ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02005 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PMGI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MARS 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 19/03230

APPELANT :

Syndicat des copropriétaire DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] 2

sis [Adresse 1]

[Localité 5]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CONSEIL INVEST 34

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 523 253 235, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège social

Représenté à l’instance et à l’audience par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [G] [M] épouse [U]

née le 16 Septembre 1963 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

Monsieur [F] [U]

né le 26 Septembre 1960 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle DAUTREVAUX de la SELARL CAZOTTES/DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Gersende BOUSQUET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [U] et Mme [G] [M], épouse [U], sont propriétaires des lots n° 438, 422 et 597 au sein de la résidence du [Adresse 7] 2, située à [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 7 juin 2019, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] 2 devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 19 votée par les copropriétaires, à la majorité de l’article 25, lors de l’assemblée générale du 18 avril 2019 et de la résolution n° 20, qui en est sa conséquence.

Le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Annule les résolutions n° 19 et 20 de l’assemblée générale du 18 avril 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 7] » située à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à verser à Mme [G] [M], épouse [U], et M. [F] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [G] [M], épouse [U], et M. [F] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 7] » située à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, aux dépens.

Le premier juge a considéré que la décision d’une assemblée générale, qui imposait l’exclusion, dans les parties privatives, des locations de courtes durées, alors que le règlement de la copropriété l’autorisait, devait être annulée car elle apportait une modification aux modalités possibles de la jouissance de ces parties et, partant, au règlement de copropriété.

Le syndicat de copropriétaires de la résidence Le [Adresse 7] 2, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 avril 2022.

Dans ses dernières conclusions du 11 octobre 2022, le syndicat de copropriétaires de la résidence Le [Adresse 7] 2 demande à la cour de :

Juger que la faculté pour un copropriétaire de disposer librement de son lot n’inclut pas la faculté de faire un usage de son lot contraire aux droits des autres copropriétaires ou contraire à la destination de l’immeuble ;

Juger que la mise en location d’un lot par le biais des contrats de location de courte durée au sens de la loi et de la jurisprudence constitue une activité commerciale ;

Juger que la mise à disposition d’un local à usage d’habitation par le biais de contrat de location de courte durée constitue donc une modification de l’usage et de la destination du lot ;

Valider en conséquence la résolution n° 19 qui ne constitue qu’une adaptation du règlement de copropriété ne portant pas atteinte aux droits d’usage des copropriétaires qui font une utilisation de leurs lots conforme à leur destination initiale ;

Valider les dispositions de la résolution n° 19 en retenant qu’elles ont été votées dans le respect de la loi et des stipulations du règlement de copropriété notamment car la faculté de voter des clauses pénales figure dans le règlement de copropriété et que l’aggravation de charge est la conséquence d’un changement d’usage

Valider la résolution n° 20 en ce qu’elle ne constitue pas une modification du règlement de copropriété mais consiste simplement à permettre au syndic d’engager les démarches en vue de la publication des adaptations au règlement de copropriété votées à la résolution n°19 ;

Débouter Mme [G] M. [F] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] 2 la somme de 5 186 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires estime que le premier juge, en assimilant la location de courte durée à la location meublée, a commis une erreur d’appréciation et ne pouvait pas, en conséquence, juger que l’interdiction d’avoir recours à la location de courte durée portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, qui pouvaient être louées en meublé, alors qu’il s’agit, selon l’appelant, de deux modes de location opposés.

Le syndicat des copropriétaires avance que le recours à la location de courte durée constitue un changement de destination du local, au motif que la jurisprudence la considère comme étant une activité commerciale.

A ce titre, il entend rappeler qu’il n’était pas demandé au tribunal d’apprécier quelle activité les époux [U] faisaient de leur lot mais de considérer comme étant établi le fait que la location de courte durée constituait un type de location dont le législateur a décidé qu’elle était contraire à la location à usage d’habitation.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires estime que dès lors que la location de courte durée constitue une catégorie de location s’opposant à la location à usage d’habitation et nécessitant une modification de la destination du lot pour pouvoir exercer dans ce lot une activité commerciale, il est constant qu’interdire la location de courte durée ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Dans leurs dernières conclusions du 24 juillet 2024, les époux [U] demandent à la cour de :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 7] II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Recevoir les époux [U] en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Constater que la résolution n° 19 porte atteinte aux droits d’usage et de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives au regard des dispositions du règlement de copropriété et ne pouvait être votée qu’à l’unanimité des voix du Syndicat des copropriétaires ;

Considérer que la décision portant insertion dans le règlement de copropriété de clauses répressives consistant en une clause pénale et en une clause d’aggravation des charges, sans autres précision, de copropriétaires, nécessitait un vote à l’unanimité ;

Considérer que la résolution n° 19 en aggravant les charges de ceux qui proposent leur lot à la location de courte durée, location par ailleurs autorisée selon les dispositions des articles 8 et 25 du règlement de copropriété, est contraire à la loi et aux dispositions non contractuelles ;

Considérer que le terme de « location de courte durée » est imprécis et général ;

Confirmer le jugement rendu par le pôle civil section 1 du tribunal judiciaire de Montpellier le 17 mars 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a annulé les résolutions n° 19 et 20 votée lors de l’Assemblée générale du 18 avril 2019 et dit que les époux [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 7] II au paiement d’une indemnité de 4 500 euros selon l’article 700 du code de procédure civile en remboursant des frais irrépétibles que les demandeurs ont été contraints de débourser, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Pour l’essentiel, les époux [U] avancent que les contrats de courte durée ne sont pas précisés, qu’ils peuvent être nombreux et que la résolution n° 19, en « interdisant les locations de courte durée », constitue une restriction évidente aux droits des copropriétaires quant à l’usage de leurs parties privatives.

Ils demandent en conséquence la confirmation du jugement dont appel, pour les motifs pris par le premier juge.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur la distinction entre location meublée et location de courte durée

Le syndicat des copropriétaires estime que le tribunal a opéré une confusion en considérant que si la location meublée était autorisée, alors la location de courte durée devait nécessairement l’être.

Il avance que la notion de location de courte durée est une notion distincte de la location meublée et qu’elle constitue une nouvelle catégorie de location, parfaitement définie par le législateur, notamment pour faire face aux dérives que génère ce type de locations.

Au visa des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le syndicat des copropriétaires soutient que la location de courte durée conduit à un changement d’usage, prohibée au cas d’espèce, pour être incompatible avec le règlement de copropriété, tel que rédigé.

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation définit, en son alinéa 2, les locaux destinés à l’habitation comme « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. ».

L’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation renvoie au titre I bis de la loi du 6 juillet 1989, laquelle prévoit, en son article 25-7, que les locations de logements meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire, sont consenties pour une durée minimale d’un an, sauf le cas des étudiants pour lesquels cette durée est réduite à neuf mois.

Il en résulte qu’hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation.

Les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation étant d’ordre public, elles peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt, en ce compris les syndicats des copropriétaires.

Ainsi, même à supposer que l’activité de courte durée s’avère régulière eu égard aux stipulations du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l’usage irrégulier du lot concerné sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, pour obtenir leur interdiction, éventuellement sous astreinte.

Il est exact, comme le soutiennent les époux [U], que l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, qu’ainsi, tout copropriétaire peut, en principe, affecter librement son lot à l’activité de son choix, la destination contractuelle du lot n’étant pas de nature à empêcher, à elle seule, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

Or, cette liberté d’user de son lot ne doit néanmoins porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, que le juge apprécie souverainement.

A ce titre, ils apprécient notamment si le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété et à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot, justifiée par la destination bourgeoise de cet immeuble, impliquant une occupation pérenne et paisible, au regard de ces caractéristiques et de sa situation.

Au cas d’espèce, en considération du règlement de copropriété, tel que rédigé et publié en 1974, notamment son article « 2° – occupation », figurant en page 126, qui prévoit que « Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et m’urs. Ils seront principalement destinés à l’habitation bourgeoise. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location accessoire d’une pièce d’un appartement. Les appartements et locaux ne devront pas être occupés par un plus grand nombre de personnes que celui auquel ils sont destinés. », de ce qu’il est mentionné en pages 129 et 130, de la nécessité, pour les occupants, « de ne porter en rien atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires », et, en page 126, que l’assemblée générale, statuant par voie de décision ordinaire, peut fixer une indemnité à verser au syndicat en cas de non-respect des dispositions du règlement de copropriété, la cour estime que la résolution n° 19 en litige constitue une simple adaptation du règlement de copropriété, rendue nécessaire pour tenir compte des dispositions légales faisant de la location de courte durée un changement d’usage des locaux à usage d’habitation, qu’elle ne porte pas atteinte à la jouissance des parties privatives par un copropriétaire, qu’elle pouvait en conséquence être votée aux conditions de majorités décidées lors de l’assemblée générale du 18 avril 2019, qu’ainsi, elle doit être déclarée régulière, de même que la résolution n° 20, qui en est sa conséquence.

Il s’ensuit que le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera infirmé en ce qu’il a annulé ces résolutions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [U] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Les époux [U], qui échoue en cause d’appel, seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

DECLARE valides les résolutions n° 19 et 20 de l’assemblée générale du 18 avril 2019 ;

CONDAMNE M. [F] [U] et Mme [G] [M], épouse [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du « [Adresse 7] 2 » la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [F] [U] et Mme [G] [M], épouse [U], aux dépens de l’instance.

Le Greffier La Présidente