ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02559 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHWC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 AVRIL 2024

POLE SOCIAL DU TJ DE MONTPELLIER

N° RG

APPELANT :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Léa BROUSSARD, subsitutant M^e Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], sise [Adresse 4] [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice la SARL AGUILAR IMMOBILIER, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° 501 200 018, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 1], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

ordonnance d’irrecevabilité des conclusions le 05/12/24

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 16 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— Contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [S] occupe un appartement au sein de la résidence [Adresse 3], située [Adresse 2] à [Localité 1], dont il était initialement locataire avant d’en devenir propriétaire aux termes d’un acte authentique en date du 16 juin 2022.

Par acte du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société Aguilar immobilier, a fait assigner M. [C] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé afin qu’il le condamne, sous astreinte de 500 euros par jour courant pendant deux mois, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à remettre les lieux en leur état initial, tels qu’ils se présentaient avant la réalisation des travaux par lui effectués sans autorisation de l’assemblée générale en :

— supprimant les percements réalisés au travers de la dalle partie commune de l’immeuble ainsi que tous raccordements aux conduites communes situées en plafond du sous-sol, en sous face de l’appartement,

— restituant à la façade sa configuration initiale en recréant une baie vitrée et une porte-fenêtre séparées par un coffrage identique à celui des loggias des autres niveaux,

— supprimant l’entreposage au sein de la loggia d’un spa, d’un cumulus, ou autres appareils ménagers, tout comme l’installation en plafond d’un étendoir.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 11 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Monrpellier statuant en référé a :

— dit n’y avoir lieu à constater la prescription de l’action relative à la suppression du spa,

— rejeté la demande tendant au prononcé d’un sursis à statuer s’agissant de la demande de remise en état de la dalle et des branchements,

— condamné M. [C] [S], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, laquelle courrait pendant 60 jours à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification de l’ordonnance, à procéder ou faire procéder, à ses frais, à la remise en état de la dalle, partie commune, percée au niveau de son appartement B05 et à supprimer les raccordements en découlant au sein de la copropriété [Adresse 3],

— condamné M. [C] [S], sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, laquelle courrait pendant un délai de 60 jours, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, à procéder ou faire procéder, à ses frais, à l’enlèvement de l’étendoir situé sur la loggia de son appartement B05 et à remettre les lieux en l’état,

— dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ou d’en prononcer de nouvelles,

— dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir s’agissant des demandes concernant la suppression du spa et des autres équipements situés sur la loggia de l’appartement B05 et la remise en état de la baie vitrée et des menuiseries de l’appartement appartenant à M. [C] [S],

— condamné M. [C] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration en date du 14 mai 2024, M. [C] [S] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’avait condamné à procéder ou faire procéder à ses frais à la remise en état de la dalle, partie commune percée au niveau de son appartement B05, et à supprimer les raccordements en découlant au sein de la copropriété [Adresse 3], et en ce qu’elle l’avait condamné au paiement d’une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 19 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [C] [S] demande à la cour de :

— juger son appel recevable,

— déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,

— réformer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle l’a condamné, sous astreinte provisoire, à procéder ou faire procéder à ses frais, à la remise en état de la dalle partie commune percée au niveau de son appartement B05, et à supprimer les raccordements en découlant au sein de la copropriété [Adresse 3], ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger que le perçage réalisé au travers de la dalle de plancher de la loggia et les raccordements au réseau commun réalisés par lui, rendus nécessaires par l’usage normal des lieux, étaient dispensés d’autorisation préalable de l’assemblée générale,

En conséquence,

— juger qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] tendant à la suppression des perçages réalisés au travers de la dalle de plancher de la loggia et des raccordements au réseau commun,

A titre subsidiaire,

— constater que la résolution tendant à la régularisation des travaux entrepris par lui relatifs au perçage de la dalle et au raccordement aux conduites communes est susceptible d’être mise au vote de la prochaine assemblée générale de la copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de sa demande, et à défaut surseoir à statuer dans l’attente de la prochaine assemblée générale,

En tout état de cause,

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires sont soumises à contestations sérieuses et les rejeter dans leur intégralité,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [C] [S] relève que la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de signification et de ses conclusions était régulière, le commissaire de justice s’étant rendu au siège de la société Aguilar Immobilier, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], et y ayant rencontré l’une de ses collaboratrices qui lui avait confirmé la réalité du siège social du destinataire de l’acte et s’était déclarée habilitée à le recevoir. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires qui avait jusqu’au 30 juin pour conclure, ne l’a fait que par conclusions déposées les 4 et 5 novembre, et que ses conclusions sont donc irrecevables.

De plus, il rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 873 du code de procédure civile et indique que s’il existe un doute sur le droit invoqué, le juge du fond doit en déduire l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il se prononce sur la mesure sollicitée.

En ce qui concerne la demande tendant à la suppression des perçages réalisés au travers de la dalle de plancher et des raccordements au réseau commun, il indique qu’il résulte des articles 4.4.1 et 4.8 du règlement de copropriété que chaque copropriétaire est autorisé à modifier les branchements et raccordements sur les conduites et canalisations de la copropriété, s’ils se révèlent nécessaires, sous réserve d’en avoir avisé le syndic préalablement. Il explique qu’il n’a pas percé la dalle pour raccorder un cumulus ou un lave-linge, mais que ce percement a été réalisé par un plombier qui suite à des problèmes d’évacuation des eaux et à un dégât en résultant, a opéré un percement de la dalle dans l’urgence. Il ajoute qu’il s’agit du raccordement de la douche qui est indispensable à l’habitabilité du logement. Il soutient que dès lors que le raccordement opéré entrait dans l’exercice normal des droits conférés aux propriétaires de la résidence, aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était requise.

A titre subsidiaire, il précise qu’il sollicite l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la résolution tendant à ratifier ses travaux et qu’il est de jurisprudence constante que l’irrégularité de travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation préalable peut disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l’assemblée générale.

Par ordonnance du 05 décembre 2024, le président de chambre a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient en préliminaire de rappeler que les conclusions de l’intimé ayant été déclarées irrecevables, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], en l’absence de toute conclusion, est réputé s’être approprié les motifs de la décision entreprise en application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de sursis à statuer, M. [C] [S] verse aux débats un courrier daté du 06 octobre 2023 par lui adressé au syndic, dans lequel il sollicitait l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de la ratification des travaux par lui entrepris sur la loggia de l’appartement B05, relatifs au perçage de la dalle béton en plafond des garages et au raccordement de la canalisation sur une tuyauterie commune apparente au sous-sol de l’immeuble.

Toutefois, à défaut pour lui de justifier des suites données à cette demande relativement ancienne, il n’est pas démontré que l’assemblée générale des copropriétaire devrait se prononcer sur cette question et il n’y a lieu par conséquent d’ordonner le sursis à statuer.

La cour rejettera par conséquent cette demande.

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

De plus, aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux effectués à leurs frais par certains copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, requiert une autorisation donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Constitue un trouble manifestement illicite des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, effectués sans autorisation par un copropriétaire.

En l’espèce, M. [C] [S] ne conteste pas avoir percé la dalle de béton en plafond des garages et avoir raccordé ses canalisations sur une tuyauterie commune.

Au contraire, il reconnaît dans ses conclusions l’intervention d’un plombier qui, dans l’urgence, a opéré un percement de la dalle pour régler un problème d’évacuation des eaux en se raccordant au réseau commun.

Ceci ressort du reste des procès-verbaux de constat dressés le 8 novembre 2023 et le 24 avril 2024 par des huissiers de justice, desquels il ressort que la dalle de plancher entre l’appartement de l’appelant au rez-de-chaussée et les garages en sous-sol a été percée pour permettre le passage d’un tuyau d’évacuation en provenance du logement de l’appelant et son raccordement au réseau commun.

De même, l’appelant ne conteste pas que la dalle séparant son appartement situé au rez-de-chaussée des garages en sous-sol constitue un élément de gros oeuvre défini comme étant une partie commune selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 3.3.1 du règlement de copropriété.

Enfin, M. [C] [S] reconnaît ne pas avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer ce percement.

Si des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas nécessairement des travaux portant atteinte aux parties communes, tel n’est pas le cas lorsqu’ils affectent les parties communes.

En l’espèce, il est établi qu’il a été porté atteinte aux parties communes par un percement de la dalle.

Or, tous les travaux effectués par un copropriétaire qui portent atteinte aux parties communes doivent être autorisés, et l’urgence ou la nécessité de se raccorder à un réseau commun, qu’allègue l’appelant sans en justifier, ne dispense pas un copropriétaire de solliciter cette autorisation de l’assemblée générale.

De plus, M. [C] [S] ne peut se prévaloir de l’article 4.4.1 du règlement de copropriété puisque cet article ne déroge pas à la règle d’ordre public posée à l’article 25 de la loi selon laquelle des travaux affectant les parties communes requiert une autorisation d’assemblée générale prise à la majorité des voix des copropriétaires. Au demeurant, il n’est pas question en l’espèce, d’un simple 'accès des parties communes […] pour l’exécution de travaux intéressant les parties privatives', mais de travaux affectant ces parties communes.

De même, l’article 4.8 du règlement de copropriété invoqué par M. [C] [S] ne déroge pas aux dispositions, puisque si cet article autorise les branchements et raccordements sur les câbles, conduites ou canalisations constituant des parties communes, il ne permet pas la réalisation de travaux affectant ces parties communes.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le percement de la dalle au niveau de l’appartement B05 de M. [C] [S], réalisé sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constituait un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés avait le pouvoir de mettre fin en ordonnant la remise en état.

La décision sera par conséquent confirmée à ce titre.

Enfin, M. [C] [S] succombant c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La décision sera donc confirmée sur ces points.

Succombant en son appel, il sera également condamné aux dépens d’appel et sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande aux fins de sursis à statuer,

Déboute M. [C] [S] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [S] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente