RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 36 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09282 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZXU

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00232

APPELANTE

COMMUNE DE [Localité 7]

prise en la personne de son Maire en exercice, dûment habilité

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Didier Guy SEBAN de la SELAS SEBAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué à l’audience par M^e Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

E.U.R.L. H8 SUPERMARCHÉ

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE [Localité 25] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France Domaine

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Madame [S] [L], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffière lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2017-2887 du 4 octobre 2017, une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire a été menée du 13 novembre 2017 au 27 novembre 2017 inclus.

Par arrêté préfectoral n°2018-0812 du 9 avril 2018, le projet de création d’une voie nouvelle, de logements, de locaux d’activités et d’un espace vert entre la rue [Adresse 14] et [Adresse 19] à [Localité 7] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral n°2018-2220 du 12 septembre 2018, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 7], parmi lesquelles la parcelle cadastrée [Cadastre 17].

L’ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 7], a été rendue le 7 mai 2019.

La parcelle cadastrée [Cadastre 17] est située en zone UM.

Est notamment concernée par l’opération l’EURL H8 Supermarché (EURL H8), en tant que titulaire de trois baux commerciaux conclus avec la SCI Jean Jaurès portant sur des locaux sis [Adresse 8] à[Localité 7]).

Faute d’accord sur l’indemnisation, la commune de [Localité 7] a saisi le juge de l’expropriation de Bobigny par requête du 20 mai 2020 et reçue par le greffe le 2 juin 2020.

Par un jugement du 31 mars 2022, après transport sur les lieux le 29 juin 2021, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 29 juin 2021 ;

Retenu la méthode d’évaluation par détermination de la valeur de l’entier fonds de commerce ;

Retenu un chiffre d’affaires moyen de 20.077.447 euros ;

Retenu un ratio prix de vente / chiffre d’affaires de 25% ;

Fixé l’indemnité totale d’éviction due par la commune de [Localité 7] à l’EURL H8 au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés [Adresse 8] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] à la somme de 6.529.820 euros ;

Précisé que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 5.019.361,75 euros selon la valeur de l’entier fonds de commerce,

Indemnité de remploi : 500.786,17 euros,

Indemnité pour trouble commercial : 1.003.872 euros,

Indemnité pour frais administratifs : 5.800 euros ;

Dit que l’indemnisation de l’éviction commerciale selon la valeur de l’entier fonds de commerce implique que l’EURL H8 ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local commercial exproprié.

Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel, les frais de déménagement et les frais pour écoulement difficile de stock qui seraient la conséquence directe de l’expropriation ;

Dit qu’il incombe à l’EURL H8 de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement, pour frais de déménagement, et pour écoulement difficile de stock ;

Rejeté les demandes d’indemnité pour pertes sur charges et salaires, pour double loyer, pour travaux non-amortis et pour préjudice fiscal ;

Condamné la commune de [Localité 7] à payer à l’EURL H8 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la commune de [Localité 7] aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La commune de [Localité 7] a interjeté appel du jugement le 25 mai 2022 sur l’ensemble des chefs de jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 21 août 2022 par la commune de [Localité 7], notifiées le 5 septembre 2022 (AR intimée le 7 septembre 2022 et AR CG le 7 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement fixant indemnités du 31 mars 2022 sur les postes de préjudices suivants :

Trouble commercial : 1.003.872 euros,

Rejet des frais de double loyer,

Rejet des frais de travaux non-amortis,

Sursis à statuer sur le coût du licenciement,

Rejet du préjudice fiscal ;

Réformer le jugement fixant indemnités du 31 mars 2022 sur les postes de préjudices suivants :

Indemnité principale et la fixer à : 3.384.320 euros,

Indemnité de remploi et la fixer à : 337.282 euros,

Indemnité de frais divers et la fixer à : 2.000 euros ;

Fixer à la somme globale de 4.727.474 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à l’EURL H8 pour l’éviction de la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] sise [Adresse 8] à [Localité 7] ;

Condamner l’EURL H8 à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 4.000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

2/adressées le 17 mars 2023 par la Commune de [Localité 7] et notifiées le 22 mars 2023 (AR non retournés) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

'confirmer le jugement sur les postes de préjudices suivantes :

'rejet des frais de double loyer ;

'rejet des frais de travaux non amortis ;

'sursis à statuer sur le coût du licenciement ;

'rejet de la perte sur salaires et charges ;

'rejet du préjudice fiscal.

Réformer le jugement sur les postes de préjudices suivants :

'indemnité principale et la fixer à : 1'540'000 euros ;

'indemnité de remploi et la fixer à : 152'850 euros ;

'indemnité pour trouble commercial : 641'450 euros ;

'indemnité de frais divers et la fixer à : 2000 euros ;

'fixer à la somme globale de 2'336'300 euros, toutes causes de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à la société H8 pour l’éviction de la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] sise [Adresse 8] à [Localité 7] ;

'condamner la société H8 à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 4000 euros au titre de l’article L7 161'1 du code de justice administrative.

À l’appui de la commune de [Localité 7] verse une nouvelle pièce : (révélant une fraude) : numéro trois : rapport d’expertise révélant un transfert « sauvage » de fonds de commerce sans lien avec l’expropriation.

3/ adressées au greffe le 30 novembre 2022 par l’EURL H8, intimée, formant appel incident, notifiées le 1er décembre 2022 (AR appelant le 5 décembre 2022 et AR CG le 5 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Dire et juger l’appel interjeté par la commune de [Localité 7] à l’encontre du jugement rendu le 31 mars 2022, recevable mais mal fondé ;

En conséquence,

Débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer le jugement entrepris :

Sur la méthode d’évaluation retenue,

Sur le taux de 25 % retenu par le premier juge pour le calcul de l’indemnité principale,

Sur les taux retenus au titre de l’indemnité de remploi,

Sur les modalités de calcul de l’indemnité pour trouble commercial,

Sur la prise en compte partielle de l’indemnité de 8.800 euros au titre des frais divers,

Sur le prononcé du sursis à statuer au titre de l’indemnité pour perte sur stock,

Sur le prononcé du sursis à statuer sur les indemnités de licenciement,

Sur la condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ;

Et recevant l’EURL H8 en son appel incident et la déclarant recevable,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à revenir à l’EURL H8 à la somme de 5.019.361,75 euros ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 500.786,17 euros ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté le principe de l’allocation d’une indemnité de déménagement ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté la demande formulée par l’EURL H8 au titre des pertes sur salaires et charges ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté l’indemnité pour double loyer ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté l’indemnité pour perte sur stocks ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté l’indemnité pour préjudice fiscal ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté le surplus de l’indemnité sollicitée au titre des frais divers.

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Fixer :

L’indemnité principale : 5.302.308,50 euros,

L’indemnité de remploi : 529.080,85 euros,

L’indemnité pour double loyer trois mois : 58.366,28 euros

L’indemnité de déménagement : 94.600,00 euros,

Outre le sursis à statuer au titre du coût de déménagement des marchandises et du préjudice fiscal,

Frais divers : sursis à statuer sur le surplus,

Installations de sécurité non amorties : 527.975,48 euros,

Troubles commerciaux : 1.060.461,70 euros,

Perte sur salaires et charges : 146.351,00 euros,

Pertes sur stocks : 1.744. 564,00 euros,

Condamnation à l’article 700 en appel : 15.000 euros.

3/ adressées au greffe le 1er juin 2023 par l’EURL H8, intimée, formant appel incident, notifiées le 12 juin 2023 (AR Appelant le 15 Juin 2023 et AR CG le 14 juin 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La commune de [Localité 7] fait valoir que :

Concernant l’environnement géographique du bien, le premier juge a comme élément de moins-value l’environnement bruyant, mais pas le fait que [Adresse 19] est un axe anxiogène uniquement pensé pour les véhicules et souffrant de la dégradation des espaces publics, des problématiques de propreté récurrentes et de la présence quotidienne de vendeurs à la sauvette, en particulier de revendeurs de cigarettes de contrebande. Ces difficultés sont documentées dans une étude et un article de presse.

Concernant la description du bien, il y a lieu de tenir compte des constatations du procès-verbal de transport pour établir la valeur de l’ensemble immobilier, notamment s’agissant du mauvais état des façades.

Concernant l’incidence de ces facteurs sur la commercialité du bien, il faut tenir compte de la circonstance que [Adresse 19] est connue pour être particulièrement anxiogène, ne pas disposer d’axe de desserte pour la population (exclusivement pour les véhicules), ne pas disposer de possibilité de traverser d’une rive à l’autre, et être le lieu de revente et de trafics illégaux, ainsi que du mauvais état d’entretien des façades, de la toiture et des simples vitrages.

Concernant la détermination de l’indemnité principale d’éviction, le premier juge a retenu, à raison, la valeur de l’entier fonds de commerce dans la mesure où il n’est pas contesté que le préjudice subi par l’EURL H8 correspond à la perte de sa clientèle dans sa globalité.

Concernant les chiffres d’affaires à prendre en compte, le premier juge a justement retenu le chiffre d’affaires de 2020, mais pas pour les bons motifs. En effet, l’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Ainsi, l’activité commerciale de l’EURL H8 impactée par pandémie n’a pas pour origine la procédure d’expropriation. Subsidiairement, l’exploitation des locaux de l’EURL H8 n’a pas été rendue impossible par les mesures administratives de fermeture prises du 15 mars au 10 mai 2020 puisqu’elle exploite un commerce de première nécessité « indispensable à la vie de la Nation » (CA Douai 21/00689). Le chiffre d’affaires moyen est donc de 20.077.447 euros TTC, soit 18.801.762 euros HT.

Concernant les références à prendre en compte, le premier juge a retenu des références judiciaires datant de plus de cinq ans compte tenu de la difficulté à trouver des termes de comparaison récents, en contrariété avec la jurisprudence de la cour d’appel de Paris (CA Paris 20/10705, 16/22287, 17/21375). Pourtant, d’autres termes de comparaison récents existent. Surtout, le recours à des barèmes professionnels récents permet justement de pallier l’absence de termes de comparaison récents. Par ailleurs, le premier juge a retenu un ratio de 25% arguant notamment de la bonne rentabilité d’exploitation, en omettant l’incidence des facteurs de commercialité du bien liée à sa situation géographique et à son état d’entretien. Enfin, le rapport Diagnostic-Flash établi par Nota-PME sur Infogreffe fait état d’une rentabilité, d’une solvabilité et d’une robustesse insuffisantes, justifiant un indice de performance du fonds de commerce de 4,53/10, 4,86/10 et 4,84/10 respectivement pour l’exercice 2020, 2019 et 2018. En conséquence, il y a lieu de retenir un ratio de 18%, pour une indemnité principale d’éviction de 3.384.320 euros (18% × 18.801.762 euros HT = 3.384.317,16 euros)

Concernant l’indemnité de remploi, celle-ci se calcule d’après l’indemnité principale d’éviction d’après la formule suivante : 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% pour le surplus, soit 337.282 euros.

Concernant l’indemnité de déménagement du stock, le premier juge a reconnu qu’aucune indemnité de déménagement ne peut être allouée compte tenu du fait que l’indemnisation du fonds de commerce comprend l’indemnisation de la valeur de la clientèle et des éléments corporels du fonds de commerce. Le jugement a retenu que si les éléments corporels n’ont pas à faire l’objet d’un déménagement, le stock sera quant à lui conservé par l’exploitant et pourra, le cas échéant, être déménagé. Par ailleurs, l’exploitant ne peut prétendre à une indemnité pour perte sur stock que s’il rapporte la preuve que son éviction va nécessairement engendrer un départ rapide l’empêchant de vendre son stock dans des conditions usuelles (CA Paris 21/11979). En l’espèce, la vitesse de rotation du stock de l’EURL H8 est de 45 jours d’activité, en donnant acte de ce que la commune de [Localité 7] accordera un délai de 45 jours à l’exploitant pour lui permettre de liquider son stock dans des conditions usuelles, aucune indemnité pour déménagement du stock ne sera due.

Concernant l’indemnité pour frais divers, le jugement sera confirmé uniquement à hauteur de 2.000 euros, une somme forfaitaire correspondant aux frais administratifs directement entraînés par l’éviction de la société (CA Paris 19/15909). Lorsqu’aucun justificatif n’est produit, les juridictions du fond ont pu allouer une somme forfaitaire de 2.000 euros (CA Versailles 15/02611) ou aucune indemnité (CA Paris, 16/22287). En revanche, les frais d’expertise-comptable et de conseil ne doivent pas être indemnisés. D’une part, les frais de conseil (correspondant au recours à un fiscaliste) sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile (CA Rennes 12/03698). D’autre part, les frais d’expertise-comptable et de conseil ne sont pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation. L’indemnité pour frais divers sera donc limitée à 2.000 euros.

Concernant l’indemnité pour perte sur stock, il est jugé que l’exploitant qui ne rapporte pas la preuve que son éviction va nécessairement engendrer un départ rapide l’empêchant de vendre son stock dans des conditions usuelles ne peut pas prétendre à une indemnité pour perte sur stocks. (CA Paris 21/11979 ; CA Bordeaux 17/01920 ; CA Rouen 12/01156 ; CA Versailles 16/06922, 12/05211, 19/08307 ; CA Toulouse 17I00003 ; CA 12/13450). En l’espèce, il ressort de l’analyse des bilans de l’exploitant que la vitesse de rotation de son stock global est de l’ordre de 36 à 45 jours d’activité. À titre principal, l’indemnité de perte de stocks devra être rejetée et il sera donné acte de ce que la commune accordera un délai de 45 jours à l’EURL H8 à compter du paiement de l’indemnité pour lui permettre de liquider son stock dans des conditions usuelles. À titre subsidiaire, il pourrait être sursis à statuer si l’EURL H8 démontrait qu’il ne pourrait en être autrement.

Concernant l’indemnité globale à retenir en cause d’appel, il est demandé la confirmation du jugement sur les indemnités pour trouble commercial, frais de double loyer, pour travaux non amortis, pour frais de licenciement et préjudice fiscal. S’agissant des indemnités pour lesquelles il est demandé l’infirmation du jugement, il convient de fixer l’indemnité principale à 3.384.320 euros, l’indemnité de remploi à 337.282 euros, de rejeter l’indemnité pour frais de déménagement, de fixer l’indemnité pour frais divers à 2.000 euros, et de rejeter à titre principal ou de surseoir à statuer à titre subsidiaire sur l’indemnité pour perte de stock.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la commune de [Localité 7] a été contrainte d’exposer des frais pour la défense de ses intérêts, de sorte que l’EURL H8 sera condamnée à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans un second jeu de conclusions, la Commune de [Localité 7] fait valoir une fraude quant à la valeur du fonds de commerce de la société H8 ; elle indique que le rapport diagnostic/établi par NOTA-PME sur infos greffe démontre que la valeur du fonds de commerce de la société H8 devait être minorée en ce que sa rentabilité et ses fonds propres sont insuffisants, que sa solvabilité est délicate et sa robustesse est à peine satisfaisante ; elle verse une nouvelle pièce numéro trois révélant cette fraude : rapport d’expertise révélant un transfert ' sauvage ' de fonds de commerce en lien avec l’expropriation. Elle indique qu’il est admis qu’une partie puisse faire valoir des éléments complémentaires venant en réplique au mémoire de l’intimée afin de permettre le respect du contradictoire; au visa de l’article 564 du code de procédure civile et il est admis que les parties peuvent soumettre de nouvelles prétentions, pour faire écarter les prétentions adverses faire juger les questions nées, par exemple, de la survenance ou de la révélation

d’un fait ; au visa de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, et l’article L322-1 du même code, dispose que les améliorations de toute nature, telles que les constructions, plantations, installations diverses, acquisition de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité, si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toute autre circonstance, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1. ; En application de l’adage « fraus omnia corrumpit » qui permet de garantir la loyauté des rapports juridiques et le principe de bonne foi, il est acquis que la fraude fait exception à toutes les règles ; il est admis que revêt un caractère frauduleux le transfert d’activité d’une société à une autre qui n’aurait fait l’objet d’aucune opération régulièrement publiée, ni d’aucune contrepartie financière enregistrée dans les comptes ; elle entend donc se prévaloir d’une production nouvelle rendue indispensable et nécessaire dans les écritures de l’intimée et en outre cette production permet de mettre à jour le motif d’un accroissement de chiffre d’affaires extrêmement important et qui opère un transfert de fonds de commerce sauvage, car sans contrepartie et sans publication, démontant ainsi, le caractère frauduleux ; or, il est acquis qu’un élément nouveau révélé après acte frauduleux peut être évoqué sans délai ; la chronologie est en effet explicite :

'par acte sous-seing privé du 7 juillet 2006, la société H8 a été constituée sur la base d’un capital divisé en 500 parts ;

'par acte emportant cessions de parts sociales en date du 1er janvier 2014, la société H8 a cédé l’ensemble de ses parts à la société quatre-saisons (pièce numéro trois) moyennant le prix de 700'000 euros ;

'au 1er janvier 2014, la société H8 a réalisé un chiffre d’affaires pour 2013 de 8 562 000 euros hors-taxes, soit une valeur fonds de commerce de 12 % du chiffre d’affaires hors taxes ;

'par délibération du 26 septembre 2014, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] a approuvé l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles situés [Adresse 8]-[Adresse 9] (parcelle [Cadastre 18] et [Cadastre 17]) à [Localité 7] afin d’y réaliser une voie nouvelle, un programme de logements et d’activité et un espace vert ;

'la délibération a fait l’objet des mesures de publicité usuelles par affichage en mairie à compter du 6 octobre 2014 avec insertion au recueil des actes administratifs de la commune du troisième trimestre 2014 (pièce numéro trois) ;

'en 2015 et 2016, on constate une très forte progression du chiffre d’affaires de la société H8, dont l’explication est révélée par la lecture des rapports de gestion 2015 et 2016 qui indiquent expressément que « l’augmentation importante du chiffre d’affaires s’explique par l’activité de livraison restaurateurs, activités précédemment exercées par EDEN DISTRIBUTION, société s’ur de H8 », étant entendu que les deux sociétés sont distantes de 1,2 km. Le chiffre d’affaires a presque doublé entre 2014 et 2016, passant en effet de 8,7 millions d’euros à 7,2 millions d’euros ;

'est donc révélé un transfert d’activité livraison restaurateurs provenant de la société EDEN DISTRIBUTION, opéré sans base juridique (aucune publication au BODACC), sans lien direct avec l’implantation géographique de la société, sans contrepartie financière car la valeur du poste fond de commerce reste inchangée ;

'compte tenu des circonstances dans lesquelles est intervenu ledit transfert d’activité, il ne fait strictement aucun doute qu’il a été réalisé par opportunité à compter de la connaissance du projet d’expropriation du bien par la commune de [Localité 7] dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Au total, il est démontré que la décision de transfert 'sauvage’ du fonds de commerce d’une société s’ur de la société H8 a été prise par opportunité, avec l’objectif, d’obtenir frauduleusement une indemnité d’éviction globale plus élevée, en intégrant le fonds de commerce d’une société s’ur qu’elle n’a jamais payée et sans base légale.

L’EURL H8 rétorque que :

Concernant la description des locaux loués, il s’agit d’un bâtiment à usage commercial élevé sur sous-sol partiel. La cave présente une dalle et des murs en béton et une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le rez-de-chaussée constitue d’une part la surface de vente, laquelle bénéficie d’un carrelage au sol, de murs peints, d’un éclairage encastré dans un faux plafond et de caméras de surveillance, et d’autre part la surface de stockage, laquelle présente une dalle en béton, des murs peints, un plafond en crépis, une hauteur sous plafond de 2,60 m, et des équipements anti-incendie. La surface de stockage comprend une chambre froide négative, un local poubelle, un aquarium permettant de commercialiser des poissons vivants, une zone de vente de fruits et légumes, des petits locaux de stockage, un réfectoire et vestiaire éclairés par des néons encastrés dans un faux plafond. Les locaux comprennent également 22 places de stationnement couvertes réservées à la clientèle, une place PMR et trois boxes accessibles depuis une rampe d’accès individuelle menant également à un bloc sanitaire composé de deux locaux ainsi qu’à un local de maintenance et un surpresseur. Le premier étage comprend une zone de stockage accessible aux camions et d’une hauteur sous plafond de 10 m, une zone de préparation des colis occupée dans sa majorité occupée par des racks de stockage de grande hauteur et adjacente à deux chambres froides négatives, une zone cuisine équipée d’une salle de refroidissement et de deux chambres froides positives, une zone de bureaux disposant d’un accès sécurisé et divisé en différents espaces de travail, et une zone d’habitation sur deux niveaux en parfait état d’entretien comprenant un patio, un vestiaire, un bureau, deux chambres à coucher, une salle de bain, une cuisine équipée, un salon, et trois pièces avec sanitaires à l’étage.

Concernant la situation d’occupation, les locaux étaient donnés en location à l’EURL H8 par trois baux SSP distincts pour un loyer annuel actuel de 233.465,12 euros. (Pièces 1I, 21, 3I, 4I, 5I, 6I, 23I, 24I, 25I, 26I)

Concernant les surfaces, la commune de [Localité 7] considérait que la surface commerciale mesure 487 m², l’entrepôt mesure 1.581 m², le parking mesure 900 m², et l’appartement mesure 155 m². Le métrage réalisé par un géomètre-expert conclut à une surface utile totale de 3.068,10 m² (Pièce 17I). S’agissant des surfaces annexes, celles-ci sont de 42,30 m² pour les locaux techniques, de 31,80 m² pour les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, de 46 m² pour les surfaces extérieures et de 1.351,80 m² pour les surfaces de stationnement.

Concernant la situation géographique, [Adresse 19] le long de laquelle se situe les locaux expropriés et une multitude d’autres commerces de toute nature est l’une des plus fréquentées du département. La station « [12] » de la ligne 7 du métro se situe à quelques mètres des locaux. La zone est également desservie par les lignes de bus 152, 170, 249 et N42. Surtout, les locaux sont à proximité d’habitations, d’autres commerces et de lieux de culte fréquentés par la communauté asiatique et constituent le seul supermarché asiatique de cette envergure sur la ligne 7 du métro, d’où une clientèle acquise au fil des années depuis 25 ans.

Concernant la nature de l’activité, l’EURL H8 distribue et vend des produits alimentaires principalement d’origine asiatique à une clientèle de détail et à des professionnels comme des restaurateurs locaux. La vente s’effectue pour l’essentiel sur place. L’EURL H8 propose également une activité de traiteur avec une cuisine professionnelle dédiée et des personnels spécialisés. Les locaux bénéficient d’un important équipement frigorifique positif et négatif, mais aussi d’un aquarium permettant de commercialiser des poissons vivants très prisés par la communauté asiatique, d’une large surface de stockage, et d’un parking particulièrement important dans une zone dépourvue de toute possibilité de stationnement. La clientèle du supermarché est notamment composée d’une communauté chinoise originaire de [Localité 28], et a été fidélisée au cours des 25 années d’exercice. L’EURL H8 emploit 48 salariés et a régulièrement fait l’objet de visites de la Commission de sécurité, laquelle les a déclarés conformes.

Concernant les résultats financiers, l’année 2020 a été marquée par une baisse importante de l’activité en raison des périodes de confinement et des difficultés d’approvisionnement. Il convient donc de prendre en compte les exercices 2018 et 2019. Il convient également de prendre en compte l’exercice 2021, dont les comptes avaient été clôturés à la date de la décision de première instance mais n’avaient pas encore fait l’objet de l’établissement d’un bilan par l’expert-comptable, ne s’agissant pas d’une demande nouvelle conformément à l’article 565 du code de procédure civile. La moyenne des chiffres d’affaires des exercices 2018, 2019 et 2021 s’élève à 21.209.234 euros TTC.

Concernant la critique de l’appelant sur la consistance du bien, la commune de [Localité 7] se prévaut de sa propre défaillance à assurer la sécurité du quartier, en contradiction avec l’adage nemo auditur selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ». De plus, l’étude sur laquelle se fonde l’appelant date d’il y a plus de quatre ans. En tout état de cause, les chiffres d’affaires de l’EURL H8 démontrent à eux seuls qu’il n’existe aucune désaffection de la clientèle du fait du prétendu état d’entretien du quartier. À l’inverse, les locaux sont parfaitement adaptés à l’activité, tout comme la situation géographique du fonds de commerce le long de la très passante avenue [Adresse 19] et avec la proximité de la ligne 7 du métro et de nombreuses lignes de bus.

Concernant le taux retenu pour le calcul de l’indemnité principale, les ouvrages de doctrine proposent pour les supermarchés un taux d’indemnisation se situant dans une fourchette entre 13 ou 15% et 30% du chiffre d’affaires TTC moyen (Pièce 31I, 21I). La jurisprudence a retenu des taux de 30% (Pièce 19I), 35% (Pièce 10I), 55% (Pièce 11I), 30% (Pièce 12I), 35% (Pièce 13I), 30% (Pièce 14I), 30% (Pièce 15I), 42% (Pièce 16I), 25% (Pièce 20I), 35% (Pièce 21I). En l’espèce, les paramètres déterminants de la valorisation d’un fonds de commerce sont tous réunis, à savoir sa situation géographique (accessibilité, visibilité, desserte), la régularité de la clientèle, la qualité des installations et équipements, les possibilités de stationnement internes et privatifs, et les capacités de stockage. Par ailleurs, la situation financière de l’EURL H8 est incontestable, le chiffre d’affaires évoluant favorablement d’année en année et un bénéfice étant systématiquement réalisé. L’étude dont se prévaut la commune de [Localité 7] provient du site internet Nota-PME, un système particulièrement ancien qui n’est quasiment plus utilisé par les professionnels, et se fonde sur des données partielles, de sorte que ce rapport automatisé ne peut pas être retenu pour évaluer la situation financière de l’entreprise. S’agissant de la critique sur l’ancienneté des références, la jurisprudence communiquée par l’appelant portait sur la détermination de valeurs de dépossession foncière et non pas sur la fixation de valeur de fonds de commerce. Par ailleurs, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 décembre 2018 dont se prévaut la commune de [Localité 7] a été partiellement cassé. S’agissant des références produites par l’expropriant, les barèmes produits n’ont aucune valeur probante. La critique tirée du fait que la ville de [Localité 7] compte moins de 100.000 habitants est vaine, la zone de chalandise du supermarché s’étendant aux villes d'[Localité 11] et de [Localité 24]. Aucune preuve ne vient étayer l’affirmation selon laquelle les supermarchés de produits asiatiques se verraient appliqués des taux inférieurs à la moyenne des fonds de commerce similaires plus généralistes. L’ouvrage Francis Lefebvre est le seul à opérer une distinction entre les supérettes et les supermarchés et à calculer l’indemnité sur la base d’un chiffre d’affaires moyen HT. Or, la jurisprudence retient unanimement le chiffre d’affaires moyen TTC, étant précisé que les références présentées par l’expropriée sont toutes exprimées en chiffres d’affaires TTC et que tel était également le sens des conclusions du commissaire du gouvernement en première instance. La première référence produite par l’expropriant concerne un fonds de commerce situé à [Localité 26], situé à 25 km de [Localité 24], contrairement aux locaux expropriés qui se situent à quelques mètres de [Adresse 22]. La seconde référence produite par l’expropriant concernait un fonds de commerce générant constamment des pertes très conséquentes et donc largement déficitaire, ce qui le rend là aussi incomparable avec la situation de l’EURL H8. En conséquence, il sera sollicité la confirmation du taux de 25% retenu par le premier juge.

Concernant l’indemnité de déménagement, deux devis sont produits pour un coût de déménagement hors marchandises (dont le chiffrage n’est pas possible tant que les locaux sont encore exploités) à 94.600 euros (Pièces 29I, 30I). La jurisprudence accorde de manière constante des indemnités de déménagement, même dans l’hypothèse de la fixation d’une indemnité en valeur de fonds de commerce. Le délai de 45 jours promis par l’expropriant ne constitue qu’un allongement de 15 jours par rapport au délai légal prévu par l’article L.231-1 du code de l’expropriation et n’est pas suffisant pour écouler les 3.907.607 euros de marchandises stockées dans les locaux (Pièce 32I). Il convient donc d’allouer une indemnité de déménagement de 94.600 euros et de surseoir à statuer pour le déménagement des marchandises.

Concernant l’indemnité pour frais divers, ces frais ne sont pas compris dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où le recours à un expert-comptable et à un avocat fiscaliste a été rendu nécessaire par la procédure d’expropriation afin de déterminer la nature exacte des préjudices et leur ampleur, notamment pour ce qui concerne le chiffre d’affaires, l’indemnité pour perte sur stock et celle relative à la fiscalité applicable. En revanche, le premier juge a omis de statuer sur l’indemnité afférente aux frais administratifs, dont le montant ne pouvait être évalué de manière fiable à la date de la décision de première instance. C’est pourquoi il convient de surseoir à statuer sur le montant des indemnités relatives aux frais divers complémentaires.

Concernant l’indemnité pour perte sur stock, le premier juge a exactement prononcé le sursis à statuer sur ce poste d’indemnisation.

Concernant l’assiette de calcul de l’indemnité, l’exercice 2020 doit être exclu. En effet, cet exercice a été grandement affecté par la crise sanitaire avec les périodes de confinement, les périodes de couvre-feu, les jauges, les difficultés d’approvisionnement, et la contamination de plusieurs salariés. Le premier juge avait effectué le même constat sans en tirer les conséquences. La doctrine prévoit justement d’exclure les exercices avec une progression anormale et inexpliquée du chiffre d’affaires (Pièce 33I). Or, il est constant que le chiffre d’affaires de l’EURL H8 était en constante progression depuis 2017, et s’est rattrapé en 2021. Il convient donc de retenir les chiffres d’affaires TTC des exercices 2018, 2019, et 2021. L’indemnité principale s’établit dès lors comme suit : 21.209.234 euros × 25 % = 5.302.308,50 euros. L’indemnité de remploi s’établit à la somme de 529.080,85 euros. L’indemnité pour trouble commercial s’établit dès lors comme suit : 21.209.234 euros ÷ 300 jours × 15 jours = 1.060.461 euros. Les pertes sur salaires et charges s’établissent comme suit : 1.170.806 euros ÷ 12 mois × 1,5 jours = 146.351 euros.

Concernant l’indemnité pour double loyer, l’EURL H8 sera dans l’obligation de louer concomitamment aux locaux expropriés de nouveaux locaux afin d’y déménager les marchandises dont elle dispose. Le paiement de deux loyers constitue un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 58.366,28 euros correspondant à trois mois de loyer.

Concernant l’indemnité pour travaux non amortis, des travaux ont très récemment été effectué à la demande des services de la ville de [Localité 7] afin de se conformer aux décisions administratives récurrentes. La valeur nette comptable des travaux non amortis strictement relatifs à ce poste s’élève à la somme de 409.655 euros (Pièce 34I). L’opération d’expropriation engendrera une perte définitive qui ne peut être considérée comme comprise dans l’indemnité d’éviction proprement dite, de sorte qu’elle doit être indemnisée.

Concernant les pertes sur salaires et charges, la procédure d’expropriation obligera les salariés à préparer progressivement la fermeture des locaux et le déménagement, période durant laquelle ils seront détournés de leurs missions habituelles et improductifs commercialement parlant. Telle a d’ailleurs été la position de la jurisprudence dans plusieurs occurrences (Pièces 35I, 36I, 37I, 38I). Il est donc sollicité une indemnité compensatrice de ce préjudice, équivalente à un mois et demi de salaires et charges, soit 1.170.806 euros ÷ 12 mois × 1,5 mois = 146.351 euros.

Concernant le préjudice fiscal, la totalité du montant que percevra l’EURL H8 sera imposé au titre de l’impôt sur les sociétés, ce qui l’empêchera de procéder à l’acquisition d’un fonds de remplacement. Si l’article 1er protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme justifie le principe de l’imposition fiscale dans le cadre d’une procédure d’expropriation, la Cour européenne des droits de l’Homme juge que l’expropriation « doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu » (Pièce 39I). Or, la proportionnalité entre ces deux intérêts n’est pas respectée en l’espèce car les différentes indemnités seront imposées à hauteur de 26,5%, taux en vigueur au moment du fait générateur de l’impôt, c’est-à-dire au moment de l’ordonnance d’expropriation. Il convient donc d’infirmer la décision du premier juge rejetant le principe de cette indemnité et de surseoir à statuer sur le montant de celle-ci.

Concernant l’article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer l’indemnité de 3.000 euros allouée en première instance à l’EURL H8, et de lui allouer une indemnité complémentaire en cause d’appel de 15.000 euros.

L’EURL H8 rétorque dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la situation géographique, la Ville de [Localité 7] tente par tous les moyens de faire supporter à la société H8 la charge de la dégradation supposée du secteur. L’essentiel de son argumentaire repose sur la fréquentation de ce quartier de la Ville et sur les pratiques douteuses qu’elle a constatées. Il est évident qu’un tel argumentaire ne peut convaincre. Si en effet la ville, parfaitement informée, a laissé se développer ces pratiques de commerces illicites, cette situation est totalement étrangère aux activités d’H8 et ne saurait être imputée ni à elle, ni aux commerçants locaux. La Police locale est assurée par le représentant de la Ville et elle ne peut certainement pas se prévaloir de ses propres turpitudes ou défaillances pour tenter d’en tirer aujourd’hui un quelconque avantage par la diminution de l’indemnité à revenir à la société expropriée. Il n’est pas nié, comme l’expropriante le rappelle parfaitement, que nous sommes ici « sur un axe important pourvu de nombreux commerces et d’habitation …» particulièrement bien desservi par les transports en commun et à quelques centaines de mètres de [Localité 24]. Il s’agit là d’un élément essentiel qui caractérise l’intérêt de l’implantation géographique d’un commerce, quelle que soit sa nature. Toute autre considération étrangère à cette commercialité ne saurait en aucun cas avoir un quelconque effet sur la détermination des indemnités à revenir à l’expropriée.

Concernant l’irrecevabilité de la pièce nouvelle produite et des demandes nouvelles, en application des dispositions de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, les conclusions et les pièces doivent être communiquées dans le délai de trois mois suivants la déclaration d’appel. Les dispositions de cet article ne sont autres que la reprise de la notion dite de « cristallisation » des moyens applicables en procédure administrative aux termes de laquelle le requérant doit dès le début de son recours formaliser l’ensemble des moyens qu’il entend produire et ne pouvoir ensuite, au-delà du délai de recours, en rajouter de nouveaux. C’est encore la reprise de la notion dite de concentration des moyens applicable en procédure civile qui implique là encore que l’ensemble des éléments doit être produit au début de la procédure. Ceci signifie que passé le délai de trois mois, tant l’expropriant que l’exproprié ne peuvent formuler de demandes nouvelles ou produire de nouvelles pièces. A ce principe clair, une nuance est apportée dans l’hypothèse où le mémoire complémentaire ne fait que répondre à l’argumentation adverse et que les pièces produites ne servent qu’à répondre aux arguments développés par la partie adverse. La procédure a été initiée par la commune de [Localité 7] aux termes d’un mémoire valant offre, notifié le 20 novembre 2019, puis à la saisine de la juridiction de l’expropriation et que dans le cadre de cette procédure de première instance, la commune de [Localité 7] a transmis trois mémoires. La Société H8 a régulièrement produit les liasses fiscales pour les années 2016, 2017 et 2018 pour l’année 2020 et une attestation de son comptable sur le chiffre d’affaires. Lors de son mémoire d’appel, la commune de [Localité 7], alors qu’elle disposait depuis la procédure de première instance des éléments comptables de la Société H8, s’est contentée, sur les chiffres d’affaires à prendre en compte, d’estimer qu’il convenait de prendre en considération le chiffre d’affaires 2020 nonobstant le Covid, a critiqué les références retenues par le Premier Juge, a procédé à l’analyse de la situation économique de l’entreprise, pour en conclure que la Société H8 était fragile. C’est en considération de ces éléments qui fondent son appel qu’elle a proposé de fixer l’indemnité à revenir à la Société H8 à la somme de 4.727.474 €. Dans le cadre d’un mémoire produit postérieurement au délai de trois mois, elle « tire de son chapeau » et verse au débat une pièce nouvelle, à savoir le rapport d’expert de partie du 13 mars 2023 et formule de ce chef deux demandes complémentaires :

l’une avant trait à la fraude

l’autre ayant pour objet et pour effet de réduire l’indemnité initialement proposée dans son mémoire d’appel

Il est singulier de constater cependant que dans le cadre de ses écritures d’appel initiales, la commune de [Localité 7] a produit un rapport intitulé « rapport diagnostic flash » (pièce n° 2 adverse) portant :

sans qu’à aucun moment les moyens évoqués aujourd’hui dans le cadre de son mémoire complémentaire n’aient été mis en exergue…

Avec habileté, la commune de [Localité 7] rappelle, ce qui n’est pas contesté, qu’une partie peut faire-valoir des éléments complémentaires qui viennent en réplique au mémoire de l’intimé. Or, ici, la question de la fiabilité des comptes

n’a jamais été mise en cause jusqu’alors, que cela soit dans le cadre du mémoire d’appel de l’autorité expropriante qui avait pourtant consulté un professionnel comptable, ou que cela soit naturellement dans le cadre du mémoire de l’intimé, la discussion portant essentiellement – on l’a vu – sur les années de chiffre d’affaires à prendre en compte et les références fournies. Et clair, la production de cette pièce nouvelle et des demandes qui en découlent ne peuvent être considérées en aucun cas comme une réplique au mémoire de l’intimé. De même, l’invocation des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, aux termes duquel les parties ne peuvent soumettre de nouvelles prétentions si ce n’est pour faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées par exemple de la survenance ou de la révélation d’un fait, est là encore radicalement inopérante puisque la collectivité expropriante disposait, depuis la première instance, des éléments comptables lui permettant éventuellement de faire valoir les moyens qu’elle fait valoir aujourd’hui tardivement, ce d’autant plus encore une fois que ces éléments avaient été vérifiés dans le cadre de son premier rapport diagnostic flash (pièce n° 2 adverse). La jurisprudence produite, pages 16 et 17 / 53, est à cet égard inopérante alors qu’il est bien mentionné dans ladite décision que les rapports d’expertise produits en cause : « ont été soumis à la discussion des parties », alors par évidence qu’en l’espèce tel n’est pas le cas puisque le rapport non contradictoire produit est adressé ici : « en désespoir de cause ». Enfin, le moyen tiré de la fraude qui permettrait de faire échec au délai fixé par l’article R.311-26 est inopérant puisque la collectivité disposait ab initio, tant en première instance que dans le cadre de son premier mémoire d’appel, des moyens lui permettant dans les délais, et si tant est que cela soit fondé, ce qui en l’état n’est pas le cas, de développer une telle argumentation. La jurisprudence produite, en l’espère Tribunal de commerce de NANTERRE, 6ème Chambre, 21 juin 2017 ou encore Cour d’appel de PAPEETE 11 août 2022, est sans commune mesure avec les faits de l’espèce puisque ces jurisprudences traitent :

d’une part d’un « concert frauduleux entre un groupe SIPDEG et GROUPE TCE »

et d’autre part du fait qu’une SARL POLYNESIA n’aurait pas déclaré dans ses statuts l’apport d’une société "sans autorisation du liquidateur.

S’agissant du rapport d’expert du 13 mars 2023, cette pièce est incontestablement produite postérieurement au délai fixé par l’article R.311-26. La Cour de cassation a rappelé au visa de l’ancien article R.13-49 et de « au-delà de l’ancien délai de deux mois à compter de la déclaration d’appel sont parfaitement irrecevables » (Civ. 3ème, 15 juin 2017, n° 16-50.039 – Pièce n°42). De même, dans l’hypothèse où au-delà du délai de trois mois, un exproprié avait produit comme en l’espèce un rapport d’expertise amiable et alors que ce rapport avait pour objet de justifier de pourcentage de valorisation, la Cour d’appel a rappelé que : « cette circonstance ne suffit pas à justifier qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de produire cette expertise amiable dans les délais requis’ Ces conclusions et pièces nouvelles doivent donc déclarées irrecevables » (Cour d’appel de VERSAILLES, 4ème chambre de l’expropriation, 9 mars 2021 – Pièce n°43). Dans une affaire enfin où un rapport avait été produit au-delà du délai de l’article R.13-49 ancien, la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 novembre 2008 et alors que la Cour de renvoi avait pris en compte ledit rapport, a précisé : « qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel de renvoi ne pouvait fonder sa décision sur des éléments de preuve produits devant la Première Cour d’appel après l’expiration du délai de l’article R.13-49, alinéa 1er du Code de l’expropriation et comme tels, irrecevables, la Cour d’appel a violé les textes susvisés » (Pièce n°44). Il s’infère par conséquence tant des éléments de fait et de droit ci-avant exposés que la pièce n° 3 intitulée « rapport d’expert de partie » en date du 13 mars 2023 produite dans le cadre du mémoire complémentaire de la commune de [Localité 7] en date du 21 mars 2023, devra être jugée irrecevable. Au-delà du délai de trois mois prévu par l’article R.311-26 du Code de l’expropriation, la commune de [Localité 7] formule deux demandes complémentaires :

la première consiste à baisser l’offre qu’elle avait formulée dans son mémoire de première instance, tous chefs de préjudice confondus de 4.727.474 euros, à celle de 2.336.300 euros,

la seconde consistant à invoquer le moyen tiré de la fraude, la question qui se pose est donc celle de savoir si ces demandes, formulées au-delà du délai de trois mois de l’article R.311-26, sont ou non recevables.

S’agissant de la baisse de l’offre, il résulte de la jurisprudence qu’il s’agit d’une demande en tant que telle, nouvelle, formulée après le délai de l’article R.311-26. Ainsi, dans une hypothèse où, pour fixer une indemnité principale, un arrêt avait retenu à compte d’une évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, qui une cour d’appel qui à l’instar de conclusions de Commissaire du Gouvernement, qu’une Cour d’appel avait tenu trois mois à compter de la déclaration d’appel, l’arrêt d’appel a ainsi été cassé (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 septembre 2020, pièce n°45). Ou encore, dans l’hypothèse où une Cour d’appel avait fixé des indemnités d’expropriation à un montant inférieur à celui demandé par celle-ci et à celles proposées par le Commissaire du Gouvernement et par l’expropriante, l’arrêt s’était référé aux dernières conclusions déposées par l’expropriante du 9 novembre 2020 aux termes desquelles cette dernière réduisait ses offres indemnitaires, il a été considéré : « qu’en se déterminant ainsi sans chercher d’office si ces conclusions déposées au-delà du délai prévu par l’article R.311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique étaient néanmoins recevables, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cour de cassation, 29 juin 2022, Pourvoi n° 21-14.913, Pièce n°46) Enfin, dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 décembre 2022 et alors que dans un mémoire récapitulatif et en réplique, l’EPFIF formulait des demandes nouvelles hors délai, savoir à titre principal se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes et à titre subsidiaire voir désigner un expert, la Cour, à raison, a considéré que : « Ces demandes formées hors délai sont effectivement, comme l’indique la Société ABIDING, nouvelles et seront donc déclarées irrecevables sur le fondement de l’article R.311-26 du Code de l’expropriation » (Pièce n°47). Il s’infère par conséquent de ce qui précède que la demande nouvelle de la commune de [Localité 7] tendant à réduire l’offre d’indemnisation qu’elle avait faite dans le cadre de son mémoire d’appel, devra donc être considérée comme irrecevable. (AUDI 2022, Irrecevabilité des conclusions déposées trop tardivement, [Z] [M], juriste en droit immobilier, page 627, Pièce n°48). Confondant la fin et les moyens, la commune de [Localité 7] tirant parti d’un fait qui n’est pas exact, à savoir l’existence d’une fraude, en conclut que suivant l’adage bien connu : « fraus omnia corrumpit » et que dès lors, non seulement le principe de ce moyen mais encore son corollaire, à savoir la nouvelle expertise produite, doivent être déclarés recevables. On renverra, pour l’examen tenant à l’opportunité de ce moyen, aux éléments de fait cités ci-avant. Dès le départ en effet, l’autorité expropriante a eu à sa disposition l’ensemble des éléments comptables de la Société H8 qui n’a fait aucune obstruction pour les transmettre. C’est alors dans le cadre de son mémoire complémentaire et sans que la notion de fraude n’ait jamais été invoquée tant en première instance que dans le cadre de son mémoire d’appel initial, que l’autorité expropriante entend faire valoir, au vu d’une pièce complémentaire irrecevable comme démontré ci-dessus, la notion de fraude. De même que dans ladite décision il n’est ni raisonnable, ni recevable, de considérer que l’autorité expropriante aurait découvert « une fraude » et aurait de ce fait produit le mémoire d’expertise complémentaire querellé alors qu’elle disposait dès la première instance de l’ensemble des éléments de comptabilité de la Société H8 lui permettant, si tant est que ce moyen soit fondé, d’invoquer la fraude. Cette demande nouvelle doit être déclarée irrecevable.

Concernant les demandes en tout état de cause mal fondées,

1. En filigrane, la commune de [Localité 7], pour justifier en son principe de la fraude, fait valoir dans son mémoire complémentaire, en pages 19 et 20, que : "par délibération du 26 septembre 2014, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] [Adresse 19] à [Localité 7]… a approuvé l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles situés [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 7] – que cette délibération a fait l’objet des mesures de publicité usuelles – qu’en 2015 et 2016, on constate une très forte progression du chiffre d’affaires de la Société H8, que cette très forte progression est liée à la fraude commise du fait de la connaissance de l’opération d’expropriation". Ce faisant et sans toutefois l’invoquer car elle sait pertinemment que ces dispositions ne sont pas applicables, la commune de [Localité 7] vise les dispositions de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation aux termes desquelles : … les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1« . Il résulte du propre exposé et des faits de la commune que si cette dernière, par délibération du 25 septembre 2014, a entendu recourir à la procédure d’expropriation, l’enquête publique : (page 3, mémoire complémentaire adverse) Or, dans le cadre de ses écritures, elle reproche à la Société H8 (pages 19 et 20 sur 53) d’avoir en 2015 et 2016 procédé : Cette présomption d’amélioration frauduleuse ne saurait résister dès lors qu’il est avéré de par l’exposé même de la collectivité expropriante que l’enquête publique s’est tenue le 13 novembre 2017, soit antérieurement à la période 2015 / 2016 où la commune : constate une très forte progression du chiffre d’affaires ». Cette argumentation développée en désespoir de cause au soutien de laquelle, en réalité, la commune entend faire valoir :

1. la production d’une pièce nouvelle, l’expertise de mars 2023

2. deux demandes nouvelles :

a) une réduction de l’indemnité proposée dans le cadre du mémoire initial d’appel

b) l’existence d’une fraude

Il est parfaitement évident que la Société H8, du fait des formalités de publicité restreinte de la décision du conseil municipal de la commune en date du 26 septembre 2014, ne pouvait et voulait tirer partie des délibérations pour réaliser un avantage indu. En tout état de cause, il faut rappeler ici que contrairement à ce que tente d’insinuer la Ville de [Localité 7], ces démarches n’ont en aucun cas été effectuées dans l’optique d’obtenir une indemnité d’expropriation supérieure. Elles sont en effet intervenues bien avant celle-ci, comme il a été démontré. Ainsi, contrairement à ce que tente de faire croire la Ville, ces éléments ne sauraient être considérés comme ayant été effectués dans le but d’obtenir une indemnité supérieure dans le cadre de la procédure de l’expropriation. Il s’agit en fait d’évolutions normales dans le cadre de la vie de l’entreprise. En effet, celle-ci ne pouvait en aucun cas cesser son développement régulier du fait d’une procédure d’expropriation qui en définitive n’a démarré comme le rappelle la Ville, que bien plus tard, la fixation judiciaire de l’indemnité, n’ayant été prononcée que 8 ans après. Il ne saurait donc lui être fait reproche d’avoir réalisé des actes de gestion normale dans le cadre de son développement. Les éléments dont se prévaut la Ville n’entretiennent dès lors pas le moindre lien avec la procédure d’expropriation et ne sauraient être considérés comme ayant été réalisés en vue de celle-ci. II apparaît dès lors de manière incontournable que la société H8 n’a commis aucun acte frauduleux, contrairement à ce que tente de faire admettre la Ville de [Localité 7].

Concernant les allégations adverses relatives à la répartition du chiffre d’affaires, dans le cadre de ses dernières écritures d’appel, l’autorité expropriante alors même que cela n’avait jamais été évoqué ni en première instance, ni dans les premières écritures en appel, soulève une argumentation dans laquelle elle s’étend abondamment relativement à de prétendues informations dont elle disposerait, relatives à la composition du chiffre d’affaires de la société H8. II faut tout d’abord signaler qu’il ne s’agit la en aucun cas, comme veut le laisser croire la Ville à la lecture du rapport de gestion, d’un transfert d’activité. En réalité, la société EDEN DISTRIBUTION exerçait bien une activité pour partie dédiée à la livraison de marchandises aux professionnels. Cependant, cette activité a été mise en péril par la création d’une ligne de métro dans la zone dans laquelle elle exerçait son activité, à l’occasion de la création de la station « [10] » rendant ainsi impossible toute activité de livraison par EDEN DISTRIBUTION, activité qu’elle a dû donc stopper. La société H8 exerçait déjà à cette époque cette activité, la clientèle s’est simplement naturellement reportée vers H8. Les travaux de la station de métro ont commencé à l’automne 2014 (Pièce n°50). Il est également fourni aux présentes des photos du chantier démontrant l’impact qu’ont eu ces travaux sur l’activité d’EDEN DISTRIBUTION. Dès lors, il ne s’agit pas d’un quelconque transfert d’activité qui aurait été effectué à dessein entre les entreprises et une quelconque volonté de dissimulation mais bien d’un état de fait qui s’est imposé à ces activités.

En outre, il n’est démontré à aucun moment par l’autorité expropriante que ces faits relèveraient d’une quelconque ignorance d’une procédure prévue par la Loi.

Il est joint aux présentes une attestation établie par l’expert-comptable de l’entreprise, Monsieur [O] [H] (Pièce n°41) qui établit le caractère conforme aux dispositions réglementaires et légales de cet état de fait.

Cette attestation achèvera de convaincre la Cour qu’à aucun moment, une quelconque fraude n’a été commise par la société H8, comme le prétend l’autorité expropriante dans le cadre de ses dernières écritures d’appel.

Concernant les éléments de détermination du taux d’indemnisation, la Ville de [Localité 7] poursuit dans sa tentative de discréditer les références de l’expropriée au motif de l’ancienneté de certaines d’entre elles, indiquant que pour que ces références anciennes soient retenues, elles doivent être pertinentes et correspondre au fonds de commerce a évaluer. On ne saurait être plus juste dans l’analyse. C’est bien d’ailleurs la raison pour laquelle l’expropriée s’est attachée à produire des références exerçant toute une activité comparable ou Identique à celles de la société H8 mais encore a-t-elle fait état de décisions portant sur un fonds de commerce situé à quelques mètres (référence n°4) sur des activités identiques (Pièce n°5) à savoir des activités de distribution de produits alimentaires asiatiques. Ces éléments correspondent donc parfaitement aux exigences posées par l’expropriante elle-même, qui semble pourtant ne pas vouloir le reconnaître. In fine, la Ville prétend se fonder sur l’acquisition par la société LES QUATRE SAISONS des parts de la société H8 en 2014.

Cet argument est sans aucun fondement si l’on considère que l’on ne peut nullement confondre une acquisition de parts sociales avec une acquisition de fonds de commerce, ni même les comparer utilement. Il s’agit de deux types de transactions radicalement différentes et qui en particulier, sont soumises à une fiscalité totalement distincte qui ne permet pas d’en recouper les éléments. De même, l’une implique la reprise du passif et non l’autre, et les montants plus faibles qui en ressortent. La vente de parts sociales est donc de nature beaucoup plus risquée, ce qui explique les montants plus faibles qui en ressortent. En tout état de cause, concernant le rapport produit à l’appui de ses dires par la Ville de [Localité 7], établi par la société BM&A FINANCIER, appelle un certain nombre de remarques déterminantes qui seront formulées. On constatera notamment à la lecture de ce rapport, pour le moins contestable, qu’en page 7, il est indiqué par l’auteur de celui-ci que « Nous ne nous sommes pas entretenus avec les dirigeants de H8 sur l’analyse de leur résultat historique et des perspectives ». Comment une prétendue expertise pourrait-elle être établie par un intervenant extérieur sans procéder à une quelconque visite des lieux, ni s’enquérir de la réalité des données auprès de la société expropriée, et sur cette simple base, procéder à une pseudo reconstitution du chiffre d’affaires. Ces éléments sont extrêmement critiquables et décrédibilisent à eux tous seuls l’analyse réalisée par BM&A. De plus, comme il vient d’être précédemment évoqué, le rapport d’expertise n’hésite pas à assimiler une vente de fonds à un rachat de parts de société, ce qui constitue une méthode absolument inacceptable notamment si on confronte les données produites aux chiffres qui ressortent des références produites par l’expropriée, que ce soit celles issues des publications émanant de la Doctrine que celles issues de décisions judiciaires produites en nombre. L’écart très important d’avec les références de marché démontre à lui seul à quel point cet élément ne peut être sérieusement qualifié de référence. Enfin, on ne peut que s’étonner que le rapport d’expertise prétendument établi par un expert en la matière, n’ait relevé aucune référence sur lesquelles se fonder, sinon de simples projections à effectuer sur la base de chiffres recueillis sur internet, alors même que l’expropriée a été à même de fournir des éléments précis qui contredisent très nettement les conclusions de l’expert. En définitive, ce rapport ne fonde toute son « expertise » que et uniquement sur la prétendue référence déduite du montant de la vente des parts, outre le fait que, comme on le démontre, celle-ci ne constitue nullement une référence. On devra constater le caractère totalement infondé du rapport qui n’a procédé à aucune recherche de références de marché comparable. Enfin, le rachat de parts sur lequel se fonde le rapport est intervenu en 2014, soit 10 ans auparavant. Pourtant, la Ville ne se prive pas de critiquer les références de H8 au motif de leur prétendue ancienneté. On ne saurait être plus contradictoire dans l’analyse.

Concernant l’indemnité de perte sur stock, en première instance, l’expropriée, la société H8, sollicitait de la Juridiction l’allocation d’une indemnité pour perte sur stock, et demandait le sursis à statuer sur ce poste d’indemnisation. Il faut en effet rappeler que la société H8 commercialise des produits alimentaires et par définition donc, des produits de nature périssable, qui sont acquis en amont afin d’assurer régulièrement l’approvisionnement des clients. Cela nécessite l’acquisition de grandes quantités de marchandises dont le volume est modulé selon les périodes de l’année (fêtes religieuses notamment) et les besoins exprimés par la clientèle. Or, les brefs délais de libération des lieux par l’entreprise prévus par le Code de l’Expropriation la mettront inévitablement dans l’obligation de procéder à une liquidation des marchandises périssables à valeur soldée et ce, uniquement sur une très courte période qui va se décompter au jour du paiement du prix fixé par le Tribunal. La Jurisprudence retient le principe de l’indemnisation des pertes sur stock en pareille circonstance. L’expert-comptable de l’entreprise a été sollicité pour évaluer aussi précisément que possible le montant de ces pertes. Ce stock avant été évalué par l’expert-comptable de l’entreprise à la somme de 2.907.607 euros. Dans le cadre de ses dernières écritures en appel, l’autorité expropriante prétend que le stock de la société H8 pourrait être purement et simplement transféré à la société EDEN DISTRIBUTION. Une telle affirmation totalement gratuite ne saurait être accueillie. En effet, s’agissant de deux sociétés totalement distinctes, comment pourrait-elle faire l’objet d’un transfert de stock l’une envers l’autre, tout particulièrement lorsqu’il s’agit de produits périssables, à supposer même que la société EDEN DISTRIBUTION serait à même d’accueillir un stock aussi important que celui de H8, ce qui apparaît en soi inenvisageable. Cela ne pourrait se faire que sur la base d’une cession de ce stock à titre onéreux qui ne manquerait pas de faire l’objet d’une décote, ce qui ne résout donc en rien la question levée par le préjudice subi à cette occasion par la société H8. Au surplus, la Commune tente à nouveau comme elle avait fait en première instance, de se revendiquer de ce qu’elle accorde à l’expropriée un délai de 45 jours pour libération des locaux pour contester son droit à indemnités et perte sur stock. Elle considère d’une part que ce délai lui apparaîtrait suffisant et que d’autre part, H8 n’a pas été en mesure de démontrer l’importance du stock qui était le sien et qui justifiait le principe d’une indemnisation. Il faut rappeler ici, comme l’avait fait en première instance la société H8, la composition du stock qui est le sien :

Produits frais : 1,50 %

Produits à courte durée (1 à 3 mois) : 12,58 %

Produits à durée moyenne (3 à 6 mois) : 38,30 %

Produits à durée supérieure à 6 mois : 33,18 %

Produits congelés : 14,45 %

Afin de s’assurer de la réalité du préjudice qui sera indemnisé, la société H8 avait sollicité en première instance que soit prononcé le sursis à statuer sur ce poste indemnitaire, la juridiction de première instance avait validé à la fois le principe de cette indemnisation et celui du sursis à statuer, qui apparaît dès lors en mesure de satisfaire la volonté de l’autorité expropriante de devoir indemniser un préjudice à caractère certain et celle de la société H8 de bénéficier d’une juste indemnisation d’une perte qu’elle subira et qui constitue une conséquence directe de l’expropriation. En tout état de cause, ainsi qu’il a déjà été signalé, il faut rappeler que les dispositions du Code de l’Expropriation prévoient un délai d’un mois pour procéder à la libération des lieux lorsque l’autorité expropriante étend ce délai à 45 jours, elle n’offre donc à la société H8 qu’un délai complémentaire de seulement 15 jours qui ne saurait être de nature à permettre dans des conditions normales, la liquidation d’un stock aussi important. II faut ajouter à cela que le délai de 45 jours dont il est question ne connaît pas de point de départ fixe à la date de la décision, puisque ce point de départ est en réalité constitué par la date de versement de l’indemnité, date inconnue à ce jour. En effet le paiement ne peut être déclenché que par l’autorité expropriante et à sa seule initiative. Comment dans de telles conditions une entreprise pourrait-elle procéder à la libération des lieux conjointement à une liquidation de stock sans procéder à des rabais importants. Une telle affirmation apparaît absolument inconcevable et ne pourra qu’être relevée par la cour d’appel. En conséquence, il est sollicité de la cour qu’elle rejette la demande de la Ville de [Localité 7] et qu’elle confirme le sursis à statuer fixé en première instance sur les pertes sur stock.

Concernant l’indemnisation du trouble commercial, ainsi qu’il a été exposé, l’autorité expropriante sollicite la réduction drastique de l’assiette de calcul des indemnités sur la base de projections qui, comme on a pu le démontrer, sont totalement hors de propos. C’est sur cette même base qu’elle recalcule le trouble commercial dû à la société H8. Outre les aspects strictement procéduraux déjà évoqués, la société H8 ayant déjà répondu sur l’assiette de calcul retenu et constate que si l’autorité expropriante ne conteste pas les modalités de calcul de l’indemnité pour trouble commercial, elle applique les mêmes méthodes que pour le calcul de l’indemnité principale en sollicitant une réduction drastique de l’assiette de calcul, parfaitement injustifiée. Cette demande apparaît tout aussi contestable et doit être rejetée par la cour d’appel.

Le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

SUR CE , LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 25 mai 2022 , à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la commune de [Localité 7] du 21 août 2022 et de l’EURL H8 du 30 novembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

La commune de [Localité 7] a adressé hors délai des conclusions en réponse et récapitulatives le 17 mars 2023 en produisant une pièce nouvelle révélant une fraude : numéro 3 rapport d’expertise BMA : rapport d’expertise sur la perte du fonds de commerce de la Société H8 au titre de l’expropriation en cours le 13 mars 2023.

Elle modifie ses demandes par rapport à des conclusions déposées dans le délai légal.

En effet, dans ses conclusions déposées dans le délai légal elle demande à la cour de :

'confirmer le jugement sur les postes de préjudices suivants :

'trouble commercial : 1'003'872 euros ;

'rejet des frais de double loyer ;

'rejet des frais travaux non amortis ;

'sursis à statuer sur le coût du licenciement ;

'rejet du préjudice fiscal.

Réformer le jugement sur les postes suivants :

'indemnité principale et la fixer à : 3'384'320 euros ;

'indemnité de remploi et la fixer à : 337'282 euros ;

'indemnité de frais divers et la fixer à : 2000 euros ;

'fixer à la somme de 4'727'474 euros, tous chefs de confondus, l’indemnité devant revenir à la société H8.

Dans ses conclusions hors délai du 17 mars 2023, la commune de [Localité 7] demande à la cour de :

'confirmer le jugement sur les postes de préjudice suivants :

'rejet des frais de double loyer ;

'rejet des frais travaux non amortis ;

'sursis à statuer sur le coût du licenciement ;

'rejet de la perte sur salaires et charges ;

'rejet du préjudice fiscal ;

'infirmer le jugement sur les postes de préjudice suivants :

'indemnité principale la fixer à : 1'540'000 euros ;

'indemnité de remploi la fixer à : 152'850 euros ;

'indemnité pour trouble commercial : 641'450 euros

'indemnité de frais divers fixée à : 2000 euros ;

'fixer à la somme globale de 2'336'300 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à la société H8.

La société H8 dans ses conclusions hors délai du premier juin 2023, qui sont recevables, puisqu’elles sont en réponse aux conclusions de la société H8 du 17 mars 2023, ainsi que ses pièces nouvelles en réponse (N°41 à N°51) demande de voir prononcer l’irrecevabilité des pièces nouvelles produites et des demandes nouvelles aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation ; elle indique que dans le cadre de ses écritures d’appel initial, la commune de [Localité 7] produit un rapport intitulé « rapport diagnostics» (pièce [Cadastre 17]) « sur l’analyse fine des comptes fournis » et indique que les demandes nouvelles sont également irrecevables ; en tout état de cause ces demandes sont mal fondées.

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation, sont seuls admis les mémoires complémentaires au-delà du délai légal qui, sans contenir de demandes nouvelles, contiennent uniquement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l’autre partie.

En l’espèce, la commune de [Localité 7] dans ses conclusions hors délai du 17 mars 2023 verse une pièce nouvelle numéro trois : rapport d’expertise révélant un transfert 'sauvage’ de fonds de commerce en lien avec l’expropriation datée du 13 mars 2023 et elle modifie ses demandes en sollicitant :

'le rejet de la perte sur salaires et charges

'de fixer le trouble commercial à la somme de 641'450 euros

— de fixer à la somme globale de 2'336'300 euros tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir la société H8.

Cette pièce nouvelle numéro trois ne pouvait être produite dans le délai initial de trois mois, puisqu’elle est datée du 13 mars 2023.

En application de l’article R311-19 du code de l’expropriation applicable en appel en vertu de l’article R311-29 dudit code, si l’une des parties ou le commissaire du gouvernement s’est trouvé dans l’impossibilité de produire, à l’appui de son mémoire et de ses conclusions, certaines pièces et documents, le juge peut, s’il estime nécessaire à la solution de l’affaire, l’autoriser sur sa demande à produire à l’audience ces pièces et documents.

Par arrêt du 6 décembre 2018 (3°, numéro 17-24312) la cour de cassation a déjà indiqué qu’un mémoire récapitulatif comportant des éléments complémentaires faisant suite au dépôt de rapport d’expertise judiciaire et répliquant au mémoire adverse, une cour d’appel tenant compte de l’évolution du litige n’a pas à rechercher si ce mémoire a été déposé au-delà du délai de l’article R 13-49 du code de l’expropriation, devenu l’article R311'26 du code de l’expropriation.

Les dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation ne font pas obstacle en raison de l’évolution du litige à ce qu’une partie invoque des faits de fraude qu’elle impute à une autre partie, dont elle n’a eu connaissance que postérieurement au délai légal de 3 mois, puisqu’en l’espèce, le rapport d’expert de partie sur la perte de valeur du fonds de commerce de la société H8 au titre de l’expropriation en cours( pièce n°3) est datée du 13 mars 2023 ; cet élément correspond à une évolution du litige ; cette pièce est utile à la solution du litige ; les développements liès à un transfert 'sauvage’ de fonds de commerce en lien avec l’expropriation et les demandes nouvelles doivent être examinées au fond.

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions hors délai de la commune de [Localité 7] du 17 mars 2023 et la pièce nouvelle N°3.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la commune de [Localité 7] porte sur toutes les dispositions de fond du jugement.

L’appel incident de la société H8 concerne l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, le rejet du principe de l’allocation d’une indemnité de déménagement, le rejet de la demande au titre des pertes sur salaires et charges, le rejet de l’indemnité pour double loyer, le rejet de l’indemnité pour perte sur stock, le rejet de l’indemnité pour préjudice fiscal et le rejet de l’indemnité sollicitée au titre des frais divers.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption, la date du PLUi d’EST ENSEMBLE approuvé le 4 février 2020.

Les parties n’ont pas conclu sur ce point ; en l’absence de contestation, le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date le bien est situé en zone UM.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 8] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] d’une surface de 1822 m².

Cet ensemble immobilier est situé sur un axe important pourvu de nombreux commerces et habitations, limitrophe de la commune d'[Localité 11], avec un environnement bruyant.

Le premier juge indique que le secteur est peu attractif.

Le bien est accessible par les transports en commun (métro ligne 7 à 100 m) et les grands axes routiers (A 86,A 1, boulevard périphérique).

Il s’agit d’un supermarché de produits asiatiques composé :

'au rez-de-chaussée : la surface commerciale du supermarché, d’un entrepôt et d’un parking ;

'au premier étage :

'au dessus du local commercial, des bureaux et d’un logement de fonction :

'au-dessus de l’entrepôt du garage, d’autres locaux d’entrepôts ;

'au deuxième étage, des combles aménagées à usage local d’archives, accessibles par le logement de fonction.

L’ensemble des locaux est loué par l’exploitant du supermarché H8.

Les locaux font en effet l’objet de plusieurs baux :

— bail commercial du 14 novembre 2016( pièce N°1) consenti à la société H8 pour une duré de 9 années pour un loyer initial de 25000 euros HT HC

— bail commercial du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire du

1er janvier 2016 ( pièce N°2)consenti à la société H8 pour une durée de 9 années pour un loyer de 108450 euros

— bail commercial du 19 octobre 2015 consenti à la société H8 pour une durée de 9 années pour un loyer initial de 56032 euros (pièce N°3).

Il ressort du procès-verbal de transport du 29 juin 2021 que :

' Rez de chaussée :

— le supermarché est dans un état d’usage à bon, conforme à sa destination ;

' l’entrepôt est dans un état d’usage, conforme à sa destination ;

'le parking est dans un état conforme à son usage ;

1er étage :

— l’entrepôt est dans un état d’usage conforme à sa destination ;

— locaux de bureaux ;

' l’appartement de fonction est en très bon état d’entretien.

—  2° étage : combles aménagées servant de local d’archives.

La commune de [Localité 7] souligne la moins-value tenant à l’environnement bruyant et le fait que le jugement omet de rappeler que [Adresse 19] est connue pour être particulièrement anxiogène, compte tenu du peu d’espace devant les commerces qu’elle compte ; que l’actualité récente de [Adresse 21] alimente le sentiment d’insécurité dans le quartier, et vient encore renforcer l’image dégradée du quartier des [12] et en particulier de [Adresse 19] ; elle fait état d’une étude de novembre 2018, ainsi que de problématiques liées aux stupéfiants.

La commune de [Localité 7] ajoute que la commercialité d’une activité commerciale doit également être mesurée à l’aune des facteurs géographiques et des qualités intrinsèques des locaux commerciaux.

Elle ajoute qu’il convient en conséquence de tenir compte de la circonstance que [Adresse 19] est connue pour :

'être particulièrement anxiogène ;

'ne pas disposer d’axe de desserte pour la population (abusivement pour le véhicule) ;

'ne pas disposer de possibilités de traverser d’une rive à l’autre ;

'être le lieu de revente de trafics illégaux.

Elle précise que les façades des locaux sont en mauvais état d’entretien (façade arrière inférieure couverte d’inscriptions illégales et façade latérale droite abîmée avec au niveau de la toiture du simple vitrage en mauvais état et certains endroits condamnés par des planches de bois et même des filets de protection attachés à la toiture ; tuiles).

La société H8 rétorque que les locaux ont été régulièrement visités par les autorités administratives chargées de s’assurer de la conformité à la réglementation en vigueur en matière d’accueil du public et de sécurité (numéro 23), et pour l’activité qui se développe dans ses locaux, que les dessertes d’accessibilités sont déterminantes et que l’environnement présente la particularité de constituer un centre névralgique de la communauté asiatique. En effet, l’immeuble bénéficie d’un grand nombre de points d’attractivité auxquels cette communauté est fidèle :

'la proximité de commerce asiatique et de culte chinois à quelques dizaines de mètres ;

'la proximité d’habitations de personnes d’origine asiatique dans l’environnement ;

'un réseau fluide depuis les villes d'[Localité 11], [Localité 7] et la Courneuve où résident bon nombre de clients de l’entreprise ;

'la station de métro [12] au pied d’H8, avec la ligne 7 qui dessert [Localité 20], [Localité 11] et [15] ; H8 est le seul supermarché asiatique de cette envergure en surface et en diversité de produits asiatiques sur le tronçon de la ligne 7 ;

'une clientèle acquise au fil des années depuis 25 ans.

Elle indique que l’ensemble de ces caractéristiques concourt au caractère déterminant de l’implantation de l’entreprise.

Elle ajoute que s’agissant de l’argumentaire de la commune de [Localité 7] sur la fréquentation du quartier de la ville et sur les pratiques douteuses qu’elle a constaté, tout autre considération étrangère à la commercialité ne peut avoir un quelconque effet sur la détermination des indemnités à lui revenir.

Elle précise, qu’elle développe deux branches d’activités essentielles :

'la distribution à la vente de produits alimentaires principalement d’origine asiatique destinée à une clientèle de détails, mais aussi à des professionnels de petite taille, tels que les restaurateurs chinois locaux par exemple.

La vente s’effectue pour l’essentiel in situ les clients bénéficiant de l’exposition très large de produits offerts à l’avant grâce à une surface équipée à cet effet.

'L’activité de traiteur.

Le rayon boucherie et le rayon poissonnerie sont dotés d’un aquarium permettant de satisfaire la clientèle désireuse d’acquérir des poissons vivants, pour la communauté asiatique.

Les locaux bénéficient d’importants équipements frigorifiques positifs et négatifs.

Ils bénéficient également d’une large surface de stockage permettant aisément d’approvisionner constamment la clientèle, ils sont équipés d’une cuisine professionnelle dédiée à la préparation des plats distribués par le rayon traiteur.

Ils présentent la particularité de mettre à disposition de la clientèle un parking entièrement sécurisé, particulièrement prisé par celle-ci dans une zone dépourvue de toute possibilité de stationnement. Ce parking constitue l’un des éléments importants de l’attractivité de l’implantation.

Elle indique qu’elle bénéficie d’une clientèle généralement venue de tout horizon mais plus spécifiquement asiatique et en particulier, issue de la communauté chinoise du [Localité 28] (province du [Localité 29]), très présente dans l’environnement; que cette clientèle a été fidélisée au long de ces dernières 25 années d’exercice ; que pour les besoins de développement de cette activité, elle emploie 48 salariés dont certains en particulier sont des cuisinniers, très spécialisés ; que l’un des aspects majeurs de ses locaux est représenté par le vaste parking privatif dont il dispose, destiné exclusivement à la clientèle, ce qui constitue l’un des motifs principaux de l’attractivité des locaux; que l’ajout le plus déterminant du fonds de commerce réside dans la qualité de sa situation géographique; qu’en tout état de cause, le simple constat de l’importance du chiffre d’affaires et de son évolution démontre que les pseudo réalités décrites par l’autorité expropriante n’affectent en rien l’attractivité.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 31 mars 2022.

1° Sur les surfaces et la consistance du fonds de commerce

Le premier juge indique qu’il s’agit d’un fonds de commerce de distribution et vente de produits alimentaires, principalement d’origine asiatique, de traiteur que le local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] est d’une surface de 2822 m².

Il a indiqué que les locaux ont une surface de 3068,10 m², et que les surfaces ne sont pas discutées par les parties.

Cepoint n’est pas contesté en appel.

2° Sur la méthode d’évaluation

Le premier juge indique que les parties déterminent la valeur de l’entier fonds de commerce et qu’il n’est pas contesté que le préjudice subi par la société H8 correspond à la perte de sa clientèle dans sa globalité.

Il a donc retenu la méthode de la fixation de l’indemnité d’éviction sur la base de la valeur de l’entier fonds de commerce.

En l’absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

3° Sur la détermination des indemnités

1° sur la détermination des trois derniers exercices

Le premier juge a défini la méthode de la valeur de l’entier fonds de commerce en indiquant qu’il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, de la société expropriée, des trois derniers exercices clos, par un ratio prix de vente/chiffre d’affaires, que ce ratio est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local ad hoc.

Le premier juge, sur la demande de la société H8 d’écarter le chiffre d’affaires 2020 en raison des conséquences liées à la pandémie de covid 19, a indiqué que ce chiffre d’affaires fait effectivement apparaître une inflexion dans l’évolution économique de la société, avec un chiffre d’affaires en baisse de 12 % en 2020 par rapport à 2019, alors qu’il était en constante augmentation depuis 2017 ; que toutefois, le chiffre d’affaires de 2020, à hauteur de 18'734'453 euros TTC, n’ apparaît pas anormalement bas au regard du chiffre d’affaires de 2017 à hauteur de 19'501'734 euros TTC, et que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter le chiffre d’affaires de 2020.

Il a précisé que la majorité des barèmes et termes de comparaison versés par les parties relatifs au ratio prix de vente/chiffre d’affaires étant exprimé en valeur TTC, il y a lieu de retenir un chiffre d’affaires TTC.

En conséquence, il a retenu le chiffre d’affaires moyen TTC des trois derniers exercices clos, les années 2018, 2019 et 2020, tel qu’il ressort des liasses fiscales des exercices 2018 à 2020 versées aux débats par la société H8 et communiquées par le commissaire du gouvernement, soit une valeur de : (20'359'080+ 21'138'807+ 18'734'453)/3= 20'077'447 euros.

a) sur la fraude invoquée par la commune de [Localité 7]

La commune de [Localité 7] verse aux débats une pièce numéro trois du 13 mars 2023 intitulé : rapport d’experts de partie sur la perte de valeur du fonds de commerce de la Société H8 au titre de l’expropriation réalisée par BM$A services financiers.

Cette pièce, soumise au débat contradictoire, a été déclarée recevable.

Il sera souligné à titre préliminaire que ce rapport est établi par BM$A services financiers, la synthèse étant signée le 13 mars 2023 par [E] [X] expert près de la cour d’appel de Versailles.

La commune de [Localité 7] se fondant sur ce rapport indique que celui-ci révèle une fraude, à savoir un transfert 'sauvage’ de fonds de commerce sans lien avec l’expropriation.

Elle indique en effet que la chronologie est explicite à savoir :

'par acte sous-seing privé du 7 juillet 2006, la société H8 a été constituée sur la base capitale divisée en 500 parts ;

'par acte comportant cessions de parts sociales en date du 1er janvier 2014, la société H8 a cédé l’ensemble de ses parts à la société quatre-saisons (pièce numéro trois) moyennant le prix de 700'000 euros ;

'au premier janvier 2014 la société H8 a réalisé un chiffre d’affaires pour l’année 2013 de 8 562 000euros hors-taxes, soit une valeur de fonds de commerce de 12 % du chiffre d’affaires hors taxes

'par délibération du 26 septembre 2014, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] a approuvé l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles situés [Adresse 8]-[Adresse 9] (parcelle [Cadastre 18] et [Cadastre 17]) à [Localité 7] afin de réaliser une voie nouvelle, un programme de logements et d’activité et un espace vert ;

'la délibération a fait l’objet des mesures de publicité usuelles par affichage à compter du 6 octobre 2014 et insertion au recueil des actes administratifs de la commune du troisième trimestre 2014 (pièce numéro trois)

'en 2015 et 2016, on constate une très forte progression du d’affaires de la société H8, l’explication est révélée par la lecture des rapports de gestion 2015 et 2016 qui indiquent expressément que « l’augmentation importante du chiffre d’affaires s’explique par l’activité de livraison restaurateurs, activités précédemment exercées par EDEN DISTRIBUTION, société s’ur de la société H8 », étant entendu que les deux sociétés sont distantes de 1,2 km. Le chiffre d’affaires a presque doublé entre 2014 et 2016, passant en effet de 8,7 millions d’euros à 16,2 millions d’euros.

La commune de [Localité 7] en conclut qu’est donc révélé un transfert de l’activité de livraison pour restaurateurs provenant de la société EDEN DISTRIBUTION, opérée sans fondement juridique (publication au BODACC), sans lien direct avec l’implantation géographique de la société, sans contrepartie financière car la valeur du poste fond de commerce reste inchangée ; que compte tenu des circonstances dans lequel est intervenu le dit transfert d’activité, il ne fait aucun doute qu’il a été réalisé par opportunité à compter de la connaissance du projet l’expropriation du bien par la commune de [Localité 7] dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ; qu’au total, la décision de transfert ' sauvage ' du fonds de commerce d’une société s’ur de la société H8 a été prise par opportunité, avec pour objectif, d’obtenir frauduleusement une indemnité d’éviction globale plus élevée, en intégrant le fonds de commerce d’une société s’ur qu’elle n’a jamais payée et sans base légale ; qu’en conséquence, l’indemnité globale d’éviction due à la société H8 ne peut raisonnablement intégrer l’indemnisation de la perte du fonds de commerce de livraison restaurateurs, dès lors que cette activité a été incorporée au fond de société H8 de manière frauduleuse.

La société H8 rétorque que l’enquête publique s’est tenue du lundi 13 novembre 2017 au lundi 27 novembre 2017 inclus, et que l’amélioration sur les lieux invoquée est antérieure pour les années 2015 2016 ; que l’activité de la société EDEN DISTRIBUTION a été mise en péril par la création d’une ligne de métro dans la zone dans laquelle est exercée son activité et que la clientèle s’est simplement et naturellement reportée vers la société H8 (pièce numéro 50) ; elle joint une attestation établie par l’expert-comptable de l’entreprise (pièce numéro 41) qui établit le caractère conforme aux dispositions réglementaires légales de cet état de fait ; elle conteste toute fraude.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisition de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si , en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de tout autre circonstance, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1.

En l’espèce, par délibération du 26 septembre 2014, le conseil municipal de la commune de [Localité 7] a approuvé l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles situés [Adresse 8] /[Adresse 9] (parcelle[Cadastre 18]n [Cadastre 17]) à [Localité 7] afin d’y réaliser une voie nouvelle, un programme de logements et d’activité et un espace vert, la délibération ayant fait l’objet des mesures de publicité usuelles par affichage en mairie à compter du 6 octobre 2014 et à l’insertion au recueil des actes administratifs de la commune du troisième trimestre 2014(pièce numéro trois) ; l’enquête publique s’est tenue du 13 novembre 2017 au 27 novembre 2017 ; il n’y a donc pas de présomption au sens de l’article L322-1.

S’agissant de la preuve d’un transfert 'sauvage’de fonds de commerce en lien avec l’expropriation invoquée par la commune de [Localité 7] pour les années 2015 et 2016, le rapport d’expertise BMA indique uniquement : « l’examen des comptes de résultats historiques disponibles met également en évidence un changement dans l’activité de la société qui interroge fortement » et « sur la base des comptes officiels, il n’est pas possible d’opérer une ventilation entre la part du chiffre d’affaires réalisé en magasin et l’activité de livraison restaurateurs ».

En outre, la société H8 verse aux débats une attestation de son expert-comptable du 23 mai 2023 (pièce N°41) particulièrement circonstanciée qui indique :

« vous nous avez sollicité en qualité d’expert comptable en complément de notre lettre de mission de surveilllance des comptes de la SARL H8, qui a débuté sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021, pour attester des conditions objectives ci-après dans lesquelles H8 a dégagé du chiffre d’affaires « livraison aux restaurateurs ».

Nous attestons à propos de l’activité de « livraison restaurateurs » réalisée par H8 :

1. De la pérennité du chiffre d’affaires « livraison restaurateurs » réalisé par la société H8 depuis 2014 jusqu’à aujourd’hui ;

2. De l’absence totale d’observation à ce propos en 2018 de la part des deux contrôles fiscaux qui ont demandé et pris connaissance des rapports de gestion. Leurs contrôles portaient sur tous les impôts ou taxes dues au titre de la période du 1er janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2016 pour H8 et jusqu’au 31 décembre 2017 pour EDEN DISTRIBUTION ;

3. De l’absence totale d’observation à ce propos du commissaire aux comptes qui certifie sans réserve les comptes des années 2015-2016 et qui, dans ce cas, a dû porter attention aux rapports de gestion ;

Par ailleurs, ayant pu accéder aux Grands-Livre-Clients de la société EDEN DISRIBUTION (les Sociétés H8 et EDEN DISTRIBUTION, sont des sociétés soeurs, détenues par la Société 4 SAISONS respectivement pour 95 % à 100 % entre 2014 et 2023), nous attestons que des restaurateurs clients d’EDEN DISTRIBUTION en 2014-2015 :

1. Etaient également clients de H8 (LUNE 16, HOCKI SUSHI, DELICES YANG)

2. Ont réduit considérablement leurs achats entre 2014 et 2015 et ne sont pas devenus clients de H8, pas même en 2016 (CLUB NIPPON, SAVEUR ASIE, YEKO SUSHI)

3. Sont devenus clients de la H8 en 2016 mais des volumes d’achat considérablement réduits (TOKI WAGRAM, NEW SUSAMA, SUSHI KYO).

En outre, nous attestons que le rapport de gestion établi au nom du gérant ont été rédigés par la société d’expertise comptable ACEE et non par un avocat. De plus, nous attestons que le gérant a eu recours à un consultant spécifique maîtrisant sa langue natale lors des contrôles fiscaux intervenus.

Enfin, sur la base des constats résumés ci-dessus, nous pouvons écarter – en droit – l’idée d’un transfert d’activité ».

En conséquence, la commune de [Localité 7] n’établit pas une fraude consistant en un transfert « sauvage » de fonds de commerce en lien avec l’expropriation, celui-ci au vu de l’attestation de l’expert-comptable correspondant aux activités des entreprises EDEN DISTRIBUTION et H8.

b) sur le chiffre d’affaires de 2020

La société H8 demande de ne pas retenir l’année 2020 marquée par une baisse importante liée à la crise du COVID 19.

Cependant, l’activité commerciale de la société H8 impactée par la pandémie de COVID n’a pas pour origine la procédure d’expropriation ; en outre, les mesures administratives de fermeture prises du 15 mars au 10 mai 2020 à raison de la pandémie de Covid 19 n’ont pas rendu impossible l’ exploitation de ses locaux puisqu’elle exploite un commerce de première nécessité qui est désigné comme « indispensable à la vie de la nation » ; en outre, comme l’indique exactement le premier juge, si le chiffre d’affaires 2020 a effectivement connu une inflexion de l’évolution économique de la société avec un chiffre d’affaires en baisse de 12 % en 2020 par rapport à 2019, alors qu’il était en constante augmentation depuis 2017, le chiffre d’affaires de 2020, à hauteur de 18'734'006 453 euros TTC, n’est pas anormalement bas au regard du chiffre d’affaires de 2017 à hauteur de 19'501'734 euros TTC.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement qui a dit ne pas avoir lieu à écarter le chiffre d’affaires de 2020.

c) sur la prise en compte des trois derniers chiffres d’affaires

La société H8 indique qu’à la date de la décision de première instance, les comptes 2021 avaient été clôturés mais n’avaient pas encore fait l’objet de l’établissement d’un bilan par l’expert-comptable ; elle produit une attestation complémentaire de 2021 soit pour 22'086'730 euros (pièce numéro 18) et indique pour mémoire que le chiffre d’affaires de l’année 2022 s’établit à la somme de 24'523'626 euros en ligne avec l’évolution constante des chiffres de la société ; elle demande donc de retenir le chiffre d’affaires 2021.

La commune de [Localité 7] retient également le chiffre d’affaires de 2021 pour un montant de 22'086'730 euros.

La méthode d’évaluation sur la valeur de l’entier fonds de commerce consiste à retenir les trois derniers exercices clos ; le jugement étant du 31 mars 2022, il convient en conséquence de retenir les trois derniers exercices clos, soit les années 2019, 2020 et 2021:

Indicateurs

2019

2020

2021

Moyenne

Chiffres d’affaires TTC

21 138 807 euros

18 734 453 euros

22 086 730 euros

20 653 330 euros

Chiffre d’affaires HT

19 793 950 euros

17 552 410 euros

20 673 900 euros

19 340 087 euros

TVA

1 344 857 euros

1 182 043 euros

1 412 829 euros

1 313 243 euros

Résultats d’exploitation

343'942 euros

14'669 euros

255'444 euros

204'685 euros

Rentabilité d’exploitation

1,7 %

0,1 %

1,2 %

1 %

Bénéfice

200'819 euros

79'443 euros

Il convient donc de retenir le chiffre d’affaires moyen TTC des trois dernières exercices clos pour les années 2019 , 2020 et 2021 soit :

21'138'807+ 18'734'453+ 22'086'730= 61'959'990/3= 20'653'330 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur le ratio prix de vente / chiffre d’affaires

Après examen des références et des barèmes proposés par les parties, et des atouts importants de la société H8 tenant à sa bonne situation, de sa bonne configuration, de sa clientèle régulière et fidèle, d’une bonne rentabilité d’exploitation, d’un bon état d’entretien général et d’un équipement adapté à l’activité, soit une bonne commercialité, le premier juge a retenu un ratio de 25 %.

Il convient d’examiner les références proposées par les parties :

1° références de la commune de [Localité 7]

Elle indique que le premier juge a retenu à tort des références trop anciennes datant de plus de cinq ans, à savoir datant de 2010 ou 2012 soit de huit à dix ans.

Elle demande de retenir un ratio de 12 %.

Elle propose les termes suivants :

— Fonds de commerce supermarché SAMYFILS situé [Adresse 2] à [Localité 16], dédié à l’alimentation générale, vente en gros/de micro détails, vente de produits exotiques, cédé pour le prix de 120'000 euros, pour un chiffre d’affaires moyen de 561'724 euros, soit un ratio de 21 % (30 septembre 2021, Bodacc A annonce numéro 2721).

Elle souligne que cette référence se situe à proximité immédiate de la gare RER [27], se trouve en face d’un établissement scolaire et d’un centre de loisirs, ce qui constituent naturellement des facteurs de commercialité évidents entraînant une clientèle quotidienne.

La société H8 indique que la commune de [Localité 26] se situe à 25 km de [Localité 24], alors que le commerce exproprié se situe à peine à quelques kilomètres de la porte de [Localité 24] et que la zone de chalandise est donc totalement différente et beaucoup moins favorable.

Cette référence, bien que située dans une autre localité, reste comparable en ce qui concerne la nature du commerce et sera donc retenue.

— Fonds de commerce supermarché FRANPRIX situé[Adresse 1]i à [Localité 25], à prédominance alimentaire de proximité, cédé pour le prix de 60'000 euros,. Chiffre d’affaires moyen de 1 165'179 euros, soit un ratio de 20 % (extrait BODACC) ; elle indique que ce fonds de commerce se situe face à la station de tramway [13] à [Localité 25] et dans un environnement comportant des habitations collectives en grand nombre de facteurs de commercialité indéniable et que pourtant le ratio retenu était de 5 %.

La société H8 indique qu’il s’agit d’un fonds générant constamment des pertes très conséquentes et donc largement déficitaire, ce qui rend cette référence non comparable avec le bien exproprié.

Pour ce motif pertinent non contesté par la commune de [Localité 7], cette référence non comparable sera écartée.

La commune de [Localité 7] fait état également de barèmes professionnels pour la valorisation des fonds relatifs à une activité de supérettes ou de supermarchés destinés à la vente de produits alimentaires :

'évaluation'10e édition Francis Lefebvre, 2021 : (pièce numéro un) : supermarché 10 à 25 % du chiffre d’affaires hors taxes par an

'évaluation Francis Lefebvre 2021 « on observe par ailleurs que les taux croissent en fonction de l’importance de la population. Ainsi les taux les plus bas se rencontrent généralement dans les communes de moins de 20'000 habitants et les taux les plus élevés dans les communes de plus de 10'000 habitants » ; en l’espèce la commune de [Localité 7] compte 59237' habitants et ne fait pas partie des communes de plus de 100'000 habitants.

Elle indique également que le jugement omet de préciser que l’avenue [Adresse 19] est connue pour être particulièrement anxiogène, ne pas disposer d’actes de desserte pour la population, ne pas disposer de possibilités de traverser d’une rive à l’autre de revente de trafics illégaux ; que les façades des locaux sont en mauvais état d’entretien ; que la société H8 présente des fragilités non négligeables, au regard d’une rentabilité défavorable, comme en 2018 et que l’indice de performance est seulement de 4,53/sur 10 ce qui suggère une situation présentant certaines fragilités non négligeables.

Ces barèmes professionnels seront retenus étant précisé qu’ils ne sont qu’indicatifs, avec de larges fourchettes.

2° références de la société H8

Elle indique que dans ses offres la commune de [Localité 7] proposait un taux de 18 %.

Elle fait référence aux taux d’indemnisation suivants en doctrine :

'annales de loyers, évaluation des fonds de commerce industrie assimilé, des indemnités d’éviction 60e année, page 1792 : supermarché : 13 à 30 % du chiffre d’affaires TTC moyen (pièce numéro 31)

'baux commerciaux industriels et artisanaux : Anne D’Andigné'[Localité 23] 12° édition page 301 : supermarché : 15 à 30 % du chiffre d’affaires TTC moyen (pièce numéro 21).

Ces barèmes seront retenus étant précisé qu’ils ne sont qu’indicatifs et ont des fourchettes larges.

Elle propose les termes suivants :

'Tribunal de Grande de Bobigny du 29 février 2012 : département de Seine-Saint-Denis/société marché d’Épinay, 30 % de chiffre d’affaires TTC sur trois ans (pièce numéro 19).

Cette référence datant de plus de cinq ans est trop ancienne et sera donc écartée.

'Cour d’appel de [Localité 24] du 12 septembre 2012 : SARL BANI/ SOREQA : 35 % du chiffre d’affaires moyen TTC sur trois ans (pièce numéro 10 ).

Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs.

'Cour d’appel de [Localité 24] du 14 juin 2017 : SA MARCADET DISTRIBUTION 75/SARL SOVAL : 55 % (pièce numéro 11)

Ce terme est ancien datant de près de cinq ans ; en outre, il s’agit d’un fonds de commerce situé à [Localité 24], dans une zone non comparable à celle du bien à évaluer, notamment du fait du standing spécifique du marché parisien ; ce terme non comparable sera donc écarté.

'Tribunal de grande instance de Bobigny du 2 juin 2010 (pièce numéro 12) : SARL SOCIETE ORDIS/SEMIP : [Adresse 3] à [Localité 7] : 30 %

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

'Cour d’appel de [Localité 24] du 16 janvier 2008 (pièce numéro 13) : SARL SUPERMARCHE d’ASIE/SA COOPERATIVE BANQUE POPULAIRE INDUSTRIELLE : [Localité 24] 13ème : 35 %.

Ce terme est trop ancien et est situé à [Localité 24] dans une zone non comparable ; il sera donc écarté.

'Tribunal de grande instance de Nanterre du 12 janvier 2015 (pièce numéro 14) : SAS DISTRISERVICES/EPADESA : Nanterre : 30 %

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et concerne en outre un fonds de commerce de type supérette, non comparable au fonds de commerce à évaluer ; il sera donc écarté.

'Cour d’appel de [Localité 24] du 26 septembre 2018 (pièce numéro 15) : SARL DISTRIBOULE/ SAS FONCIA RIVES DE SEINE : commerce enseigne FRANPRIX à [Localité 24] 11e:30 %

Ce terme correspond à une zone non comparable du bien à évaluer, en raison de la spécificité du marché à [Localité 24] ; il sera donc écarté.

'Cour d’appel de [Localité 24] du 9 octobre 2019 (pièce numéro 16) : SAS MGM NIVERT/ SARL SOVAL à [Localité 24] 15° : 42 %.

Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs.

'Cour d’appel de Versailles du 2 juillet 2019 (pièce numéro 20) : situé sur la commune de Clamart, plus excentrée que celle de [Localité 7] : 25 %.

Si la localisation est différente, la consistance est comparable ; en conséquence ce terme sera retenu.

'Tribunal de grande instance d’Évry du 25 avril 2016 (pièce numéro 21) : 35 %

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

Les références de jurisprudence retenue par la cour correspondent donc à un taux d’indemnisation de 21% et de 25%.

Ces références jurisprudentielles sont à comparer avec les barèmes proposés par les parties dont les fourchettes sont très larges.

Si la commune de [Localité 7] souligne un indice de performance de 4,53/sur 10, il est établi que la société H8 bénéficie d’une bonne rentabilité d’exploitation, à l’exception de l’année 2020 ; en outre, le bien jouit d’une bonne situation, à proximité de [Localité 24] en bordure d’un axe routier important ; s’agissant d’un supermarché, il présente une configuration particulièrement bonne et adaptée à l’activité avec de grands entrepôts facilitant le stockage et l’approvisionnement, ainsi qu’un parking permettant à la clientèle de stationner aisément, dans une zone de stationnement ; il s’agit d’un bien rare ; il bénéficie d’une clientèle régulière et fidèle ; le fonds de commerce présente un bon état d’entretien général et dispose d’un équipement adapté à l’activité (façades vitrées, vestiaires, sanitaires, cuisines professionnelles, chambre froide, pièce réfrigérée, bureaux, logements de fonction) ; ces éléments constituent des atouts importants et démontrent une bonne commercialité ; il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu un ratio de 25 %.

— sur la valeur de l’entier fonds de commerce

Il sera retenu 20 653 330 euros (moyenne des chiffres d’affaires des années 2019,2020 2021) X 25 % (ratio prix de vente/chiffre d’affaires)= 5'163'332,5 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée par les parties comme suit :

5% jusqu’à 23000 euros= 1150 euros

10% sur le surplus: 5 163 332, 5 euros -23000 euros = 5 140 332, 5 eurosX0, 10= 514033, 25 euros, soit un total de 515 183, 25 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

Le premier juge a alloué la somme de 1 003 872 euros en réparation du trouble commercial subi correspondant à 15 jours du chiffre d’affaire moyen des années 2018, 2019 et 2020.

La commune de [Localité 7] propose sur la base de la fraude un calcul sur la base du chiffre reconstitué excluant les activités de livraison aux restaurateurs :

12 829 000 euros X(15/300)=641 450 euros

La Société H8 demande : 21 209 234 euros/300 jours X 15 jours= 1 060 461 euros.

La cour a exclu la fraude et a retenu une indemnité principale de 5 141 482,5 euros.

Les parties s’accordant sur la méthode de 15 jours du chiffre d’affaire moyen, il sera donc alloué à la société H8 en réparation du trouble commercial subi :

20 653 330 euros /300 jours X 15 jours= 1 032 666,49 euros arrondis à

1 032 667 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnité pour perte sur salaires et charges compte-tenu du fait que la société H8 ne va pas réinstaller son activité dans de nouveaux locaux, qu’elle ne démontre pas de façon concrète et circonstanciée que l’activité de ses salariés sera perturbée par la perte de son fonds de commerce suite à l’expropriation.

La société H8 demande l’infirmation et sollicite la somme d’ un mois et demi de salaires et charges soit : 1'170'806 euros/12X 1,5= 146'351 euros.

Elle indique que l’ensemble du personnel devra être rémunéré pendant toute une période durant laquelle elle devra préparer progressivement la fermeture des locaux et qui sera donc « commercialement parlant » improductive dans toute la période qui précédera le déménagement ; ce préjudice est justifié à l’examen des devis de déménagement qui prévoient tous deux un délai nécessaire de trois semaines.

Cependant, la société H8 ne démontre pas la perturbation de l’activité de ses salariés en raison de l’expropriation, puisqu’elle ne va pas réinstaller son activité dans de nouveaux locaux et cette demande fait double emploi avec l’indemnité pour trouble commercial.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4° sur l’indemnité pour double loyer

Le premier juge a rejeté cette demande d’indemnité pour double loyer en indiquant que dans la mesure où la société H8 est indemnisée au titre de la perte de son fonds de commerce, sans réinstallation, aucune indemnité pour double loyer n’est due.

La société H8 demande l’infirmation en indiquant que des locaux de réinstallation devront être aménagés ce qui supposera le paiement concomitante de loyers ; elle sollicite une indemnité correspondant à trois mois de loyers soit la somme de 58'366,28 euros.

Cependant, les frais de double loyer ne sont pas dus s’agissant d’une perte de fonds de commerce, à savoir dans l’hypothèse d’un déplacement, ce qui n’est pas le cas comme en l’espèce en cas d’indemnisation pour perte totale du fonds de commerce.

En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point.

5° sur l’indemnité de déménagement

Le premier juge, en l’absence d’éléments sur la nature et l’importance du stock, a sursis à statuer sur cette demande de la société H8 dans l’attente de la production de justificatifs afférents à ce poste au moment de la prise de possession par l’expropriant.

La société H8 demande l’infirmation et sollicite la somme de 94'600 euros outre le sursis à statuer au titre du coût du déménagement des marchandises ; elle produit deux devis, de la société BIARD pour un montant de 85'000 euros hors-taxes (pièce numéro 29) et un second par la société DMTS (pièce numéro 30) pour un montant de 104'200 euros, ces devis ne comprenant pas les frais de déménagement des marchandises, non chiffrables tant que locaux sont encore en activité.

La commune de [Localité 7] indique que la société n’a fourni aucun élément sur la nature de l’importance du stock et qu’il ressort des bilans que l’acte de rotation du stock global est de l’ordre de 36 à 45 jours activité (pièce numéro trois) ; elle demande de lui donner acte de ce que la commune accordera 45 jours à la société H8 afin de lui permettre d’utiliser son stock dans les conditions usuelles.

La société H8 indique que les devis ne comprennent pas les frais de déménagement des marchandises, non chiffrables tant que les locaux sont encore en activité.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui en l’absence d’éléments sur la nature et l’importance du stock, a sursis à statuer sur cette demande le temps de la production de justificatifs afférents à ce poste au moment de la prise de possession par l’expropriant.

6° sur l’indemnité pour frais divers

Le premier juge a fixé l’indemnité pour frais administratifs à la somme de 5800 euros.

La commune de [Localité 7] demande l’infirmation en proposant une indemnité de frais divers limitée à 2000 euros.

La société H8 demande l’infirmation et le sursis à statuer sur le montant des indemnités relatives aux frais divers complémentaires.

Elle indique que ces frais correspondent à l’intervention de l’expert-comptable et que le premier juge a omis de statuer sur sa demande de sursis à statuer, la plupart des frais ne pouvant être évalués à la date de la décision de première instance.

La SARL H8 justifie avoir eu recours à un expert-comptable en cours d’exercice pour produire une attestation relative au montant des travaux non amortis, de son chiffre d’affaires, de l’indemnité conventionnelle de licenciement des salariés et de la valeur d’inventaire du stock ainsi qu’à un avocat fiscaliste afin de fixer le montant de sa demande d’indemnisation du préjudice fiscal ; elle justifie du lien de ses dépenses avec l’opération d’expropriation ; il ne s’agit pas d’un préjudice entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement accordé à la société H8 une indemnité pour frais divers de 5800 euros, sans qu’aucun motif ne justifie un sursis à statuer.

7° sur l’indemnité pour travaux non amortis

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnité pour travaux non amortis en indiquant que la valorisation du fonds de commerce à hauteur de 5'019'361,70 euros tient d’ores et déjà compte des aménagements réalisés par la société H8.

La société H8 demande l’infirmation et une indemnité de 409'655 euros au titre des installations de sécurité non amorties. Elle indique qu’elle admet qu’une partie des travaux non amortis est effectivement comprise dans la valeur du fonds de commerce ; que, cependant les services de la ville de [Localité 7] l’ont constamment sollicité pour qu’elle effectue des travaux de mise en sécurité des locaux, et que ces travaux ont été réalisés non dans le but de valoriser le fonds de commerce mais dans le but de se conformer aux décisions administratives récurrentes ; que la valeur nette comptable des travaux non amortis strictement relative à ce poste s’élève à la somme de 409'655 euros comme en atteste le document établi par l’expert-comptable de l’entreprise (pièce numéro 34).

Cependant, la valorisation du fonds de commerce tient compte des aménagements réalisés par la société H8, y compris au niveau des installations de sécurité.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de rejet sur ce point.

8°sur l’indemnité pour perte de stock

Le premier juge a indiqué que dans la mesure où la société H8 commercialise notamment des produits frais, et que la procédure d’expropriation peut effectivement entraîner un préjudice résultant d’une liquidation difficile du stock, que toutefois cette demande apparaît prématurée et il a donc sursis à statuer dans l’attente de la production d’éléments tangibles sur la nature et le quantum du préjudice subi au moment de la prise de possession par l’expropriant et que de surcroît si la commune de [Localité 7] donne à la société H8 la possibilité d’écouler normalement son stock avec la cessation d’activité, cette indemnité ne sera pas due.

La commune de [Localité 7] demande l’infirmation en indiquant que la vitesse de rotation du stock global est de l’ordre de 36 à 45 jours activité, et qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle accordera 45 jours à la société H8 afin de lui permettre de liquider son stock dans les conditions usuelles.

La société H8 demande dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation et une indemnité d’un montant de 1 744'564 euros, mais dans le motif de ses conclusions le sursis à statuer.

Elle indique que le stock a été évalué par l’expert-comptable de l’entreprise à la somme de 2 907'607 euros, qui est composée de :

'produits frais : 1, 50 %

'produits à courte durée (un à trois mois) : 12,58 %

'produits à durée moyenne (36 mois) : 38,30 %

'produits à durée supérieure à six mois : 33,18 %

'produits congelés : 14,45 %.

La société H8 commercialise notamment des produits frais et la procédure d’expropriation entraîne un préjudice résultant d’une liquidation difficile du stock.

Il convient de confirmer le sursis à statuer dans l’attente de production d’éléments tangibles sur la nature et le quantum du préjudice subi au moment de la prise de possession par l’expropriant.

9° sur le préjudice fiscal

Le premier juge a rejeté la demande de la société H8 au titre du préjudice fiscal en indiquant que celui-ci n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation mais celle du régime fiscal applicable, sans que cela ne fasse supporter une charge excessive créant une rupture d’équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux de la société H8.

La société H8 demande l’infirmation en indiquant que les dispositions applicables à l’indemnité d’éviction ne prévoient aucune dispense de quelque sorte, contrairement aux indemnités de dépossession foncière, qui bénéficient d’une exonération de tout impôt dans l’hypothèse d’un remploi du préfixe, d’un délai d’un an de son encaissement. Elle sera donc imposée sur la quasi-totalité du montant de l’indemnité et ne sera pas en mesure de procéder à l’acquisition d’un fonds de remplacement du fait du versement de la position correspondante. Elle invoque les dispositions de l’article L 321-1 du code de l’expropriation et la jurisprudence de la Cour Européenne en application de l’article 1er du protocole additionnel de la Convention Européenne des Droits de l’Homme (Dervaux/France du 4 novembre 2010 : pièce N°39) aux termes de laquelle la matière n’échappe à tout contrôle de la cour et que l’impératif d’équilibre et de proportionnalité sont rompus et que la personne concernée subit une charge spéciale et exorbitante.

Elle verse aux débats un document établi par Maître [G] (pièce numéro 45) détaillant le régime fiscal de l’indemnité d’éviction qui indique que l’indemnité sera soumise à l’impôt sur les sociétés autour de 25 % sauf si elle devait être perçue au cours de l’année 2021, le taux d’impôt applicable étant alors de 26,5 %.

Elle demande donc que lui soit allouée une indemnité au titre du préjudice fiscal et qu’il soit prononcé le sursis à statuer sur son montant, dans l’attente de déterminer le montant de l’indemnité à lui revenir.

Cependant, il est de principe que le préjudice fiscal n’est pas la conséquence directe de l’expropriation mais celle du régime fiscal applicable (Cassation, 3ème Civ, 9 décembre 2014, numéro 13-24 805).

En outre, les dispositions auxquelles sont soumises les indemnités d’éviction ne portent pas une atteinte qui puisse être regardée comme « disproportionnée et déraisonnable » au droit de propriété des expropriés (CEDH, 5 janvier 2018, numéro 60 603/16 et 16 janvier 2018 numéro 50 821/06).

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement débouté la société H8 de sa demande d’indemnité au titre du préjudice fiscal et au titre du contrôle de proportionnalité, celui-ci ne faisant pas supporter une charge excessive à la société H8 et créant une rupture d’équilibre entre l’intérêt général et la sauvegarde de ses droits fondamentaux.

10° sur les frais de licenciement du personnel

La commune de [Localité 7] et la société H8 demandant la confirmation du sursis à statuer sur les frais de licenciement du personnel, le jugement sera confirmé de ce chef.

L’indemnité totale d’éviction à payer par la commune de [Localité 7] à la société H8 est donc d’un montant de 6 716 982, 75 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 5'163'332,5 euros

— indemnité de remploi : 515183,25 euros

— indemnité pour trouble commercial : 1 032 667 euros

— indemnité pour frais divers : 5800 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 7] à payer à la société H8 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la commune de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à la société H8.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La commune de [Localité 7] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties, la pièce nouvelle N°3 produite par la commune de [Localité 7] dans ses conclusions du 17 mars 2023 et les pièces nouvelles N°41 à 51 de la société H8 dans ses conclusions du 1er juin 2023 ;

Fixe l’indemnité totale d’éviction due par la commune de [Localité 7] à l’EURL H8 au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés [Adresse 8] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17] à la somme de 6 716 982,75 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 5'163'332,5 euros

— indemnité de remploi : 515183,25 euros

— indemnité pour trouble commercial : 1 032 667 euros

— indemnité pour frais divers : 5800 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la commune de [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 7] à verser la somme de 3000 euros à la société H8 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 7] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT