ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 27 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00400 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O22V

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/02468

APPELANTS :

Madame [P] [V] [N] [U]

née le 22 Février 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

et

Monsieur [Z] [C]

né le 02 Août 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

substitué par M^e Quentin LETESSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [D] [X]-[R]

né le 28 Juin 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

et

Madame [S] [I]

née le 23 Janvier 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par M^e Sébastien VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 janvier 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [U] (les consorts [C]-[U]) sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier composé d’une maison, de deux appartements et de trois emplacements de stationnement sis [Adresse 6] à [Localité 4] cadastré section B n° [Cadastre 2].

Suivant compromis de vente sous seing privé du 8 octobre 2018, ils ont convenu la vente de ce bien avec Monsieur [D] [R] et Madame [S] [I] (les consorts [R]-[I]) pour un montant de 345 000 euros. L’acte stipulait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs dans le délai de deux mois outre une clause pénale.

Par courrier du 4 janvier 2019, les consorts [C]-[U] ont mis en demeure les consorts [R]-[I] de justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Une nouvelle mise en demeure du 15 février 2019 a été adressée aux acquéreurs par l’assurance protection juridique des vendeurs aux fins de règlement de la somme de 34 500 euros correspondant au montant de la clause pénale.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 29 avril 2019, les consorts [C]-[U] ont fait assigner les consorts [R]-[I] aux fins de paiement du montant de la clause pénale.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Dit que le compromis de vente signée par les consorts [C]-[U] et les consorts [R]-[I] du 8 octobre 2018 était caduc ;

Dit que la clause pénale insérée au compromis de vente est inapplicable ;

Rejeté la demande des consorts [C]-[U] visant à la condamnation des consorts [R]-[I] à leur payer la somme de 34 500 euros assortie des intérêts au taux légal ;

Condamné in solidum les consorts [C]-[U] à payer aux consorts [R]-[I] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Rejeté la demande des consorts [R]-[I] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Débouté chacune des parties du surplus de ses prétentions ;

Condamné in solidum les consorts [C]-[U] à payer aux consorts [R]-[I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum les consorts [C]-[U] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Sébastien Vidal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 20 janvier 2021, les consorts [C]-[U] ont interjeté appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 30 mars 2021, les consorts [C] [U] demandent à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement ;

Condamner in solidum les consorts [R]-[I] au paiement d’une somme de 34 500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019 au profit des consorts [C]-[U] ;

Condamner in solidum les consorts [R]-[I] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 14 janvier 2022, les consorts [R]-[I] demandent à la cour d’appel de :

Constater que les appelants n’ont pas conclu dans les trois mois suivant la notification des conclusions des intimés contenant un appel incident ;

Dire irrecevables les appelants en application de l’article 910 du code de procédure civile ;

Dire et juger que le compromis prévoit qu’à défaut de justification d’une demande de financement et huit jours après une mise en demeure, le contrat est caduc de plein droit et la condition suspensive considérée comme défaillie ;

Dire et juger que les demandeurs ont mis en demeure de justifier de la demande de financement sans obtenir de réponse dans une délai de huit jours ;

Dire tet juger que la condition suspensive est considérée comme défaillie ;

Dire et juger que le compromis est caduc de plein droit ;

Dire et juger que les appelants ont fait l’aveu judiciaire de cette caducité et l’ont revendiquée et qu’ils ne sauraient aujourd’hui se contredire en prétendant le contraire ;

Dire et juger que la sanction de la caducité, dans le cas où elle est due à la non-réalisation de la condition et où celle-ci est considérée comme défaillie est la conservation par les demandeurs du dépôt de garantie ;

Dire et juger que la clause pénale invoquée par les appelants n’est applicable que si les conditions suspensives sont réalisées et si une partie refuse de régulariser l’acte définitif après avoir été mise en demeure de le faire ;

Dire et juger que l’acte étant caduc du fait des appelants, ladite clause pénale est inapplicable ;

En tout état de cause :

Dire et juger que les concluants ont exécuté leurs obligations de recherche de financement ;

Dire et juger que les demandes des appelants sont infondées autant en droit qu’en fait ;

Confirmer le jugement dont appel et débouter les appelants de leurs demandes sauf en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, de leur demande de voir les appelants payer aux intimés la clause pénale et sur le quantum de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

Statuant à nouveau :

Dire et juger que les appelants ont constaté la caducité du compromis de vente par aveux extra judiciaires et judiciaires ;

Dire et juger que le protocole est caduc de leur fait et qu’il est impossible à exécuter de leur fait ;

Condamner in solidum les appelants à payer aux concluants la somme de 34 500 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat ;

Dire et juger que les appelants ont agi avec une particulière inhumanité et une absolue déloyauté alors même qu’ils sont informés de l’état de santé de Mme [I] ;

Dire et juger que le préjudice subi par les concluants ne saurait être inférieur à la demande des appelants ;

Condamner in solidum les appelants à payer aux concluants la somme de 34 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;

Condamner in solidum les appelants à payer à chacun des concluants la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamner in solidum les appelants aux entiers dépens de l’instance en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes, et A. 444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissés entièrement à leur charge, distraits au profit de M^e Sébastien Vidal en application de l’article 699 du code de procédure civile

La clôture a été prononcée le 2 janvier 2025 par une ordonnance du même jour.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

In limine litis sur l’irrecevabilité des conclusions des intimés à l’appel incident

Les consorts [R]-[I] estiment que les appelants sont irrecevables à conclure dès lors qu’ils n’ont pas répondu, dans le délai de 3 mois à compter de leur appel incident.

Les consorts [C]-[U] n’ont pas formulé d’observations sur ce point.

Il sera souligné que les consorts [R]-[I] invoquent l’article 910 du code de procédure civile sans justifier d’un grief spécifique, dès lors, cette exception sera rejetée.

Sur la condition suspensive stipulée au compromis

Le tribunal a estimé le contrat caduc par application de la clause relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt aux motifs que les parties ont dérogé à l’article 1304-3 du code civil qui n’est pas d’ordre public en stipulant qu’en absence de notification par les acquéreurs de l’obtention ou non du prêt, une demande devait leur être faite par le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de justifier de la réalisation ou non de la condition sous peine de caducité du compromis en cas d’absence de réponse dans les huit jours. L’application de la clause emporte défaillance de la condition suspensive, caducité de plein droit du contrat et conservation du dépôt de garantie par les vendeurs, fixé à 0 euro dans le compromis.

Les consorts [C]-[U] sollicitent l’infirmation du jugement, estimant que les acquéreurs ne justifient pas avoir respecté les conditions du compromis, à savoir l’accomplissement de démarche en vue de l’obtention d’un prêt dans un délai de deux mois. L’article 1304-3 du code civil s’applique ; la condition est réputée accomplie à défaut de justification de démarches en vue de réaliser la condition suspensive.

Les consorts [R]-[I] réitèrent leurs moyens en reprenant en substance la motivation du jugement, précisant que les appelants reconnaissent que le contrat est caduc.

Il sera relevé que le compromis de vente sous seing privé du 8 octobre 2018 prévoit par dérogation aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, qu’à défaut de notification par l’acquéreur au vendeur, «  le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par LRAR au domicile ci-après élu ».

Aucun élément n’est produit par les vendeurs concernant cette mise en demeure, en conséquence conformément au contrat « passé ce délai de huit jours sans que l’ acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit » c’est donc avec pertinence que le premier a constaté la caducité du compromis.

La conséquence prévue pour cette circonstance était que le dépôt de garantie était acquis au vendeur », toutefois le contrat entre les parties a prévu en page 7 une absence de versement de dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

Le tribunal a écarté l’application de la clause pénale stipulée au compromis aux motifs que la clause pénale n’est exigible que si les conditions ont été réalisées et que le contrat est valable entre les parties, donc la caducité du contrat emporte l’inapplication de la clause pénale.

Les consorts [C]-[U] sollicitent l’infirmation du jugement et l’obtention du montant de la clause pénale estimant que le contrat n’est pas caduc, la condition est réputée accomplie, la clause pénale s’applique et même si le contrat est caduc, la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit s’appliquer en cas de défaillance fautive de l’une des parties contractantes.

Les consorts [R]-[I] sollicitent la confirmation du jugement, précisant outre sa motivation, que la clause pénale vise la réitération de l’acte authentique, laquelle n’a pas été sollicitée. La seule sanction de la défaillance de la condition suspensive stipulée, y compris fautive, est la perte du dépôt de garantie ;

Ils sollicitent par ailleurs l’exécution de la clause pénale à leur profit car en entraînant la caducité du compromis ils ont rendu son exécution impossible. Cette impossibilité d’exécution étant de leur fait, ils sont débiteurs de la clause pénale.

La clause intitulée « stipulation de pénalité » prévoit : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (34.500,00 EUR à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil »

La simple lecture de cette clause prévoit une condition essentielle pour sa mise en 'uvre ,soit l’existence que toutes les conditions soient remplies, ce qui n’est pas le cas puisque le contrat est devenu caduc depuis le 15 février 2019 pour défaut de réalisation des conditions.

Le juge a donc parfaitement analysé les conséquences de cette situation contractuelle en rejetant les demandes à ce titre aussi bien émanant des consorts [U]/[C] que des consorts [R]/[I].

Il sera souligné que cette clause pénale est générale et s’applique à toutes les conditions prévues par le contrat et ne distinguent pas selon l’imputabilité de l’absence des réalisations des conditions aux vendeurs ou aux acquéreurs, dès lors celle-ci ne peut s’appliquer : la seule sanction étant la retenue du dépôt de garantie qui en accord avec les parties n’a pas été versée.

Sur les demandes indemnitaires

Le tribunal condamné les consorts [C]-[U] à indemniser les consorts [R]-[I] au titre de leur préjudice moral aux motifs que Mme [I] a fourni des éléments médicaux démontrant l’existence d’un préjudice moral lié au stress de son assignation en justice.

Les consorts [C]-[U] sollicitent l’infirmation du jugement contestant l’existence d’un lien de causalité entre leur comportant et l’état de santé de Mme [I] qui trouve sa cause dans la pathologie dont elle souffre.

Les consorts [R]-[I] sollicitent la confirmation du jugement sur le principe de l’indemnisation au titre du préjudice moral mais l’infirmation sur le rejet de celle fondée sur la procédure abusive et le quantum des dommages et intérêts alloués (sans vraiment développer d’arguments).

Il ressortdes échanges de pièces que les parties ont échangé des SMS au sujet des démarches bancaires pour l’obtention de prêt (cf échange de SMS) alors même que les consorts [R]/[I] ont fait appel à une courtier pour obtenir ces crédits en la personne de M. [T] [E] qui n’a pas pu fournir une attestation de refus de prêt compte tenu de leurs situations respectives.

Dès lors, c’est en toute connaissance de cause, tout à la fois des clauses contractuelles, que de la situation financière des acquéreurs (pour laquelle il n’ont pas réclamé de dépôt de garantie) que les consorts [C]-[U] ont diligenté une procédure judicaire constitutive d’abus de droit qui justifie leur condamnation à la somme de 5000 euros au titre de procédure abusive.

Par contre, le certificat médical du 18 septembre 2019 démontre un état antérieur de Mme [I] ce qui ne permet pas de caractériser un lien de causalité au titre d’un préjudice moral, le jugement de première instance en ce sens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les consorts [Z] [C] [P] [U], succombants, seront condamnés au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e SébastienVidal.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l’exception d’irrecevabilité des conclusions de Mme [S] [I] et M. [D] [X]-[R] ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 17 décembre 2020 quant à la caducité du compromis du 8 octobre 2018 et de la clause pénale et ses conséquences ;

Infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déboute Mme [S] [I] et M. [D] [X]-[R] au titre du préjudice moral ;

Condamne in solidum Mme [P] [U] et M. [Z] [C] a payer à Mme [S] [I] et M. [D] [X]-[R] la somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [P] [U] et M. [Z] [C] à payer à Mme [S] [I] et M. [D] [X]-[R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [P] [U] et M. [Z] [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sébastien Vidal.

le greffier le président