COUR D’APPEL

DE [Localité 16]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 décembre 2025

N° RG 24/00359 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEMB

— ALF- Arrêt n°

[J] [S], S.C.I. AMBP IMMOBILIER / S.A.S. CABINET [Z]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15], décision attaquée en date du 12 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 21/03621

Arrêt rendu le MARDI NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [J] [S]

[Adresse 7]

[Localité 11]

et

S.C.I. AMBP IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentés par Maître Manuel BARBOSA, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

S.A.S. CABINET [Z]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 20 octobre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2017, la société Cabinet [Z], exerçant une activité d’administrateur de biens, a racheté le cabinet ERA exerçant une activité similaire.

Le Cabinet [Z] a ainsi repris la gestion locative des biens immobiliers détenus par Monsieur [J] [S] situés [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 8] à [Adresse 14], ainsi que ceux détenus par la SCI AMBP Immobilier, dont le gérant est Monsieur [J] [S], situés [Adresse 6] à RIOM, [Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 13], [Adresse 2] et [Adresse 4].

La relation contractuelle entre le Cabinet [Z] d’une part et Monsieur [S] et la SCI AMBP Immobilier d’autre part a pris fin à compter du 31 mars 2019.

Allégant des fautes de gestion du Cabinet [Z], Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP Immobilier l’ont, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2021, assigné devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, demandant, par dernières conclusions récapitulatives du 11 mai 2023, de le condamner à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’image et moral, pour perte de chance et au titre du préjudice financier.

Suivant un jugement n° RG-24/15 rendu le 12 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a :

— Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 795 € en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour l’appartement précédemment occupé par la société LISAPREF [O] ;

— Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5.736 € en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour les appartements précédemment occupés par Messieurs [W] [A] et [B] [F] et par Madame [T] [N] épouse [Y] ;

— Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ;

— Dit que les sommes susvisées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— Rejeté les autres demandes indemnitaires de la SCI AMBP IMMOBILIER et de Monsieur [J] [S] ;

— Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] et à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAS CABINET [Z] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 1er mars 2024, le conseil de Monsieur [J] [S] et de la SCI AMBP Immobilier a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués suivants :

— Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 795 euros en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour l’appartement précédemment occupé par la société LISAPREF [O] ;

— Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5 736 euros en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour les appartements précédemment occupés par Messieurs [W] [A] et [B] [F] et par Madame [T] [N] épouse [Y] ;

— Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Dit que les sommes susvisées portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— Rejette les autres demandes indemnitaires de la SCI AMBP IMMOBILIER et de Monsieur [J] [S] ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 2 septembre 2025, la SCI AMBP Immobilier et Monsieur [J] [S] ont demandé de :

au visa des articles 1104, 1231-1, 1991 et suivants du code civil,

— Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la SAS CABINET [Z] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance ;

— Infirmer la décision querellée en ce qu’elle a rejeté leurs demandes concernant l’absence de conseil donné pour souscrire une garantie de loyer, la rédaction du bail [Y] par erreur au nom de la SCI ABMP, les factures impayées GAZ 2000 et les avis de poursuites du 20 mars 2019, les factures d’eau impayées, les loyers impayés, les réparations locatives, le préjudice moral subi par la SCI AMBP IMMOBILIER, et en ce qu’elle a réduit leur préjudice à 50 % des loyers non payés et non recouvrés par les commissaires de justice mandatés ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SAS CABINET [Z] à payer et porter à la SCI AMBP IMMOBILIER à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

*6.000 € en réparation de son préjudice liée à la mauvaise image donnée ainsi qu’au préjudice moral qui lui a été causé,

*2.000 € pour perte de chance,

*1.790 € en réparation de son préjudice financier se décomposant comme suit : 1.590 € au titre des loyers impayés par LISAPREF [O] et 200 € au titre des frais de recouvrement des factures d’eau impayées ;

— Condamner la SAS CABINET [Z] à payer et porter à Monsieur [S] [J] à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

*6.000 € en réparation de son préjudice d’image et de son préjudice moral,

*6.000 € pour perte de chance,

*21.882,59 € en réparation de son préjudice financier se décomposant comme suit : 5.358,43 € pour les loyers impayés par Messieurs [A] et [F], 9.891 € au titre des réparations locatives non payées par Messieurs [A] et [F], 6.113,16 € au titre des loyers impayés par Madame [Y], 530 € au titre des réparations locatives impayées par Madame [Y] ;

— Dire que toutes ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021 ;

— Condamner la SAS CABINET [Z] à leur payer et porter une indemnité de 4.000 € à chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— Condamner la SAS CABINET [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils soulignent ne pas pouvoir produire les mandats confiés initialement à la société ERA, mandats qui ne sont pas plus produits par la société intimée. Ils exposent qu’en tout état de cause la SAS CABINET [Z] avait une mission générale de gestion locative. Ils soutiennent que l’intimée a fait preuve de légèreté et d’un manque évident de vigilance dans la vérification de la solvabilité des locataires et de leurs cautions. Ils ajoutent que le mandataire a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de leur conseiller de souscrire une garantie de loyers impayés, malgré le nombre important de biens gérés, multipliant ainsi les risques liés aux impayés locatifs et à l’absence de solvabilité des locataires. A ce titre, ils contestent que le fait de posséder plusieurs logements leur ait permis de connaître l’existence d’une assurance garantie de loyers impayés.

Quant à la signature du bail avec la société LISAPREF [O], ils font valoir que la solvabilité de la société n’a pas été vérifiée (aucun bulletin de salaire, aucun avis d’impôt sur le revenus et aucun élément comptable quant à la solvabilité de la locataire), de même qu’aucun acte de caution solidaire ne lui a été demandé. Ils indiquent que la société, de droit portugais, est partie avec un impayé de loyer, impossible à recouvrer.

La SCI AMBP Immobilier indique qu’elle a dû assumer des frais de poursuite en raison de l’absence de paiement des titres émis pour modernisation des réseaux et redevance pollution du 28 juin 2018, pendant l’exercice du mandat de gestion. Elle ajoute que ces impayés génèrent une mauvaise image, notamment auprès des administrations. Elle conteste que le compte propriétaire ait été débiteur, les loyers et charges permettant de faire face à l’ensemble des dépenses.

Quant au bail concernant Madame [Y], les appelants rappellent que celui-ci a été établi au nom de la SCI AMBP Immobilier, alors que le propriétaire est Monsieur [S]. Ce dernier explique s’être trouvé, face aux impayés de loyers et dégradations locatives, dans l’impossibilité de justifier du bail écrit à son nom et a donc dû se prévaloir de l’existence d’un bail verbal. Il ajoute que le bail n’était même pas signé par la locataire. Il rappelle l’absence de toute vérification quant à la solvabilité de la locataire et précise que l’acte de cautionnement était mal rédigé, la caution s’étant engagée pour elle même et celle-ci étant totalement insolvable suite à son incarcération. Il précise qu’en outre aucun dépôt de garantie n’a été versé. Il conteste toute immixtion fautive, expliquant avoir uniquement fait intervenir un entrepreneur pour les dégradations en raison de l’inertie totale du mandataire et afin de ne pas voir la dette locative s’alourdir.

Concernant le bail au profit de Messieurs [A] et [F] portant sur le logement sis [Adresse 12], Monsieur [S] soutient qu’aucune mesure de précaution quant à la vérification de la solvabilité n’a été prise et que le bail ne contient pas d’informations suffisantes quant à l’identification des locataires (pas de nationalité, de profession ou d’adresse) et n’est signé que par un seul locataire. Il fait valoir que l’acte de caution solidaire est signé par un des locataires et contient des erreurs sur le montant du loyer ainsi que sur l’adresse du logement. Il conteste là aussi toute immixtion fautive, son intervention et celle de son Conseil étant postérieures à tous les manquements énoncés et n’ayant que pour but de recouvrer les sommes dues, au regard de l’inertie du cabinet.

Ils font valoir que le mandataire n’a pas réglé les factures de GAZ et ne les a pas informé de l’impossibilité de payer directement sur les fonds du compte propriétaire, ce qui en l’espèce ne pouvait pas être le cas vu l’encaissement des loyers et charges.

Ils soutiennent avoir subi :

— un préjudice d’image et moral, en raison de la mauvaise image donnée aux administrations et aux huissiers du fait du non paiement de certaines factures ;

— un préjudice financier, du fait de la perte des loyers et de l’impossibilité de les recouvrer,

— une perte de chance d’être payés.

Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 03 juillet 2024, la SAS CABINET [Z] a demandé de :

au visa des articles 1231-1 et suivants et 1991 et suivants du code civil,

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 12 janvier 2024,

— Débouter Monsieur [S] et la SCI AMBP Immobilier de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions,

— Condamner solidairement Monsieur [S] et la SCI AMBP au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que Monsieur [S], en son nom personnel et en qualité de gérant de la SCI AMBP, se comportait régulièrement en gestionnaire en ses lieu et place, en choisissant les locataires, en les sélectionnant, en faisant lui-même ou en faisant faire les travaux de son choix sans la prévenir et en percevant lui même les loyers. Elle soutient que cela a eu pour conséquences de semer le trouble chez les locataires et de rendre débiteurs les comptes propriétaires, rendant impossible le paiement des factures transmises directement pour paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que la responsabilité du mandataire à raison d’une inexécution contractuelle se distingue de celle résultant d’une mauvaise exécution du contrat, la première étant présumée sauf cas fortuit, contrairement à la seconde qui doit être prouvée.

Quant aux manquements, elle rappelle qu’il appartient à Monsieur [S] de rapporter la preuve des manquements allégués à ses obligations en référence au mandat auquel il se réfère. Elle souligne que les appelants ne versent pas aux débats les mandats alors que cette charge leur incombe afin de démontrer l’existence d’une obligation. Elle rappelle par ailleurs n’être soumise qu’à une obligation de moyens dans le cadre de son mandat, de sorte qu’il n’existe ni responsabilité de plein droit, ni présomption de responsabilité, ni présomption de faute ou de causalité.

Quant au bail d’habitation de Madame [Y], elle soutient que Monsieur [S] s’est totalement immiscé dans la gestion de ce bien, ce qui est démontré par la procédure introduite devant le Tribunal d’instance par Monsieur [S] lui-même, alors que le bail était au nom de la SCI. Elle souligne que le jugement du Tribunal d’instance démontre que le dépôt de garantie a bien été versé directement à Monsieur [S]. Elle ajoute que Monsieur [S] a produit devant le Tribunal d’instance un état des lieux de sortie, démontrant donc qu’il l’a effectué lui même. Quant aux éventuels manquements, elle indique ne pas être responsable de l’incarcération de la caution, qui ne signifie pas nécessairement insolvabilité.

Quant au bail concernant Messieurs [A] et [F], elle fait valoir l’immixtion de Monsieur [S] et l’absence de causalité entre les manquements allégués et les préjudices que Monsieur [S] estime avoir subi. Elle ajoute que Monsieur [S] dispose désormais d’un titre à l’égard des locataires.

Quant à la société LISAPREF, elle soutient que Monsieur [S] s’est aussi immiscé dans la gestion en faisant intervenir son Conseil pour mettre en demeure les locataires. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré l’absence de recouvrement des sommes dues.

Sur les factures, elle rappelle qu’elle ne peut procéder par avance de fonds et qu’elle ne disposait pas de fonds, Monsieur [S] percevant directement les loyers. Quant aux redevances, elle rappelle ne pas être responsable de l’absence de règlement des factures postérieures à la fin de son mandat. Elle ajoute qu’elle ne disposait jamais de provisions suffisantes compte tenu de la situation débitrice du compte propriétaire et de la démarche de Monsieur [S] qui recueillait directement les loyers. Quant au préjudice d’image, elle indique qu’il ne peut être constitué du seul fait qu’une personne est redevable de contributions diverses.

Elle soutient que le comportement de Monsieur [S] est exonératoire de responsabilité et que celui-ci et la SCI ne justifient d’aucun préjudice.

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 20 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à 'Constater que'', 'Dire et juger que'', 'Juger que'', 'Dire que'' ou 'Donner acte…' qui figurent dans certains dispositifs de conclusions d’appel ne seront pas directement répondues dans le dispositif de la présente décision, constituant des éléments qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions et donnant lieu à motivation.

1/ Sur les manquements de la société CABINET [Z]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

ll est constant que si le mandataire est, sauf cas forfuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier. En ce cas, il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’aucun des contrats de mandat, confiés initialement à la société ERA IMMOBILIER puis repris par la SAS CABINET [Z], ne sont produits aux débats, ni par les appelants, ni par l’intimée. Cependant, comme l’a retenu le premier juge, il n’est pas contesté que la SAS CABINET [Z] a eu en charge, jusqu’au 31 mars 2019, la gestion locative des biens immobiliers appartenant à la SCI AMBP IMMOBILIER et à Monsieur [J] [S], ce qui résulte de l’attestation rédigée par la société intimée le 3 avril 2019.

Ainsi, si l’étendue du mandat n’est pas connue précisément, l’intimée ne conteste pas avoir eu une mission générale de gestion locative, consistant notamment en la rédaction des baux après avoir trouvé des locataires et la perception des loyers, outre le paiement des factures correspondant aux charges des biens loués.

En premier lieu, les appelants soutiennent que la société mandataire aurait manqué à son devoir de conseil, en ne leur conseillant pas de souscrire une garantie loyers impayés, malgré le nombre important de logements à gérer.

Si la société CABINET [Z] ne soutient pas avoir délivré un tel conseil, c’est par une juste motivation que le premier juge a retenu que Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP ne pouvaient ignorer les bénéfices d’une telle garantie, au regard de l’importance du patrimoine immobilier détenu par Monsieur [S], de surcroût au travers d’une SCI.

Ainsi, aucun manquement du cabinet [Z] ne saurait être caractérisé de ce fait.

En deuxième lieu, les appelants soutiennent que la société CABINET [Z] ne se serait pas acquittée de factures qui lui auraient été adressées directement, de sorte qu’ils se sont vus signifier des avis de poursuite, ainsi que des notifications de saisie administrative.

A ce titre, les appelants fournissent :

— deux avis de poursuite par huissier de justice, adressés à la SCI AMBP IMMOBILIER, pour des montants de 100,03 € et 123,64 € correspondant à des titres émis le 28 juin 2018 pour la modernisation des réseaux et la redevance pollution,

— deux notifications de saisie administrative à tiers détenteur du 5 novembre 2019, adressés à la SCI AMBP IMMOBILIER, portant sur deux titres émis le 2 mai 2018 pour des montants de 3.859,99 € et 3.527,59 € pour l’eau et l’assainissement,

— sept factures de la société GAZ adressées au CABINET [Z] pour des biens appartenant à Monsieur [S], factures finalement adressées à ce dernier faute de paiement,

— deux factures ECLEA à régler avant le 31 juillet 2018,

— une facture SOCLEAN NETTOYAGE en date du 14 septembre 2018.

Il n’est pas contesté par l’intimée que ces factures n’ont pas été réglées par elle, alors même qu’elle avait encore la gestion de biens concernés, ces factures et titres étant tous antérieurs à la fin de son mandant. Néanmoins, le Cabinet [Z] fait valoir que le compte propriétaire était débiteur et produit à ce titre le compte de gérance portant sur la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2018, qui laisse effectivement apparaître un solde débiteur de 13.364,89 €, compte tenu de divers règlements intitulés 'opérations sur propriétaires'. Il semblerait, sans certitude toutefois, que ces règlements soient des règlements adressés directement au propriétaire. Il apparaît alors très étonnant que le CABINET [Z] ait pu effectuer des virements directement au propriétaire sans attirer l’attention de ce dernier sur la nécessité de payer les factures. En tout état de cause, s’il est établi que le compte propriétaire était débiteur au moment où les factures susvisées lui ont été adressées, le cabinet [Z] a failli à sa mission en n’alertant pas le propriétaire sur la situation, et éventuellement en lui reversant une part des recettes perçues, engendrant l’impossibilité de payer les factures. En ce sens, le manquement du mandataire est pleinement caractérisé.

En troisième lieu, les appelants font valoir divers manquements dans la gestion du bail consenti à la société LISAPREF [O] et notamment l’absence de toute vérification de la solvabilité du locataire et l’absence de caution. A ce titre, la société CABINET [Z] ne produit aucun justificatif des diligences qu’elle aurait pu effectuer au moment de la conclusion du bail signé le 12 mai 2017. En outre, aucun garant n’a été sollicité. C’est à juste titre que le premier juge a ainsi retenu un manquement du mandataire.

En quatrième lieu, s’agissant du bail concernant Messieurs [A] et [F], la société [Z] ne justifie toujours pas en cause d’appel des démarches réalisées en vue de vérifier la solvabilité des locataires. En outre, l’acte de cautionnement a été régularisé par Monsieur [F], alors que celui-ci figure par ailleurs en qualité de locataire. Enfin, le bail n’est signé que par un seul des locataires. Il y a donc lieu de confirmer les manquements retenus à ce titre par le juge de première instance.

Enfin, en cinquième lieu, concernant le bien loué à Madame [Y], le bail a été établi au nom de la SCI AMBP Immobilier. Si les appelants soutiennent que le bien appartenait en réalité à Monsieur [S], cet élément ne résulte que de l’attestation établie par le CABINET [Z] mais n’est pas corroboré, comme justement relevé par le premier juge, par un titre de propriété. En outre, la solvabilité de la caution, si elle n’a manifestement pas été vérifiée, n’est toutefois pas exclue du seul fait de son incarcération. Cependant, il est manifeste que le bail n’est pas signé par la locataire, de sorte que Monsieur [S] a du se prévaloir devant le Tribunal d’instance d’un bail verbal, et que l’acte de cautionnement rédigé par Monsieur [V] [L] comporte des erreurs, notamment en ce qu’il s’est porté caution pour lui même, de sorte que la caution n’était pas mobilisable. Ces erreurs constituent des manquements de la part du CABINET [Z]. Au surplus, le décompte locataire laisse apparaître l’absence de versement du dépôt de garantie et la seule capture d’écran produite par le mandataire de son logiciel, nécessairement complété par lui-même, ne saurait suffire à prouver la perception de ce dépôt de garantie par le propriétaire. De surcroît, comme l’a justement relevé le premier juge, le jugement du 4 octobre 2018 rendu par le Tribunal d’instance de CLERMONT-FERRAND ne fait mention que du montant du dépôt de garantie, sans trancher la question de sa perception. Ces éléments démontrent l’existence d’une faute de la SAS CABINET [Z] dans la gestion de la location de ce bien.

2/ Sur l’immixtion du propriétaire exonératoire de responsabilité

La SAS CABINET [Z] entend s’exonérer de sa responsabilité en évoquant une immixtion de Monsieur [S] dans la gestion locative.

La société intimée fait valoir une immixtion générale de Monsieur [S] et produit à ce titre notamment des mails de locataire dont il résulte que Monsieur [S] pouvait être informé directement par les locataires des difficultés rencontrées par ceux-ci, tel qu’un dégat des eaux concernant Madame [I]. Cependant, pour faire valoir l’immixtion du propriétaire comme cause exonératoire de responsabilité, la société CABINET [Z] doit démontrer que l’immixtion est en lien avec chaque manquement qui lui est reproché.

Concernant le bail de Madame [Y], la société intimée fait valoir que le jugement du Tribunal d’instance de CLERMONT-FERRAND en date du 4 octobre 2018 démontre l’immixtion de Monsieur [S], en ce que ce jugement concerne Monsieur [S] alors que le bail a été signé au nom de la SCI AMBP Immobilier, en ce que le dépôt de garantie a été perçu par Monsieur [S] lui-même, en ce que celui-ci a demandé à la locataire de partir afin d’éviter toute la procédure d’expulsion, en ce qu’il n’a pas précisé avoir perçu directement certains loyers, en ce qu’il a lui-même réalisé l’état des lieux de sortie.

Tout d’abord, il a déjà été indiqué ci-avant que la perception du dépôt de garantie directement par le bailleur n’est pas démontré. Par ailleurs, le seul fait que Monsieur [S] ait fait reconnaître par le Tribunal d’instance de CLERMONT-FERRAND l’existence d’un bail verbal, dont il serait le bailleur en son nom personnel, ne caractérise pas en soi une immixtion dans la gestion de la location. Au surplus, la perception des loyers directement par le bailleur n’est pas démontrée. A ce titre, la différence entre les décomptes produits, d’une part par Monsieur [S], d’autre part par la SAS CABINET [Z], s’explique par le fait que ces décomptes ne concerne pas la même période, sans que cela ne permette de conclure que Monsieur [S] a perçu directement certains loyers. Enfin, s’agissant de l’état des lieux de sortie mentionné par le jugement du 4 octobre 2018, celui-ci n’est pas produit au débat de sorte qu’il n’est pas possible de savoir s’il a été réalisé par Monsieur [S] lui-même.

En conséquence, aucune immixtion n’est donc démontrée.

Quant au bail aux noms de Messieurs [A] et [F], le fait que Monsieur [S] et son Conseil aient sollicité les éléments leur permettant d’engager toute poursuite nécessaire à leur encontre ne constitue pas une immixtion dans la gestion, l’absence de vérification de la solvabilité des locataires et les erreurs constatées quant à l’acte de cautionnement étant antérieures. Aucune immixtion de Monsieur [S] n’est donc démontrée dans la gestion locative.

Enfin, il en est de même s’agissant du bail concernant la société LISAPREF, dès lors que l’intervention de Monsieur [S] et de son Conseil afin de recouvrer les sommes dues par la locataire, n’est que postérieure à la formation et à l’exécution du contrat de bail, lors desquelles la SAS CABINET [Z] a manqué à ses obligations.

En définitive, aucune immixtion de Monsieur [S] ne peut être établie, de sorte que la responsabilité de la SAS CABINET [Z] peut être retenue.

3/ Sur les préjudices

La SCI AMBP et Monsieur [S] sollicitent des dommages et intérêts pour préjudice d’image et préjudice moral, pour perte de chance et pour préjudice financier.

— Sur les préjudices d’image et moral

S’agissant du préjudice d’image, le seul fait qu’une saisie ait été nécessaire pour recouvrer certaine sommes dues par la SCI AMBP IMMOBILIER ne saurait établir un préjudice d’image. D’une part, ces impayés ne sont connus que de l’administration ou des huissiers mandatés qui n’ont aucun lien commercial avec la SCI AMBP IMMOBILIER. D’autre part, à considérér que l’image de la SCI ait été altérée auprès de l’administration et des huissiers, il n’est pas démontré que cela ait un impact quelconque sur son activité. De plus, la SCI AMBP ne précise pas en quoi elle subirait un préjudice moral, d’autant plus qu’il s’agit d’une personne morale. Les tracasseries générées par les procédures judiciaires à l’encontre des locataires, de même que celles générées par la présente procédure, sont indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et ne constituent pas un préjudice moral. Il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté cette demande.

Quant au préjudice moral de Monsieur [S], la nécessité d’agir contre les locataires ne résulte pas directement des manquements du mandataire, en ce que ces actions sont justifiées par les manquements des locataires. Le mandataire ne peut donc être tenu pour responsable des désagréments causés par ces procédures, indemnisables par ailleurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il en est de même pour la présente procédure dont les désagréments peuvent être indemnisés par l’octroi éventuel d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu d’infirmer la décision de première instance sur ce point et de rejeter la demande de Monsieur [S] au titre de son préjudice moral.

— Sur les préjudices financier et de perte de chance

Quant au préjudice financier, la SCI AMBP IMMOBILIER sollicite la somme de 200 € au titre des frais de recouvrement. Il a été retenu que la SAS CABINET [Z] a commis une faute en n’attirant pas l’attention de l’appelante sur l’impossibilité de payer les factures, de sorte que certaines factures ont été payées via une saisie administrative. Toutefois, il n’est fait mention d’aucun frais sur les avis à tiers détenteur produits au débat. Il y a donc lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté cette demande.

S’agissant des loyers impayés, c’est par une juste analyse que le premier juge a considéré que le préjudice de la SCI AMBP Immobilier et de Monsieur [S] au titre des impayés de loyer ne pouvait s’analyser qu’en une perte de chance, en ce que des vérifications normales et diligentes de la solvabilité des locataires permettent de sélectionner des locataires apparemment solvables, mais n’écartent pas définitivement le risque d’impayés. Il en est de même pour l’acte de cautionnement qui, s’il permet une garantie supplémentaire du paiement, n’écarte pas le risque d’un impayé et de l’absence de tout recouvrement des sommes dues, le cas échéant. Au surplus, le seul fait que la société LISAPREF soit de droit portugais n’empêche pas nécessairement une procédre judiciaire à son encontre. De surcroît, Monsieur [S] dispose d’un titre exécutoire à l’encontre de Madame [Y] et de Messieurs [A] et [F], de sorte qu’il devrait pouvoir recouvrer les loyers impayés. S’il indique ne pas avoir réussi à recouvrer les sommes auxquelles ils ont été condamnés, il n’en apporte pas la preuve, les pièces visées dans les conclusions des appelants n’étant pas produites aux débats et ne figurant pas sur le bordereau de pièces.

Enfin, s’agissant des dégradations locatives, la Cour reprenant à son compte la motivation des premiers juges entend rappeler que celles-ci sont sans lien avec les manquements du gestionnaire locatif, mais relèvent de la seule responsabilité des locataires.

L’appréciation faite par le premier juge de cette perte de chance à hauteur de 795 € pour la SCI AMBP IMMOBILIER et de 5.736 € pour Monsieur [S], correspondant à la moitié du montant des impayés, est satisfactoire.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il accorde les sommes de 795 € à la SCI AMBP IMMOBILIER et 5.736 € à Monsieur [S] et en ce qu’il rejette les autres demandes.

Rien ne justifie de faire remonter le point de départ des intérêts moratoires, assortissant l’indemnité ainsi accordée aux appelants, à une date antérieure à la première décision de justice. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

4/ Sur les autres demandes

Les dispositions du premier jugement au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Néanmoins, succombant en cause d’appel, la SCI AMBP IMMOBILIER et Monsieur [S] seront condamnés aux dépens de la présence instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, ils seront condamnés à verser à la SAS CABINET [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande des appelants sera purement rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n° RG-24/15 rendu le 12 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, sauf en ce qu’il condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ;

Statuant de nouveau,

REJETTE la demande de Monsieur [J] [S] au titre de son préjudice moral et d’image ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP IMMOBILIER à payer à la SAS [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président