ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00745 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PWZ2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 JANVIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 21/02494

APPELANTS :

Madame [G] [K]

née le 31 Décembre 1963 à MAROC

[Adresse 11] [Adresse 7],

sise [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-001728 du 01/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [R] [K]

né le 01 Octobre 1950 à MAROC

[Adresse 11] [Adresse 8],

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-001727 du 01/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE :

Madame [M] [I]

née le 23 Juillet 1943 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Ophélie MUNOT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Georges INQUIMBERT, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 mai 2000, Mme [J] [S] a donné à bail à M. [R] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (34), moyennant un loyer mensuel de 2 600 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 900 francs.

Par acte notarié du 7 septembre 2017, Mme [M] [I] et son mari ont acquis le bien objet du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [I] a fait signifier à M. [R] [K] un commandement de payer par exploit d’huissier du 7 octobre 2020, d’un montant de 2 322 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 octobre 2020, et visant la clause résolutoire du bail.

Aucune régularisation n’étant intervenue, Mme [M] [I] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, selon exploit du 15 décembre 2020.

Par ordonnance du 26 mai 2021, le juge des référés a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné les époux [K] à payer la somme provisionnelle de 5 759 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 26 avril 2021 et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Les consorts [K] ont par ailleurs saisi la commission de surendettement, qui a déclaré leur dossier recevable le 26 octobre 2021.

Selon exploit du 11 octobre 2021, Mme [M] [I] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux et de saisie-vente.

Selon exploit d’huissier du 17 décembre 2021, les époux [K] ont fait délivrer une assignation à Mme [M] [I] afin notamment de voir la dette de loyer fixer à la somme de 950,74 euros.

Le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2020 entre Mme [J] [S], aux droits de laquelle Mme [M] [N] épouse [I] vient aujourd’hui, et M. [R] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé un local d’habitation sis [Adresse 1] à [Adresse 9] (34), sont réunies à la date du 8 décembre 2020 ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [G] [K] à payer à Mme [M] [N] épouse [I] la somme de 4 007,53 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de septembre 2022, mensualité du mois de septembre 2022 comprise ;

Autorise M. [R] [K] et Mme [G] [K] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 110 euros et une dernière mensualité qui soldera la dette ;

Précise que chaque versement devra intervenir le 10 du mois et, pour le premier versement, au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, M. [R] [K] et Mme [G] [K] :

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [G] [K] à payer à Mme [M] [N] épouse [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [K] et Mme [G] [K] in solidum aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [R] [K] et Mme [G] [K] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le premier juge a relevé que les époux [K] restaient à devoir la somme de 4 007,53 euros au mois de septembre 2022 selon décompte joint, le surplus des sommes versées l’ayant été auprès de l’huissier instrumentaire au titre de l’assurance garantie des loyers impayés.

Il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2020 dès lors que le commandement de payer du 7 octobre 2020 visait ladite clause résolutoire, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité et était demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [R] [K] et Mme [G] [K] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 février 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 28 avril 2023, les époux [K] demandent à la cour de :

Mettre au crédit des concluants la somme de 8 420.69 euros ;

Dire que cette somme se compensera avec la dette de loyer alléguée au mois de septembre 2022 de 4 007.53 euros ;

Condamner Mme [M] [I] à payer aux concluants les loyers trop perçus, à savoir 8 420,69 euros ' 4 007,53 euros, soit 4 413,16 euros ;

Fixer le montant du loyer à la somme de 551 euros hors charges et débouter Mme [M] [I] de ses demandes portant sur une somme supérieure, qui seront en conséquence déduites de la dettes alléguées ;

Juger que les charges ne sont pas dues en l’absence de justificatif et débouter Mme [M] [I] de ses demandes à ce titre ;

Porter au crédit des concluants la somme de 919 euros ;

Condamner Mme [M] [I] à payer aux concluants la somme totale de 4 413,16 euros + 919 euros : 5 332,16 euros ;

Débouter Mme [M] [I] de l’ensemble de ses demandes, dont sa demande de résiliation du bail ;

Dire et juger qu’elle a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi la convention de bail et qu’elle a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle ;

La condamner à verser M. [R] [K] et Mme [G] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dire que cette somme se compensera avec l’éventuelle dette de loyer retenue ;

Dire que Mme [M] [I] conservera à sa charge les dépens de la présente instance et ceux de l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection (RG 21-000059) du 26 mai 2021 ;

Condamner Mme [M] [I] au paiement d’une somme de 3 000 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont Maître Nicolas Gallon, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat.

Les époux [K] contestent l’existence d’une dette, arguant du fait que Mme [M] [I] aurait bénéficié d’un trop-perçu de 4 413,16 euros. Ils font grief au premier juge de ne s’être fondé que sur le décompte erroné produit par la bailleresse et ne pas avoir pris en compte les relevés bancaires et justificatifs de paiement des appelants. Ils affirment qu’à compter du mois de mai 2021, Mme [M] [I] a manifestement fait en sorte que les preneurs manquent à leurs obligations afin de les expulser, cette dernière refusant selon eux d’encaisser les chèques ou de fournir son RIB.

Ils soutiennent qu’en l’absence de manifestation de sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet du bail, l’intimée ne pouvait augmenter le loyer qui devait donc être fixé à la somme de 551 euros.

Les appelants font valoir que Mme [M] [I] ne justifie pas que les taxes dont elle réclame le paiement n’auraient pas été couvertes par la provision sur charges.

Ils sollicitent la condamnation de Mme [M] [I] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, affirmant qu’elle a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail en ne déclarant pas la totalité des loyers reçus à l’instance, déclarant une fausse cessation des paiements à la CAF et percevant une indemnité d’assurance loyers impayés en sus du paiement du loyer par ses locataires. Ils ajoutent que cette faute de leur bailleresse leur cause une forte angoisse caractérisée notamment par le risque d’expulsion sans solution de relogement et la saisie de leurs biens auxquels ils font face.

Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2023, Mme [M] [I] demande à la cour de :

Réformer la décision du 19 janvier 2023 en ce qu’elle :

Autorise M. [R] [K] et Mme [G] [K] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants en 35 versements mensuels de 110 euros et une dernière mensualité qui soldera la dette,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Confirmer la décision pour le surplus ;

Prononcer la résiliation survenue le 7 décembre 2020 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 27 mai 2000, les époux [K] n’ayant pas apuré leur dette conformément à la décision du juge des référés du 26 mai 2021 ;

Ordonner la libération des lieux par les demandeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

Dire par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai compte tenu du la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux intervenue le 11 octobre 2021 et ce en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

Condamner solidairement les demandeurs à payer au demandeur les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner solidairement les demandeurs à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 782 euros par mois (loyer et charges comprises) à compter de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;

Condamner solidairement les demandeurs à régler la somme de 4.007,53 euros correspondant aux charges et loyers impayés par les époux [K] au mois de septembre 2022, somme à parfaire au jour du jugement ;

Les condamner à verser la somme de 1 000 euros au titre des man’uvres dilatoires commises ;

Condamner les défendeurs au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [I] conclut à l’existence d’une dette locative, arguant du fait que les locataires n’ont pas réglé tous leurs loyers, outre le fait qu’ils n’ont pas tenu compte de la révision du loyer et du paiement de la taxe d’ordures ménagères. Elle précise avoir uniquement perçu sa garantie de loyer impayé sur la période d’avril à décembre 2021.

Elle sollicite le paiement de la taxe d’ordures ménagères par les époux [K], produisant ses taxes foncières et précisant que cette charge ne faisait pas partie des provisions versées par les locataires.

Elle conteste avoir reçu des versements de la CAF durant les mois de juin, juillet et novembre 2021 et ajoute que les locataires payaient irrégulièrement leur loyer en versant des sommes qui ne correspondaient pas au loyer fixé dans le bail.

L’intimée s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux époux [K], arguant du fait qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois d’avril 2021.

Elle sollicite le bénéfice de la clause résolutoire à compter du 7 décembre 2020 dès lors que les appelants n’ont pas réglé les sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Mme [M] [I] soutient ne pas avoir commis de faute et conteste sa condamnation à des dommages-intérêts, affirmant que les époux [K] ne rapportent pas la preuve de leurs allégations. En outre, elle sollicite, au titre des man’uvres dilatoires des appelants, la somme de 1 000 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la dette locative

Les époux [K] soutiennent que pour fixer la dette locative, le premier juge s’est fondé sur le décompte produit par la bailleresse, sans tenir compte des relevés bancaires et des justificatifs de paiement des loyers qu’ils avaient pourtant produits. A l’appui, ils versent plusieurs relevés de comptes bancaires, en pièces 8 à 15, et 26 et 27.

Or, il ressort des pièces versées au débat par Mme [M] [I], notamment son décompte au 13 juin 2023, que les sommes qui ressortent des relevés bancaires des locataires ont bien été portées à leur crédit, y compris le décompte du commissaire de justice, la somme de 2 730 euros dont le paiement est intervenu le 24 novembre 2021 et les sommes ressortant de leurs pièces 19, 20 et 25, pour les sommes de 390 euros, 436 euros x 2 et 432 euros x 2, de sorte qu’il sera retenu que la dette locative des époux [K] s’élevait, au 21 février 2022, à la somme de 9 647 euros, que Mme [M] [I] a calculée à partir du loyer initial, de 551 euros, au motif avancé d’éviter un débat sur l’indexation du loyer, dette locative qui doit toutefois être ramenée à la somme de 4 007,53 euros, tenant les sommes versées par l’assurance garantie de loyers impayés, de la société GLI, plafonnées à la somme mensuelle de 734 euros et limitées à six mois, qu’ainsi, le jugement sera confirmé sur le montant de la dette locative.

2. Sur l’arriéré de charges

Les époux [K] demandent à la cour de débouter Mme [M] [I] de sa prétention à ce titre, pour la somme de 919 euros, à laquelle le premier juge n’aurait pas répondu, sauf à démontrer, en cause d’appel, que les charges ne seraient pas couvertes par les provisions.

Or, cette prétention ne figure pas au dispositif des dernières conclusions de Mme [M] [I], de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef.

3. Sur les prétentions indemnitaires des époux [K]

Les époux [K] demandent à ce que Mme [M] [I] soit condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu’elle aurait effectué de fausses déclarations, qu’elle aurait menti au tribunal, qu’elle aurait produit un décompte frauduleux, enfin qu’elle aurait commis une escroquerie à l’assurance et au jugement, ce qui aurait généré chez eux une forte angoisse.

Toutefois, outre le fait qu’il a été vu ci-avant que le décompte produit par Mme [M] [I], particulièrement précis, comportait toutes les sommes dont les époux [K] justifiaient du paiement, ceux-ci n’établissent aucunement un quelconque comportement fautif, de sorte qu’ils seront déboutés de leurs prétention indemnitaires.

4. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [M] [I]

Mme [M] [I] sollicite la somme de 1 000 euros au motif de man’uvres dilatoires des époux [K].

Cependant, elle ne démontre pas que leur voie d’appel aurait dégénéré en abus de droit, aux fins dilatoires, qu’ainsi, elle sera déboutée de ses prétentions indemnitaires.

5. Sur les autres prétentions de Mme [M] [I]

Il n’y a pas lieux de prononcer la résiliation du bail en litige, l’expulsion sous astreinte des époux [K] dès lors que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et que s’il a suspendu ses effets pendant l’exécution des délais accordés, il a dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, ils seraient expulsables.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] sera confirmé en toutes ses dispositions.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [K] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [K], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés à payer à Mme [M] [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions indemnitaires ainsi que de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE les époux [K] à payer à Mme [M] [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE les époux [K] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,