ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02364 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6OP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 FEVRIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 20]

N° RG 19/00836

APPELANTE :

S.A ALLIANZ IARD, assureur de ALTIS HABITAT représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 8]

[Adresse 23]

[Localité 14]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Christophe MARC de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [N] [B]

né le [Date naissance 11] 1965 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]

et

Madame [I] [P] épouse [B]

née le [Date naissance 9] 1963 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentés par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

Monsieur [A] [C]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 19] (76)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Madame [U] [O]

née le [Date naissance 12] 1983 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 3]

Représentés par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [W] [T] en sa qualité d’ancienne gérante de la SARL IMMO 11

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 6]

Représentée par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Alice CALDUMBIDE, avocat au barreau de BEZIERS

Syndicat Copropriété [Adresse 7] représenté en la personne de son Syndic, FONCIA LIMOUZY domicilié ès qualités au siège social

Agence Foncia Limouzy

[Adresse 13]

[Localité 3]

Assigné le 13/7/2021 à personne habilitée

Ordonnance de clôture du 23 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. [N] CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte du 5 juin 2009, la SARL Immo 11 Services, dont la cogérante était Madame [W] [T], a acquis un ensemble immobilier de quatre niveaux situé à [Adresse 21], destiné à la revente après travaux de rénovation, en cinq lots avec création d’une copropriété, lesquels ont été vendus en 2010 à Monsieur [Y] (lot 3 rez-de-chaussée), Monsieur [D] (lot 1 studio au premier étage), Monsieur et Madame [B] (lot 2 studio au premier étage), Madame [E] (lot 4 appartement au deuxième étage) et Monsieur [C] et Madame [O] (lot 5 appartement au troisième étage).

Des désordres sont apparus dans l’immeuble d’une part au niveau de la toiture qui s’est affaissée lors de travaux réalisés en 2010 dans le lot du troisième étage confié à la société Altis Habitat Services et d’autre part en 2013 au niveau du premier étage où une poutre posée par la société Habitat Services en 2009 a fléchi, de sorte que par plusieurs ordonnances de référé de 2011, 2013,2014 et 2015, une mesure d’expertise a été instituée et étendue, Monsieur [H] étant désigné en qualité d’expert, étant précisé que le SARL Immo 11 Services a été mise en liquidation amiable en 2012 et qu’un mandataire ad hoc a été désigné par le tribunal de commerce. A partir de l’année 2013, l’immeuble a été totalement évacué pour des raisons de sécurité.

L’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2016 et a évalué le coût de l’ensemble des travaux de reprise à 31 500 euros TTC et donné des éléments sur le préjudice subi par chaque copropriétaire.

Par un jugement définitif rendu le 13 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a dit que les désordres du rez-de-chaussée et du premier étage relevaient de la garantie décennale due par la société Immo 11 Services et a notamment jugé que les dommages devaient être supportés comme suit :

— dommages matériels du troisième et quatrième niveau : Altis Habitat et son assureur Allianz ;

— dommages matériels du second et du troisième niveau par la société Immo 11 Services et Madame [T] ;

— pour les dommages immatériels du troisième niveau ([E]) par la société Altis Habitat et son assureur ainsi que par Monsieur [C] et Madame [O] avec recours ;

— pour les dommages immatériels du second étage par moitié entre les deux causes de désordre ;

Le tribunal a par ailleurs débouté le syndicat des copropriétaires, Madame [E] et Monsieur et Madame [B] de leur demandes dirigées exclusivement contre la société Allianz en sa qualité d’assureur de la société Immo Services.

Dans la mesure où la situation des époux [B] était identique à celle de Monsieur [D], dont l’appartement se situe au même niveau (R+1), ces derniers ont fait assigner à jour fixe le 1er juillet 2019 la société Allianz, le syndicat des copropriétaires, Madame [T] et Monsieur [C] et Madame [O] devant le tribunal judiciaire de Narbonne.

Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— écarté comme non fondée la demande de nullité de l’assignation délivrée à Madame [W] [T] les 1er et 2 juillet 2019 ;

— dit que l’action n’est pas prescrite ;

— condamné à payer à Monsieur et Madame [B] :

* Madame [T] personnellement la somme de 600 euros au titre du préjudice matériel ;

* le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et Madame [T] in solidum la somme de 17 090 euros au titre des préjudices immatériels et la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [T] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices immatériels et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la compagnie Allianz, ès qualités d’assureur de la société Altis Habitat et Monsieur [C] et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 17 090 euros correspondant à l’autre moitié des préjudices immatériels et la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la compagnie Allianz, ès qualités d’assureur de la société Altis Habitat à relever et garantir Monsieur [C] et Madame [O] au titre des préjudices immatériels et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes comme non fondées ;

— dit que les dépens seront supportés par moitié par Allianz et par Madame [T].

Le 12 avril 2021, la SA Allianz IARD a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions de la SA Allianz IARD remises au greffe le 16 avril 2025 ;

Vu les conclusions de Monsieur et Madame [B] remises au greffe le 18 avril 2025 ;

Vu les conclusions de Monsieur [C] et Madame [O] remises au greffe le 13 octobre 2021 ;

Vu les conclusions de Madame [T] remises au greffe le 22 avril 2025 ;

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel et les conclusions lui ayant été signifiées le 13 juillet 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la nullité de l’assignation délivrée le 2 juillet 2019 à Madame [W] [T] :

Madame [T] sollicite, sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 3 juin 2019, faisant valoir la multitude de fondements invoqués par les époux [B], dont la plupart ne peuvent être utilisés à son encontre, cette incertitude quant au fondement juridique la concernant lui causant un grief et devant conduire à la nullité de l’exploit introductif d’instance délivré le 2 juillet 2019.

En l’espèce, l’assignation délivrée le 2 juillet 2019 à Madame [T] expose que cette dernière a engagé sa responsabilité personnelle pour faute en qualité de gérante de la société Immo 11 Services pour n’avoir pas souscrit une assurance décennale et a visé dans son dispositif l’article 1240 du code civil visant la responsabilité extracontractuelle et aux termes duquel 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer', de sorte que l’assignation critiquée comportait bien un exposé des moyens en fait et en droit permettant à Madame [T] de prendre connaissance de ce qui lui était reproché et du fondement juridique invoqué à son encontre.

Par conséquent, l’assignation délivrée le 2 juillet 2019 répond aux exigences de l’article 56 du code de procédure civile, Madame [T], en l’absence d’irrégularité, ne justifiant d’aucun grief.

La demande de nullité de l’assignation sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur l’application de la garantie décennale :

La société Allianz soutient d’une part que les époux [B] ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil pour solliciter dans le cadre d’une action directe la garantie de la compagnie Allianz car elle est un tiers au contrat liant le maître d’ouvrage et la société Altis Habitat, les travaux n’ayant pas pour assiette les parties privatives des époux [B].

Or, s’il résulte du rapport d’expertise du 31 janvier 2016 que ce sont les travaux réalisés par Altis Habitat, dont Allianz est l’assureur responsabilité décennale et responsabilité civile, qui sont à l’origine des désordres en toiture ayant rendu tous les appartements inhabitables suite à un risque imminent d’effondrement de la toiture, de sorte que la garantie d’Allianz a vocation à s’appliquer à l’ensemble de l’immeuble, y compris aux parties privatives des époux [B], force est de constater qu’il n’est rapporté l’existence d’aucune réception dans le cadre des rapports d’expertise des 31 janvier 2016 et 13 février 2016, le premier rapport exposant qu’au cours des travaux, la société Altis Habitat a constaté l’affaissement, de l’ordre de 6 cm, d’une poutre parallèle à la façade, le second rapport indiquant que les travaux de reprise de ce désordre n’étant pas terminés, il n’y a pas eu de réception des travaux ni de prise de possession des lieux pour le troisième étage.

En l’absence de réception, seule la responsabilité civile de la société Altis Habitat est susceptible d’être engagée.

Sur la prescription de l’action des époux [B] :

Il est constant que l’action prévue par l’article 1792-4-3 réservée au maître de l’ouvrage n’est pas ouverte au tiers à l’opération de construction agissant, comme en l’espèce, sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage.

Il en résulte de l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil.

Aux termes de l’article 2224 du code civil 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que si Monsieur [B] a participé à une réunion d’expertise le 10 février 2014 à laquelle était présente la société Allianz, force est de constater que le compte-rendu de l’accedit ne permettait nullement à Monsieur [B] de savoir que les travaux réalisés en toiture étaient susceptibles d’entraîner la responsabilité de la société Altis Habitat et la garantie de son assureur Allianz.

Seules les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [H] déposé le 13 février 2016 ont permis à Monsieur et Madame [B] d’appréhender la situation et de prendre connaissance de l’éventuelle responsabilité de la société Altis Habitat, la date du 13 février 2016 constituant par conséquent le point de départ de la prescription quinquennale.

L’assignation à jour fixe ayant été notifiée le 8 juillet 2019, l’action n’est en conséquence pas prescrite.

Le jugement sera confirmé de ce chef, par substitution de motifs.

Sur la responsabilité personnelle pour faute de gestion de Madame [T] :

Sur la prescription de l’action engagée à l’encontre de Madame [T] :

En l’espèce, la responsabilité personnelle de Madame [T] est recherchée, sur le fondement des dispositions de l’article L 223-22 du code de commerce, pour ne pas avoir souscrit de police d’assurance décennale pour le compte de la société Immo 11 Services.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article L 223-23 du code de commerce que l’action en responsabilité contre le gérant se prescrit par trois ans à compter du fait dommageable ou, s’il a été dissimulé, de sa révélation.

Madame [T] soulève principalement cette prescription de trois ans résultant des dispositions de l’article L 223-23 du code de commerce, exposant que l’acte d’achat des époux [B] du 26 mars 2010 mentionnait expressément l’absence de souscription d’une garantie décennale par le vendeur et que les acquéreurs avaient reçu du notaire cette information et toutes explications utiles.

Or, il convient de relever que l’acte de vente du 26 mars 2010 mentionne que l’immeuble n’avait pas fait l’objet depuis moins de dix ans de travaux soumis à l’assurance obligatoire mais uniquement de simples améliorations, ce qui s’est avéré inexact.

Contrairement à ce que soutient Madame [T], les rapports d’expertise de janvier et février 2016 ne permettaient pas aux époux [B] d’avoir connaissance de l’absence de souscription par la société Immo 11 Services d’une assurance décennale.

En effet, il ne prendront connaissance de cette absence de souscription de police d’assurance décennale que suite aux conclusions de la société Allianz du 7 décembre 2016, dans lesquelles l’assureur indique 'La compagnie d’assurance Allianz n’est pas l’assureur responsabilité civile décennale de la société Immo 11 Service'.

Le point de départ de la prescription de trois ans doit donc être fixé à la date du 7 décembre 2016, de sorte que l’assignation en intervention forcée délivrée le 2 juillet 2019 à Madame [T] est intervenue avant l’expiration du délai de prescription de trois ans (7 décembre 2019) et à fortiori avant l’expiration du délai de prescription quinquennale invoquée par Madame [T].

La fin de non recevoir tirée de la prescription sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité personnelle de Madame [T] :

Madame [T] expose dans ses conclusions que le trouble anormal du voisinage visé dans le dispositif des conclusions des époux [B] est totalement inapplicable à son égard, tout en indiquant paradoxalement que ce fondement juridique ne semble pas lui être opposé.

En effet, la responsabilité personnelle de Madame [T] est en en l’espèce recherchée sur le fondement des dispositions de l’article L 223-22 du code de commerce pour une faute commise dans la gestion de la société Immo 11 Services, à savoir la non souscription de la garantie obligatoire prévue aux articles L 241-2 et L 242-1 du code des assurances, étant en outre relevé d’une part qu’elle n’a pas davantage veillé à ce que l’entreprise qui réalisait les travaux, à savoir la société Habitat Services, soit assurée au titre de la garantie décennale, d’autre part qu’elle a dissimulé l’existence de travaux de nature décennale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les préjudices des époux [B] :

Au préalable, il convient de relever que si Monsieur [C] et Madame [O] sollicitent le débouté des demandes des époux [B], faisant valoir que les désordres sont totalement imputables aux travaux effectués par l’entreprise Habitat Services, il convient de rappeler que les dommages subis par Monsieur et Madame [B] sont consécutifs à des travaux réalisés dans leur partie privative et qu’à l’égard des tiers, ils en répondent au titre du trouble anormal du voisinage, même s’ils disposent d’un recours contre l’entreprise ou son assureur.

Le préjudice des époux [B] s’établit en conséquence de la façon suivante :

— préjudice matériel : 600 euros

— préjudice locatif : sur la base d’un loyer mensuel de 380 euros entre le 24 janvier 2013 et le 24 avril 2021 : 37 620 (380 euros x 99 mois) + 1 124 euros au titre du préjudice financier (prélèvements sociaux et prélèvements forfaitaires de l’administration fiscale), soit une somme totale de 38 744 euros .

Il convient donc de condamner :

— Madame [W] [T], à titre personnel, à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 600 euros en réparation de leur préjudice matériel, le jugement étant confirmé de ce chef ;

— La SA Allianz, assureur de la société Altis Habitat, Monsieur [A] [C] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 19 372 euros au titre de la moitié de leurs préjudices immatériels ;

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et Madame [W] [T] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 19 372 euros au titre de la moitié de leurs préjudices immatériels ;

Le jugement étant infirmé de ce chef.

— La société Allianz, ès qualités d’assureur de la société Altis Habitat, à relever et garantir Monsieur [C] et Madame [O] au titre des préjudices immatériels et de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement étant confirmé de ce chef.

— Madame [T] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices immatériels et de l’article 700 du code de procédure civile, ce point n’étant pas discuté en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné :

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et Madame [T] in solidum à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 17 090 euros au titre des préjudices immatériels ;

— condamné in solidum la compagnie Allianz, ès qualités d’assureur de la société Altis Habitat et Monsieur [C] et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 17 090 euros correspondant à l’autre moitié des préjudices immatériels ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et Madame [W] [T] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 19 372 euros au titre de la moitié de leurs préjudices immatériels ;

Condamne in solidum la SA Allianz IARD, assureur de la société Altis Habitat, sous réserve des franchises contractuelles, Monsieur [A] [C] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 19 372 euros au titre de l’autre moitié de leurs préjudices immatériels ;

Condamne Madame [T] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices immatériels et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SA Allianz IARD et Madame [W] [T] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [I] [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne in solidum la SA Allianz IARD et Madame [W] [T] aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président