ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01548 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTBU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 JANVIER 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7] N° RG 24/00813

APPELANT :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Martin FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-3171 du 22/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

Madame [Y] [Z]

née le 10 Juillet 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2014, Mme [Y] [Z] a donné à bail à M. [T] [H] un appartement portant le numéro 43 situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’une somme de 420 euros, provision sur charges comprises.

Le 22 avril 2024, Mme [Z] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer la somme principale de 1 260 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et visant la clause résolutoire.

Puis, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, Mme [Z] a fait assigner en référé M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il constate la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, qu’il ordonne l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et qu’il le condamne au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 100 euros représentant l’arriéré locatif au 30 juin 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, outre la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les frais et dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 22 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2014 entre Mme [Z] et M. [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] étaient réunies à la date du 24 juin 2024,

— déclaré en conséquence M. [H] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 juin 2024,

— dit qu’à défaut pour M. [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [H] devrait payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— condamné M. [H] à payer à Mme [Z] la somme provisionnelle de 4 620 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 17 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise,

— débouté Mme [Z] de ses autres demandes,

— condamné M. [H] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [H],

— condamné M. [H] à payer à Mme [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 mars 2025, M. [H] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [H] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

* a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juin 2024,

— l’a déclaré en conséquence occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 24 juin 2024,

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse,

— a fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation qu’il devrait payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— l’a condamné à payer à Mme [Z] la somme provisionnelle de 4 620 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 17 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise,

— l’a condamné aux dépens,

— l’a condamné à payer à Mme [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— débouter Mme [Z] de tous ses moyens, demandes, fins et prétentions et appel incident,

À titre principal :

— lui accorder des délais de paiement sur deux années pour le règlement de la dette locative,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— ordonner que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

À titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de grâce de deux ans pour quitter les lieux.

En tout état de cause :

— juger que les parties conserveront leurs frais et dépens à leur propre charge.

Il invoque les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et indique qu’il a toujours démontré sa bonne foi et sa détermination pour remédier à la situation de grande précarité dans laquelle il se trouvait, ainsi qu’en témoigne le paiement des loyers pendant près de dix années, et précise qu’il effectue des virements dès que ses ressources le lui permettent.

Il ajoute qu’il s’est rapproché des organismes sociaux afin de solliciter une aide financière et d’obtenir la prise en charge d’une partie de sa dette locative et précise qu’il n’a aucune solution de relogement.

Il fait valoir que les efforts par lui entrepris justifient que lui soit accordé un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Il précise que subsidiairement, il sollicite des délais de grâce sur deux années en vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, puisqu’il justifie de sa bonne foi en ayant tenté de reprendre le paiement de ses loyers et d’apurer sa dette locative.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 28 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Z] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 22 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions,

— confirmer l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 5 011 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation,

— débouter M. [H] de sa demande de délai de grâce,

En tout état de cause

— débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] aux entiers dépens.

Mme [Z] rappelle les dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu’en l’espèce, elle a par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024 fait signifier à M. [T] [H] un commandement de payer les loyers et provisions sur charges impayés arrêtés à la date du 18 avril 2024, visant la clause résolutoire prévue au bail, et que le commandement est resté vain, aucun règlement n’étant intervenu dans le délai légal de deux mois, rendant acquise la clause résolutoire.

Elle ajoute que M. [T] [H] n’a effetué aucun règlement postérieurement à son assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection et que postérieurement au prononcé de l’ordonnance de référé, il n’a réglé que la somme de 1 700 euros, à laquelle s’ajoutent les aides de la caisse d’allocations familiales. Elle précise que cette inertie l’a conduite à engager des frais supplémentaires liés à la délivrance d’un commandement aux fins de saisie-vente et d’un commandement de quitter les lieux, et de l’engagement d’une tentative d’expulsion.

Elle fait valoir que dans ces conditions, la clause résolutoire a pleinement produit ses effets.

S’agissant de la demande de délais de grâce, elle soutient qu’aucun élément ne démontre une réelle volonté de M. [T] [H] de s’acquitter de sa dette et que lui accorder un délai de grâce conduirait à pérenniser la dette locative à son détriment, alors qu’elle subit depuis plus d’un an et demi l’occupation injustifiée de son bien sans contrepartie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à la résiliation du bail à l’expulsion du locataire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le 22 avril 2024, Mme [Y] [Z] a fait signifier à M. [T] [H] un commandement de payer la somme totale de 1 260 euros, que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu’en conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 24 juin 2024, a déclaré M. [T] [H] occupant sans droit ni titre à compter de cette date, a dit qu’à défaut pour ce dernier d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, et a dit qu’il devrait payer une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation de plein droit du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

La décision déférée sera confirmée sur ces points.

Sur la demande tendant à la condamnation de l’appelant au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’à la date du 17 décembre 2024, M. [T] [H] était redevable d’une somme de 4 620 euros euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation (terme de décembre 2024 inclus) et qu’au 1er juillet, il était redevable d’une somme de 5 011 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de juillet 2025 inclus), déduction faite de deux versements de 600 et 1 000 euros effectués par celui-ci en février et mars 2025 et d’une somme de 566 euros versée par la caisse d’allocations familiales.

De son côté, l’appelant justifie que le 5 mai 2025, il a fait un virement d’un montant de 76, 98 euros au bénéfice de la SCP Christophe Laget et Marie-Laure Blanc.

Toutefois, à défaut de tout autre élément, il n’est pas démontré que ce virement a été effectué au bénéfice de Mme [Y] [Z] en paiement de l’arriéré locatif, dans la mesure où il ressort des pièces du dossier que le commissaire de justice mandaté par la bailleresse pour le recouvrement de sa créance est la SCP Danièle Dargent-Leveque et Charlène Frion-Martinez.

Dans ces conditions, et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part du locataire, l’arriéré locatif doit être arrêté à la somme de 5 011 euros à la date du 1er juillet 2025 (terme de juillet 2025 inclus).

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné M. [T] [H] au paiement d’une provision de 4 620 euros et statuant à nouveau, la cour le condamnera à verser à Mme [Y] [Z] une provision d’un montant de 5 011 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 (terme de juillet 2025 inclus).

Sur les demandes tendant à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le locataire qui sollicite des délais doit avoir repris le versement intégral du loyer courant et justifier qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais également du montant des loyers en cours.

En l’espèce, s’agissant de sa situation, M. [T] [H] verse aux débats un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2023, duquel il ressort qu’au titre de cette année, il a déclaré des revenus d’un montant de 9 923 euros au total et qu’il n’était redevable d’aucun impôt sur les revenus.

Aucune autre pièce n’est produite par l’appelant qui ne justifie donc pas de sa situation financière actuelle et ne démontre pas qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais également du montant des loyers en cours.

Du reste, il n’est pas démontré que M. [T] [H] aurait repris le paiement de son loyer avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, à défaut de justifier précisément de sa situation et de démontrer avoir repris le paiement des loyers, M. [T] [H] ne démontre pas remplir les conditions prévues à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et il sera débouté de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de délais de grâce

Selon les dispostions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [T] [H] ne justifie pas précisément de sa situation financière, faute par lui de verser aux débats des pièces actualisées relatives à ses revenus et à ses charges.

Dans ces conditions, il ne démontre pas qu’il est en mesure de s’acquitter de sa dette dans un délai de vingt-quatre mois.

La cour observe du reste que postérieurement à l’ordonnance rendue par le premier juge, l’arriéré locatif dont M. [T] [H] est redevable a augmenté.

Au vu de ces éléments, la demande tendant à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [T] [H] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné aux dépens de première instance, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, il sera également condamné aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses autres dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [T] [H] à verser à Mme [Y] [Z] la somme provisionnelle de 4 620 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 17 décembre 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [T] [H] à verser à Mme [Y] [Z] une provision d’un montant de 5 011 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 (terme de juillet 2025 inclus),

Déboute M. [T] [H] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Déboute M. [T] [H] de sa demande subsidiaire de délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

Condamne M. [T] [H] à verser à Mme [Y] [Z] une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [H] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier La Présidente