ARRÊT n°2026-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02150 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZR2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 18/04050

APPELANTE :

S.A.R.L. D’ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. FRONT DE MER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE – GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 6 janvier 2026, a été prorogé au 13 janvier 2026.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2004, M. [W] [E] a consenti à Mme [R] [U] un bail commercial portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 7], permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne « L’Indalo ».

Ce bail commercial a été renouvelé suite au défaut de réponse du bailleur à la demande de renouvellement notifiée par le preneur le 27 mai 2013.

Par acte authentique du 20 juin 2013, ledit bail a été cédé à la SARL d’Armor.

Au mois de septembre 2017, la SCI Front de Mer a fait l’acquisition, auprès de M. [W] [E], de l’immeuble situé [Adresse 2], à Sainte-Marie.

La bailleresse et la cessionnaire du bail commercial sont entrées en conflit sur les modalités d’exécution de leur contrat, et le 6 juin 2018, la SCI Front de Mer a délivré à la SARL d’Armor un commandement de respecter les clauses et conditions du bail, visant la clause résolutoire.

Par exploit en date du 13 novembre 2018, la SARL d’Armor a assigné la SCI Front de Mer devant le tribunal de grande instance de Perpignan, afin de voir mettre à néant le commandement du 6 juin 2018, condamner la bailleresse à l’indemniser de son préjudice financier ainsi qu’à effectuer des travaux d’étanchéité de la toiture de la terrasse du restaurant.

Sollicitant la constatation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion de la société preneuse, la SCI Front de Mer a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan, lequel a, par ordonnance du 16 janvier 2019, déclaré recevable et de plein effet le commandement visant la clause résolutoire, constaté le jeu de ladite clause avec effet au 18 juillet 2018, ordonné la suspension de cette clause pendant une durée de deux ans, et ordonné à la bailleresse de faire réaliser dans le mois tous travaux ayant pour objet de supprimer les causes des infiltrations constatées sur la terrasse exploitée par la SARL d’Armor.

Afin de voir ordonner sous astreinte la réalisation des travaux non réalisés par la bailleresse, la SARL d’Armor a, suivant exploit d’huissier en date du 19 juillet 2019, saisi le juge de l’exécution, lequel a fait droit à sa demande par ordonnance du 6 janvier 2020.

Le jugement contradictoire rendu le 29 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Ordonne la clôture de l’instruction civile à la date du 4 juillet 2022 ;

Constate la résiliation de plein droit à la date du 7 mai 2019, par l’effet de la clause résolutoire qui s’y trouve insérée, du bail commercial liant la SARL d’Armor et la SCI Front de Mer et portant sur un ensemble de locaux à usage de bar et restaurant situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] (Pyrénées-Orientales) ;

Ordonne l’expulsion de la SARL d’Armor et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé deux mois après la signification du présent jugement et ce, durant trois mois ;

Condamne la SARL d’Armor à verser à la SCI Front de Mer, en deniers ou quittances valables, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.355,30 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux anciennement donnés à bail ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne la SARL d’Armor à verser à la SCI Front de Mer une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Le premier juge a relevé que la SARL d’Armor échouait à démontrer la mauvaise foi de la SCI Front de Mer dans la délivrance du commandement du 6 juin 2018, compte tenu du fait que la bailleresse ne se plaignait pas d’un non-paiement du loyer mais de retards de paiement et du non-respect des stipulations imposant un paiement en quatre termes égaux, que la présence de

blattes dans le logement de la bailleresse situé au-dessus du restaurant était établie, que la preuve de la réalisation par la bailleresse, à l’intérieur de ses locaux, des travaux de modification des réseaux d’eaux usées allégués n’était pas rapportée, que les troubles causés à la preneuse par les travaux sur la terrasse de la bailleresse n’avaient pas été dénoncés par la preneuse, et que les griefs articulés dans le commandement avaient déjà été dénoncés avant que la preneuse n’ait à se plaindre d’infiltrations dans les locaux donnés à bail.

Il a alors constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, relevant la persistance des manquements de la SARL d’Armor à plusieurs de ses obligations contractuelles, en dépit du commandement du 6 juin 2018 et de l’ordonnance de référé du 16 janvier 2019. A ce titre, il a indiqué que la présence de divers objets encombrant la cour, d’un liquide répandu au sol, et d’une odeur nauséabonde était établie, alors que la SARL d’Armor ne justifiait ni du caractère trop exigu du local à poubelles, ni de l’impossibilité pour elle de se procurer des poubelles adaptées au local. Il a également précisé que le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, notifié le 22 avril 2022 à la SARL d’Armor, ne saurait faire obstacle au constat de la résiliation de plein droit, dans la mesure où cet acte ne présentait à l’évidence qu’un caractère conservatoire pour le cas où le tribunal ne ferait pas droit à la demande en résiliation. Par ailleurs, il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.355,30 euros à compter du 1er juillet 2022, date de dépôt des dernières conclusions de la bailleresse après clôture de l’instruction civile, tenant l’absence de justification du montant actuel du loyer.

Le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires de la SARL d’Armor, constatant qu’elle ne rapportait pas la preuve de l’imputabilité du préjudice d’exploitation et du préjudice lié aux travaux de débouchage allégués, aux manquements contractuels de la bailleresse. Au même titre, il a considéré que des sinistres survenus en 2020 ne pouvaient donner lieu à condamnation de la bailleresse au titre de ses obligations contractuelles, compte tenu de la résiliation rétroactive du bail à compter du 7 mai 2019. En outre, il a relevé que la SARL d’Armor ne justifiait ni du manquement de la bailleresse à son obligation de réparer ce qui est atteint par vétusté, ni du préjudice moral allégué, dont elle ne pouvait qu’être responsable.

La SARL d’Armor, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions du 9 octobre 2025, la SARL d’Armor, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;

Dire bien fondée l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 6 juin 2018 en raison :

de l’absence de violation par le locataire de clause relative à l’occupation de la terrasse et en tous cas de l’absence de démonstration par le bailleur de la persistance d’une violation pendant un mois,

du respect du commandement quant au paiement du loyer trimestriellement,

de l’irrégularité du commandement sollicitant la communication d’un document non prévu au bail ;

Dire et juger en conséquence que le commandement n’a pas pu produire d’effet ;

A titre subsidiaire,

Annuler le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 6 juin 2018 délivré de mauvaise foi ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder rétroactivement un délai au locataire jusqu’au 16 octobre 2018 pour produire les attestations prévues au bail et constater qu’à cette date, la SARL d’Armor s’étant acquittée de cette obligation, que la clause résolutoire est dépourvue d’effets ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder rétroactivement un délai au locataire jusqu’au 12 novembre 2018 pour régler le loyer trimestriellement et constater qu’à cette date, la SARL d’Armor s’étant acquittée de cette obligation, la clause résolutoire est dépourvue d’effets ;

Dire n’y avoir lieu à constater en conséquence la résiliation du bail ;

Dans tous les cas,

Dire n’y avoir lieu à constater la résiliation du bail en raison du renoncement du bailleur à la clause résolutoire du bail par l’effet du congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction en date du 22 avril 2022 ;

Constater le manquement de la SCI Front de Mer à son obligation de laisser le preneur jouir librement des locaux loués ;

Condamner la SCI Front de Mer au paiement d’une somme de 35.524 euros en réparation du préjudice commercial et d’exploitation subi par l’impossibilité d’utiliser pleinement la terrasse couverte extérieur de janvier 2018 à mars 2020 par la SARL d’Armor ;

Condamner la SCI Front de Mer au paiement d’une somme de 31.341 euros, en réparation de la perte de marge brut du fait de l’impossibilité d’utiliser les cuisines du restaurant de janvier à juin 2020 ;

Condamner la SCI Front de Mer à payer la somme de 830 euros au titre des frais de démontage de la tonnelle ;

Condamner la SCI Front de Mer à payer la somme de 778 euros TTC au titre des travaux de peinture du plafond de la salle de restaurant suite au second dégât des eaux ;

Condamner la SCI Front de Mer à payer la somme de 1.393,41 euros au titre des travaux de débouchage des canalisations et diagnostic ;

Condamner la SCI Front de Mer à payer la somme de 1.773,60 euros TTC au titre des réparations liées à la vétusté des locaux ;

Condamner la SCI Front de Mer au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

Condamner la SCI Front de Mer au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner en outre au paiement des entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de constats d’huissier des 29 août 2018, 3 avril 2019, 13 février 2019, 21 janvier 2020, 21 avril 2020 et 27 mars 2020.

En substance, la SARL D’Armor soutient que c’est à tort que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle expose qu’elle est recevable, l’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, à poursuivre sa demande au fond en nullité du commandement de payer du 6 juin 2018, l’analyse du tribunal étant erronée.

Ainsi, elle relève que le commandement de payer n’a pas pour objet le règlement des loyers puisque ceux-ci sont payés régulièrement et indique que l’obligation réclamée dans cet acte d’un paiement trimestriel est par ailleurs impossible à réaliser puisqu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir obtempérer dans le délai d’un mois alors que l’exigibilité de la créance était au mois d’août 2018, selon les stipulations du bail. Elle ajoute que dès le 12 novembre 2018, elle s’est acquittée du paiement trimestriel selon la volonté du bailleur.

Par ailleurs, elle soutient, concernant le grief tenant à la communication de pièces, qu’aucune clause du bail n’impose la communication du certificat de contrôle incendie et le certificat de contrôle électrique annuel. Elle précise que ces pièces et l’attestation d’assurance ont du reste été produites dans le cadre de la procédure de référé. Elle ajoute que le bailleur ne peut faire jouer la clause résolutoire du bail que s’il est de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, sachant qu’elle était bien assurée ainsi qu’elle en a justifié.

Elle souligne encore, s’agissant de l’obligation de libérer l’accès aux cuisines du côté boulevard front de mer de divers encombrants et des conteneurs à poubelles et de maintenir les conteneurs à poubelles dans le local prévu à cet effet, que c’est à tort que le tribunal a considéré, selon une lecture restrictive du bail qui aurait pour effet de rendre impossible l’exploitation du bail, la cour étant nécessaire à ladite exploitation, que la présence de deux conteneurs constituait une violation du bail. Elle ajoute qu’il appartient au bailleur qui délivre un commandement visant la clause résolutoire de rapporter la preuve de la persistance de la violation des obligations du bail dans le délai d’un mois suivant le commandement qu’il fait délivrer et note qu’au cas d’espèce, il n’est pas établi qu’entre le 6 juin 2018 et le 6 juillet 2018, elle n’aurait pas respecté les obligations du bail. Elle précise encore que cela révèle la volonté manifeste du bailleur de tenter de rechercher dans les clauses du bail le moyen de l’évincer alors qu’il ne subit en réalité aucun préjudice du fait de l’occupation légitime de la cour louée.

La SARL D’Armor considère, au vu de ces éléments, que c’est de mauvaise foi que la SCI Front de Mer a mis en 'uvre la clause résolutoire du bail, ce qui justifie l’annulation du commandement du 6 juin 2018.

A titre subsidiaire, la SARL D’Armor demande la suspension des effets de la clause résolutoire en application des articles 1343-5 du code civil et L. 145-1 du code de commerce en lui accordant rétroactivement un délai jusqu’au 16 octobre 2018 pour produire les attestations prévues au bail et de constater que s’étant acquittée de cette obligation, la clause résolutoire est dépourvue d’effets, ainsi qu’un délai jusqu’au 3 août 2018 pour le paiement trimestriel du loyer, la cause résolutoire étant pareillement dépourvue d’effets en l’état du paiement effectué. Enfin, elle expose qu’en faisant délivrer le 22 avril 2022 un congé sans offre de renouvellement avec offre d’éviction, l’intimée a nécessairement manifesté son intention de renoncer à faire jouer l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ce qui justifie la réformation du jugement.

Par ailleurs, la SARL D’Armor fait valoir que la SCI Front de Mer a manqué à son obligation de laisser le preneur jouir paisiblement du local, en contravention avec l’article 1719 du code civil, s’agissant de la terrasse extérieure du restaurant en raison de travaux de pose d’une terrasse à l’étage exécutés par le bailleur qui ont eu pour conséquence de réduire l’accès à la terrasse et son exploitation du fait d’infiltrations provenant des travaux du bailleur auxquelles il n’a été remédié que tardivement en juin 2020. Elle expose également que l’intimée n’a pas satisfait à son obligation d’assurer la jouissance paisible de l’intérieur du local puisqu’en janvier 2020, celui-ci a subi des dégâts suite à l’infiltration d’eau au niveau de la cuisine et des toilettes en provenance semble-t-il d’un défaut d’étanchéité de la terrasse et du balcon du bailleur, lesdits désordres se répétant depuis cette date jusqu’en 2024.

La SARL D’Armor soutient encore que l’intimée a violé cette même obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux du fait de désordres affectant l’évacuation des eaux usées du local du bailleur provoquant le bouchage des canalisations des locaux donnés à bail, les travaux entrepris par l’intimée n’ayant pas été réalisés conformément aux règles de l’art.

Elle expose que ces manquements lui ont causé un préjudice d’exploitation comme le révèle la comparaison entre les recettes des saisons estivales 2017 et 2018, ajoutant que ce préjudice a perduré puisque la terrasse n’a plus été exploitable, par temps de pluie, entre 2018 et 2020. Elle fait également valoir qu’elle a subi un préjudice du fait des travaux de débouchage des canalisations qu’elle a dû entreprendre et un préjudice commercial lié au dégât des eaux à l’intérieur du local, relevant l’inaction du bailleur qui a été à l’origine d’une perte de chiffre d’affaires, outre un préjudice moral et de jouissance.

Poursuivant ses explications, la SARL D’Armor soutient que l’intimée a également manqué à son obligation de procéder à des travaux rendus nécessaires par la vétusté, en contravention avec les dispositions de l’article 1755 du code civil, s’agissant de la porte métallique permettant d’accéder à la terrasse arrière, des volets extérieurs donnant sur la tonnelle, de la porte d’entrée du restaurant ou des volets métalliques. Elle ajoute que la SCI Front de Mer a refusé de prendre en charge ces travaux et précise qu’elle a ainsi dû faire procéder au remplacement d’une fenêtre et de la porte de la plonge.

Dans ses dernières conclusions du 17 octobre 2025, la SCI Front de Mer, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Constater l’absence de préjudice de la SARL d’Armor ;

Constater la bonne foi dans la mise en jeu de la clause résolutoire ;

Débouter la SARL d’Armor de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 29 mars 2023 en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l’expulsion de la SARL d’Armor sous astreinte 100 euros par jour de retard passé deux mois après la signification du jugement, et débouté cette dernière de l’intégralité de ses demandes ;

Réformer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.355,30 euros ;

Fixer en conséquence l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.544,93 euros correspondant à la moitié du loyer trimestriel sur la période courant de la résiliation de plein droit du bail à la révision du 8 mars 2023 ;

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.826,65 euros par mois du 8 mars 2023 au 6 mai 2024 ;

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.890,58 euros du 6 mai 2024 au 6 mai 2025 ;

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.928,50 euros à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

Condamner la SARL d’Armor au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à totale libération des locaux ;

En toutes hypothèses,

Condamner la SARL d’Armor au paiement d’une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI Front de Mer soutient pour l’essentiel que le tribunal a fait une juste appréciation des circonstances de la cause et une juste application des règles de droit, s’agissant de la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail. Elle rappelle que le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement invoqué ou quant à la proportionnalité de la sanction, et ne peut donc refuser d’appliquer celle-ci lorsque les conditions de la clause résolutoire sont remplies.

Ainsi, elle précise, s’agissant des loyers, que la problématique est liée au non-respect des clauses du bail qui déterminent la date exacte de règlement des loyers et souligne que ce n’est qu’en raison du refus de la SARL D’Armor de respecter les clauses du bail, nonobstant un premier courrier du 27 novembre 2017 et une mise en demeure du 9 janvier 2018, qu’elle a fait délivrer le commandement. Elle note que ce n’est d’ailleurs qu’à la réception de l’assignation du 3 août 2018 qu’il a été procédé au virement du loyer correspondant au troisième trimestre 2018. Elle ajoute que nonobstant l’ordonnance rendue, la SARL D’Armor a persisté à régler avec retard son loyer, aux dates lui convenant, ne réglant par ailleurs aucune indemnité au titre de la période de janvier à mars 2023.

Elle fait également valoir que c’est avec retard que les attestations et certificats ont été communiqués, alors même que dans ses courrier et mise en demeure précités, elle sollicitait déjà ces documents, et souligne que la résistance de l’appelante a perduré puisque ce n’est qu’à l’occasion de la procédure de référé que les pièces ont été communiquées.

Elle indique encore que le commandement était également justifié par l’obstination de la SARL D’Armor à entreposer du matériel et ses poubelles dans l’accès aux cuisines et à l’appartement alors que cet espace doit rester libre, ainsi que cela ressort des clauses « état des lieux » et « jouissance des lieux » prévues au bail. Elle relève que contrairement à ce qui est soutenu, elle est en mesure d’entreposer ses containers dans le local prévu à cet effet, et que son obstination à ne pas entreposer ses poubelles, déchets et encombrants dans ce local est à l’origine de l’apparition, dûment constatée dans le procès-verbal du 9 mars 2020, de nuisibles dans le logement à l’étage.

En outre, la SCI Front de Mer conteste toute mauvaise foi en soulignant notamment qu’elle a, préalablement à la délivrance du commandement, adressé une relance amiable puis un courrier de mise en demeure qui n’ont pas été suivis d’effets.

Par ailleurs, elle s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire en rappelant que le tribunal s’y est opposé, compte tenu de la persistance de l’appelante dans ses manquements contractuelles après obtention d’une première suspension aux termes de l’ordonnance de référé du 16 janvier 2019, et conteste toute renonciation à faire jouer l’acquisition de la clause résolutoire, la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement ne constituant qu’un acte conservatoire dans l’hypothèse où le tribunal n’aurait pas fait droit à ses prétentions.

Concernant les demandes indemnitaires de la SARL D’Armor, la SCI Front de Mer soutient, pour le cas où sa responsabilité contractuelle serait retenue au titre du trouble apporté par ses travaux à la jouissance de l’appelante, qu’il n’est pas justifié d’un préjudice, ainsi que l’a justement retenu le tribunal et le démontrent les constats produits. En outre, elle conteste les observations de l’appelante relatives à la qualité des travaux entrepris, ajoutant que les dégâts affectant la terrasse sont en réalité liés à une catastrophe naturelle tenant à une tempête, et considère que la baisse du chiffre d’affaires entre l’année 2017, exceptionnelle en termes de fréquentation, et l’année 2018 ne peut lui être attribuée, comme l’a relevé le tribunal. Elle note également qu’outre le fait que le bail s’est trouvé résilié, il n’est pas justifié du moindre désordre, s’agissant des canalisations, ainsi que le démontre par ailleurs le rapport privé versé aux débats, et du fait que les désordres relèveraient de la vétusté, tenant en réalité à un défaut d’entretien par la SARL D’Armor, l’ensemble de ces éléments devant conduire au rejet des demandes indemnitaires formulées par cette dernière.

Formant appel incident, la SCI Front de Mer soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 1.544,93 euros par mois correspondant au montant du loyer dû à la date d’effet de la clause résolutoire (soit 4.634,79 euros / 3), et ce pour la période courant de la résiliation de plein droit du bail à la révision du 8 mars 2023, puis à la somme de 1.826,65 euros par mois jusqu’au 6 mai 2024, puis à la somme de 1.890,58 euros par mois jusqu’au 6 mai 2025 et à celle de 1.928,50 euros par mois à compter de cette date.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

SUR L’OPPOSITION AU COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL

Par jugement du 29 mars 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan, saisi par la SARL D’Armor d’une opposition au commandement délivré le 6 juin 2018 par la SCI Front de Mer, a constaté la résiliation de plein droit à la date du 7 mai 2019 du bail commercial liant les parties et portant sur un ensemble de locaux à usage de bar et restaurant situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] (63), ordonné en conséquence l’expulsion sous astreinte de la SARL D’Armor et condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.355,30 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le tribunal n’a pas été saisi, même à titre reconventionnel, d’une demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Aussi, la cour n’est saisie que de l’opposition au commandement dont s’agit, lequel met en demeure « la SARL D’Armor d’avoir, dans le mois de ce jour pour tout délai, à respecter scrupuleusement les clauses sus-énoncées du bail et notamment d’avoir à :

Libérer l’accès aux cuisines du côté Boulevard Front de Mer des divers objets encombrants et des containers à poubelle

Maintenir les containers à poubelles dans le local prévu à cet effet

Procéder à la communication sans délai des documents suivants :

Attestation d’assurance professionnelle de la SARL D’Armor

Certificat de contrôle électrique annuel

Certificat de contrôle de sécurité incendie

Respecter les modalités de règlement des loyers en quatre (4) termes égaux et payables d’avance les premiers novembre, février, mai et août de chaque année et pour la première fois le 2 novembre 2024 »

Ce commandement délivré à la SARL D’Armor, au visa notamment de l’article L. 145-41 du code de commerce, est régulier en la forme et ne fait pas du reste l’objet de critiques à ce titre.

Il est de principe que la renonciation constitue un acte juridique unilatéral qui a pour seul effet d’éteindre un droit ou une obligation, voire de s’interdire de faire valoir un moyen de défense ou d’action. Cette renonciation peut être expresse ou tacite ; elle ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation non équivoque de renoncer.

En l’occurrence, la SARL D’Armor soutient qu’en lui faisant délivrer, en date du 22 avril 2022, un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, la SCI Front de Mer a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire du bail. S’il est exact que ledit congé ne fait aucune référence à la procédure devant le tribunal et n’émet aucune réserve à ce titre, il ne saurait cependant caractériser l’existence d’une volonté non équivoque de la SCI Front de Mer de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire du bail. En effet, ainsi que le relève à bon droit le tribunal, la délivrance de ce congé a un objet purement conservatoire dès lors qu’il ne vise qu’à prévenir l’hypothèse dans laquelle il serait fait droit à l’opposition au commandement du 6 juin 2018, l’absence de toute délivrance d’un congé, en cas de succès de l’action diligentée par la SARL D’Armor, impliquant la poursuite du contrat du fait de sa reconduction, ce qui n’était pas la volonté de la SCI Front de Mer.

Il s’ensuit que cette dernière n’a pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire du bail.

Il est constant, en application de l’article L. 145-1 du code de commerce, que toute mise en 'uvre de la clause résolutoire doit être précédée d’un commandement laissant au locataire un délai d’un mois pour s’exécuter ; si le locataire satisfait dans ce délai au commandement, le bailleur ne pourra pas bénéficier de la résiliation de plein droit ; à l’inverse, si l’infraction n’est pas réparée, la résiliation est en principe acquise, sauf suspension, et l’expulsion pourra être sollicitée, précision étant faite que c’est au bailleur d’apporter la preuve de la persistance de l’infraction après l’écoulement du délai d’un mois. La clause résolutoire ne peut ainsi sanctionner que les manquements qui ont été soulevés dans le commandement, étant précisé que celui-ci ne peut être délivré par le bailleur qu’au titre d’obligations incombant au preneur, et que tous nouveaux manquements impliquent par principe la délivrance d’un nouveau commandement.

Par ailleurs, il est de principe que le commandement doit être délivré de bonne foi, conformément à l’article 1134 ancien du code civil dans sa version applicable au litige, et que la bonne foi du bailleur ne peut être remise en cause que pour des motifs liés à cette délivrance, toute mauvaise foi du bailleur pour des motifs étrangers à celle-ci étant inopérante.

Le bail commercial du 2 novembre 2004 liant la SARL D’Armor et la SCI Front de Mer, qui viennent respectivement aux droits de Mme [M] [U] et M. [W] [E], stipule que le loyer, d’un montant annuel de 14.635 euros HT, est payable en quatre termes égaux, d’avance, les premiers novembre, février, mai et août de chaque année.

Ainsi qu’en conviennent les parties, ce n’est pas l’absence de paiement des loyers qui est visée dans le commandement du 6 juin 2018 mais le non-respect du calendrier fixé par le bail tenant en l’existence de quatre termes, observation à ce propos étant faite que la SARL D’Armor ne discute pas le fait qu’elle procédait, antérieurement à la délivrance du commandement, à un paiement mensuel de son loyer, selon une pratique ancienne.

Le commandement ayant été délivré le 6 juin 2018, le respect de cette obligation contractuelle ne pouvait donc concerner que l’échéance trimestrielle du mois d’août 2018, et ainsi qu’elle le fait à bon droit valoir, la SARL D’Armor ne pouvait ainsi être tenue de régulariser la situation dans le délai d’un mois. Il s’ensuit qu’aucun grief tenant au non-respect de ce délai d’un mois ne peut être formulé à l’encontre de la SARL D’Armor, laquelle a procédé début août 2018 au versement de la somme de 3.658,75 euros correspondant au troisième trimestre 2018.

Aux termes du commandement objet du litige, il est encore sollicité de la SARL D’Armor la production d’une attestation d’assurance professionnelle ainsi que d’un certificat de contrôle électrique annuel et d’un certificat de contrôle de sécurité incendie.

Comme le souligne à juste titre la SARL D’Armor, si le bail lui fait obligation de souscrire une assurance couvrant le bien notamment contre l’incendie ou le dégât des eaux et une assurance de responsabilité civile et d’en justifier, le bail du 2 novembre 2004 ne prévoit aucunement l’établissement d’un certificat de contrôle électrique annuel et d’un certificat de contrôle de sécurité incendie. Aussi, la SCI Front de Mer ne pouvait solliciter, dans le commandement litigieux, la production de tels documents qui ne relèvent d’aucune obligation pesant sur le preneur en vertu du bail. Pour autant, cette seule sollicitation demeure insuffisante à caractériser l’existence d’une mauvaise foi dans la délivrance du commandement, alors même qu’il n’est pas démontré que cette demande a été formulée dans le but de mettre en échec la SARL D’Armor et de parvenir en conséquence à son éviction des lieux loués. En revanche, la SCI Front de Mer était parfaitement en droit de réclamer la production d’une attestation d’assurance. Or il n’est pas discuté que la SARL D’Armor n’a pas communiqué cette attestation d’assurance dans le délai d’un mois, celle-ci n’ayant été produite qu’à l’occasion de la procédure de référé qui a suivi la délivrance du commandement, précision étant faite qu’un certificat de contrôle incendie a été également produit à cette occasion. Il s’ensuit que la SARL D’Armor n’a pas satisfait à ce titre au commandement.

Le commandement du 6 juin 2018 demande encore à la SARL D’Armor d’avoir, dans le délai d’un mois de sa signification, à libérer l’accès aux cuisines du côté [Adresse 6] des divers objets encombrants et des containers à poubelle et à maintenir les containers à poubelles dans le local prévu à cet effet.

Le bail commercial stipule que « le preneur devra laisser libre d’accès et d’encombrement, côté [Adresse 6], l’entrée des cuisines et de l’appartement sis au premier étage. » Le bail ne dit rien concernant les containers à poubelles et leur emplacement. S’agissant d’un fonds de commerce de bar-restauration, l’usage de containers à poubelles est par essence indispensable au fonctionnement du fonds, et en aucune façon, ces containers ne sauraient constituer des encombrants au sens du bail. Par ailleurs, rien ne vient interdire qu’ils soient entreposés dans la courette dont il n’est pas discuté qu’elle fait partie du bien donné à bail en tant que dépendance des locaux à usage de bar et restaurant, de sorte qu’aucune critique à ce titre n’apparaît fondée, l’accès à la cuisine et à l’appartement du premier étage occupé par les gérants de la SCI Front de Mer demeurant possible, selon le procès-verbal de constat du 29 août 2018. Il en va de même s’agissant plus particulièrement de la présence de tables plastique rouge « Miko », d’un coffre en polystyrène ainsi que de 20 chaises plastiques de couleur noir et de tables pliantes en bois qui se rattachent directement à l’exploitation du fonds et qui, selon les procès-verbaux de constat des 17 mai 2018 et 18 juillet 2018, n’interdisent pas l’accès à la cuisine de l’établissement.

Il s’ensuit qu’aucun manquement à la stipulation susvisée du bail n’est démontré. A cet égard, il sera encore observé que les constatations des huissiers de justice quant à la présence d’odeurs générées par les containers apparaissent contraires, selon les constats des 17 mai 2018 et 29 août 2018 produits respectivement par la SCI Front de Mer et la SARL D’Armor, et relevé que les attestations de la clientèle ou du voisinage produites aux débats ne confirment pas la présence de telles odeurs, l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre la présence de nuisibles (blattes) dans l’appartement du premier étage et les poubelles de la SARL D’Armor n’étant par ailleurs nullement caractérisée au vu des pièces produites.

La SARL D’Armor n’ayant pas satisfait à son obligation de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, la clause résolutoire a vocation à jouer.

Toutefois, il résulte de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’occurrence, il importe de relever que si la SARL D’Armor n’a pas justifié dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement d’une attestation d’assurance, il est acquis cependant qu’elle était couverte par une assurance n°166142836 Y ' MCE ' 001 souscrite auprès de la MAAF Pro pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, ainsi que cela ressort de l’attestation d’assurance de la MAAF Pro produite à l’occasion de la procédure de référé, selon bordereau de communication de pièces du 16 octobre 2018.

Aussi, il sera fait droit à la demande de délai présentée par la SARL D’Armor en lui accordant, rétroactivement, un délai jusqu’au 16 octobre 2018 pour justifier d’une attestation, et en l’état de la production à cette date de l’attestation d’assurance de la MAAF Pro, il sera dit que la clause résolutoire n’a pas joué, ce qui rend sans objet la demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

Le jugement sera donc infirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du contrat.

SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION DE LA SARL D’ARMOR

1 / Selon l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ('.) 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Dans le cas présent, il est constant, ainsi que le relève le tribunal, que la SCI Front de Mer a réalisé d’importants travaux au niveau du premier étage. Or ces travaux ayant notamment consisté dans la pose de plaques de plexiglass ont eu des conséquences dommageables puisque des nombreuses attestations produites et dont celle de Mme [L] [B], il ressort que de la poussière ainsi que de l’eau de pluie traversaient la toiture de la terrasse, entravant ainsi le bon usage de la terrasse par temps pluvieux. Le caractère défectueux de la toiture est encore établi au vu des procès-verbaux de constat des 3 avril 2019 et 9 juillet 2019 et comme le note à juste titre le tribunal, la SCI Front de Mer a été condamnée par ordonnance du juge des référés du 16 janvier 2019 à faire réaliser, dans le délai d’un mois, tous travaux ayant pour objet de supprimer les causes des infiltrations constatées sur la terrasse exploitée par la SARL D’Armor, le juge de l’exécution se trouvant encore saisi par la suite de cette problématique.

Il s’ensuit que la SCI Front de Mer n’a pas satisfait à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de ses écritures, la SARL D’Armor demande la condamnation de la SCI Front de Mer au paiement de la somme de 35.524 euros, en réparation du préjudice commercial et d’exploitation subi du fait de l’impossibilité d’utiliser pleinement la terrasse couverte extérieure de janvier 2018 à mars 2020, outre le règlement de la somme de 31.341 euros en réparation de la perte de marge brute du fait de l’impossibilité d’utiliser les cuisines du restaurant de janvier à juin 2020.

A ce propos, il sera observé qu’en première instance, la SARL D’Armor sollicitait, selon le jugement, le paiement d’une somme de 81.369 euros en réparation du préjudice lié à sa perte de chiffre d’affaires et son préjudice d’exploitation, soit une somme supérieure à celle réclamée en cause d’appel.

Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la SARL D’Armor de rapporter la preuve du préjudice qu’elle allègue.

En l’occurrence, la SARL D’Armor soutient que la baisse du chiffre d’affaires constatée au mois d’août 2018 est la conséquence directe du préjudice d’exploitation causé par la présence des poteaux installés par le bailleur sur la terrasse extérieure au cours de la saison estivale 2018, soit durant le pic annuel de son activité, la présence de ces poteaux ayant entraîné la disparition de six couverts. Toutefois, ainsi que le relève le tribunal, la référence à l’année 2017, s’agissant du chiffre d’affaires, n’est pas pertinente dès lors que cette année 2017 a été exceptionnelle en termes de fréquentation touristique, comme cela ressort du graphique de l’évolution de la fréquentation touristique totale des Pyrénées-Orientales et du compte rendu du bilan de la saison d’été 2018 produits aux débats. En outre, il est constant que la SARL D’Armor, comme tous les autres professionnels du tourisme et de la restauration, a dû subir en 2018 cette baisse de fréquentation, et aucun enseignement ne peut par ailleurs être tirée des précipitations qui sont tombées d’avril à août 2018, ainsi que l’indique le tribunal selon les termes de sa motivation qu’il y a lieu d’adopter. De plus, il sera observé qu’il n’est pas démontré que les travaux et plus particulièrement l’installation des poteaux en place ont contraint la preneuse à réduire le nombre de couverts, selon les constatations du 28 août 2019 de Me [P] qui souligne simplement que les groupes de tables ont dû être déplacés de 20 centimètres sur la gauche, sans que cela n’ait pour effet d’entraîner la suppression d’une ou plusieurs tables. Enfin, la SARL D’Armor n’est pas fondée à soutenir qu’il est incontestable que le chiffre d’affaires aurait pu se développer si la jouissance de la terrasse avait été complète, s’agissant d’une simple affirmation qui n’est pas étayée et qui apparaît contredite par le fait que l’occupation de la terrasse n’est pas complète, même en période estivale, comme le démontrent les constatations de l’huissier.

Aussi, la perte alléguée par la SARL D’Armor n’est pas établie, ce qui justifie le rejet de sa demande formée à ce titre.

2 / Concernant l’impossibilité d’utiliser la cuisine du fait de l’existence d’infiltrations et de leurs conséquences dommageables quant à l’utilisation des appareils électriques, celle-ci apparaît justifiée au vu des procès-verbaux de constat des 21 janvier et 21 avril 2020 qui mettent en évidence d’importantes infiltrations d’eaux dans la cuisine et les WC, au niveau du plafond, en provenance de l’étage supérieur occupé par les gérants de la SCI Front de Mer. La responsabilité de la SCI Front de Mer est engagée à ce titre en ce qu’elle n’a pas assuré une jouissance paisible des locaux à sa preneuse.

Il en résulte que la SARL D’Armor a subi un préjudice financier puisqu’elle n’a pas été en mesure d’ouvrir son restaurant en février 2020 puis de proposer à la vente des plats à emporter pendant la période de confinement liée à la pandémie de Covid 19. Toutefois, cette perte ne saurait être du montant proposé par le cabinet KPMG, par référence à l’année 2019, dès lors qu’il n’est aucunement démontré que la vente de plats à emporter aurait généré un chiffre d’affaires équivalent à celui réalisé pendant une année normale. Dès lors, la somme de 31.341 euros, qui ne fait l’objet d’aucune critique dans son quantum, sera réduite des deux tiers.

Le préjudice subi par la SARL D’Armor tenant à la perte de marge commerciale sera donc fixé à la somme de 10.447 euros.

Le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre du préjudice tenant aux pertes d’exploitation et de chiffre d’affaires en lien avec les infiltrations affectant la terrasse extérieure.

3 / Sur la demande en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et moral

Du fait des manquements de la SCI Front de Mer, la SARL D’Armor a subi un préjudice de jouissance, s’agissant notamment des locaux intérieurs, de même qu’un préjudice moral tenant principalement à l’absence de toute réponse efficace du bailleur.

A titre de dommages-intérêts, il lui sera alloué à ce titre la somme de 5.000 euros en réparation.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

4 / Sur la demande en dommages-intérêts au titre des travaux de débouchage et d’intervention de la société CANATEC

La SARL D’Armor sollicite la condamnation de la SCI Front de Mer au paiement de la somme de 904,80 euros au titre du coût des interventions de la société Débouchage 66 pour déboucher et curer les canalisations qui reçoivent les canalisations provenant du local du bailleur, ainsi qu’au règlement de la somme de 488,60 euros correspondant au coût de l’intervention de la société CANATEC.

Ces demandes seront en voie de rejet dès lors qu’il n’est pas démontré que ces prestations sont imputables à un manquement de la bailleresse à son égard, le seul rapport d’intervention non contradictoire de la société CANATEC étant à cet égard insuffisant pour justifier de leur bien-fondé.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

5 / Sur la demande en dommages-intérêts au titre des travaux de démontage de la tonnelle

Ainsi qu’il en est justifié, la société Delcapose a procédé le 8 mai 2020 à la dépose de la couverture située sur la terrasse, suite à son effondrement, à la demande de la SARL D’Armor, et ce pour un coût de 830 euros.

Cette prestation incombant à la SCI Front de Mer en sa qualité de bailleur tenue d’assurer à son preneur la jouissance paisible des lieux, la SARL D’Armor est bien fondée à en demander le remboursement.

Il sera donc fait droit à sa demande formée à ce titre.

6 / Sur la demande en dommages-intérêts au titre des travaux de peinture du plafond du restaurant

Ainsi qu’il en est justifié au vu de la facture du 12 mars 2021 de M. [V], artisan, la SARL D’Armor a fait procéder à des travaux de peinture en plafond de la cuisine et des WC, suite à un nouveau sinistre.

Ce sinistre étant comme le premier sinistre imputable au bailleur qui n’a pas assuré à la SARL D’Armor la jouissance paisible des locaux donnés à bail, la SCI Front de Mer sera condamnée au paiement de la somme de 778 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

7 / Sur la demande en dommages-intérêts au titre de la vétusté

La SARL D’Armor demande la condamnation de la SCI Front de Mer au paiement de la somme de 1.773,60 euros au titre des frais de remplacement d’une fenêtre et de la porte de la plonge donnant sur la terrasse qu’elle a exposés, compte tenu de leur vétusté dont doit répondre le bailleur, par application de l’article 1755 du code civil.

Toutefois, ainsi que l’indique le premier juge, le rapport du cabinet Expert’Air, en ce qu’il n’apparaît pas corroboré par d’autres éléments de preuve, ne peut suffire à démontrer que ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté des locaux.

Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL D’Armor de sa demande d’indemnisation présentée à ce titre.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, la SCI Front de Mer sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

La SCI Front de Mer sera condamnée, en cause d’appel, à payer à la SARL D’Armor la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ladite somme comprenant les frais de constats exposés.

En outre, la SCI Front de Mer sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 29 mars 2023 dans toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SARL D’Armor de ses demandes d’indemnisation formées au titre du préjudice lié aux travaux de débouchage incluant ceux de diagnostic, du préjudice lié aux travaux liés à la vétusté alléguée des locaux et du préjudice tenant aux pertes d’exploitation et de chiffre d’affaires en lien avec les infiltrations affectant la terrasse extérieure,

Et statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

DIT que la SARL D’Armor n’a pas satisfait à l’obligation de justifier de l’existence d’une assurance, dans le mois ayant suivi la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail commercial du 2 novembre 2004,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et ACCORDE à la SARL D’Armor un délai courant jusqu’au 16 octobre 2018 pour produire l’attestation d’assurance,

CONTATE qu’en date du 16 octobre 2018, la SARL D’Armor a produit, à l’occasion de la procédure en référé diligentée à son encontre par la SCI Front de Mer, une attestation d’assurance de la MAAF PRO précisant qu’elle est couverte par une assurance n°166142836 Y ' MCE ' 001 souscrite pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018,

DIT en conséquence que la clause résolutoire du bail commercial du 2 novembre 2004 est privée d’effet,

DEBOUTE en conséquence la SCI Front de Mer de ses demandes tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail commercial du 2 novembre 2004, à l’expulsion de la SARL D’Armor et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE la SCI Front de Mer à payer à la SARL D’Armor :

la somme de 10.447 euros au titre de la perte de marge commerciale subie au cours du premier semestre 2020,

La somme de 5.000 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et moral,

La somme de 778 euros au titre des frais de peinture,

La somme de 830 euros au titre des frais de démontage de la couverture située sur la terrasse,

DEBOUTE la SCI Front de Mer de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Front de Mer aux entiers dépens de première instance,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Front de Mer à payer à la SARL D’Armor la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI Front de Mer de sa demande formée à ce titre,

CONDAMNE la SCI Front de Mer aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,