Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 31 mai 2018, n° 17/06235

TGI Bobigny 17 février 2017

CA Paris
Infirmation partielle 31 mai 2018

Arguments

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Rejeté
Existence d'une clause de souffrance dans le bail
La cour a estimé que la clause de souffrance ne justifie pas la restriction d'accès aux locaux loués, car cela constitue un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Accès alternatif aux locaux
La cour a jugé que l'accès alternatif n'était pas adapté aux besoins de l'activité de la société Y Z, rendant les locaux inexploitables.
Rejeté
Demande d'indemnité de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société NESSUS, dont le recours échoue, ne peut prétendre à une indemnité de procédure.
Accepté
Nécessité de maintenir l'accès aux locaux
La cour a jugé que la prolongation de l'astreinte était justifiée pour faire cesser le trouble manifestement illicite causé par la restriction d'accès.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 31 mai 2018, n° 17/06235
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/06235
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 17 février 2017, N° 17/00212
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Patricia HARDOUINFrédérique ETEVENARDMartine BELAINPhilippe RIGLET
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURASTRUC AVOCATS
Parties :	SAS NESSUS c/ SARL JEANS FETISH

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 31 MAI 2018

(n°294, 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/06235

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Février 2017 – Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 17/00212

APPELANTE

SAS NESSUS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés au siège

[…]

N° SIRET : 494 645 625

Représentée par M^e Frédérique X, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Melanie PEREIRA substituant M^e Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, toque : NAN 701

INTIMEE

SARL Y Z agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[…]

N° SIRET : 413 154 675

Représentée par M^e E F de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par M^e Martine BELAIN du cabinet ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Avril 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me Véronique DELLELIS, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M. A B

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bernard CHEVALIER, Président et par A B, Greffier.

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2007, la société ACM IV, aux droits de laquelle vient la société Nessus, a donné à bail à la société Y Z des locaux commerciaux situés 7 et […] et […] à Montreuil-sous-Bois.

La société Y Z a une activité de commerce de tous textiles, cuirs et peaux manufacturés ou non, vêtements, prêt à porter, chaussures et tous accessoires se rapportant à son objet social, import, export.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 décembre 2016, la société Nessus a informé la société Y Z de l’obtention le 30 novembre 2016 d’un permis de construire pour des travaux de restructuration du site où se trouvent les lieux loués et lui a fait part du planning de réalisation de ces travaux conduisant à la condamnation, à partir du 9 janvier 2017, de l’accès par la rue Kléber. Puis, le 16 janvier 2017, elle a fait poser un bloc de béton au milieu de cette voie pour en réserver l’accès à l’entreprise chargée de l’exécution des travaux avant de le faire retirer le 23 janvier suivant face aux protestations de la société Y Z.

La société C Z, par assignation du 24 janvier 2017 autorisée sur requête, a fait assigner au visa de l’article 809-1 du code de procédure civile la société Nessus devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny qui, par ordonnance contradictoire rendue le 17 février 2017, a :

— enjoint à la société Nessus de maintenir à la société Y Z tous les accès aux locaux d’entreposage dont elle est locataire dans l’immeuble situé à Montreuil sous Bois, 7 et […] et […], de façon à pouvoir procéder aux opérations de livraisons, chargement et déchargement des marchandises tant par la rue Kléber que par la cour intérieure du site ;

— dit qu’en cas de besoin, une astreinte de 500 euros par infraction constatée courra pendant de 3 mois, à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

— condamné la société Nessus à payer à la société Y Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Nessus est appelante de cette ordonnance suivant déclaration en date du 22 mars 2017 et au terme de conclusions communiquées par voie électronique le 4 avril 2018, elle demande à la cour de l’infirmer, débouter la société Y Z de ses demandes et la condamner au paiement d’une

indemnité de procédure de 3.000 euros et aux dépens distraits au profit de M^e X en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’une instance relative à l’occupation illicite par la société Y Z de locaux voisins de ceux loués est en cours devant le tribunal de grande instance de Bobigny.

Elle soutient :

— que la société Y Z ne subit aucun trouble de jouissance compte tenue de la clause de souffrance prévue à l’article 8 'Charges et conditions locatives’du bail, qui se réfère expressément à tous travaux,

— qu’elle n’empêche pas mais restreint seulement l’accès aux lieux loués dont seul un accès sur deux est bloqué, au surplus de manière temporaire en vue de la réalisation de travaux de restructuration de l’immeuble pour lesquels elle dispose d’un permis de construire,

— et que le quai de déchargement dont l’accès est prétendument bloqué ne fait pas partie du bail.

La société Y Z, intimée, par conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2018, demande à la cour de débouter la société Nessus de ses demandes, confirmer l’ordonnance entreprise sauf à supprimer la limitation de la durée de l’astreinte et condamner la société Nessus au paiement d’une indemnité de procédure complémentaire de 5 000 euros ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître E F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle dénonce l’offensive agressive de la société Nessus qui envisage des travaux de restructuration nécessitant la libération totale du site des ex-usines Chapal dont elle est la dernière locataire, du fait de l’installation d’une grue au milieu de la cour de l’immeuble, bloquant l’accès au quai de déchargement qu’elle utilise depuis 10 ans et les rotations nécessaires aux livraisons par les semi-remorques et qui tente de profiter du prétexte de ces travaux pour l’évincer avant le terme de son bail le 31 janvier 2019.

Elle soutient que les lieux loués servent à de l’entreposage des marchandises qui lui sont livrées sur place avant d’être enlevées pour être livrées à ses clients, que les camions nécessaires à cette activité ne peuvent accéder aux lieux loués par l’accès laissé libre rue Bobillot compte tenu des dimensions du portail, que la clause de souffrance ne vise que des travaux dans les lieux loués qui sont situés en sous-sol de sorte que le quai de déchargement doit être accessible pour pouvoir les exploiter et que le permis de construire invoqué n’est pas purgé de ses nombreux recours.

La cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

En vertu de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La société Nessus ne conteste pas la condamnation de l’accès principal de la rue Kléber aux lieux loués, qu’elle dit nécessaire à la réalisation des travaux pour lesquels elle dispose du permis de construire que la Mairie de Montreuil lui a délivré le 30 novembre 2016, faisant valoir que l’accès par la rue du Sergent Bobillot est maintenu.

Cependant, au vu des pièces et procès verbaux de constats produit aux débats par la société Y Z (en particulier, ses pièces 5,13,10, 11 et 7), cette condamnation de l’accès principal conduit à l’arrêt total de la circulation dans la rue du Sergent Bobillot pendant le temps nécessaire au déchargement des camions dès lors qu’ils doivent y stationner sans pouvoir accéder aux lieux loués par le portail, trop étroit et trop bas, de l’accès restant à ceux-ci par cette rue.

Cette privation de l’accès principal aux lieux loués caractérise ainsi une voie de fait de la société Nessus qui met en péril l’activité de la société Y Z et lui cause en conséquence un grave trouble de jouissance au sens de l’article 1719 du code civil.

Pour interdire ainsi à la société Y Z cet accès principal aux lieux loués, changeant temporairement la forme de la chose louée, au sens de l’article 1723 du code civil, la société Nessus ne saurait se suffire du permis de construire invoqué, délivré sans préjudice du droit des tiers.

Par ailleurs, il importe peu que le quai de déchargement ne soit pas mentionné dans la désignation du bail dès lors que c’est l’accès même par la rue du Sergent Bobillot, trop étroit et trop bas, qui rend les lieux loués inexploitables dans des conditions normales faute d’être adapté aux camions nécessaires à l’activité de la société Y Z, ainsi mise en péril.

La société Nessus soulève enfin une contestation sérieuse tirée de la clause de souffrance prévue à l’article 8 du contrat de bail signé le 31 janvier 2007, dont la société Y Z conteste cependant la pertinence, au motif qu’elle ne vise que les travaux envisagés dans les lieux loués. En tout état de cause, une contestation sérieuse n’empêche pas le juge des référés de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état ordonnées par le premier juge, qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite tel que celui en examen.

Ce d’autant que le droit du bailleur de faire exécuter tous travaux nécessaires dans l’immeuble en vertu d’une telle clause doit se combiner avec son obligation générale d’assurer à celui-ci une jouissance aussi paisible que possible des lieux loués et que la société Nessus ne produit aux débats ni ce permis de construire, notoirement contesté (pièce 15 intimée), ni le plan d’installation du chantier, ni le planning des travaux en débats permettant à la cour d’en apprécier la nature, l’emprise et la durée.

Enfin, la résistance de la société Nessus justifie de prolonger la durée de l’astreinte jusqu’à l’issue, prochaine, du bail soit le 31 janvier 2019.

Le premier juge a fait une application fondée de l’article 696 du code de procédure civile et équitable de l’article 700 du même code.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée, sauf à modifier comme indiqué plus haut la durée de l’astreinte.

Y ajoutant, conformément aux articles 696 et 700 précitées, la société Nessus dont le recours échoue doit supporter la charge des dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l’équité commande de la condamner à payer à la société Y Z une indemnité de procédure complémentaire de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance entreprise sauf à prolonger la durée de l’astreinte jusqu’au 31 janvier 2019 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Nessus aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Y Z une indemnité de procédure complémentaire de 3.000 euros.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT