ARRET N°103

N° RG 25/00527 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWL5

AFFAIRE :

Mme, [Y], [A], [S], [N]

C/

E.P.I.C. ODHAC87 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

SG/IM

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 MARS 2026

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Le VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame, [Y], [A], [S], [N]

née le 27 Décembre 1976 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine DUDOGNON, membre de la SELARL DUDOGNON-BOYER, avocate au barreau de Limoges

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C87085-2025-007371 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 25 juin 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

E.P.I.C. ODHAC87 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT,

dont le siège social est au, [Adresse 2]

représentée par M^e Eric VALLERON, membre de la SELARL DUPUY-VALLERON, avocat au barreau de Limoges

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Février 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2024, l’Office public de l’habitat 87 (ODHAC 87) a donné à bail à madame, [Y], [N] un logement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403,01 €, provision sur charge comprise. Par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2020, l’ODHAC 87 a donné à bail à madame, [Y], [N] un garage situé à, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 30,36 €.

Le 10 décembre 2024, l’ODHAC 87 a fait signifier à madame, [Y], [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux deux baux, pour un montant principal impayés de 1708,94 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, l’ODHAC 87 a fait assigner madame, [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux, faute pour madame, [Y], [N] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,

— condamner madame, [N] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

' 2 481,63 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation,

' une indemnité d’occupation mensuelle de 656,86 € (dont 33,97 € pour le garage) à compter de la résiliation des baux jusqu’à sa libération effective des lieux,

' 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 février 2025.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 25 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :

— constaté la résiliation à compter du 11 février 2025 des baux conclus entre ODHAC 87 et madame, [N],

— ordonné, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de madame, [N] ainsi que tout occupant de son chef des locaux loués, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

— condamné madame, [N] à payer à l’ODHAC 87 la somme provisionnelle de 2 668,79 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle sans droit ni titre due par madame, [N] à la somme mensuelle de 656,86 € (dont 33,97 € pour le garage) à compter de la résiliation des baux, et a condamné madame, [N] à verser à l’ODHAC 87 à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes intervenues depuis,

— condamné madame, [N] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer.

Par déclaration du 25 juillet 2025, madame, [N] a relevé appel de ce jugement.

La présidente de la chambre civile de la cour d’appel de Limoges a fixé une date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience de la chambre civile du mercredi 11 février 2026.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2026.

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2026, madame, [N] demande à la cour de voir :

— conférer force exécutoire au protocole d’accord de prévention de l’expulsion entre le locataire et le bailleur signé le 9 janvier 2026,

— constater l’extinction de l’instance,

— débouter l’ODHAC 87 de toutes demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires aux présentes,

— laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses entiers dépens, étant rappelé que Madame, [Y], [N] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

À titre subsidiaire, si la Cour n’homologue pas le protocole,

— juger madame, [Y], [N] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit, infirmer l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

— arbitrer le montant de la dette de loyer de madame, [Y], [N] à l’égard de l’ODHAC 87,

— accorder à madame, [Y], [N] des délais de paiement pour régler cette dette,

— dire et juger que madame, [Y], [N] réglera l’arriéré de loyer par mensualités de 80 €, en sus du loyer en cours, pendant 23 mois avec paiement du solde le cas échéant le 24ème mois,

— suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire,

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de madame, [Y], [N],

— dire n’y avoir lieu à fixer le montant de l’indemnité d’occupation,

— débouter l’ODHAC 87 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’ODHAC 87 de toutes demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires aux présentes,

— laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 5 novembre 2025, l’ODHAC 87 demande à la cour de :

— juger mal fondé l’appel interjeté par madame, [Y], [N] à l’encontre de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges en date du 25 juin 2025,

— juger recevable et bien fondée la procédure d’expulsion locative,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter madame, [N] de toutes ses demandes,

— condamner madame, [N] à lui verser la somme de 1 200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir,

— débouter madame, [N] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Par courrier du 11 février 2026 notifié par RPVA, Maître Valleron, conseil de l’ODHAC 87, a sollicité aux fins de transmission de deux nouvelles pièces (relevé de compte actualisé au 10 février 2026 et avis d’échéance du mois de janvier 2026), le rabat de l’ordonnance de clôture.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées et visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, sauf révocation de cette ordonnance s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été fixée au 28 janvier 2026, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 11 février 2026.

À l’appui de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, Maître Valleron, conseil de l’ODHAC 87, invoque l’intérêt à voir produire aux débats un relevé de compte actualisé au 10 février 2026 ainsi que l’avis d’échéance du mois de janvier 2026 concernant madame, [N].

A l’audience de plaidoiries, et après recueil des observations des parties, il a été indiqué que chacune d’elle disposerait de quinze jours à compter de la réception desdites pièces adressées ce même jour par RPVA pour faire valoir ses éventuelles observations sur celles-ci, par note en délibéré, ainsi que sur l’exécution du protocole d’accord signé le 9 janvier 2026. Il n’était ainsi pas fait droit à la demande de révocation formulée.

Sur la demande d’homologation du protocole d’accord de prévention de l’expulsion conclu entre le locataire et le bailleur le 9 janvier 2026,

Madame, [N] fait valoir qu’en cours de procédure elle a signé avec l’ODHAC 87 le 9 janvier 2026, un protocole d’accord de prévention de l’expulsion entre le locataire et le bailleur qu’elle produit devant la cour. Ce protocole rappelle que la dette locative, arrêtée à la date de sa signature, s’élève à 3 585, 23 €. Il prévoit que cette dette sera apurée par le paiement de 23 échéances de 80 €, en sus du loyer courant, outre une 24ème échéance de 1745,23 €. madame, [Y], [N] sollicite en conséquence l’homologation de ce protocole d’accord, qui est de nature à mettre fin à l’instance.

Aux termes de ses observations transmises dans le délai imparti par note en délibérée du 16 février 2026, Maître, [E], [D] affirme que madame, [N] a réglé le loyer du mois de janvier 2026 dès qu’elle a perçu son salaire soit le 29 janvier 2026, pour un avis d’échéance émis le 31 janvier 2026. Elle ajoute qu’elle règle depuis le mois d’octobre 2025 une somme mensuelle de 130 € en supplément du loyer courant, outre une somme de 340 € versée le 5 janvier 2026. Elle soutient que madame, [N] respecte donc ses engagements. Elle ajoute qu’un rappel de versement de la CAF est en cours et qu’il sera directement versé au bailleur, ce qui va significativement réduire la dette locative.

Aux termes de ses observations transmises dans le délai imparti par note en délibéré du 12 février 2026, Maître Valleron, conseil de l’ODHAC 87, soutient que le protocole d’accord signé le 9 janvier 2026 ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il a seulement pour effet de suspendre l’exécution de l’expulsion tant que le locataire respecte ses engagements, soit pour madame, [N] de reprendre immédiatement le paiement de l’indemnité d’occupation qui correspond au montant du loyer courant et des charges et à exécuter le plan d’apurement de sa dette de 3 585,23 € en l’espèce en 23 mensualités de 80 € et une 24ème mensualité de 1745,23 €. Il soutient que madame, [N] n’a pas respecté ce protocole dans la mesure où elle n’a pas réglé le loyer courant du mois de janvier 2026, faisant désormais état d’une dette locative de 3 843,65 €.

Il résulte des pièces versées aux débats que madame, [N] et l’ODHAC 87 ont conclu un protocole d’accord de prévention de l’expulsion locative le 9 janvier 2026, pour une durée de 24 mois commençant à courir à compter du 1er février 2026 et jusqu’au 21 janvier 2028.

Aux termes de ce protocole, madame, [N] s’est notamment engagée à :

— reprendre immédiatement les paiements de l’indemnité d’occupation fixée dans le jugement d’expulsion et qui correspond au montant du loyer courant et des charges (déduction faite de l’aide personnalitée au logement – APL – pour les locataires en bénéficiant),

— à exécuter loyalement le plan d’apurement de la dette signé avec le bailleur préalablement au dit protocole, en s’acquittant chaque mois du montant prévu, et en supplément de l’indemnité d’occupation, soit,

— apurer sa dette de 3 585,23 € (à la date de la conclusion du protocole) en :

' respectant le plan d’apurement prévu en versant mensuellement 80 € en sus de l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités, et une dernière mensualité de 1 745,23 €,

— à accepter un accompagnement social si celui-ci est proposé par les autres parties.

L’ODHAC 87 s’est engagée à ne pas poursuivre l’exécution du jugement tant que le débiteur respecte le protocole, à signer un bail dans un délai de trois mois dès lors que le locataire a respecté le protocole et que sa dette est donc entièrement apurée, à suivre l’exécution du protocole et à signaler son non-respect.

Il ressort du relevé de compte actualisé au 10 février 2026 que depuis la conclusion du nouveau bail le 4 juin 2024, objet de la présente procédure, le montant de la dette s’élève à la somme de 3843,65 €, mais incluant divers frais de procédure pour un total de 814,66 € facturés. La dette purement locative s’élève donc à la somme de 3 028,99 €. Le précédent bail a été clôturé au 31 mai 2025 avec un solde à 0 €.

La cour constate que madame, [N] procède à des virements réguliers, sauf pour les mois de février, mars et avril 2025 où elle n’a rien versé, mais elle a procédé à un virement de 733 € le 8 mai 2025, puis des virements de 50 € supplémentaires au minimum en plus du résiduel de loyer courant. Par ailleurs, du fait de la mise en place du protocole d’accord de prévention de l’expulsion signé entre les parties le 9 janvier 2026, madame, [N] peut à nouveau percevoir l’aide personnalisée au logement. Ainsi un rappel d’APL sur la période de suspension d’un montant de 1 415,76 € va être versé au bailleur pour le mois de janvier 2026, ce qui va drastiquement réduire la dette, mais qui n’apparaît pas à ce jour sur le relevé de compte actualisé produit par l’ODHAC 87.

Néanmoins, le bailleur ne saurait reprocher à la locataire de ne pas respecter le protocole d’accord signé le 9 janvier 2026, pour selon lui ne pas avoir payé le loyer courant du mois de janvier 2026, alors même que les conditions du protocole ne s’imposent aux parties qu’à compter du 1er février 2026, et que la quittance du mois de janvier 2026 est datée au 31 janvier 2026. Rien ne permet donc d’affirmer que madame, [N] ne remplit pas ses obligations.

Le protocole d’accord et le plan d’apurement ont été établis en application de l’article L 353-15-2 du Code de la Construction et de l’Habitation résultant de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 et du décret n° 2005-588 du 27 mai 2005. Les dispositions ont vocation à s’appliquer lorsque le bail est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement du loyer et des charges, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’ordonnance de référé querellée a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ce que à titre principal madame, [N] ne remet pas en cause, reconnaissant les impayés locatifs. La signature du protocole vaut alors titre d’occupation et donne droit à l’aide personnalisé au logement que madame, [N] perçoit de nouveau.

Dès lors, l’expulsion de madame, [N] ne peut pas être exécutée tant qu’il n’est pas démontré que ce protocole n’est pas respecté, la suspension des procédures forcées de récupération de la créance et d’expulsion locative étant la conséquence du respect du protocole par madame, [N]. Dans le cas contraire, si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit d’exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail.

Il s’évince de ces observations que l’ODHAC 87 est fondée à soutenir que la signature du protocole d’accord dans le cadre de la loi de cohésion sociale du 28 Janvier 2005 ne remet pas en cause la décision ayant constaté le jeu de la clause résolutoire et ayant prononcé la condamnation au paiement des sommes dues. En effet, ce protocole vise seulement à suspendre les effets de l’ordonnance et à éviter l’expulsion de la locataire, à la condition que celle-ci respecte les engagements qu’elle a pris.

En conséquence, l’ordonnance de référé querellée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Quant à la demande d’homologation du protocole d’accord intervenu, la seule signature des parties le rendant exécutoire, il n’y a pas lieu de l’homologuer. Il sera simplement donné acte aux parties de ce qu’elles ont signé le 9 janvier 2026 un protocole de prévention de l’expulsion en cours d’exécution.

La cour ayant fait droit à la demande principale de madame, [N], il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire en délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile,

Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d’appel. L’ODHAC 87 sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

DIT n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture.

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 25 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges.

DONNE acte aux parties de ce qu’elles ont signé le 9 janvier 2026 un protocole de prévention de l’expulsion en cours d’exécution.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, étant précisé que madame, [Y], [N] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.