ARRET

N°

[S]

C/

[O]

S.A.R.L. ALMIDIAG

[A]

Copie exécutoire

le 31 mars 2026

à

M^e DARRAS

M^e HEMBERT

M^e DESMET

AF/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE ET UN MARS

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02141 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCSQ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [T] [P] [S]

né le 22 Août 1964 à [Localité 1] (75)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Annick DARRAS, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-005476 du 05/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 3])

APPELANT

ET

Monsieur [L] [O]

né le 11 Février 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe HEMBERT, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C80021-2024-006771 du 10/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ [Localité 3])

S.A.R.L. ALMIDIAG agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Maeva NDI substituant M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS

Madame [F] [M] [R] [A]

née le 14 Octobre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Assignée à étude de commissaire de justice le 25/07/2024.

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2026, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de Mme [H] [N], attachée de justice

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 31 mars 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par acte du 18 novembre 2017, M. [L] [O] a acquis de M. [T] [S] et Mme [F] [A] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5], comportant une maison principale et des annexes dont une grange, pour un prix de 130 000 euros. Le diagnostic réalisé le 28 août 2017 par la société Almidiag avait conclu qu’il n’avait pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

Le 5 mars 2021, M. [O] a fait réaliser un nouveau diagnostic par la société Ardi expertise, qui a conclu à la présence d’une couverture en fibrociment sur la grange.

Par actes des 7 et 14 février 2023, M. [O] a fait assigner M. [S], Mme [A] et la société Almidiag devant le tribunal judiciaire d’Amiens en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 17 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— ordonné à M. [S] et Mme [A] de garantir M. [O] des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 18 novembre 2017 ;

— déclaré la société Almidiag responsable à l’égard de M. [O] de n’avoir pas mis en 'uvre les moyens lui permettant d’efficacement rechercher l’existence d’amiante sur la couverture de la grange ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 10 730 euros ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag aux dépens ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 mai 2024, M. [S] a interjeté appel de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises au greffe le 6 août 2025, M. [S] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens en date du 17 avril 2024 en ce qu’il a :

— ordonné à M. [S] et Mme [A] de garantir M. [W] des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 18 novembre 2017 ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 10 730 euros ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag aux dépens ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— l’infirmer de ces chefs ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [O] de toute demande financière formée à son encontre ;

— ordonner sa mise hors de cause dans le cadre de la présente instance ;

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Annick Darras, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 3 décembre 2024, M. [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a :

— ordonner à M. [S] et Mme [A] de garantir M. [W] des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 18 novembre 2017 ;

— déclarer la société Almidiag responsable à l’égard de M. [O] de n’avoir pas mis en 'uvre les moyens lui permettant efficacement de recherche l’existence d’amiante sur la couverture de la grange ;

— ordonner réformation partielle de la décision rendue par le tribunal judiciaire le 17 avril 2024,

Et conséquence,

— condamner M. [S] et Mme [A] au paiement de la somme de 37 400,87 euros aux fins de disparition de l’ensemble des traces d’amiante par le remplacement des couvertures comportant ce matériau sur le fondement des articles 1141 et 1604 du code civil ;

— condamner la société Almidiag au paiement de la somme de 37 400,87 euros aux fins de disparition de l’ensemble des traces d’amiante des couvertures comportant ce matériau sur le fondement de l’article 1242 du code civil ;

— ordonner la condamnation solidaire et in solidum de l’ensemble des parties défenderesses ;

— condamner M. [S] et Mme [A] et la société Almidiag solidairement au versement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

Par conclusions remises au greffe le 28 février 2025, la société Almidiag demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 17 avril 2024 en ce qu’il a :

— ordonné à M. [S] et Mme [A] de garantir M. [W] des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 18 novembre 2017 ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 10 730 euros ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag aux dépens ;

— condamné in solidum M. [S], Mme [A] et la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [O] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Almidiag ;

A titre subsidiaire,

— réduire les préjudices allégués à la seule somme de 9 962,10 euros HT ;

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 17 avril 2024 ;

En tout état de cause,

— condamner M. [O] à payer à la société Almidiag une indemnité de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

Mme [F] [A], qui s’est vue dénoncer la déclaration d’appel par acte du 25 juillet 2024 remis à l’étude, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

1. Sur l’action engagée à l’égard des vendeurs

M. [S] plaide que le constat erroné annexé à l’acte de vente exonère nécessairement le vendeur de bonne foi de toute responsabilité dans la garantie des vices cachés. Il expose qu’il n’a réalisé aucuns travaux de réfection dans la grange, de sorte qu’il n’a jamais été informé de la présence d’amiante. Il rappelle qu’il est un vendeur profane. Il n’a eu d’autre choix que de faire confiance aux différents professionnels qui se sont chargés de la vente de son immeuble.

M. [O] répond que les vendeurs sont tenus de livrer un immeuble exempt de vice, donc d’amiante.

Sur ce,

Aux termes des articles 1604 et 1605 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Aux termes des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article L. 1334-13 du code de la santé publique, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Il est jugé que le vendeur remplit son obligation relative à l’amiante en joignant à l’acte de vente un état conforme à la réglementation, lequel relève de la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur, soumis à une obligation d’assurance. Il ne peut en aller différemment que dans l’hypothèse où l’erreur du diagnostiqueur serait imputable au vendeur qui lui aurait caché des éléments matériels ou des informations, ce qui ramène à l’application du droit commun de la vente interdisant au vendeur de mauvaise foi de se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés » (Civ. 3e, 7 octobre 2009, n° 08-12.920).

En l’espèce, le constat de repérage amiante réalisé par la société Almidiag mentionne, en exergue de ses conclusions, que :

« 1.2. Dans le cadre de mission décrit à l’article 3.2 les locaux ou parties de locaux, composants ou parties de composants qui n’ont pu être visités et pour lesquels des investigations complémentaires sont nécessaires afin de statuer sur la présence ou l’absence d’amiante :

Localisation

Parties du local

Raison

Extérieur – [Localité 9] buanderie

Toutes

Accès hors d’atteinte (hauteur + végétation)

Extérieur – Toitures

Toutes

Hors d’atteinte (hauteur + végétation)

Exterieur – Cour, Extérieur – Abri 1, Extérieur -[Localité 10], Extérieur – Abri 2, Extérieur – Abri 3

Jardin, Extérieur – Abri 2, Extérieur – Abri 3

Accessibilité limitée (encombrement + végétation)

Extérieur – Grange

Plafond

Hauteur trop importante

Certains locaux, parties de locaux ou composants n’ont pas pu être sondés, des investigations complémentaires doivent être réalisées afin d’y vérifier la présence éventuelle d’amiante. Les obligations règlementaires du(des) propriétaire(s) prévues aux articles R.1334-15 à R.1334-18 du code de la Santé Publique, ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 12 Décembre 2012 (Listes « A » et « B »). De ce fait le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de présence d’Amiante. En cas de présence d’Amiante, et si il y a obligation de retrait, ce dernier sera à la charge du vendeur. »,

ce dernier paragraphe figurant dans une police de couleur rouge.

Ce constat aurait donc dû être complété par un autre diagnostic, ce que M. [S] et Mme [A] ne pouvaient ignorer. Il convient de souligner qu’ils n’ont, à réception, ni contesté l’impossibilité pour la société Almidiag de procéder à la vérification des éléments listés comme inaccessibles, ni fait procéder ultérieurement aux investigations complémentaires obligatoires.

Il reste que M. [O] en a eu connaissance, le dossier complet des diagnostics techniques obligatoires étant annexé à son acte de vente, et qu’il n’a élevé aucune protestation. Il savait donc qu’il ne disposait d’aucune garantie quant à l’absence d’amiante dans certaines parties de l’immeuble, comprenant la toiture de la grange. Il ne saurait dès lors se plaindre d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance d’une chose conforme aux caractéristiques convenues.

L’acte de vente comprend, en sa page 16, une clause intitulée « vices cachées », ainsi libellée : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique ».

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. »

Les diagnostics techniques appartenant au titre « protection de l’environnement et santé publique » de l’acte, les vendeurs restent en conséquence tenus de la garantie des vices cachés du chef de la présence d’amiante.

Néanmoins, M. [O] se contente d’affirmer qu’il n’aurait pas acquis l’immeuble « en ayant parfaite connaissance de la composition des toitures lui interdisant d’intervenir sur celles-ci et lui imposant à terme leur remplacement » sans en rapporter la preuve qui lui incombe. A cet égard, il est rappelé que seule la toiture de la grange est concernée, et qu’il avait connaissance de l’absence de vérification opérée sur cette partie de l’immeuble, qui lui sert uniquement de garage au regard des photographies réalisées dans le cadre du diagnostic établi le 5 mars 2021 par la société Ardi expertise. Il ressort d’ailleurs de ce constat que l’état de la toiture de ce local ne nécessite qu’une évaluation périodique, et non son remplacement.

Dès lors, la responsabilité de M. [S] et de Mme [A] ne saurait être engagée au titre de la garantie des vices cachés. La décision entreprise est infirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à M. [S] et Mme [A] de garantir M. [O] des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 18 novembre 2017 ;

— condamné in solidum M. [S] et Mme [A] à payer à M. [W] la somme de 10 730 euros.

2. Sur l’action engagée à l’égard du diagnostiqueur

M. [S] soutient que seul un lieu inaccessible ou un empêchement élude la responsabilité du professionnel, lequel peut alors faire peser sur le vendeur une responsabilité au titre des vices cachés, mais que tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque le seul fait d’observer la toiture de la grange, même de l’extérieur de la propriété, permettait de constater la présence d’amiante, en ce que les ardoises étaient caractéristiques d’une composition en fibrociment. Il ajoute que le diagnostiqueur ne doit pas se limiter à un simple contrôle visuel, mais au contraire mettre en 'uvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, à savoir des repérages, des sondages et en cas d’obstacle, émettre des réserves. En l’espèce, la société Almidiag n’a nullement mis en 'uvre les moyens nécessaires à la constatation de la présence d’amiante et a commis une faute dans sa mission.

M. [O] rappelle que la découverte de l’existence de l’amiante résulte d’une expertise aux fins de mise en vente de l’immeuble. La présence d’amiante avec des ardoises en fibrociments sur la grange est très caractéristique. Un expert, à l''il nu, peut l’identifier. Manifestement, la société Almidiag a manqué à cette obligation. Elle ne peut prétendre que les lieux étaient inaccessibles. La Cour de cassation a confirmé le manquement à l’obligation légale du professionnel du diagnostic qui manque à l’identification de tout l’amiante repérable visuellement d’un immeuble. Un tiers au contrat peut poursuivre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’auteur de la faute.

La société Almidiag rétorque qu’elle a réalisé son diagnostic dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables. Elle n’a pas repéré de matériaux directement visibles et accessibles contenant de l’amiante. Son rapport mentionne expressément que certaines parties de la construction n’ont pas pu faire l’objet d’une analyse, et il en est expressément précisé les raisons. Ces mentions figurent en caractères très visibles dans le rapport. Il ne fait nul doute, dans ces conditions, que M. [O] a été informé que les toitures n’avaient pas pu être inspectées. Le rapport établi par la société Ardi expertise en avril 2021, soit plus de quatre ans après son intervention, ne permet pas de savoir comment la toiture objet du litige a pu finalement être inspectée. Il est possible que M. [O] ait réalisé des travaux ayant rendu accessibles les toitures, qui ne l’étaient auparavant pas, le bien étant envahi par la végétation car inoccupé depuis des années. La faute de repérage n’est donc pas démontrée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est jugé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (voir récemment : Ass. plén., 13 janvier 2020, n° 17-19.963).

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Il convient de rappeler que les toitures font partie des points de contrôle systématique listés en B de l’annexe 13-9 de l’article R. 1334-26 du code de la santé publique.

Il n’en demeure pas moins que les vendeurs n’ont pas démenti la société Amidiag lorsqu’elle leur a remis son rapport indiquant ne pas avoir pu examiner la toiture de la grange, rendue inaccessible par la hauteur et la végétation, et soulignant la nécessité de procéder à de nouvelles investigations.

M. [O] se contente d’affirmer péremptoirement que la présence d’amiante y était visible à l''il nu, sans en proposer aucune preuve. Il ne peut être tiré une telle conséquence du fait que la toiture litigieuse était accessible presque cinq années plus tard, le 5 mars 2021, lorsqu’il a lui-même fait établir un nouveau diagnostic. Il en va de même en ce qui concerne les photographies non datées issues du site Google maps produites aux débats par M. [S].

Il n’est en conséquence pas démontré que la société Almidiag a commis une faute à l’occasion de son diagnostic. La décision entreprise est donc infirmée en ce qu’elle a :

— déclaré la société Almidiag responsable à l’égard de M. [O] de n’avoir pas mis en 'uvre les moyens lui permettant d’efficacement rechercher l’existence d’amiante sur la couverture de la grange ;

— condamné la société Almidiag à payer à M. [O] la somme de 10 730 euros.

M. [O] est débouté de l’ensemble de ses demandes.

3. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] aux dépens d’appel et de première instance, avec recouvrement direct au bénéfice de M^e Annick Darras. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [O] est par ailleurs condamné à payer à la société Almidiag la somme indiquée au dispositif du présent arrêt. M. [O] et M. [S] sont déboutés de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles, et la décision querellée est infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt par défaut, en dernier ressort,

Infirme le jugement du 17 avril 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens, sauf en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes des parties

Statuant des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M. [L] [O] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne M. [L] [O] aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Annick Darras ;

Condamne M. [L] [O] à payer à la société Almidiag la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute M. [L] [O] et M. [T] [S] de leurs prétentions respectives au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE