services [Localité 6] et la société Prest’alliance à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Maison et services [Localité 6] aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,