Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19852 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNZB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2024 -Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 24/00124

APPELANTE

Mme [O] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0729

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]) représenté par la Société AMC, RCS de [Localité 9] sous le n°518 512 074, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 juillet 2025, en audience publique, Laurent NAJEM, Conseiller, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 30 décembre 2005, Mme [I] a fait donation à sa fille Mme [O] [G] de l’ensemble des lots dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5], faisant de celle-ci la copropriétaire de l’ensemble des boxes de la copropriété constituant les lots 49 à 83.

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

La condamner, sous astreinte de 300 euros par jour de retard :

A procéder à l’enlèvement de l’ensemble des déchets déposés dans les boxes et respecter la destination de ceux-ci,

A faire poser des portes sur les boxes qui en sont démunis,

A faire procéder à l’enlèvement de voitures empêchant la libre circulation dans les parties communes de l’immeuble,

La faire condamner au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 18 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

Condamné Mme [G] à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des déchets déposés dans les boxes et respecter la destination de ceux-ci, à faire poser des portes sur les boxes qui en sont démunis, à faire procéder à l’enlèvement de voitures empêchant la libre circulation dans les parties communes de l’immeuble et ce dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance,

Dit que passé ce délai d’un mois, Mme [G] sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois jusqu’à complète exécution des condamnations fixées ci-dessus,

Condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [G] aux dépens.

Par déclaration du 24 novembre 2024, Mme [G] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Dire et juger recevable et bienfondé l’appel interjeté par Mme [G] ;

Infirmer l’ordonnance de référé du 18 octobre 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions, en ce qu’elle a :

Condamné Mme [G] à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des déchets déposés dans les boxes et respecter la destination de ceux-ci, à faire poser des portes sur les boxes qui en sont démunis, à faire procéder à l’enlèvement de voitures empêchant la libre circulation dans les parties communes de l’immeuble et ce dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance,

Dit que passé ce délai d’un mois, Mme [G] sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois jusqu’à complète exécution des condamnations fixées ci-dessus,

Condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [G] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris la condamnation aux parties communes pourtant votée à l’unanimité aux termes d’une assemblée générale du 11 octobre 2023 ;

Dire et juger qu’il n’y avait pas lieu de condamner en référé Mme [G] ;

Ordonner au Syndicat des copropriétaires de :

condamner l’accès aux parties communes ;

procéder à l’enlèvement de l’ensemble des déchets déposés à l’intérieur et près des boxes de Mme [G] ;

procéder en urgence à la pose d’un portail à l’entrée [Adresse 6] ;

procéder à l’entretien des allées et de la végétation surabondante sur les boxes de Mme [G] ;

faire procéder à l’enlèvement de voitures empêchant la libre circulation dans les parties communes de l’immeuble ;

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le syndic a indirectement causé la situation litigieuse par son inertie et des manquements graves à son obligation d’entretien et d’administration en méconnaissance de ses obligations légales ; qu’elle ne peut plus payer les charges du fait de cette situation qui l’empêche de mettre en location ses 35 boxes. Elle considère que c’est l’absence de portail qui est la cause de l’entrée des squatteurs qui ont arraché les portes des boxes.

Elle souligne qu’elle a fait procéder à ses propres frais au désencombrement des parties communes face à l’inaction du syndic, poser un des portails et remplacer toutes les portes de ses boxes ainsi qu’en témoignent les factures. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni un dommage imminent ni un trouble manifestement illicite.

Elle précise qu’elle est handicapée à plus de 80 % et a déposé plainte pour abus de faiblesse.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires fait preuve d’inertie et que les résolutions adoptées ne sont pas respectées.

Elle précise que les charges lui incombant se résument aux honoraires du syndic et à l’assurance de l’immeuble, le reste concernant les bâtiments d’habitation.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) demande à la cour, au visa des articles 14, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Le recevoir en son action et le déclarer bien fondé,

Débouter Mme [G] de toutes ses demandes,

En conséquence,

Condamner Mme [G], sous astreinte de 300 euros par jour de retard :

A procéder à l’enlèvement de l’ensemble des déchets déposés dans les boxes et respecter la destination de ceux-ci ;

A faire poser des portes sur les boxes qui en sont démunis ;

A faire procéder à l’enlèvement de voitures empêchant la libre circulation dans les parties communes de de l’immeuble ;

Condamner Mme [G], au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner Mme [G], au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat.

Il fait valoir qu’il résulte du procès-verbal de constat que les stipulations du règlement de copropriété ne sont pas respectées tant au regard de la destination des boxes que de leur usage et de l’encombrement des circulations communes. Il souligne que ce procès-verbal est corroboré par des attestations de copropriétaires.

Il considère que cette situation est liée à l’inertie de Mme [G] à traiter l’occupation de ses boxes par des personnes physiques. Il fait valoir qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires, ni au syndic de faire apposer des portes aux boxes ni de procéder à l’enlèvement des déchets ; qu’en application du règlement de copropriété, Mme [G] ne peut pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, du fait de la jouissance de ses parties privatives, ni encombrer les parties communes.

Il souligne que tant que cette situation ne sera pas réglée par l’appelante, aucune action ne peut être envisagée et que Mme [G] qui ne paie pas ses charges de copropriété ne peut soutenir qu’il devrait supporter et avancer les travaux litigieux.

Il estime fondée sa demande de dommages et intérêts faisant valoir qu’il résulte d’un procès-verbal d’assemblée générale que le coût de réfection électrique est de 3.000 euros et celui de l’enlèvement des déchets est de 12.000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera observé que Mme [G] ne numérote pas directement ses pièces, mais les pages de ses pièces et que certains numéros correspondent à deux pièces différentes (pièce 003 est la fin d’un courrier du 28 novembre 2023 (002) et la lettre de réponse du 13 décembre 2023).

Sur la remise en état des lieux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (') Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la même loi en son premier alinéa énonce : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. »

Il sera relevé en premier lieu que Mme [G] fait état de manquements du syndic dont elle rappelle les obligations. Cependant, le syndic n’est pas partie à la présente procédure en son nom personnel mais uniquement en ce qu’il représente le syndicat des copropriétaires.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat en date du 17 mai 2023, illustré de photographies. Il est constaté l’existence de deux allées, séparées par des boxes au centre et une rangée de boxes à l’extrémité gauche. L’allée de droite est fortement encombrée par de nombreux déchets ainsi que des carcasses de véhicules endommagés, et même calciné pour l’un d’entre eux. Plusieurs boxes sont dépourvus de porte et sont encombrés de déchets. Les photographies révèlent l’ampleur des désordres qui sont par ailleurs confirmés par des habitants des lieux dans des attestations (pièces 9-1 à 9-6).

Cette question de la sécurisation de l’entrée des véhicules pour les bâtiments C et D est récurrente dans la copropriété.

En 2017 (pièce 12 de l’intimé), l’assemblée générale des copropriétaires avait demandé au syndic de faire chiffrer la pose d’un compteur par un électricien ainsi que la mise en place d’un portail par des sociétés spécialisées.

En 2019 (pièce 13), un rappel de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 31 mai 2018 est intervenu concernant la mise en place de portes automatiques pour l’accès des véhicules desservant les bâtiments C et D suite à la résolution n°20 de l’assemblée générale du 1er juin 2017.

Les copropriétaires ont décidé de reporter cette résolution à l’ordre du jour de la seconde assemblée générale de 2019 afin que « ce projet puisse être organisé avec Mme [G] et son gérant pour sécuriser les bâtiments C et D ». Trois devis étaient versés pour des montants de 8.119,16 euros, 6.279,50 et 2.410,17 euros TTC s’agissant de la création d’une alimentation électrique et des travaux obligatoires.

Les copropriétaires ont confirmé que pour la pose d’un portail électrique sécurisé permettant l’accès aux bâtiments C et D, ils donnaient leur accord « pour une participation à hauteur de 20 % pour ces travaux et ceux afin de sécuriser les parties communes situées à l’arrière de ce bâtiment ». Il était demandé à Mme [G] et à son gérant de transmettre au préalable le projet technique qu’ils comptent mettre en place ainsi que les travaux nécessaires pour que les bâtiments retrouvent leur destination initiale, à savoir des boxes de stationnement.

Lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2020, les copropriétaires ont encore une fois décidé de reporter les travaux de mise en place de portes électriques (pièce 14 – résolution 20).

En 2021 (pièce « 102-107 » de Mme [G]), les copropriétaires ont approuvé un devis de 2.635,20 euros pour le nettoyage et l’entretien des parties communes (résolutions 21 et 21-1).

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 11 octobre 2023 (8ème résolution) concerne de nouveau la « décision à prendre concernant les travaux de mise en place d’une porte de parking pour l’accès véhicule desservant les bâtiments C et D » :

« Le Syndic rappelle aux copropriétaires que ce point a été discuté à de nombreuses reprises et que l’état d’insalubrité et de squat des box situés à l’arrière des bâtiments A et B mettent en péril l’hygiène et la sécurité des résidents. Cela devient dangereux pour les personnes.

Le syndic rappelle qu’il est nécessaire, pour la pose d’une porte électrique, de créer un compteur électrique.

Le syndic fait également état du constat d’huissier où il est constaté l’insécurité et les mètres-cubes à évacuer.

Compte tenu de la situation actuelle des parties communes et avant toutes opérations de désencombrement, il est nécessaire de veiller à limiter les accès aux box aux seuls copropriétaires.

Aussi, la présente Assemblée Générale est invitée à se prononcer sur les travaux de pose d’une porte de parking desservant les box, précision étant faite que le syndic évalue à 3000 € le coût d’un nouveau comptage EDF et à 12 000 € le coût de l’évacuation des déchets.

Compte tenu de l’insécurité et des parties communes du fait de l’abandon des box de Madame [G] et du manque d’hygiène constant sur les parties communes depuis des années et des squattes présents depuis des mois et des années également les copropriétaires demandent au syndic de condamner les accès avant qu’une catastrophe ou un malheur ne puisse arriver.

Cette résolution est approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

Le syndic a mis en demeure Mme [G] de vider les boxes de leur contenu, de les fermer et faire débarrasser l’aire de circulation dans les plus brefs délais, par un courrier du 28 novembre 2023.

La lecture des différents procès-verbaux révèle que la solution pérenne qui a été envisagée est bien la pose d’une porte d’accès pour les véhicules aux bâtiments C et D. Aucune décision définitive sur le fondement de devis cependant n’apparait avoir été prise, ni encore moins mise en 'uvre. Si des devis avaient été effectivement visés, la décision a été reportée, puis il a été décidé d’une participation des copropriétaires à hauteur de 20 % pour les travaux lors de l’assemblée générale de 2019. Mme [G] était invitée à fournir un projet technique à ce titre, ce qui atteste qu’aucune solution n’était définitivement définie.

Lors de l’assemblée générale de 2023, il n’est plus fait état de devis pour l’installation du portail lui-même mais du coût de l’enlèvement des déchets évalué à 12.000 euros. S’il est demandé au syndic de condamner les accès au plus vite, il n’est pas précisé en vertu de quelle solution technique et pour quel coût.

Aux termes de ce dernier procès-verbal, il a été retenu qu'« avant toutes opérations de désencombrement, il [était] nécessaire de veiller à limiter les accès aux box aux seuls copropriétaires », et il est demandé au syndic de condamner les accès, ce qui corrobore l’idée que la pose d’un portail serait le préalable, cette décision ne revenant pas à Mme [G], s’agissant d’une partie commune, mais au syndicat des copropriétaires selon les modalités qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires d’arrêter.

S’il est constant que le désencombrement des parties privatives (les détritus ayant débordé sur les allées), la pose de portes et de verrous sur les boxes eux-mêmes incombent à Mme [G] et qu’en cela elle méconnaît nécessairement ses obligations vis-à-vis des autres copropriétaires, il n’existe aucune certitude que cette mesure soit de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite dont se plaint le syndicat des copropriétaires, en l’absence de la mesure préventive consistant à mettre en place un portail, reportée depuis des années. D’ailleurs, Mme [G] justifie (pièces n°108 à 130-131) avoir pris en charge des frais en 2012, 2013 et 2014 pour enlever les encombrants et sécuriser les lieux, en vain.

La résolution n°8 de l’assemblée générale de 2023 qui portait expressément sur la porte d’accès n’est accompagnée d’aucune modalité de mise en 'uvre sur la base d’un devis qui aurait été accepté par les copropriétaires, Mme [G] étant par ailleurs défaillante s’agissant de la communication d’un projet technique. Il n’est plus fait référence à une répartition de son coût (20 % pour la copropriété) évoquée en 2019 ; la pose d’un portail, qui requiert aussi des travaux électriques, étant à l’évidence dans l’intérêt principal de Mme [G] qui est propriétaire des boxes litigieux.

Il sera relevé par ailleurs que Mme [G] apparaît défaillante dans le paiement de ses charges puisqu’elle a été condamnée par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 2 novembre 2022 à payer la somme de 22.122,41 euros, ce qui a nécessairement un impact sur l’engagement des travaux.

Ces éléments ne permettent pas d’établir de manière certaine les mesures de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’état des boxes et de l’encombrement des parties communes. Les parties sont toutes deux défaillantes dans leurs obligations et en l’absence de décision claire et efficiente de l’assemblée générale des copropriétaires à cette fin et relevant d’une évidence, il y a lieu d’infirmer la première décision et de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’enlèvement des déchets, la pose des portes sur les boxes et l’enlèvement des voitures. Pour cette même raison, l’ensemble de ses demandes reconventionnelles de Mme [G], aux mêmes fins (entretien, enlèvement des déchets) ainsi que tendant à la pose d’un portail et à la condamnation de l’accès ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le sens de la présente décision conduit à rejeter cette demande, le syndicat des copropriétaires apparaissant également défaillant dans ses obligations.

Il sera relevé à titre surabondant que la demande n’est pas formée à titre provisionnel de sorte qu’elle ne serait pas, en tout état de cause, recevable devant la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à infirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

L’équité commande à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles, en première instance comme en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant de nouveau,

Rejette l’ensemble des demandes des parties ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles en première instance comme en appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE