Arrêt n°

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04347 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PCIF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/00425

APPELANTE :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 14] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maud LAMBERT avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [N] [T] épouse [T]

née le 29 Juillet 1961 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivia ROUGEOT avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [J] [T]

né le 19 Juin 1944 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivia ROUGEOT avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [S]

né le 01 août 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marie LUSSAGNET, avocat au barreau de MONTPELLIER, et par M^e Alexandre COROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER, avocat plaidant

S.C.P. GARDENAL COURTIAL SCAMMACCA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bachir BELKAID avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 01 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 2006, a été constituée l’Association Syndicale du Lotissement [Adresse 14].

Les époux [J] et [N] [T] sont propriétaires des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 3] et BE n°[Cadastre 7] sur la commune de [Localité 12] jouxtant la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à l’Association syndicale libre [Adresse 14].

Selon acte en date du 28 juin 2010, l’ASL [Adresse 14] a constitué au profit des époux [T], fonds dominant, une tolérance de passage sur une parcelle de terre à usage de voirie cadastrée section BE n°[Cadastre 6], lieudit «'Lotissement [Adresse 14]'», fonds servant.

Par acte du 17 décembre 2018 et du 4 janvier 2019, l’ASL [Adresse 14] a fait assigner les époux [T], Monsieur [W] [S] (président de l’ASL) et la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca (étude notariale) devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir déclarer nulle la servitude octroyée par acte du 28 juin 2010.

Par jugement contradictoire du 05 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a':

— déclaré irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 14] tendant à la nullité de la constitution de la servitude par acte authentique du 28 juin 2010,

— déclaré irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 14] tendant à l’engagement de la responsabilité de Madame [K] épouse [T], Monsieur [T], Monsieur [S] et la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca et à l’octroi de dommages et intérêts,

— débouté Monsieur [S] de sa demande de dommages et intérêts,

condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser aux époux [T] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser à Monsieur [S] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser à la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] aux dépens.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 06 juillet 2021, l’association syndicale libre (ASL) [Adresse 14] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 08 juin 2025, l’ASL [Adresse 14] sollicite l’infirmation du jugement et demande à la cour de':

— prononcer la nullité de la servitude octroyée par acte notarié en date du 28 juin 2010 est nulle et de nul effet,

— juger que Monsieur [S], président de l’ASL en exercice le 28 juin 2010 a commis une faute en outrepassant ses pouvoirs aux fins d’octroyer une servitude de passage aux époux [T].

— juger que la « SCP Gardenal-Courtial-Scammacca, Notaires associés » a commis une faute en absence de vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte établi en son étude le 28 juin 2010

— juger que les époux [T] ont commis en usant d’une servitude octroyée frauduleusement en toute connaissance de cause,

— condamner in solidum Monsieur [S], la « SCP Gardenal-Courtial-Scammacca, Notaires associés », et les époux [T] au versement de la somme de 5 000 euros à l’ASL [Adresse 14] en l’état de la faute commise lors de la rédaction de l’acte, en réparation du préjudice de jouissance subi, et du lien de causalité établi.

— condamner in solidum Monsieur [S], la « SCP Gardenal-Courtial-Scammacca, Notaires associés », et les époux [T] au versement de la somme de 5 000 euros à l’ASL [Adresse 14], en l’état de la faute commise lors de la rédaction de l’acte, en réparation du préjudice de moral subi, et du lien de causalité établi

— condamner in solidum la « SCP Gardenal-Courtial-Scammacca » et Monsieur [S] à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 07 février 2022, Monsieur [S] sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [S] et demande à la cour de':

— juger prescrite l’action engagé par l’ASL [Adresse 14] à l’encontre de Monsieur [S],

— condamner l’ASL [Adresse 14] à payer à Monsieur [S] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour des demandes manifestement prescrites présentées au tribunal,

A défaut,

— condamner in solidum les époux [T] et la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca aux indemnités sollicités par l’ASL [Adresse 14],

— condamner la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca de toutes conséquences encourues liées à la nullité de la servitude conventionnelle contestée,

— débouter l’ASL [Adresse 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dressées à l’encontre de Monsieur [S],

— débouter les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [S],

— déclarer irrecevable et mal fondées les prétentions et argumentations de la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca tirées de l’estoppel, ou du principe selon lequel « nul ne plaide par procureur»,

A titre subsidiaire,

— condamner la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca à relever et garantir Monsieur [S] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner l’ASL [Adresse 14] ou tout succombant à payer à Monsieur [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les dépens de cette instance.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 11 janvier 2022, les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement et demandent à la cour de':

— juger qu’en matière de servitude conventionnelle, le délai de prescription est de 5 ans à compter de la signature de l’acte litigieux,

— juger que la constitution de servitude a été établie par acte notarié du 28 juin 2010,

— juger que l’action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du jour ou le titulaire a eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action,

— juger que l’ASL [Adresse 14] a eu connaissance des faits lui permettant d’agir à compter du 28 juin 2010, ces faits résultant du contenu de l’acte au regard des pouvoirs accordés au Président de l’ASL [Adresse 14],

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action intentée par l’ASL [Adresse 14] portant tant sur la nullité que sur la responsabilité des époux [T],

— juger que l’intérêt à agir en justice s’apprécie à la date de l’introduction de la demande,

— juger que l’intérêt à agir de l’ASL [Adresse 14] est de faire cesser le prétendu trouble subi par l’ASL, constitué par un prétendu stationnement de camions de travaux,

— juger qu’à ce jour aucun préjudice n’est établi puisqu’aucun stationnement n’est prouvé et qu’aucun travaux n’est en cours,

— juger que l’ASL [Adresse 14] est dépourvue d’intérêt à agir,

— déclarer mal fondée l’action de l’ASL [Adresse 14],

A titre subsidiaire,

— juger que la servitude conventionnelle a été régulièrement établie par acte notarié sur la base de l’assemblée générale du 17 mai 2008 autorisant les consorts [T] à traverser en vertu d’un document établi par Madame [G] le 30 septembre 2002,

— juger que ce document offrait la possibilité de circuler à pied et en voiture,

— juger que la constitution de servitude par acte notariée du 28 juin 2010 a été régulièrement établie,

débouter l’ASL [Adresse 14] de sa demande tendant à la nullité de l’acte notarié du 28 juin 2010,

— juger que les époux [T] n’ont fait qu’user de la servitude conventionnelle accordée en 2002, réitérée en 2008 et régularisée par acte notarié du 28 juin 2010,

— juger qu’ayant usé des droits accordés, ils n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité,

— débouter l’ASL [Adresse 14] de sa demande portant sur la reconnaissance de responsabilité des époux [T] et l’allocation de dommages intérêts

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que l’ASL [Adresse 14] ne rapporte nullement la preuve du préjudice prétendument subi,

— dire et juger qu’en tout état de cause, elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice existant à ce jour,

— dire et juger que l’ASL [Adresse 14] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice direct, certain et actuel,

— dire et juger qu’en l’absence de préjudice, la responsabilité des époux [T] ne peut être engagée,

débouter l’ASL [Adresse 14] de ses demandes en indemnisation à l’encontre des époux [T],

En tout état de cause,

— juger qu’en cas de condamnation des époux [T], ils devront être relevés et garantis par la SCP Gardenal Courtial Scammaca,

— condamner en conséquence la SCP Gardenal Courtial Scammacca à relever et garantir les époux [T] de toute condamnation mise à leur charge en raison du manquement contractuel commis à leur égard,

— débouter Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T],

— débouter l’ASL [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T],

— débouter la SCP Gardenal Courtial Scammacca de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [T],

— condamner l’ASL [Adresse 14] à régler aux époux [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 11 août 2025, la SCP Gardenal Courtial Scammacca sollicite la confirmation du jugement ayant prononcé l’irrecevabilité de l’action en raison de la prescription quinquennale et demande à la cour de':

— débouter l’ASL [Adresse 14] de son appel,

Subsidiairement,

— juger l’action de l’ASL [Adresse 14] irrecevable pour absence d’intérêt à agir par application de l’article 31 du code de procédure civile,

Très subsidiairement,

— juger l’action de l’ASL [Adresse 14] infondée,

— juger que le notaire concluant n’a commis aucune faute, tenant les statuts de l’ASL [Adresse 14] et les pouvoirs conférés au président,

— juger qu’aucun lien causal et qu’aucun préjudice ne sont cumulativement démontrés et établis,

— débouter l’ASL [Adresse 14] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger irrecevable la demande de Monsieur [S] de condamnation in solidum avec les époux [T] aux indemnités sollicitées par l’ASL [Adresse 14],

— débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes infondées, et de ses conclusions,,

— débouter les époux [T] de leur appel en garantie, et de leurs demandes infondées,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la concluante la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance le 01 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS'

Sur les fins de non-recevoir

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2227 du même code énonce que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le tribunal déclare les demandes de l’ASL [Adresse 14] irrecevables’en indiquant que :

La nullité de la convention en date du 28 juin 2020 sur le défaut de pouvoir de son président constitue une cause de nullité relative protectrice du seul intérêt particulier de l’un des cocontractants, soumise à l’application de l’article 2224 du code civil.

A l’acte reçu par Maître Courtial-Scammacca, aux termes duquel a été constituée une servitude de passage au profit des époux [T], l’ASL [Adresse 14] était valablement représentée par Monsieur [S], dont il n’est pas contesté qu’à cette date il était son président et avait à ce titre le pouvoir de signer cet acte au nom de l’association, en vertu des statuts de celle-ci.

L’acte du 28 juin 2010 a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 15] le 28 juin 2010.

Il s’ensuit qu’à cette date, l’ASL [Adresse 14] aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action en nullité de la constitution de la servitude et que le délai de prescription quinquennal a donc commencé à courir à cette date.

L’ASL [Adresse 14] sollicite la réformation du jugement et soutient que':

La demande de nullité de l’acte litigieux est fondée sur l’absence de pouvoir du président pour passer un tel acte. Par conséquent le point de départ du délai de prescription n’est pas la publication de l’acte mais la connaissance de celui-ci. Le délai de prescription n’est pas quinquennal mais trentenaire.

Tenant le fait que la servitude est un démembrement du droit de propriété qui aboutit nécessairement à une dépréciation du fonds servant, l’octroi d’une servitude ne peut être considéré comme un acte d’administration ou un acte dans l’intérêt de l’ASL [Adresse 14].

De plus, il est reconnu dans l’acte constitutif de la servitude la nécessité pour le président d’une autorisation pour passer l’acte, dès lors, il était nécessaire que l’ASL [Adresse 14] ait octroyé par décision d’assemblée générale l’autorisation expresse pour le président de signer l’acte établissant une servitude conventionnelle au profit d’un tiers. Tel n’a pas été le cas.

Pour la constitution de la servitude de passage objet du litige, il est stipulé dans l’acte notarié que la délibération de l’association syndicale en date du 17 mai 2008 a approuvé la constitution de la servitude. Or, l’assemblée générale semble approuver l’existence d’un droit personnel de passage accordé quelques années auparavant par Madame [G] aux époux [T].

Outre le fait que les statuts n’accordent pas au président le pouvoir d’octroyer des droits réels sur les lots, celui-ci n’a pas reçu d’autorisation d’une assemblée générale pour ce faire.

L’ASL [Adresse 14] a eu connaissance de l’existence de cette servitude lorsque Monsieur [C] est devenu président de l’ASL [Adresse 14]. L’information a été délivrée par courrier du 04 avril 2017 par les époux [T]. Ce courrier fait suite à un courrier de l’ASL [Adresse 14] en date du 24 mars 2017, indiquant que dans la mesure où ils vendaient leur terrain, ils ne pourraient plus bénéficier de la «'tolérance de passage'» accordée par l’assemblée générale.

Le point de départ de l’action tendant à la nullité de la constitution de la servitude est le jour où les titulaires de l’action ont eu connaissance de l’acte frauduleux c’est-à-dire le 24 mars 2017. Par conséquent, quelle que soit la durée de la prescription (quinquennal ou trentenaire), l’assignation introductive d’instance ayant été délivrée le 4 janvier 2019, l’ASL [Adresse 14] a agi dans les délais.

E tout état de cause, l’ASL [Adresse 14] étant dans l’ignorance de la passation de cet acte frauduleux s’est retrouvée dans l’impossibilité d’agir, cette situation empêchant le délai de prescription de courir en vertu de l’article 2234 du Code civil.

Si par impossible la cour venait à considérer que le point de départ de l’action en nullité de l’acte de constitution de servitude est le jour de la publicité de l’acte notarié, la Cour devra considérer que l’action est recevable car non prescrite, au motif où la contestation de l’acte litigieux est une action réelle soumis à prescription trentenaire et non une action personnelle soumise à délai quinquennal.

Monsieur [S] sollicite la confirmation du jugement’et soutient que:

L’action en responsabilité contractuelle exercée à l’encontre du mandataire est une action soumise aux dispositions de l’article 2224 du Code civil (5 ans).

L’acte de constitution de servitude contesté a été publié, et donc rendu opposable au public aux fins qu’il n’en ignore, le 28 juin 2010 au bureau des hypothèques de [Localité 15]. L’ASL [Adresse 14] avait donc jusqu’au 28 juin 2015 inclus pour agir en responsabilité contractuelle contre Monsieur [S] à l’encontre de l’exécution de ses obligations de mandataire es qualité de président de l’association, à l’époque de l’acte contesté.

Au 18 septembre 2013, alors que l’association avait changé de présidence et que Madame [I] était présidente, cette dernière aurait dû avoir connaissance de l’état des servitudes grevant la propriété de l’ASL [Adresse 14] en consultant le fichier de publicité foncière.

A tout le moins, c’est au 18 septembre 2013 que les représentants de l’ASL [Adresse 14] auraient dû s’inquiéter des droits grevant leur propriété et agir dans le délai de 5 ans soit jusqu’au 18 septembre 2018, ce qu’ils n’ont pas fait.

Les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement’en soutenant que :

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant d’action en nullité, le point de départ du délai de prescription se situe au jour où l’acte irrégulier a été passé. Le point de départ de l’action en nullité est donc la date de la convention qui correspond au jour ou le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître le vice. En l’espèce, le point de départ du délai de prescription est donc fixé au 28 juin 2010 date de signature de l’acte contenant la servitude conventionnelle, dont la nullité est requise. Le délai pour agir en nullité expirait donc le 28 juin 2015.

L’acte a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 15] le même jour soit le 28 juin 2010 de sorte qu’il était opposable à tous. Le délai quinquennal commençait à minima à courir à cette date.

La SCP Gardenal-Courtial-Scammacca sollicite la confirmation du jugement’en mentionnant que :

L’article 2224 du Code civil dispose d’une prescription de cinq ans en matière d’actions personnelles ou mobilières, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En l’espèce, l’acte contenant la servitude est en date du 28 juin 2010. La prescription extinctive de cinq ans est intervenue le 29 juin 2015. Or, l’assignation n’a été délivrée que le 4 janvier 2019, alors que le droit d’agir était prescrit depuis le 29 juin 2015.

L’ASL [Adresse 14] a connu les faits permettant d’exercer une action en responsabilité contre le notaire le jour de la signature de l’acte authentique, les 2 et 28 juin 2010, où, ainsi que le premier juge l’a retenu, le jour de la publication, qui la rend opposable à tous.

Outre cette prescription, l’ASL [Adresse 14] ne justifie d’aucun intérêt à agir pour contester les pouvoirs de Monsieur [S], sans remettre en cause les autres actes signés le même jour par ce dernier (en l’occurrence la cession à titre gratuit par la SA Miami à l’ASL [Adresse 14]).

Il apparaît que':

l’ASL fonde sa demande de nullité de l’acte litigieux sur une «'absence de pouvoir du président pour passer un tel acte'».

La question se pose de savoir si le compte rendu de l’assemblée générale du 17 mai 2008 constitue un mandat exprès donné au président de l’association pouvant l’habiliter à signer un acte de constitution d’une servitude, lequel grève le droit réel des copropriétaires.

La qualité de président de l’association [Adresse 14] de Monsieur [W] [S] à la date du 28 juin 2010 n’est pas contestée.

La signature par celui-ci à cette même date devant la même notaire de l’acte de «'RENONCIATION A SERVITUDE ET CONSTITUTION DE SERVITUDE'» est rapportée.

Pour ces deux actes il est prétendu avoir agi en vertu des mêmes statuts de l’association syndicale libre qui lui octroyaient le pouvoir de représenter seul l’association syndicale (article 7.04) ainsi que de signer tous actes pour le compte de l’ASL, sans qu’aucun article de ces statuts n’exige l’accord préalable d’une assemblée générale, ce qui est pourtant obligatoire pour consentir une servitude de passage sur la copropriété puisqu’il s’est agi d’un acte de disposition portant atteinte au droit de propriété des copropriétaires.

Et si le compte rendu de l’assemblée extraordinaire du 17 mai 2008 mentionne que l’ASL autorise Mr et Mme [T] «'à traverser la copropriété'», il n’autorise nullement la mise en place d’une servitude de passage qui est rattachée au terrain et grève celui-ci, alors que l’assemblée générale n’a mentionné qu’une autorisation rattachée aux époux [T], donc par définition temporaire puisque liée à leur personne.

Ce défaut de servitude de passage au profit des époux [T] ne peut nullement remettre en cause l’existence même du droit de passage personnel octroyé par l’assemblée générale, repris à tort dans l’acte notarié au titre de constitution de servitude, mais dont la date certaine constitue le début du délai de prescription à l’égard de l’association représentée par son président, la date de sa publication faisant commencer le délai à l’égard des tiers.

L’acte notarié contenant la servitude comme sa publication est en date du 28 juin 2010. La prescription extinctive de cinq ans est intervenue le 29 juin 2015. Or, l’assignation n’a été délivrée que le 4 janvier 2019, alors que le droit d’agir était prescrit depuis le 29 juin 2015 concernant les demandes sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La demande de nullité de la servitude octroyée par l’acte notarié en date du 28 juin 2010 bénéficie elle du délai de prescription extinctive trentenaire.

Les actions en responsabilité sont donc irrecevables comme tardives comme justement mentionné par le premier juge, mais l’action en nullité de la servitude qui constitue une action réelle immobilière reste recevable dés lors qu’elle est soumise au délai de prescription de 30 ans, non écoulé entre le 28 juin 2010 et le 4 janvier 2019.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 14] tendant à la nullité de la constitution de la servitude par acte authentique du 28 juin 2010, et confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 14] tendant à l’engagement de la responsabilité de Madame [K] épouse [T], Monsieur [T], Monsieur [S] et la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca.

Sur la demande de nullité de la servitude

Aux termes de l’article 1156 du code civil l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des promesses du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Selon l’article 1988 du même code le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.

L’ASL [Adresse 14] sollicite la nullité de la servitude conventionnelle':

Le mandat de Monsieur [S] ne lui permettait pas de concéder une servitude de passage à un tiers.

Au regard de l’article 1988 du code civil et tenant le fait que la servitude est un démembrement du droit de propriété qui aboutit nécessairement à une dépréciation du fonds servant, l’octroi d’une servitude ne peut être considéré comme un acte d’administration ou un acte dans l’intérêt de l’ASL [Adresse 14].

Pour la constitution de la servitude de passage objet du litige, il est stipulé dans l’acte notarié que la délibération de l’association syndicale en date du 17 mai 2008 a approuvé la constitution de la servitude. Or, l’assemblée générale semble approuver l’existence d’un droit personnel de passage accordé quelques années auparavant par Madame [G] aux époux [T].

Le droit de passage dont il est fait état dans le procès-verbal d’assemblée générale du 17 mai 2008 est une simple tolérance de passage et non une servitude de passage.

L’acte sur lequel se fonde l’acte notarié pour la constitution de la servitude ne vaut pas décision d’assemblée, le sujet de la délibération de l’assemblée générale du 17 mai 2008 dont se prévaut Monsieur [S] était la création d’un lot n°16 mais non l’autorisation donné au Président de l’ASL [Adresse 14] d’établir une servitude de passage par acte notarié. Les membres de l’ASL [Adresse 14] n’avaient donc aucune intention de se réunir pour donner pouvoir au président de signer une servitude conventionnelle.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2008, les époux [T] étaient également propriétaires d’un lot dans l’ASL [Adresse 14], donc au jour de la signature de l’acte notarié du 28 juin 2010, ils avaient parfaitement conscience que cette servitude était octroyée en fraude des droits de l’ASL [Adresse 14].

Pour tenter d’échapper à leur responsabilité, les époux [T] prétendent qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale fait référence à « une autorisation personnelle ou encore provisoire »': dans les procès-verbaux d’assemblée générales versés au débat il est bien précisé concernant ce passage qu’il s’agit « d’un accord amiable entre l’ASL [Adresse 14] et M. et Mme [T]. Que cet accord amiable serait revu le jour où M. et Mme [T] vendraient leur propriété ou auraient des locataires », « Seule une tolérance de passage lui a été accordé à titre provisoire ».

Le compte rendu de l’assemblée générale du 17 mai 2008 n’est pas signé par le président ni le secrétaire.

Monsieur [S] soutient que :

Il était totalement profane en la matière et ayant exercé ces fonctions de manière bénévole, s’est vu être convoqué par le notaire en sa qualité de président en exercice de l’ASL [Adresse 14] en vue de la régularisation de plusieurs actes concomitants : Un acte de cession gratuite de la parcelle n°[Cadastre 6] et une constitution de servitude, le même jour, affectant la même parcelle n°[Cadastre 6].

Si une assemblée générale du lotissement avait effectivement autorisé le 21 octobre 2008, l’acquisition à titre gratuit de la parcelle n°[Cadastre 6], celle-ci n’a jamais accepté la constitution d’une servitude sur le fonds n°[Cadastre 6] au profit des parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 3] des époux [T], mais uniquement un droit de passage personnellement accordé aux époux [T] par une assemblée générale du 17 mai 2008.

Monsieur [S] n’avait pas connaissance de la différence entre servitude et droit de passage personnel alors que le notaire aurait dû faire la différence entre les deux, et relever dans l’acte du 21 octobre 2008 que l’assemblée générale du 17 mai 2008 n’autorisait pas la constitution d’une telle servitude.

Il faut également noter que Monsieur [S] n’était pas président de l’ASL [Adresse 14], ni au jour de l’assemblée générale du 21 octobre 2008, ni au jour de l’assemblée générale du 17 mai 2008.

Les époux [T] soutiennent que':

Le 30 septembre 2002, la SA Miami (via Madame [G]) alors propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6] leur accordait conventionnellement « un droit de passage piéton et automobile» pour leur permettre d’accéder à leur propriété mitoyenne.

Le 17 mai 2008, par assemblée générale extraordinaire, l’ASL [Adresse 14], nouveau propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 6] autorisait les époux [T] à traverser la copropriété au vu d’un document délivré par Madame [G] le 30 septembre 2002 en tant que PDG de la SA Miami, en contrepartie d’une participation à l’entretien des portails et voies d’accès à leur domicile. Sur ce fondement, par acte notarié du 28 juin 2010, l’ASL [Adresse 14] régularisait ladite servitude au profit des parcelles appartenant aux époux [T].

Ledit acte précisait expressément les conditions d’exercice de la servitude comme suit « le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction, par le propriétaire du fonds dominants, les membres de la famille (') Ce droit de passage pourra s’exercer à pied, avec ou sans animaux avec ou sans véhicules à moteur ou non, sans aucune limitation et pour tous les besoins actuels et futurs du fond dominant ». Dès lors, une servitude conventionnelle a été établie entre la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à l’ASL [Adresse 14] (fonds servant) et les parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 3] appartenant aux époux [T] (fonds dominant).

Le compte rendu de l’assemblée extraordinaire du 17 mai 2008, fait explicitement mention de l’autorisation concédée en faveur de la servitude « l’ASL autorise Mr et Mme [T] propriétaires des parcelles (') à traverser la copropriété au vu d’un document (non enregistré) délivré par Mme [G] (').

La SCP Gardenal-Courtial-Scammacca soutient que :

Préalablement à la signature des 3 actes par Monsieur [S] pour l’ASL [Adresse 14], le projet de ces 3 actes a été régulièrement adressé à la présidente alors en exercice, Madame [B] [I] par courrier du 23 septembre 2008 ainsi qu’au lotisseur. Aucune opposition n’a été manifesté de la part de l’ASL [Adresse 14] à la suite de ces courriers.

Préalablement à la signature, les projets d’actes et procurations ont été adressés à Monsieur [S] le 19 mai 2010, après son élection de nouveau président de de l’ASL [Adresse 14] en date du 5 décembre 2009.

Le 17 mai 2008, par assemblée générale extraordinaire, l’ASL [Adresse 14], nouveau propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6], autorisait les époux [T] à traverser la copropriété au vu d’un document délivré par Madame [G] le 30 septembre 2002, étant PDG de la SA Miami, en contrepartie d’une participation à l’entretien des portails et voie d’accès à leur domicile. En conséquence, le notaire concluant n’a commis aucune faute en l’état des pouvoirs conférés au président l’ASL [Adresse 14] pour régulariser les engagements pris par le lotisseur et signer les 3 actes en date du 28 juin 2010 qui formaient un tout.

Si l’acte de constitution de servitude devait faire l’objet d’une annulation, force serait pour le Tribunal de considérer l’acte de cession gratuite de la SA Miami à l’ASL [Adresse 14] également nul, ainsi que l’acte de renonciation de servitude et constitution de servitude entre l’ASL [Adresse 14] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Les Palmiers aux motifs que tous ces actes ont été signés par Monsieur [S].

Il apparaît que':

Le mandat donné par les statuts de l’association syndicat libre, qui mentionne la possibilité de signer tous actes, n’a pu permettre de à Monsieur [S] de concéder une servitude de passage à un tiers car il s’agit d’un acte de disposition qui grève le droit réel de propriété.

Celui-ci indique avoir été totalement profane en la matière, ne pas avoir eu connaissance de la différence entre servitude et droit de passage personnel, et confirme que l’assemblée générale du 17 mai 2008 n’a jamais accepté la constitution d’une servitude sur le fonds n°[Cadastre 6] au profit des parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 3] des époux [T], mais uniquement un droit de passage personnellement accordé aux époux [T].

S’il est reconnu dans l’acte constitutif de la servitude la nécessité pour le président d’une autorisation pour passer l’acte, cependant aucune autorisation expresse pour le président de signer l’acte établissant une servitude conventionnelle au profit d’un tiers n’a été communiquée.

La délibération de l’association syndicale en date du 17 mai 2008 a approuvé l’existence d’un droit personnel de passage accordé quelques années auparavant par Madame [G] aux époux [T], qui était une simple tolérance de passage personnel et non une servitude de passage.

Les époux [T] qui ont été présents lors de l’assemblée générale du 17 mai 2008 (car également propriétaires d’un lot dans l’ASL [Adresse 14]) ont eu nécessairement connaissance au jour de la signature de l’acte notarié du 28 juin 2010, que cette servitude était octroyée en fraude des droits de l’ASL [Adresse 14].

En effet, ils ne pouvaient ignorer que le compte rendu de l’assemblée générale du 17 mai 2008 ne mentionnait qu’une autorisation personnelle de traverser la copropriété et nullement de la grever d’un droit réel.

De même, ils se sont fondés sur le compte rendu de l’assemblée générale du 17 mai 2008 qui n’est pas signé par le président ni le secrétaire, ce qui, n’ayant pu échapper à l’officier public assermenté en charge de la rédaction de l’acte authentique, leur a nécessairement été indiqué.

L’annulation de l’acte de constitution de servitude du fait du défaut d’un mandat exprès du président de l’association est sans relation aucune avec les autres actes signés le même jour dont la question de leur validité ne figure pas dans la présente procédure.

Ainsi il conviendra de prononcer la nullité de la constitution de la servitude.

Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le reparer.

Le tribunal rejette la demande de Monsieur [S]'en précisant que

les circonstances de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ne sont pas établies en l’espèce.

Monsieur [S] sollicite la réformation du jugement en soutenant que le temps passé entre l’établissement des éléments contestés de ce dossier, et l’action exercée à son encontre alors qu’il rendait service à l’époque à l’ASL [Adresse 14] en qualité de Président bénévole et profane, souligne le caractère abusif de l’action exercée.

Il apparaît qu’aucune action dolosive à l’encontre de Monsieur [S] n’est établie, ce d’autant plus que l’action engagée s’est avérée positive dés lors que la nullité de la constitution de la servitude est retenue, laquelle a été malencontreusement établie notamment par sa négligence de ne pas avoir constaté l’absence de signature de l’assemblée générale du 17 mai 2008.

Par conséquent le jugement sera partiellement infirmé.

Chaque partie étant partiellement perdante, il conviendra de dire conformément à l’article 696 du code de procédure civile que chacune conservera la charge de ses propres dépens, et il n’y aura pas lieu à condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de l’association syndicale libre [Adresse 14] tendant à la nullité de la constitution de la servitude par acte authentique du 28 juin 2010,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser aux époux [T] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser à Monsieur [S] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] à verser à la SCP Gardenal-Courtial-Scammacca une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association syndicale du lotissement [Adresse 14] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— dit la demande de nullité de la constitution de la servitude recevable,

— prononce la nullité de la constitution de la servitude par acte authentique du 28 juin 2010,

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,