ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02722 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2WH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 AVRIL 2023

TRIBUNAL D’INSTANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 22-001679

APPELANT :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Catherine CHANEAC, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e François JEHANNO, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [F] [X]

née le 03 Novembre 1997 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Yasmina BENKRID, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée M^e Camille ANDRE, avocat au barreau de NIMES substituant M^e Yasmina BENKRID, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-07281 du 30/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Ordonnance de clôture du 29 Septembre 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture en date du 20 octobre 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 15 février 2018, la SCI Samb a donné à bail à Mme [F] [X] et M. [D] [Y] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte notarié en date du 8 août 2018, M. [W] [N] a acquis ce bien immobilier.

Selon exploit d’huissier en date du 7 septembre 2022, M. [W] [N] a fait assigner Mme [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en paiement au titre d’un arriéré de loyers et de dégradations locatives.

Le jugement contradictoire rendu le 4 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Déboute M. [W] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne M. [W] [N] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Si le premier juge relève que si le congé délivré par Mme [X] ne respecte pas le formalisme édicté à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, il rappelle néanmoins la nature purement probatoire dudit formalisme, dont la seule finalité est de vérifier que le bailleur a bien eu connaissance du congé.

Dès lors, sur le constat que le bailleur a été informé du départ de Mme [F] [X] et qu’il a donné son accord pour la rédaction d’un nouveau bail le 21 avril 2019, il a rejette la demande en paiement du bailleur, la créance sollicitée étant née postérieurement au délai de 6 mois prévu par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [N] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 mai 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 septembre 2025. L’affaire a été plaidée le 20 octobre 2025, date à laquelle a été prononcée la révocation de la clôture pour une nouvelle clôture à la date de l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 1er octobre 2025, M. [W] [N] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 4 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [F] [X] à porter et à payer la somme de 22.336,61 euros outre intérêts à taux légal à compter du 4 juillet 2022, date de la mise en demeure ;

Débouter Mme [F] [X] de sa demande de paiements échelonnés ;

Juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, condamner Mme [F] [X] à payer à M. [W] [N] le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée au titre de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers), modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [F] [X] à porter et à payer à M. [W] [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [F] [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jehanno, avocat, sur ses affirmations de droits au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [W] [N] soutient que le formalisme prévu par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a pour finalité d’acter un accord des parties et faire partir le délai de préavis, de sorte qu’à défaut d’avoir donné congé selon ledit formalisme, Mme [F] [X] est toujours co-titulaire du bail. A ce titre, il fait valoir qu’aucun avenant ou nouveau bail n’a été signé afin de rendre M. [D] [Y] seul titulaire du bail, que les quittances locatives ont été faites, sans contestation, aux deux noms, et qu’aucune caution n’a été mise en place pour substituer la locataire alors que l’autorisation du bailleur y était conditionnée.

Il prétend également que la créance sollicitée n’est pas née postérieurement au délai de 6 mois prévu par la présente loi, dès lors que ce délai a couru après la date d’effet du congé, soit le 23 avril 2022, date de l’état des lieux de sortie. L’appelant ajoute que ledit délai ne concerne pas la responsabilité contractuelle du fait des dégradations locatives.

L’appelant conclut au rejet de la demande de délais de paiement, affirmant que l’intimée ne rapporte pas la preuve de son incapacité de régler les éventuelles sommes mises à sa charge.

Dans ses dernières conclusions du 25 septembre 2025, Mme [F] [X] demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement du 4 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

Dire et juger que Mme [F] [X] pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités ;

En tout état de cause,

Condamner M. [W] [N] aux entiers dépens ;

Débouter purement et simplement M. [W] [N] de toutes demandes plus amples ou contraires.

A titre principal, Mme [F] [X] soutient qu’elle n’est plus liée par le bail litigieux depuis le mois de mars 2019, affirmant que le bailleur a été valablement informé de son départ et a accepté de manière non équivoque de modifier le bail au seul nom de M. [D] [Y]. Elle prétend que le congé a été accepté par le bailleur, compte tenu de sa réponse positive vis-à-vis de la caution qui lui a été présentée.

A titre subsidiaire, l’intimée sollicite l’octroi de larges délais de paiement soutenant que sa bonne foi et son incapacité de régler les éventuelles sommes mises à charge seraient démontrées.

MOTIFS

Sur la demande principale:

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Selon l’article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou par remise en main propre. Ces formes sont, en principe, prescrites à peine de nullité du congé. La durée normale du délai de préavis est de trois mois et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Il n’est nullement contesté que Mme [X] n’a pas délivré congé selon les mentions prescrites à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est justifié par l’intimée que le bailleur a été avisé de son départ par un échange de mails avec M. [Y], son colocataire, qui l’a en effet informé le 20 mars 2019 qu’elle avait quitté le logement et qui l’a sollicité pour refaire un contrat de bail à son seul nom.

Par mail adressé le 21 avril 2019, M. [Y] le sollicite à nouveau pour la conclusion d’un nouveau bail tout en indiquant la possibilité que son frère se porte garant, l’informant que la garantie Visale est possible, et enfin que la CAF examine sa demande d’aide au logement. En réponse, M. [N] indique dans un message électronique du 21 avril 2019 ne pas être opposé à la demande sans pour autant qu’un nouveau bail n’ait été conclu entre les parties.

Cela étant, si le bailleur est informé du départ de Mme [X] par la réception de mails adressés par M. [Y] et s’il n’a pas formellement déclaré être opposé à la rédaction d’un nouveau bail, qui ne s’est en réalité jamais matérialisé, l’échange de ces courriers électroniques ne saurait dispenser Mme [X] de la délivrance d’un congé dans la forme prescrite à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’intimée n’établit pas la volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer à la solliciter dans le cadre de l’exécution du contrat de bail alors que celui-ci n’a jamais formalisé son départ par la rédaction d’un nouveau contrat et qu’il a continué à adresser des quittances de loyer établies au nom des deux locataires.

Il ne peut résulter de ces échanges la validation d’un congé qui n’a en réalité jamais été adressé par Mme [X] qui n’a pas avisé personnellement le bailleur de son départ.

En l’absence de congé valide, Mme [X] est tenue au paiement du loyer et des charges ainsi que de la prise en charge des dégradations locatives, peu importe qu’elle réside de manière effective ou non dans le logement dans la mesure où le contrat prévoit une clause de solidarité précisant que « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et invisible de toutes les obligations du bail ».

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 22.336,61 euros comprenant un arriéré locatif de 3.900 euros et la réparation des dégradations locatives dont le montant est évalué à la somme de 18.436,61 euros, ces montants n’étant pas contestés par l’intimée et établis au moyen de décompte ainsi que de l’état des lieux de sortie établi le 23 avril 2022 signalant plusieurs dégradations (parquet souillé, débordements de peinture, prises descellées, murs tachés, radiateur désolidarisé, salle de bains dévastée : présence de chiens) outre des factures produites en pièce 5.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de délais :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [X], dont la bonne foi est acquise aux débats, justifie percevoir un salaire mensuel net de 1.796 euros insuffisant pour régler en une seule fois le montant de la dette.

Il lui sera en conséquence des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme la décision rendue le 4 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [F] [X] à payer à M. [W] [N] la somme de 22.336,61 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Accorde à Mme [F] [X] un délai de paiement et l’autorise à se libérer de cette dette par le paiement de 23 mensualités de 300 euros au plus tard le 10 de chaque mois avec une dernière mensualité soldant la dette résiduelle,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde sera immédiatement et de plein droit exigible,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [X] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président